Put your story text here...TổNG QUAN Về KINH DOANH BấT ĐộNG SảN

1.1. Bất động sản và Thị trường Bất động sản

1.1.1. Bất động sản

1.1.1.1. Khái niệm

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: "BĐS là các tài sản bao gồm:

a/ Đất đai;

b/ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c/ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d/ Các tài sản khác do pháp luật quy định".

* Với quan niệm này, hàng hóa BĐS bao gồm 2 chủng loại chính là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong:

 Đất đai: gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng...

 Vật kiến trúc đã xây dựng xong, gồm: công trình làm nhà ở; công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng; công trình công nghiệp; công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh..;

* Các loại quyền có liên quan đến BĐS:

 Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.

 Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao quyền sở hữu BĐS của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.

 Quyền chiếm hữu: là quyền tự mình nắm giữ, quản lý BĐS thuộc quyền sở hữu của mình.

1.1.1.2. Đặc điểm

a. Tính cá biệt và khan hiếm:

Xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v..

b. Tính bền lâu:

Là loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa

c. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó.

1.1.1.3. Phân loại

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại:

- BĐS có đầu tư xây dựng, gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v..

- BĐS không đầu tư xây dựng, gồm: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..

- BĐS sản đặc biệt, gồm: những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

1.1.2. Thị trường bất động sản

1.1.2.1. Khái niệm

a. Thế nào là thị trường ?

* Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này.

* Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể.

b. Khái niệm về thị trường BĐS:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là "nơi" diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

1.1.2.2. Đặc điểm

a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.

* Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS.

* Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS.

• Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường.

• Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro.

b. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây "sốt"). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm;

c. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.

d. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.

đ. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).

* Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.

* Ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.

* Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS

* Do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.

e. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.

* BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư.

* Thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.

* Thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân

* Thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v..

1.1.2.3. PHÂN LOạI

a. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.

* TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..

* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..

* Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..

b. Căn cứ vào khu vực có BĐS:

+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v..

+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..

+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v..

c. Căn cứ theo công dụng của BĐS:

* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...)

* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX...)

* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v..

đ. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):

* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

* Thị trường cho thuê BĐS

* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..

e. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).

+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê.

1.1.2.4. Chức năng và vai trò của thị trường BĐS:

(1) Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.

(2) Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.

(3) Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

(4) Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

(5) Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:

1.1.2.5. Các chủ thể tham gia thị trường BĐS

a. Cá nhân

b. Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh BĐS

c. Nhà nước

* Tạo môi trường pháp lý cho họat động của thị trường BĐS

* Tham gia quản lý hoạt động trên thị trường BĐS.

d. Nhà thầu xây dựng

đ. Các tổ chức môi giới,tư vấn

e. Các tổ chức tài chính

1.1.2.6. Hệ thống thông tin trên thị trường

a. Vai trò của hệ thống thông tin trên thị trường BĐS:

KN: Hệ thống thông tin trên thị trường BĐS là toàn bộ các thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm: thông tin về luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất đai của Chính phủ, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người mua ở từng hoàn cảnh nhất định.

 Hệ thống thông tin đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự vận hành của thị trường BĐS.

 Để có thể định giá hàng hóa BĐS đòi hỏi phải có một hệ thống thông tin đồng bộ và đầy đủ.

 Phải có một hệ thống thông tin hoàn hảo, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận là những điều kiện quan trọng để thị trường BĐS vận hành trôi chảy.

 Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường BĐS cho phép thị trường hoạt động trôi chảy, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và giảm nguy cơ nền kinh tế bong bóng do đầu cơ quá mức vào BĐS.

b. Các loại thông tin trên thị trường:

 Thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng của BĐS đăng ký giao dịch.

 Quy hoạch của Chính phủ, của địa phương về sử dụng đất có liên quan đễn các quyền lợi từ BĐS như: quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê...của các BĐS đăng ký giao dịch.

 Các thông tin cụ thể về giá cả, vị trí, đặc điểm cụ thể của từng BĐS đăng ký giao dịch.

 Các thông tin về BĐS có thể thay thế hoặc tương đương (giá cả, đặc điểm, vị trí...) đã đăng ký giao dịch trên thị trường.

 Chủ thể cung cấp thông tin:

 Nhà nước (là cơ quan quản lý vĩ mô): có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ về luật pháp, cơ chế, chính sách, quy hoạch và kế hoạch...một cách công khai, minh bạch và phải tạo điều kiện cho mọi chủ thể có nhu cầu giao dịch về BĐS dễ tiếp cận với thông tin.

 Các tổ chức trung gian, môi giới, tư vấn về BĐS (là chủ thể cung cấp thông tin quan trong trên thị trường): hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt đông càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của hệ thống thông tin BĐS càng cao.

 Yêu cầu đối với thông tin:

 Tính chính xác:

 Tính kịp thời:

 Tính đầy đủ:

 Tính công khai minh bạch:

1.2. Quản lý Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS:

1.2.1. Vai trò của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS:

1.2.1.1. Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS

 Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trường.

1.2.1.2. Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của Nhà nước nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa xã hội, bảo vệ môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai và trong xây dựng.

1.2.1.3. Cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật

 Nhà nước tổ chức cung cấp các thông tin về xác lập quyền sở hữu BĐS (quyền sử dụng đất), về diện tích đất, về danh giới (bản đồ địa chính), đăng ký quyền sở hữu (quyền sử dụng), về quy hoạch và các thông tin cần thiết khác có liên quan đến BĐS.

 Nhà nước thành lập các tổ chức hoặc cho phép thành lập các tổ chức tư vấn về pháp luật phục vụ cho các giao dịch của thị trường BĐS.

1.2.1.4. Tổ chức định giá BĐS

 Giá cả BĐS có những đặc trưng riêng mà những đặc trưng này gắn liền với đặc trưng của giá đất. Yếu tố có thể được chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là quyền và lợi ích có được từ đất đai.

 Những đặc trưng cơ bản của giá đất gồm:

 Khả năng sinh lợi:

 Quan hệ cung - cầu về BĐS:

 Chính sách và các biện pháp điều tiết của Nhà nước:

 Các yếu tố về xã hội như môi trường, dân cư, tập quán, trình độ nhận thức, an ninh và trật tự công cộng, tâm lý và thị hiếu cũng ảnh hưởng đến giá BĐS.

1.2.1.5. Thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS

 Ban hành, sửa dổi, bổ sung và hoàn thiện các chính sách tài chính vĩ mô.

 Nhà nước thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế kinh doanh BĐS.

 Nhà nước hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, về giao lưu dân sự, về xây dựng, về giao thông, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về môi trường... về các chính sách pháp luật có liên quan đến sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS.

1.2.2. Giới thiệu khái quát những vấn cơ bản về các văn bản pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tại Việt Nam

 Pháp luật kinh doanh BĐS

 Pháp luật đất đai

 Pháp luật nhà ở

 Pháp luật về đầu tư

 Pháp luật về dân sự

 Pháp luật về xây dựng

 Pháp luật về thương mại