1.Hình thức của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong phạm vi cả nước hiện nay đang tồn tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo 3 mẫu đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật đất đai 1987 theo mẫu do Tổng cục quản lý ruộng đất phát hành, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật đất đai 1993 theo mẫu do Tổng cục địa chính phát hành (Người sử dụng đất hay gọi là Bìa đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị (Người sử dụng đất hay gọi là Bìa hồng). Nhưng kể từ ngày Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT (Ban hành ngày 1/11/2004). Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường có hiệu lực thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được sử dụng thống nhất trong phạm vi cả nước với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành. Ơí đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm một tờ, 4 trang khổ 190mm x 265mm, trang 1 (trang bìa) màu đỏ đối với bản cấp cho người sử dụng đất gồm quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" màu vàng, số phát hành màu đen và dấu nổi của Bộ Tài nguyên Môi trường. Trang 2 và trang 3 nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35% và ghi nhận những thông tin về thửa đất, về người sử dụng đất. Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ đen để ghi nhận những thông tin về biến động đất đai.

Như vậy theo Luật đất đai 2003 thì sẽ không còn Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị (tức bìa hồng) nữa. Trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản và điều 44, Nghị định 181/2004/NĐ-CP (ngày 29/10/2004) về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.

Bên cạnh những quy định chung về hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật đất đai 2003 còn quy định cụ thể về việc ghi tên người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể. Ví dụ: tại điều 48 Luật đất đai 2003 và điều 43 Nghị định 181/2004/NĐCP quy định: "Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng" (khoản 3, điều 48, Luật đất đai 2003). Nếu hộ gia đình đề nghị chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thì phải có sự thoả thuận bằng văn bản của vợ và chồng có chứng thực của UBND các xã. Nếu một trong hai vợ chồng là người nước ngoài hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì chỉ ghi họ tên vợ hoặc chồng là cá nhân trong nước. Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư thì ghi cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp nhiều người sử dụng đất có quyền sử dụng đất chung thì ghi tên tất cả những người đó (trừ sử dụng nhà chung cư). Đối với nhà chung cư thì việc ghi tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo điều 46, Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2003 quy định khá cụ thể chi tiết về đối tượng được cấp giấy, đối tượng không được cấp giấy, về nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình cá nhân khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về thẩm quyền và trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra còn quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể như cấp cho kinh tế trang trại, cho đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, cho đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh...

Nếu điều 49 Luật đất đai 2003 quy định rõ 9 trường hợp việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức chỉ rõ đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì tại Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 lại chỉ rõ các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là:

a) Đất do Nhà nước giao để quản lý quy định tại Đ3 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

b) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng;

c) Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất thuê hoặc thuê lại trong khu công nghiệp quy định tại điểm d khoản 5 Điều này;

d) Người đang sử đất mà không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đai;

đ) Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.

Khi các chủ thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật đất đai cũng xác định rõ trách nhiệm pháp lý của họ là phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và thực hiện đầy đủ cacï trình tự thủ tục pháp lý. Hộ gia đình cá nhân khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài việc phải nộp lệ phí địa chính họ còn phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải mọi trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người chủ đất đều phải nộp tiền sử dụng đất mà Luật đất đai 2003 chỉ rõ những trường hợp nào phải nộp tiền sử dụng đất và những trường hợp nào không nộp tiền sử dụng đất. Theo Luật đất đai 2003 thì hộ gia đình cá nhân sau đây khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất:

1.Những người có một trong các loại giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai 2003.

2.Người có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, điều 50 nhưng trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày 1/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nay được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp

3.Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn được UBND xã nơi có đất xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

4.Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai 2003 nhưng sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 nay được UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp phù hợp với quy hoạch.

Luật đất đai 2003 quy định trường hợp sau thì người sử dụng đất làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất:

Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai 2003 nhưng đã sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực nay được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của chính phủ.

Ngoài ra trong các trường hợp sau đây người sử dụng đất cũng được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi họ đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

1.Hộ gia đình cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân của cơ quan thi hành án quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước thẩm quyền đã được thi hành.

2.Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê từ 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Người đang sử dụng đất khi muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính họ còn phải thực hiện theo trình tự thủ tục pháp lý đã được Nhà nước quy định cụ thể tại điều 123 Luật đất đai 2003, điều 135, 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP biểu hiện cụ thể thông qua sơ đồ (xem trang ph? l?c)

Sau 5 ngày kể từ ngày thực hiện nghĩa vụ tài chính người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi nộp hồ sơ để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điều 52 Luật đất đai 2003. Theo đó UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam , cơ sở tôn giáo; UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Ngoài việc phân định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa vào chủ thể thì khoản 3, điều 52 Luật đất đai 2003 còn quy định UBND cấp tỉnh được uỷ quyền cho Sở Tài nguyên Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất những trường hợp thuộc thẩm quyền của mình. Các trường hợp UBND tỉnh được phép uỷ quyền quy định cụ thể tại điều 56, Nghị định 181/2004/NĐ-CP (bao gồm 4 trường hợp), và Sở Tài nguyên Mội trường, Phòng Tài nguyên Môi trường, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất còn được phép chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 57, Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Những quy định về việc uỷ quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung mới lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật đất đai 2003, mang tính tiến bộ nhằm giảm bớt một phần công việc cho UBND cấp Tỉnh, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai (vì theo Luật đất đai 1993 mọi thẩm quyền về quản lý đất đai không được phép uỷ quyền).

* Đính chính và thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai, khi phát hiện nội dung ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót thì Sở Tài nguyên Môi trường, Phòng Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại k2,Đ43,NĐ 186/2004/NĐ-CP

a) Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sạt lở tự nhiên đối với các thửa đất; có thay đổi ranh giới thửa đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 38 của luật đất đai;

c) Trường hợp không thu hồi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;

d) Sở tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp giấy của Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản này.

Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2003. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2003.

Luật đất đai 2003 ra đời như một nhu cầu tất yếu khách quan, nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai của Nhà nước đồng thời quan tâm đến người sử dụng đất bằng cách tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong đó các quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được Luật đất đai 2003 quy định khá rõ ràng minh bạch và được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP, hy vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước, tránh những thủ tục hành chính phức tạp, nhiêu khê, hạn chế việc làm quyền, tiêu cực của các cán bộ quản lý đất đai, đáp ứng yêu cầu mong mỏi của nhân dân, tạo niềm tin cho người sử dụng đất để họ yên tâm cải tạo đất và sử dụng đất đai có hiệu quả, đồng thời Nhà nước cũng quản lý đất đai được thống nhất và khoa học.