Put your story text here...ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN

3.1. Khái niệm về đầu tư BĐS

2.1.1. Khái niệm

Theo định nghĩa của Luật đầu tư : "Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan.''

Đầu tư Bất động sản: Là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung là đầu tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước à Đầu tư Bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là Bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.

****ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN CầN CHÚ Ý:

 + Phương tiện đầu tư: vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh, công nghệ, dịch vụ...

 + Thời gian đầu tư: Tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự án. Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư.

 + Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự án.

 + Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện:

 . Về tài chính: thông qua thu nhập và lợi nhuận.

 . Về kinh tế - xã hội: Sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, khu vực quốc gia...

**** VAI TRÒ CủA ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN

 Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức. Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá. Khác với hàng hoá khác:

. Hàng hoá Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó.

. Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng cho các hoạt động khác.

. Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

=> Vai trò của đầu tư Bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh.

 . Thoả mãn nhu cầu của nguời sử dụng .

 . Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốc gia. Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.

**** Bản chất và mục tiêu đầu tư bất động sản

NGUYÊN TắC XÁC ĐịNH BDS

 Sản phẩm theo Không gian - Thời gian

 Bất động sản là sản phẩm theo không gian - thời gian, nghĩa là, nó tạo ra thu nhập theo thời gian do được phép sử dụng một không gian nào đó. Ví dụ: các căn hộ, văn phòng, sân bãi,

****ĐặC TÍNH BấT ĐộNG SảN

 Đặc tính thị trường:

 Thị trường nội địa, phân hóa mạnh mẽ

 Sản phẩm không đồng nhất

 Giao dịch giữa các cá nhân, không phải công cộng

 Các nhà đầu tư đa dạng

 Thị trường không có tổ chức

 Ai cũng có thể tham gia

**** ĐộNG CƠ ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN

 Tự hào làm chủ

 Hoạch định cá nhân

 Tự sử dụng và để ở

 Để Xây dựng

 Bảo toàn vốn

 Suất sinh lời cao

 Đòn bẩy tài chính

 Lá chắn thuế

 Vốn được đánh giá cao

 Đa dạng hóa đầu tư

**** BấT LợI THế VÀ RủI RO ĐầU TƯ

 Thanh khoản yếu

 Quản trị bị động

 Khấu hao giá trị

 Kiểm soát bởi chính phủ

 Chu kỳ bất động sản

 Phức tạp của luật pháp

3.2.1.1. ĐặC ĐIểM

 - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao.

 - Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật - công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu...

 - Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.

 - Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có gía trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài... Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình...

 - Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư.

 - Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư...

3.2.1.2. CÁC NHÀ ĐầU TƯ:

 Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam bao gồm :

 - Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thành lập theo Luật Doanh nghiệp ;

 - Hợp tác xã, liên hiệp các hợp tác xã thành lập theo Luật Hợp tác xã;

 - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập trước khi Luật đầu tư có hiệu lực, bao gồm doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện đầu tư tại Việt Nam ;

 - Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;

 - Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài : là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để thực hiện đầu tư tại Việt nam

 - Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật.

**** QUYềN CủA NHÀ ĐầU TƯ

 - Đề xuất dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh.

 - Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình xây dựng và nhà ở theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ lệ của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

 - Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

 - Giới thiệu, quảng bá thông tin về dự án do mình làm chủ đầu tư để thu hút, kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án.

 - Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo dự án đã được phê duyệt;

 - Được miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

 - Quản lý, giám sát các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án thực hiện đầu tư xây dựng đúng dự án đã được phê duyệt và các quy định của pháp luật về xây dựng.

 - Liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án.

 - Huy động vốn theo quy định của pháp luật.

**** NGHĨA Vụ CủA NHÀ ĐầU TƯ

 - Lập quy hoạch chi tiết xây dựng và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

 - Trực tiếp đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh theo tiến độ thực hiện dự án; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng theo quy hoạch và nội dung của dự án đã được phê duyệt.

 - Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt;

 - Quản lý việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong dự án do mình đầu tư và do các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

 - Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

 - Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo đúng dự án đã được phê duyệt. s

 - Làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng; làm thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã được phê duyệt.

 - Lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

 - Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 - Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

3.2.1.3. CÁC LOạI HÌNH ĐầU TƯ CHủ YếU

 - Đầu tư cho hệ thống bán lẻ: cửa hàng, cửa hiệu, chợ các loại, trung tâm thương mại...

 - Văn phòng và địa điểm kinh doanh

 - Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho và diện tích kinh doanh,

 - Cơ sở vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe

 - BĐS trong nông nghiệp

 - Nhà ở

 - Đầu tư BĐS ở nước ngoài.

A/ ĐầU TƯ CHO Hệ THốNG BÁN Lẻ:

 Đây được xem là lĩnh vực đầu tư đem lại hiệu quả cao nhất bởi lẽ hệ thống bán lẻ có liên quan trực tiếp đến chi tiêu của công chúng. Sự gia tăng tiêu dùng nhanh chóng được biến thành sự chi tiêu cho mua sắm ở các cửa hàng, cửa hiệu. Hoạt động hiệu quả của các nhà bán lẻ cho phép họ trả tiền thuê cửa hàng cao hơn, vì vậy giá thuê được đẩy lên một cách đều đặn qua các đợt thỏa thuận lại hợp đồng thuê.

 Các dạng cửa hàng được quan tâm đầu tư:

 - Mở thêm các cửa hàng ở các phố mua sắm chính.

 - Mở rộng và tận dụng các diện tích của các trung tâm thương mại đang hoạt động.

 - Xây dựng các trung tâm thương mại mới ở các khu vực ven đô (Metro, MelinhPlaza...)

 - Xây dựng các siêu thị độc lập.

 - Các trung tâm hội chợ, triển lãm

B/ ĐầU TƯ XÂY DựNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ:

 Việc phát triển mạnh các loại hình công ty trong thời gian qua đã đẩy nhu cầu về thuê văn phòng lên rất cao. Xu hướng thời gian tới nhu cầu này sẽ tiếp tục tăng cao cùng với làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam khi Việt Nam gia nhập WTO.

 Nhu cầu thuê văn phòng chịu ảnh hưởng của các nhân tố:

 - Sự phát triển của công nghệ thông tin làm cho nhu cầu về chỗ làm việc của các nhân viên giảm đi, bởi lẽ họ có thể trao đổi thông tin cũng như tiếp cận cơ sở dữ liệu từ mọi nơi, mọi lúc thay vì phải trực tiếp đến văn phòng.

 - Công nghệ thông tin cũng cho phép tiết kiệm chi phí diện tích phụ cho các văn phòng, bởi các dữ liệu có thể ở dạng các tập tin trên máy tính,các đĩa CD hoặc ổ đĩa cứng, ổ đĩa mềm.

 - Công nghệ hiện đại cũng cho phép giảm thiểu số nhân viên của các văn phòng và làm cho nhu cầu về diện tích văn phòng giảm đi.

C/ ĐầU TƯ XÂY DựNG NHÀ XƯởNG KHO BÃI VÀ ĐịA ĐIểM KINH DOANH:

 Đây là lĩnh vực được xem là chứa đựng nhiều rủi ro nhất bởi mặt bằng nhà xưởng, kho bãi thường được thiết kế riêng cho từng loại hình sản xuất đặc thù, nghĩa là phạm vi khách hàng có nhu cầu tương đối hẹp.

**** Để HạN CHế NHữNG RủI RO TRONG LĨNH VựC NÀY CầN CHÚ Ý ĐếN NHữNG VấN Đề SAU:

 - Tìm hiểu kỹ nhu cầu của khách hàng thuê tiềm năng để có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của họ. Tốt nhất là ký hợp đồng trước khi thực hiện dự án.

 - Nâng cao tính chuẩn mực của tài sản đồng thời chú trọng tính linh hoạt trong việc điều chỉnh thiết kế cho phù hợp với sự thay đổi của khách hàng.

 - Lựa chọn địa điểm một cách cẩn trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của người thuê địa điểm.

 - Bảo đảm diện tích hợp lý để vừa có khả năng mở rộng trong tương lai đồng thời phù hợp với khả năng về nguồn lực cũng như khả năng về quản lý.

D/ ĐầU TƯ CHO HOạT ĐộNG VUI CHƠI, GIảI TRÍ:

 Phạm vi của loại hình đầu tư này rất rộng và ngày càng thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu vui chơi giải trí ngày càng tăng mạnh. Vì vậy có thể coi đây là lĩnh vực đầu tư nhiều triển vọng. Các loại hình đầu tư chủ yếu thuộc lĩnh vực này gồm:

 - Các công viên và khu vui chơi, giải trí.

 - Các trung tâm thể thao, bể bơi, sân bãi tập

 - Các vũ trường, quán bar

 - Các trung tâm chăm sóc sức khỏe

 - Các dịch vụ internet, dịch vụ cá cược, casino...

E/ ĐầU TƯ KINH DOANH NHÀ ở:

 Hiện tại ở Việt Nam đây là lĩnh vực khó khăn nhất. Mặc dù nhu cầu về thuê nhà ở các thành phố lớn, các khu công nghiệp hiện rất lớn nhưng có rất ít các nhà đầu tư thực sự quan tâm đến lĩnh vực này. Cơ hội đầu tư thực sự chỉ dành cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ với những điều kiện sẵn có.

***NGUYÊN NHÂN CƠ BảN CủA TÌNH TRạNG TRÊN LÀ DO:

- Chính sách nhà ở của Việt Nam chưa được xây dựng một cách nhất quán, đặc biệt là chính sách về đất đai.

- Khả năng chi trả của người thuê nhà thường rất thấp bởi họ là người có thu nhập thấp như sinh viên, công nhân tay nghề thấp, lao động nhập cư từ nông thôn...

- Thói quen trong việc thuê nhà của người dân chưa mang tính phổ biến. Các nhà đầu tư chưa thực sự năng động trong việc nắm bắt những nhu cầu của người thuê nhà vì vậy cung và cầu không gặp được nhau.

3.3. QUY TRÌNH PHÁT TRIểN Dự ÁN KINH DOANH BĐS

 Dự án kinh doanh bất động sản được trong phân tích dưới đây được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:

- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;

- Dự án căn hộ cho thuê;

- Dự án trung tâm thương mại;

- Dự án khách sạn, nhà hàng;

- Dự án về dịch vụ nhà ở;

- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;

- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;

- Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).

*** NHÀ ĐầU TƯ CầN PHảI THựC HIệN PHÂN TÍCH LựA CHọN THEO QUY TRÌNH SAU:

 Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:

- Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác.

- Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý.

 Bước 2: Ý tưởng kinh doanh

- Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh.

- Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường.

 Bước 3: Nghiên cứu thị trường

- Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn.

- Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ.

- Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.

- Bước 4: Thiết kế ý tưởng

- Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:

- Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;

- Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.

- Chứng minh được hiệu quả đầu tư;

- Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;

- Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.

- Ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:

- Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;

- Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;

- Các đặc điểm kỹ thuật;

- Thị trường mục tiêu;

- Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?

- Bước 5: Phân tích tài chính

- Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:

- Ước tính toàn bộ chi phí dự án

- Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;

- Ước tính nguồn vốn vay;

- Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;

- Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn...

- Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.

- Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án.

- Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:

- Thỏa thuận về chi phí;

- Thỏa thuận về thời gian;

- Thỏa thuận về nhân lực;

- Thỏa thuận về cách làm;

- Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:

- Các đánh giá rải rác;

- Đánh giá tiền khả thi;

- Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;

- Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh.

Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.

*** tài trợ BĐS

Sự CầN THIếT CủA TÀI TRợ Từ BÊN THứ BA

 Khó khăn từ phía người mua

 Khó khăn từ phía người xây dựng

 Khó khăn từ phía người bán

 Hoạch định và điều phối chính sách

 Lợi thế của các trung gian tài chính

**** CÁC CHủ THể THAM GIA THị TRƯờNG TÀI TRợ BấT ĐộNG SảN

 Cục dự trữ liên bang (NHTW) điều phối chính sách

 Các đối tác tham gia:

- Các tổ chức tiết kiệm, các NHTM

- Công ty bảo hiểm

- Quỹ tín dụng, Quỹ hưu trí

- Quỹ đầu tư

- Các công ty tài trợ

- Môi giới tài trợ, ...

***BÁN TRả GÓP

 Người bán thu lợi do cầu có khả năng thanh toán tăng và các lợi ích tài chính kèm theo

 Người mua có cơ hội tiếp cận bất động sản trong điều kiện thu nhập hạn chế

 Người bán (nhà xây dựng) có thể gặp khó khăn tài chính (...) và các rủi ro trong bán trả góp (...)

 Người mua trả góp có thể gặp khó khăn khi chuyển nhượng hoặc các rủi ro đe dọa khả năng thanh toán (...)

****VAY THế CHấP

 Người vay thế chấp, cầm cố tài sản để vay tiền mua BĐS

 Giao dịch cần minh bạch các điều khoản về người vay, người cho vay, tài sản thế chấp, các quyền và lợi ích đối với tài sản thế chấp, thuế, bảo trì và sửa chữa tài sản, bảo hiểm rủi ro

 Cầu vay thế chấp là cầu phái sinh từ nhu cầu về BĐS, cung vay thế chấp phụ thuộc các đánh giá về lợi ích và rủi ro của người cho vay

***CầM Cố THế CHấP

***RủI RO ĐốI VớI NGƯờI CHO VAY THế CHấP:

 Rủi ro lạm phát

 Rủi ro vỡ nợ

 Rủi ro lãi suất

 Rủi ro thanh toán trước

 Rủi ro luật pháp

 Tính thanh khoản

***TịCH THU TÀI SảN THế CHấP CầM Cố

 Theo phán quyết của tòa án

 Không theo phán quyết tòa án

 Chuyển nhượng thay cho tịch thu

 Chuộc lại

 Thi hành án không hoàn chỉnh

 Không thể thi hành án

*** MộT Số Kỹ THUậT TÀI TRợ KHÁC

 Vay trả cố định

 Vay trừ dần nợ gốc

 Phát hành chứng khoán nợ

 Vay không khống chế thời gian kết thúc

 Vay theo tiến độ xây dựng

 Các chương trình hỗ trợ tín dụng nhà ở

 Hợp đồng góp vốn

 Vay trả tăng dần, vay trả ngay một phần (giảm LS)

 Các mô hình tài trợ linh hoạt, ...

***CHứNG KHOÁN HÓA BấT ĐộNG SảN:

 Giá trị bất động sản đầu tư được chia nhỏ thành các chứng chỉ, có khả năng tự do chuyển nhượng

 Đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư là các chủ thể tham gia KD chứng chỉ BĐS

 Khi dự án đầu tư BDS kết thúc, toàn bộ dự án được bán đấu giá, các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành.