Có 5 phương pháp thông thường trong định giá bất động sản: - Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp - Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa) - Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành) - Phương pháp lợi nhuận ( hay phương pháp hạch toán) - Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)

1/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.

+ ưu điểm:<?: prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" ?>

- Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người có kinh nghiệm và kiến thức về thị trường và kinh doanh  BĐS.

- Hầu như người thẩm định không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị truờng

- Kết quả của phương pháp phản ảnh thực tế, phản ảnh và đánh giá khách quan của thị trường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ được mọi người chấp nhận, ngay cả các cơ quan pháp luật.

+ nhược điểm:

- Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này

- Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu), do đó, trong điều kiện thị trường biến động các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.

- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được.

- Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường. Tức là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh điểm yếu của tài liệu đã thu thâp và sử dụng trong phân tích so sánh.

  2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa) Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tr, trong trường hợp kết quả kiểm tr có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán.   3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở...) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp thu nhập

Ưu điểm:

+ Công thức để tính toán rõ ràng, dễ hiểu

+ Có độ chính xác tương đối cao khi các thông tin chính xác

Nhược điểm:

+ Rất nhiều dữ liệu để ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi một điều chỉnh kỹ thuật cao,đầy đủ thông tin.

+ Độ chính xác có thể được hạn chế, dự báo của các cảm giác thông tin dễ bị tổn thương.

+ Thật khó để thuyết phục khách hàng, bởi vì các số liệu đã được điều chỉnh, ít liên quan chứng minh có thể được nhìn thấy ngay lập tức.

  4/ Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán) Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.

Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp lợi nhuận

Lãi suất trên vốn của người thuê nhà nên được dùng như là kinh nghiệm thực tế sử dụng bình quân của công nghiệp (là 3 năm nếu có thể), để thu nhập và chi phí dự kiến sẽ trở nên gần đúng với số thực tế.

Bạn muốn tạo ra phương pháp này hiệu quả, việc đánh giá phải có kiến thức vững chắc về các loại hình kinh doanh bất động sản. ước tính lợi nhuận có thể không phản ánh mức độ thu nhập thực tế của tài sản. Một mức độ cao về lợi nhuận có thể dẫn từ, năng động, tháo vát, người dân cần cù của hoạt động này bất động sản.

Khi sử dụng phá vỡ này phải cẩn thận để lưu ý các nguồn thu nhập và chi phí. Đôi khi xảy ra các tính toán không phản ánh được các doanh nghiệp, hoặc bởi vì việc kinh doanh là xấu hay bởi vì những người kinh doanh kỷ lục đã chọn không đưa vào tài khoản tất cả các SSO kế toán của mình. Khi đánh giá thu nhập và các chi phí cần được xem xét hồ sơ của năm trước.Để xác định giá đóng cửa trên lợi nhuận kinh doanh giữa các bất động sản và kỹ năng quản lý kinh doanh yêu cầu thẩm định viên phải có kiến thức về các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, do đó, tỷ lệ phân bổ lợi nhuận từ tài sản và lợi nhuận nhiều hơn khi các doanh nghiệp về bản chất chủ quan điểm định giá.

Phương pháp này chỉ áp dụng cho các khoản thu nhập để xác định giá trị của các hoạt động bất động sản tạo ra lợi nhuận. Phương pháp này không yêu cầu phải đánh giá cụ thể của giá trị tài sản, nó là thích hợp để xác định giá trị tài sản không được giao dịch trên thị trường với một cơ sở doanh thu của một loại hình cụ thể của doanh nghiệp đạt được trong với sự đóng góp từ bất động sản. 

5/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định) Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.

PP CHI PHÍ

Ưu điểm:

+ Các phương pháp xác định giá trị sử dụng hiệu quả khi xác định giá trị tài sản tại thị trường bán hàng hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai.

+ Phương pháp này tương đối đơn giản, toán học, dữ liệu được sử dụng để tính toán cập nhật tương đối

Nhược điểm:

+ Chi phí của tài sản được tạo ra là không phải luôn luôn thích hợp hoặc bằng giá trị của tài sản. Vì vậy, chi phí dựa trên giá cả không phản ánh nhiều khi giá trị thị trường.Ngoài ra, phương pháp này cũng có chi phí giá thành của mỗi thành phần, do đó, tổng của nhiều bộ phận của một tài sản là giá trị nhiều hơn và nhiều hơn nữa không thể thiếu của tất cả tài sản.

+ Các ước tính khấu hao tài sản thường phụ thuộc vào việc định giá chủ quan. Trong thực tế, không có phương pháp cụ thể chính xác ước tính khấu hao.

+ Việc định giá phải được thông thạo hiểu biết về kỹ thuật và tài chính có đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá.