Câu 1 Cơ sở lý luận, thực tiễn và giải pháp phát triển thị trường đất đai và nhà ở trên địa bàn HN ?

            Thị trường BĐS là nơi quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

             Các yếu tố của thị trường BĐS bao gồm các yếu tố chính là cung, cầu, giá cả BĐS .Trên thị trường BĐS cung cầu hàng hoá BĐS có quan hệ biện chứng với nhau. Đây là mối quan hệ tất yếu, khách quan và dựa trên mối quan hệ này, giá cả hàng hoá BĐS được hình thành, xác định. Giá cả của BĐS là kết quả của việc cân bằng cung – cầu BĐS. Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thường  coi cung và cầu là hàm số của giá cả. Nếu các yếu tố khác không đổi , một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm xuống của cầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống .Do đó ,trong thị trường cạnh tranh thi giá cả điều tiết lượng cung và cầu.Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá. Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự tăng giá mở rộng của cung và ngược lại

             Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn.

Lượng cầu đất đai là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu đất đai, sẽ bùng phát nhu cầu về nhà đất, đặc biệt sau khi Hà Nội mở rộng. Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Dân số càng  tăng , thì nhu cầu về nhà ở  càng tăng.

            Thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở, đất ở nói riêng trong thời gian qua biến động phức tạp, giá tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư. Tình trạng này đã dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng, nhất là nhà ở tại đô thị. Hiện tượng đầu cơ, làm giá, mua đi bán lại nhà ở kiếm lời diễn ra tương đối phổ biến, gây nhiều vụ "sốt ảo", làm cho thị trường nhà ở phát triển thiếu bền vững. Ở Hà Nội, việc cấp phép một dự án cực kỳ phức tạp, kéo dài cho nên giá nhà ở Hà Nội cao, nhu cầu nhà ở trở nên căng thẳng. Sốt đất, sốt nhà ở Hà Nội vì thế diễn ra thường xuyên và liên tục. Tuy nhiên, có một nghịch lý dự án nhiều, diện tích lớn nhưng bất động sản sẽ vẫn phải đối mặt với việc thiếu nguồn cung. Bởi thực tế, tại Hà Nội đang có hàng trăm các dự án “hoang” tồn tại nhiều năm nằm dọc các tuyến vành đai lớn.

            Thị trường đất đai, nhà ở Hà Nội khó năm bắt. Các dự án minh bạch về chính sách giá cả, phương thức chào bán thường kém hấp dẫn hơn so với những dự án được chào mời mua theo hình thức “rỉ tai”. Người dân có tâm lý đầu tư theo kiểu bầy đàn. Cách đây gần 2 năm, khi cơn sốt đất lan đến tận chân núi Tản - Ba Vì, có những cơ quan cả phòng rủ nhau cùng lên xem và mua đất vườn.

            Lâu nay, thị trường bất động sản  Hà nội được xem là một thị trường kém minh bạch. Chính điều này vô tình đã tạo “sân khấu” cho những tay đầu cơ chuyên nghiệp phô diễn các chiêu làm giá ngoạn mục. Thêm vào đó, là sự góp nhặt của các chủ đầu tư khi “ém nhẹm” các thông tin về dự án đã góp phần làm cho thị trường này ngày một “méo mó” hơn. Điển hình như vụ cơn sốt đất Ba Vì. Triển lãm quy hoạch “Mô hình đồ án quy hoạchchung xây dựngThủ đôHà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 công bố 5 đô thị vệ tinh của Hà Nội và trục Thăng Long bắt đầu từ đường Hoàng Quốc Việt tới chân núi Ba Vì thuộc địa phận Hà Tây khiến khu vực này tăng giá đến chóng mặt. Tình trạng sốt đất ăn theo quy hoạch tại Hà Nội bắt đầu từ cuối tháng 04/2010 đã làm cho thị trường bất động sản Hà Nội nóng và biến động trong thời gian dài.“Cơn sốt” giá đất được đẩy lên theo tiến độ của từng đợt lấy ý kiến Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội. Đặc biệt, đầu năm 2010, khi đề xuất Trung tâm Hành chính Quốc gia đặt tại Ba Vì và trục tâm linh Thăng Long kéo dài từ đường Hoàng Quốc Việt lên chân núi Ba Vì, giá đất phía Tây Hà Nội biến động liên tục. Khảo sát sơ bộ trên thị trường đất đai Hà Nội hiện nay thì đất nền đang có dấu hiệu làm giá và sốt một cách bất thường trên nhiều hướng khác nhau. Tình trạng quy hoạch thành phố Hà Nội chưa được phê duyệt chính thức, thông tin dự án nào được triển khai, dự án nào phải dừng lại chưa được cấp thẩm quyền công bố minh bạch nên càng làm thị trường đất nền trở nên “bí ẩn”.

            Giải bài toán vốn đầu tư cho thị trường đất đai sao cho nó phát triển không quá nóng dễ tạo thành bong bóng đất đai lại không gây sốc làm đóng băng thị trường là rất khó khăn. Bởi nó cần một loạt các giải pháp tổng hợp, đồng bộ như giải quyết tốt vấn đề quy hoạch, tổ chức các quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở, hỗ trợ người mua, người bán, tổ chức thị trường công khai minh bạch, chính sách thuế đối với kinh doanh BĐS, thông tin tuyên truyền về thị trường BĐS… Có như vậy mới làm thị trường BĐS phát triển tốt và qua đó góp phần ổn định nền kinh tế vĩ mô...

            Đặc biệt là các văn bản pháp luật liên quan đến quy hoạch còn bị phân tán, do nhiều cơ quan ban hành. Bộ KH&ĐT trình quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường trình quy hoạch sử dụng đất, Bộ Xây dựng trình quy hoạch phát triển đô thị. Hơn nữa, kỷ cương thực hiện quy hoạch không nghiêm nên dẫn đến tình trạng hoặc là không thực hiện quy hoạch, hoặc là liên tục điều chỉnh quy hoạch.Chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, làm cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân đều không được phân chia một cách thỏa đáng, hài hòa.

Quản lý Nhà nước về thị trường đất đai và nhà ở còn nhiều yếu kém. Theo Sở Tài nguyên - môi trường & nhà đất (TN-MT&NĐ) Hà Nội, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trên địa bàn TP đã cơ bản hoàn thành nhưng có tình trạng cấp xong sổ đỏ người dân không được nhận, trên địa bàn TP còn khoảng 27.300 trường hợp đang sử dụng đất, đã xây dựng nhà ở kiên cố, ăn ở ổn định nhưng rất khó cấp sổ đỏ do chưa đủ điều kiện.Có rất nhiều diện tích đất  sử dụng sai mục đích. Theo thống kê năm 2007 có 331 địa điểm do TP. Hà Nội quản lý với diện tích lên tới 2.223.445m2 đất sử dụng sai mục đích.Như vậy, tổng số diện tích đất lãng phí trên địa bàn Hà Nội do sử dụng sai mục đích lên tới khoảng 3 triệu m2. Điều đó cho thấy, việc quản lý nhà nước còn rất lỏng lẻo.

Nhận biết được tầm ảnh hưởng ccuar thị trường BĐS đối với các lĩnh vực khác của HN, các giải  pháp phát triển thị trường bất động sản Hà Nội đã được đưa ra.

Xây dựng một thị trường đất đai chính thức. Xd một cơ chế để người mua và người bán tìm được đến nhau: Thông qua các biện pháp thông báo,quảng cáo, môi giới,đại lý,...Biện pháp hợp đồng giữa người mua và người bán được cộng đồng chấp nhận và người mua,người bán có thể thực hiện một cách dễ dàng.Việc mua bán phải được kê khai,đăng ký một cách công khai.Quyền chuyển nhượng đất và bán nhà cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính. Đảm bảo cho nhà nước thu được các khản thuế,lệ phí trong việc mua bán nhàvà chuyển quyền sử dụng đất.

Hướng tới một thị trường đất đai minh bạch, rõ ràng. Từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường đất đai .NN thực hiện tập trung quyền lực về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất. Khẩn trương hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhất là đất ở đô thị.Nhanh chóng hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính

Tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai. Trước hết chính phủ cần có một quyết định có tính chất  pháp lý cao về vấn đề này (có thể phải ban hành một nghị định của chính phủ). Trong tổ chức thực hiện, nguyên tắc cơ bản là sai phạm ở ngành hay địa phương nào thì nơi đó phải chủ trì việc xử lý. Tư tưởng chỉ đạo trong quá trình thực hiện là làm lành mạnh hóa và hợp pháp hóa đất đai chứ không phải để xử phạt các bên đã tham gia và các quan hệ sai phạm.Tổ chức một cơ quan đăng kí duy nhất, nếu hồ sơ giao dịch đất đai không được đăng ký thì mọi giao dịch không có ý nghĩa.

Sử dụng biện pháp tài chính để tằng cường quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai. Xây dựng chính sách, cơ chế tài chính đối với thị trường đất đai. Nghiên cứu sửa đổi chính sách thu có liên quan tới thị trường đất đai. Các chính sách thuế: Thuế sử dụng đất đang được nghiên cứu thay thế thuế nhà đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp, điều chỉnh lại chính sách thu lệ phí trước bạ và đề nghị nâng thành luật, dự kiến sẽ hình thành thuế tài sản, nội dung chủ yếu là thu thuế đất ...Thực hiện các giải pháp hỗ trợ tài chính góp phần thúc đẩy thị trường đất đai hoạt động và phát triển theo định hướng của nhà nước. Tiếp tục thực hiện từ ngân sách nhà nước hoặc quỹ của nhà nước cho người mua nhà ở, thuê nhà ở thuộc diện chính sách.

Tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh đất đai. Muốn tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh đất đai cần cho phép mọi thành phần kinh tế đều bình đẳng lập doanh nghiệp và kinh doanh đất đai, nhưng phải đăng ký kinh doanh và làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định của pháp luật. Doanh nghiệp kinh doanh đất đai nhà nước hoạt động khai thác trong lĩnh vực: Mua bán, cho thuê đất đai nhà nước. Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động nhằm khai thác phát triển đất ở những vùng đất mới để cung cấp quỹ đất cho các dự án đầu tư, thương mại, dân dụng, hoặc để chuyển nhượng, cho thuê...

Đào tạo các nghề nghiệp phục vụ cho thị trường đất đai. Chú trọng công tác đào tạo các nghề nghiệp chuyên môn phục vụ cho hoạt động của thị trường như: Nghề “trung gian” (môi giới) đất đai, nghề định giá đất đai, nghề tư vấn đất đai.

Kiến nghị đối với vấn đề phát triển thị trường BĐS. UBND các cấp định giá đất sát với giá thị trường để tránh xảy ra hiện tượng làm giá. Công bố rộng rãi các quy hoạch đất đai:TP cần công bố và giải thích rõ ràng quy hoạch đất đai, tuyên truyền cho nhân dân, các tổ chức thực hiện đúng quy hoạch.Tăng lãi suất đối với các hoạt động đầu tư đất đai: để góp phần làm giảm nạn đầu cơ đất đai ngân hàng trung ương nên quy định lãi suất cao đổi với những cá nhân, tổ chức vay tiền để đầu tư bất động sản và kiểm soát thật chặt chẽ các hoạt động đầu tư này. Đánh thuế cao đối với những cá nhân tổ chức sở hữu nhiều đất đai: Đối với những người sở hữu càng nhiều đất đai thì những mảnh đất về sau đánh thuế càng cao. Đồng thời đánh thuế cao đối với những mảnh đất có thời gian sở hữu ngắn. Ví dụ mức thuế với những mảnh đất được sở hữu trong vòng 3 tháng, 6 tháng, hay 1 năm thì các mức thuế khác nhau. Thời gian sở hữu càng ngắn thì mức thuế càng cao. Việc đánh thuế cao đối với đất đai sẽ làm giảm nạn đầu cơ.

Bài tập 2: Giải pháp cho vấn đề quá tải dân số ở Hà Nội

            Xác định quy mô đô thị hợp lý dựa trên cơ sở phân tích chi phí- lợi ích của việc tăng dân số. Quy mô đô thị hợp lý là quy mô đô thị mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất và phù hợp với trình độ quản lý của bộ máy quản lý đô thị hiện hành. Cần xem xét quy mô đô thị trên 3 góc độ: quy mô dân số, quy mô đất đai, quy mô phát triển kinh tế. Tính hợp lý của quy mô đô thị biểu hiện ở chỗ: sự phát triển của các ngành dịch vụ đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của dân số, sự phát triển kinh tế có hiệu quả cao đáp ứng đủ công ăn việc làm cho lao động, môi trường ngày càng được cải thiện, mức sống dân cư ngày càng cao. Việc lựa chọn quy mô, địa điểm hợp lý của các doanh nghiệp, các ngành tạo ra quy mô hợp lý về kinh tế của đô thị nhằm khai thác hết các lợi thế của đô thị.

Hạn chế tăng dân số cơ học bằng nhiều biện pháp.Hạn chế nhập cư vào đô thị. Duy trì sự ổn định dân cư ở nông thôn, đẩy mạnh công nghiệp hóa và đô thị hóa nông thôn, tạo việc làm ngay trong nông thôn đặc biệt là các khu vực lân cận.Trong đó biện pháp thứ nhất chỉ là biện pháp trước mắt, biện pháp thứ hai là biện pháp lâu dài cần sớm được đẩy mạnh. Bởi vì đô thị hóa nông thôn là quy luật tất yếu, là kết quả của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp.

Về quy hoạch, cần phải tạo ra các trung tâm kinh tế, trung tâm công nghiệp, vành đai các thành phố vệ tinh ở phía xa trung tâm để ngăn chặn các luồng người đổ dồn vào trung tâm, tìm cách phân chia bớt dòng chảy ra các phía khác nhau. Tăng tỉ trọng dân số ĐT bằng cách xd các ĐT vệ tinh hay ĐT hóa các vùng ngoại vi TP HN. Chính phủ bắt buộc các dự án xây dưng mới các khu văn phòng và khu nhà ở phải đặt tại ngoại thành. Chính phủ quyết tâm không cho xây mới nhà cao tầng; thay vào đó chính phủ hỗ trợ cho các chủ đầu tư xây nhà thấp tầng trong nội thành, vừa đảm bảo không quá tải khu vực nội thành, vừa đảm bảo mỹ quan cho đô thị. Trợ giá trực tiếp cho người có nhu cầu sử dụng; đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng giao thông ở khu vực ngoại thành và trợ giá trực tiếp chi phí đi lại bằng phương tiện giao thông công cộng ở những tuyến đường đến khu vực này.          

            Sử dụng các biện pháp hành chính. Hoàn thiện các chính sách dân số đô thị. Kế hoạch hóa GĐ: đưa công tác KHHGĐ thành một phong trào, chỉ tiêu thi đua. Xây dựng chính sách nhập cư phù hợp. Tăng cường công tác quản lý nhân khẩu, hộ khẩu.

            Sử dụng các biện pháp kinh tế. Tăng cường điều tiết và quản lý lao động di chuyển vào Hà Nội bằng các phương pháp kinh tế , phù hợp với cơ chế thị trường và quy luật phát triển thủ đô. Hạn chế tiếp nhận các dự án đầu tư cần nhiều lao động phổ thông ở đô thị nhằm tạo ra hàng rào kỹ thuật và công nghệ để gián tiếp hạn chế lao động phổ thông vào thành phố. Đầu tư phát triển các ngành công nghiệp có hàm lượng chất xám cao, công nghệ tiên tiến không gây ô nhiễm, sử  , sử dụng lao động có lựa chọn.