Đọc truyện ĐGTS

♥ Truyen2U.Pro - Tên miền mới của Truyen2U.Net

ĐGTS

Trước Sau

Màu nền

Font chữ

Font size

Chiều cao dòng

Bài tập định giá tài sản

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

Bài số 1

Ước tính giá trị hai lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:

Diện tích hai lô đất đều bằng 375m2. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5m, chiều sâu 75m. Các chiều tương ứng của lô đất B là 25m và 15m.

Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này đối với những lô đất có diện tích khoảng 75m2 (5m x 15m) là 1 trđ/m2, không mặt đường là 0,6 trđ/m2.

75m

1 15m

5m 25m

Bài số 2:

Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1995, có diện tích là 100m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 3.000.000đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 2.000.000đ/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150m2.

Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất tính theo quy định. Hãy định giá lô đất?

Bài số 3

Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, sử dụng ổn định, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở.

Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên là 1.500.000đ/m2.

Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1.000.000đ/m2. Hạn mức đất ở khu vực này là 150m2.

Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích vượt hạn mức.

Bài số 4.

Ước tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:

Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400m2, hợp pháp về các quyền với BĐS.

Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao Mai về nhiều mặt, vừa bị tòa án phát mãi với số tiền là 400.000.000 đồng.

Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 40.000.000đồng, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 300.000.00 đồng, đợt hai 265.000.000 đồng, đợt ba 228.980.000 đồng, đợt bốn 188.956.800 đồng, đợt cuối 169.389.793 đồng.

Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nhưng nội thất kém hơn 20.000.000 đồng, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1985, vừa được bán với giá 560.000.000đồng.

Theo quy định hiện hành:

Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000 đồng/m2.

Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200m2.

Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượ hạn mức.

Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm, 2 năm: 7%/ năm, 3 năm: 8%/năm, 4 năm : 9%/năm.

Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng.

Bài số 5:

Định giá một lô đất trống rộng 80m2.

Biết: có thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được. Sau khi phân tích, tính toán, các mức điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh như mô tả trong bảng sau:

Thông số so sánh

So sánh 1

So sánh 2

So sánh 3

So sánh 4

So sánh 5

Pháp lý

Vị trí

Diện tích

Hình dáng

-2%

-1%

-2%

-1%

Môi trường

-1%

Hạ tầng xã hội

-2%

-1%

Hãy ước tính giá trị của lô đất mục tiêu,

biết giá thị trường và diện tích của các lô đất so sánh như sau:

Chỉ tiêu

So sánh 1

So sánh 2

So sánh 3

So sánh 4

So sánh 5

Diện tich (m2)

145

120

Giá bán ( triệu đồng)

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

Bài số 6:

Biệt thự A ở khu dân cư cần định giá, có diện tích 400m2 hợp pháp về quyền sử dụng đất. Được biết:

- Biệt thự B trên cùng con đường với biệt thự A, cùng diện tích nhưng vị trí thuận lợi hơn và có thêm phần vườn ước tính trị giá 40 trđ, hợp pháp về quyền sử dụng đất vừa được bán với điều kiện như sau: trả làm 4 đợt mỗi đợt cách nhau 1 năm mỗi lần trả 274 trđ. Lãi suất tiền gửi ngân hàng trung bình là 8%/năm.

- Biệt thự C trên cùng con đường với biệt thự A, cùng diện tích nhưng vị trí kém thuận lợi hơn và nội thất kém hơn ước tính 20 trđ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 2000 vừa bán với giá 650 trđ.

- Theo quy định hiện hành, giá đất nhà nước quy định tại khu vực này là 1triệu đồng/m2. Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200m2.

Định giá biệt thự A?

Bài số 7:

Ước tính giá trị thị trường của một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 55m2 tại đường phố A, thành phố B. qua thu thập thông tin trong vòng 3 tháng gần đây ở khu vực này có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần định giá, cụ thể như sau:

Tiêu chí

Thửa đất cần định giá

Thửa đất so sánh 1

Thửa đất so sánh 2

Thửa đất so sánh 3

Giá bán ( triệu đồng)

Chưa biết

1.400

1.375

1.275

Tổng diện tích

55m2

50m2

55m2

50m2

Tình trạng pháp lý

Tốt

Lợi thế kinh doanh

Mặt ngõ 5m

Mặt ngõ 4m

Giáp 2 mặt ngõ 4m

Hạ tầng kỹ thuật

Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước kém

Hướng

Tây

Đông

Đông nam

Bắc

Cảnh quan

Nhìn ra khu đông dân cư

Nhìn ra công viên

Nhìn ra khu đông dân cư

Điều kiện thanh toán

Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua

Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được các thông tin sau:

Giá mặt ngõ 5m được đánh giá 100%, mặt ngõ 4m được đánh giá là 95%, 2 mặt ngõ 4m được đánh giá là 105%.

Giá đất nhìn ra khu dân cư được đánh giá là 100%, nhìn ra công viên được đánh giá là 110%.

Giá đất khu vực thoát nước tốt được đánh giá là 100%, khu vực thoát nước kém được đánh giá là 93%.

Giá đất của thửa đất hướng Tây được đánh giá là 100%, thửa đất hướng Bắc được đánh giá là 97%, thửa đất hướng Đông được đánh giá là 106%, và thửa đất hướng Đông Nam được đánh giá là 109%.

Các yếu tố khác coi như tương đồng.

II.

PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ

Bài số 8:

Một bất động sản mua cách đây 3 năm bằng tiền vay là 500.000USD với lãi suất 12% một năm. Hãy tính số tiền phải trả một lần sau 4 năm vay?

Bài số 9:

Giá trị hiện tại của quyền nhận được thu nhập 1 USD, 200USD một cách liên tục trong thời gian 3 năm, 5 năm và 6 năm là bao nhiêu? Với giả thiết rằng bạn có thể tạo ra tỷ suất sinh lời 10%/ năm trên số tiền mà bạn có?

Bài số 10:

Một bất động sản được mua với giá 6.000.000USD. Số tiền 2.000.000 USD được chi ngay lập tức làm đường và các chi phí phát triển khác. Phần chi phí còn lại được trả dần trong 3 năm. Trong 3 năm tiếp theo, BĐS này không đưa lại một nguồn thu nhập nào. Hãy cho biết tổng chi phí vào BĐS này vào cuối năm thứ 3 đối với người mua là bao nhiêu? Giả thiết rằng tỷ suất sinh lời mà người mua yêu cầu là 15%.

Bài số 11 :

Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành trong 50 năm. Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng là 3.000USD/ ha. Chi phí chăm sóc bình quân hàng năm ước tính là 200USD/ha.

Yêu cầu:

Ước tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trưởng thành.

Ước tính giá trị hiện hành của các khoản đầu tư này.

Biết rằng lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu tư là 18%, chi phí gieo trồng phát sinh vào đầu năm thứ nhất.

Bài số 12:

Mức tiền cho thuê bất động sản là 40.000USD/ năm, mỗi năm trả một lần trong thời hạn 30 năm. Thỏa thuận được ký trong hợp đồng là : sau 2 năm người cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ sửa chữa lại hệ thống điều hòa không khí hết 20.000USD, và sau 8 năm sẽ phải xây lại bức tường bao với phí tổn ước tính là 50.000USD.

Yêu cầu:

Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giá thiết rằng : bình thường thì người cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên số vốn đầu tư của mình là 13% một năm.

Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000 USD. Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn BĐS này, với giả thiết rằng 13% một năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường vốn đầu tư.

Bài số 13:

Công ty VINACO vừa mua lại của tư nhân một lô đất với giá 1.800 d. dự đoán giá lô đất sẽ tăng 15%/ năm.

Yêu cầu :

Ước tính giá thị trường của lô đất sau 4 năm.

Ước tính giá thị trường của lô đất sau 8 năm.

Ước tính thời gian giá trị lô đất có thể tăng gấp đôi.

Trong bao lâu giá trị lô đất tăng gấp đôi, nếu tốc độ tăng giá 10%/ năm.

Bài số 14:

Ông John đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 79.000 USD. Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1,5% thu nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch. Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 6,5%.

Yêu cầu: tư vấn cho ông John về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS.

Bài số 15:

Công ty A mua một căn hộ tại một khu chung cư làm văn phòng giao dịch với giá 2 tỷ đồng và có điều kiện thanh toán như sau:

Trả ngay 30% số tiền.

Trả lần thứ hai 20% số tiền còn lại sau 1 năm.

Số tiền còn lại được trả dần hàng năm bằng nhau trong 5 năm, nhưng bắt đầu phải chịu lãi suất 15%/năm theo phương thức lãi kép. Thời điểm tính trả tiền hàng năm là vào cuối mỗi năm. Hãy xác định số tiền công ty A phải trả hàng năm.

Biết rằng lãi suất trên tt liên ngân hàng là 10%.

Bài số 16

Xác định giá một thửa đất trồng lúa

rộng 1 ha hạng IV tại xã A của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Hồng, một năm sản xuất 2 vụ lúa. Qua khảo sát, nhà định giá thu được:

Chỉ tiêu

Đơn vị tính

Năm 2005

Năm

2006

Năm

2007

Tổng sản lượng lúa/năm

15.000

20.000

12.000

Giá bán bình quân

Đồng/kg

2.500

2.700

Giá thành

Đồng/kg

1.150

1.100

1.250

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 1 năm

9,5

10,0

10,5

Ước tính giá trị thị trường của thửa đất trên.

Bài số 17

Cần định giá một căn hộ có diện tích 56m2 nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. chung cư này được xây dựng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm.

Qua thu thập thông tin trong vòng 6 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung cư có thể so sánh được với tài sản cần định giá như sau:

Bất động sản 1 nằm ở ngay tầng trệt chung cư có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn bds cần định giá 20 triệu đồng, vừa được bán với giá 692 triệu đồng.

Bất động sản 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30m và cùng nằm trong cụm chung cư này nhưng ở vị trí thuận lợi hơn, trang trí nội thất tốt hơn bds cần định giá 10 triệu đồng, vừa được bán với giá 360 triệu đồng.

Bất động sản 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với bất động sản 2, có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn bất động sản cần định giá 20 triệu đồng, vừa được bán với giá 717,2 triệu đồng.

Bất động sản 4 nằm ở lô chung cư cách đó 150m, vị trí kém thuận lợi hơn có diện tích 42m2 với trang trí nội thất tương tự bất động sản cần định giá, vừa được bán với giá 189 triệu đồng.

Bất động sản 5 nằm ở tầng trệt cùng bất động sản 4, diện tích 70m2 và trang trí nội thất tương tự bất động sản 4, được bán với giá 525 triệu đồng.

Giả định rằng chênh lệch giá trị về yếu tố vị trí là không đáng kể.

Bài số 18:

BĐS là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích đất 60m2, diện tích sàn xây dựng là 150m2. Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000đ/m2. Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.500.000 đ/m2 sàn xây dựng.

Yêu cầu : ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 20 năm.

Bài số 19 :

Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau :

Tài liệu về bất động sản A :

Diện tích đất 300m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.

Công trình xây dựng trên đất : nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120m2.

Hao mòn của các kết cấu chính : móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%.

Các thông tin có liên quan :

Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 225.000.000 đ. Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích.

Giá đất quy định của nhà nước ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m2.

Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình : móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%.

Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.500.000 đ/m2.

Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000 đ.

Bài số 20:

Một BĐS cần định giá có các đặc điểm như sau: Diện tích đất 200m2 ở khu đô thị có đầy

đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 120m2, tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%. Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%. Đơn giá xây dựng nhà mới có kết cầu tương tự 1.500.000đ/m2.

Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 8 trđ, hệ thống vệ sinh 5 trđ

Yêu cầu : Định giá BĐS trên.

Biết: Có lô đất bên cạnh diện tích 200m2, chưa có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, không tranh chấp, sử dụng ổn định từ trước năm 1993 vừa được bán với giá 255 trđ. Giá đất Nhà nước quy định ở cùng vị trí là 1.200.000đ/m2, hạn mức đất theo quy định là 150m2

Bài số 21:

Một BĐS không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở, sử dụng ổn định từ năm 1995, có các đặc điểm như sau:

- Diện tích đất là 500 m2

- Công trình xây dựng trên đất:

+ Nhà 3 tầng, diện tích mỗi tầng là 250 m2.

+ Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như sau: móng hao mòn 34%, sàn hao mòn

45%, tường hao mòn 38%, mái hao mòn 42%. Các kết cấu phụ khác hao mòn tương

đương với tỷ lệ hoa mòn bình quân các kết cấu chính. Giá trị của các kết cấu chính trong

tổng giá trị của công trình tương ứng là: móng 10%, sàn 22%, tường 10% và mái 11%.

+ Đơn giá xây mới nhà ở có kết cấu tương tự là 3 triệu đồng/m2.

+ Chi phí để làm lại nhà tắm và sửa bếp là 150 triệu đồng.

Yêu cầu

: Hãy định giá BĐS nêu trên. Biết rằng:

- Có một thửa đất trống gần đó có diện tích 200 m2, vị trí thuận lợi hơn BĐS trên ước tính là 40 triệu đồng, đã được hợp pháp hóa về quyền sử dụng đất, đang được bán với giá 800 triệu đồng.

- Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 2 triệu đồng/m2. Hạn mức đất ở khu vực này là 300 m2. Theo quy định hiện hành, khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định cuả Nhà nước.

Bài số 22:

Một bất động sản tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là 400.000$. Theo tính toán

giá trị của công trình xây dựng trên đất là 2.000.000$. Hãy xác định giá trị của bất động sản, biết tỷ lệ vốn hoá là 12%/năm và vòng đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm

bds có tuổi đời là 10 năm.

Bài số 23:

Xác định giá trị một BĐS có thu nhập theo tuổi thọ kinh tế( 15 năm), lãi nhà đầu tư đòi hỏi 7%/năm. Thu nhập ròng dự tính các năm như sau:

• 5 năm đầu tiên : 20.000 USD/năm

• 4 năm tiếp theo : 18.000 USD/năm

• 3 năm tiếp theo : 14.000 USD/năm

• 3 năm tiếp theo : 10.000 USD/năm

III.

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ GIẢM GIÁ

Bài số 24:

Định giá một thửa đất ở có diện tích 90m2

(kích thước 5m x dài 18 m, trên đất đã xây nhà 4 tầng, mặt tiền tiếp giáp với một đường nội bộ rộng 8m.

Thông tin các BĐS đã giao dịch thành công gần nhất:

+ BĐS1:

ện tích: 100 m2, trên đất có nhà 4 tầng, mặt tiền 5m nằm tiếp giáp một đường nội bộ khác, rộng 8m và cắt ngang với con đường có thửa đất cần định giá; giá bán bất động sản là 3.600 tr.đ. Qua kh

ảo sát giá mảnh đất cần định giá cao hơn khoảng 3%. Biết:

- Diện tích xây dựng: 75m2.

- Đơn giá xây dựng mới ngôi nhà là 2,8 triệu đồng/m2 sàn.

- Ngôi nhà đã được sử dụng 12 năm; tuổi đời kinh tế dự kiến là 70 năm. Do được bảo dưỡng và sử dụng tốt nên ngôi nhà có thể sử dụng được 63 năm nữa.

+ BĐS2:

ện tích: 120m2, mặt tiền 6m, cách mảnh đất cần định giá 100m, có đặc điểm gần tương đồng. Trên đất có nhà 3tầng, có chất lượng còn lại khoảng 75%. Giá bán BDS là 4.150 tr.đ.

- Diện tích xây dựng: 90m2.

- Đơn giá xây dựng mới ngôi nhà là 2.4 tr.đồng/m2 sàn.

- Qua kh

ảo sát giá mảnh đất cần định giá thấp hơn giá đất BĐS 2 khoảng 2%.

Các yếu tố còn lại tương đồng.

Bài số 25 :

Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau :

Tài liệu về bất động sản A :

Diện tích đất 300m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.

Công trình xây dựng trên đất : nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120m2.

Hao mòn của các kết cấu chính : móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%.

Các thông tin có liên quan :

Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá

500

.000.000 đ. Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích.

Giá đất quy định của nhà nước ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m2.

Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình : móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%.

Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.500.000 đ/m2.

Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000 đ.

Bài số 26:

Một BĐS cần định giá có các đặc điểm như sau: Diện tích đất 200m2 ở khu đô thị có đầy

Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 8 trđ, hệ thống vệ sinh 5 trđ

Yêu cầu : Định giá BĐS trên.

Bài số 27:

Ước tính giá trị thị trường của bất động sản có các đặc điểm sau:

Diện tích đất 60m2 ( 4m x 15m)

Diện tích đất sàn xây dựng : 150m2

Nhà 3 tầng kết cấu khung bê tong, sàn mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng nhà còn lại 80%.

Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 3,5 triệu/m2.

Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập thông tin về 3 bds ở khu vực lân cận vừa được giao dịch thành công như sau:

Bất động sản 1: diện tích 80m2( 5m x 16m) , diện tích sàn xây dựng 200m2 nhà 3 tầng kết cấu khung bê tông, sàn mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng nhà còn lại 75%, vừa được bán với giá 1.235 triệu đồng, đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 3,5 triệu đồng/m2,

Bất động sản 2: diện tích 60m2 ( 3m x 20m), diện tích sàn xây dựng 150m2, Nhà 3 tầng kết cấu khung bê tong, sàn mái bê tông cốt thép,mái ngói, tường gạch, nền lát gạch ceramic, chất lượng nhà còn lại 80%, vừa được bán với giá 924 triệu đồng, đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 3,2 triệu/m2

Bất động sản 3: diện tích 90m2 ( 5m x 18m), diện tích sàn xây dựng 250m2, Nhà 3 tầng kết cấu khung bê tong, sàn mái bê tông cốt thép,mái ngói tường gạch,cầu thang gỗ nền lát gạch ceramic, chất lượng nhà còn lại 80%, vừa được bán với giá 1.470 triệu đồng, đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 3,3 triệu/m2

Các thông tin bổ sung về tương quan giá:

Về chiều rộng: từ trên 3,8m đến 4m được đánh giá là 100%, từ 3m đến 3,8m là 96%, từ trên 4m đến 6m là 104%

Về chiều dài: từ 16m trở xuống được đánh giá là 100%, từ trên 16m đến 25m được đánh giá là 95%

Về quy mô diện tích : từ 60m2 đến 80m2 được đánh giá là 100%, từ trên 80m2 đến 100m2 là 93%.

Bài số 28:

Một khu đất có diện tích 1.500m2 tọa lạc trên đó là một tòa nhà đã sử dụng 15 năm , tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà là 1.200m2. Hãy xác định giá trị của bất động sản trên biết: giá trị thị trường của khu đất tương tự là 20 triệu đồng/m2, đơn giá xây dựng thay thế hiện hành tòa nhà là 8 triệu đồng/m2 và theo tính toán khi xây dựng tòa nhà thì tòa nhà này có thể tồn tại và sử dụng trong vòng 50 năm.

Bài số 29:

Một công trình hoàn thành việc xây dựng vào năm 1990, đưa vào sử dụng có hiệu quả từ năm 1991 đến thời điểm định giá là 2011. Công trình này theo tính toán của các kỹ thuật viên sẽ tồn tại đến năm 2040, nhưng theo tính toán của nhà kinh tế thì công trình chỉ có giá trị sử dụng đến năm 2030. Hãy xác định tuổi thọ kỹ thuật, tuổi thọ kinh tế, tuổi hiệu quả, tuổi thọ kinh tế còn lại và tuổi thực của bất động sản ?

IV.

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Bài số 30:

Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau:

Diện tích 1 ha ( 10.000 m2) . Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô dưới 100m2 vào khoảng 1 tr đ/m2.

Theo quy định của chính quyền địa phương : tỷ lệ đất được phép xây dựng công trình là 60% diện tích mảnh đất.

Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán, chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0,2 tr đ/m2. Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 300 triệu đồng, lãi dự kiến khoảng 600 triệu đồng.

Yêu cầu: cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu?

Bài số 31:

Ước tính giá trị của một BĐS dựa trên tài liệu sau:

Ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm một ngôi nhà cũ. Thẩm quyền được phép là dỡ bỏ nhà cũ để xây dựng một cửa hàng ở tầng 1 và các văn phòng ở tầng 2 và 3.

Diện tích sàn xây dựng là 7.000m2.

Hai tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng và cho thuê mỗi tầng là 900m2.

Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm/\. Sau khi phát triển, cửa hàng có thể cho thuê với mức giá 20.000 USD/ năm. Văn phòng là 10 USD/m2/năm.

Tỷ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mua bán nhà đất là 20%, của dịch vụ cho thuê BĐS là 6%.

Toàn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. Trong đó, chi phí xây dựng chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển.

Các chi phí cho quá trình phát triển bao gồm :

Các chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng : 2.800 USD.

Chi phí xây dựng :

Chi phí nguyên nhiên vật liệu và nhân công trực tiếp : 30USD/m2.

Chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng.

Chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS.

Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm.

Chi phí pháp lý khi mua đất khoảng 4% giá đất.

Bài số 32:

Một thửa đất dự định xây dựng 10 ngôi nhà, với diện tích xây dựng mỗi ngôi nhà là 400m2 xây dựng, các ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ được bán trên thị trường.

• Dự báo giá bán mỗi ngôi nhà là 1000 trđ

• Các chi phí pháp l. liên quan đến việc bán nhà là 20 trđ/nhà.

• Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là 50 triệu đồng.

• Chi phí xây dựng tính bình quân trên 1m2 xây dựng đất là 2,5 triệu đồng

• Chi phí khác 10% chi phí xây dựng,

• Toàn bộ các chi phí phát triển ở trên được trang trải bằng vốn vay với lãi suất tiền vay

10%/năm

• Lợi nhuận của việc xây dựng cần đạt được là 100 trđ/nhà.

Yêu cầu: Tư vấn giá trị của thửa đất đó là bao nhiêu? Biết thời gian tính từ khi khởi công đến khi hoàn thành công việc xây dựng mất 1 năm

Bài số 33:

Cần thẩm định giá một BĐS là một lô đất sản xuất nông nghiệp, diện tích 15.000m2 trong vùng ven đô, nay được phép chuyển sang đầu tư khu dân cư thương mại. Tỷ lệ đất được xây dựng theo quy định là 50%. Dự kiến lô đất này được phép đầu tư kinh doanh BĐS, một phần xây dựng chung cư 10 tầng, còn lại dùng cho phân lô bán nền. Số diện tích nền đất được bán để xây dựng 20 căn liền kề 100m2 đất/nền và 4 nền xây dựng biệt thự có diện tích là 250m2/nền.

• Chi phí đầu tư hạ tầng tương đương hạ tầng của khu vực này bình quân: 200.000đồng/m2

• Chi phí quy hoạch: 300.000.000đồng

• Chi phí về bán: 1% doanh thu

• Chi phí xây dựng chung cư bình quân: 3triệu đồng/m2 sàn xây dựng

• Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư lãi suất 10%/năm

• Nhà đầu tư phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng

đất bằng 4% giá đất. Giá đất của Nhà nước tại địa điểm này: đất ở 800.000đồng/m2, đất

nông nghiệp 72.000đồng/m2.

• Giá bán căn hộ chung cư bình quân 5.triệu đồng/m2, tổng diện tích căn hộ bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng. Giá bán nền đất theo thị trường trong khu vực: loại 100m2/nền là 3trđ/m2, loại 250m2/nền là 2,7trđ/m2.

• Lợi nhuận cho nhà đầu tư 20% giá đất.

V. CÁC DẠNG BÀI TỔNG QUÁT

Bài số 34:

Một người trả 10.000USD để mua một mảnh đất, trên đó anh ta xây dựng một ngôi nhà hết 40.000 USD. Chi phí làm vườn hoa quanh nhà hết 3.000 USD. Vì không gửi tiền vào ngân hàng nên người này mất đi 2.500 USD tiền lãi trong 8 tháng kể từ khi đầu tư mua đất cho đến khi xây xong nhà.

Yêu cầu:

Bằng phương pháp chi phí hãy tính xem người này phải bán ngôi nhà với giá bao nhiêu để cho hòa vốn với khoản tiền lãi lẽ ra nhận được nếu gửi tiền vào ngân hàng?

Khi ngôi nhà vừa hoàn thành thì có một công ty lớn tuyên bố sẽ xây một nhà máy ở gần đó, do vậy làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở trong khu vực này. Giá bán các ngôi nhà tương tự ở đây khoảng 75.000USD. vậy người này nên định giá ngôi nhà mới của mình như thế nào?

Hãy cho nhận xét về giá trị tài sản tính theo chi phí và giá trị thị trường.

Bài số 35:

Một ngôi nhà có mặt đường 6 mét, chiều sâu 12m đang xem xét cho thuê. Mức giá cho thuê nào có thể đòi nói một ngôi nhà giống như vậy ở gần đó có bề rộng 5 mét, sâu 12 mét vừa cho thuê với giá 18 triệu đồng mỗi năm.

ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

GIÁ TRỊ TÀI SẢN THUẦN

Bài số 36 :

Doanh nghiệp X có tài liệu sau:

Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N.

Tài sản

Số tiền

Nguồn vốn

Số tiền

TSLĐ và đầu tư ngắn hạn

Tiền

Chứng khoán ngắn hạn

Các khoản phải thu

Hàng tồn kho

500

120

100

250

Nợ phải trả

Vay ngắn hạn

Các khoản phải trả

Vay dài hạn

600

160

400

TSCĐ và đầu tư dài hạn

Giá trị còn lại của TSCĐ

TSCĐ thuê tài chính

Đầu tư chứng khoán vào công ty B ( 2200 cổ phiếu)

Góp vốn liên doanh

TSCĐ cho thuê

1500

500

200

220

400

180

Nguồn vốn chủ sở hữu

Nguồn vốn kinh doanh

Lãi chưa phân phối

1400

1250

150

Tổng tài sản

2000

Tổng nguồn vốn

2000

Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau:

Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 40 triêu đồng. số còn lại được xếp vào dạng khó đòi. Công ty mua bán nợ cho biết họ sẵn sàng mua lại khoản này với số tiền bằng 30% giá trị của khoản tín dụng.

Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, theo kết quả đánh giá lại giảm 30 triệu đồng.

TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 150 triệu đồng.

Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 25 triệu đồng mỗi năm.

Giá chứng khoán của công ty B tại sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là 105.000 đồng / cổ phiếu.

Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 20 triệu đồng.

Theo hợp đồng thuê tài sản người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả một lượng tiền đều nhau là 10 triệu đồng.

Tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình trên thị trường là 20%.

Yêu cầu:

Ước lượng giá trị doanh nghiệp theo phương pháp giá trị tài sản thuần.

Bài số 37:

Doanh nghiệp X có tài liệu sau: Bảng cân đối kế toán rút gọn ngày 31/12/N

ĐVT: triệu đồng

Tài sản

Số tiền

Nguồn vốn

Số tiền

Tài sản ngắn hạn

500

Nợ phải trả

600

Tài sản dài hạn

1500

Vốn chủ sở hữu

1400

Tổng tài sản

2000

Tổng nguồn vốn

2000

• Định giá DN X biết việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có

những thay đổi sau:

1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 40 triệu đồng. Số còn lại được xếp vào dạng nợ khó đòi có giá trị là 60 triệu đồng. Công ty mua bán nợ mua lại khoản nợ khó đòi với số tiền bằng 30% giá trị của khoản nợ khó đòi.

2. Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, theo kết quả đánh giá lại giảm 30 triệu đồng.

3. TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 150 triệu đồng

4. Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng.

Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành

thường phải trả 25 triệu đồng mỗi năm. Lãi suất chiết khấu là 20%

5. Giá chứng khoán của công ty B tại sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là

105.000đ/cổ phiếu. Giá trị sổ sách của khoản đầu tư chứng khoán vào công ty B là 220

triệu đồng với số lượng 2.200 cổ phiếu

6. Vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 20 triệu đồng

7. Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả

một lượng tiền đều nhau là 10 triệu đồng . Giá trị còn lại của TS cho thuê trên sổ sách kế

toán là 180 triệu đồng

Bài số 38:

Doanh nghiệp X có tài liệu Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày

31/12/N .

Đơn vị tính: triệu đồng

Tài sản

Số tiền

Nguồn vốn

Số tiền

Tài sản ngắn hạn

700

Nợ phải trả

900

Tài sản dài hạn

1800

Vốn chủ sở hữu

1600

Tổng tài sản

2500

Tổng nguồn vốn

2500

• Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau :

1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 80 triệu đồng

2. Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của sản xuất có giá trị

giảm theo sổ sách kế toán là 60 triệu đồng

3. TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 200 triệu đồng

4. Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 50 triệu đồng.

Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 60 triệu đồng mỗi năm. Tỷ suất hiện tại hóa là 20%.

5. Đầu tư chứng khoán vào công ty B:(2.000 cổ phiếu) theo giá trị trên sổ sách kế toán là

200 triệu đồng. Giá chứng khoán của công ty B tại Sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là 95.000 đồng/ cổ phiếu

6. Số vốn góp liên doanh theo giá trị trên sổ sách kế toán là 400 triệu đồng được đánh giá

lại tăng 20 triệu đồng

7.Sau khi tập hợp hồ sơ công ty đã có đầy đủ tài liệu chứng minh có một số khoản phải trả nhưng đến thời diểm đánh giá công ty không phải thanh toán nữa là 200 triệu. Yêu cầu: Hãy xác định giá trị doanh nghiệp X

Đáp số : 1911,925 tr đ

Bài số 39:

Một doanh nghiệp có tài liệu sau:

• A. Tổng giá trị tài sản theo sổ sách là 4500 triệu đồng, nhưng khi đánh giá lại theo giá

thị trường có sự thay đổi như sau:

1. Trong tổng nợ phải thu có:

– 100 triệu đồng xác định không thu được vì con nợ đã phá sản

– 240 triệu đồng là nợ phải thu khó đòi, công ty mua bán nợ chi trả không quá 140

triệu

– 160 triệu khả năng chỉ thu được 80%

2. Giá trị hàng hóa tồn kho có một số loại giá trị tăng giảm như sau:

– Vật tư mất giá 80 triệu

– Hàng hóa A tồn kho tăng giá 180 triệu

– Hàng hóa B tồn kho 360 triệu, bị mất phẩm chất phải hủy bỏ toàn bộ.

3. Tài sản CĐHH được đánh giá lại tăng thêm 300 triệu

4. Tài sản cố định vô hình đánh giá lại giảm đi 60 triệu

5. Các khoản đầu tư dài hạn ra ngoài doanh nghiệp đánh giá lại tăng 120 triệu

• B. Toàn bộ tài sản trên được tài trợ từ hai nguồn

1. Nợ phải trả 2700 triệu trong đó có khoản nợ phải trả không trả được (không phải trả) 300 triệu

2. Nguồn vốn chủ sở hữu: 1800 triệu

Yêu cầu: Hãy xác định giá trị doanh nghiệp

Bài số 40:

Doanh nghiệp X có tài liệu sau: Bảng cân đối kế toán rút gọn ngày 31/12/N

Tài sản

Số tiền

Nguồn vốn

Số tiền

Tài sản ngắn hạn

400

Nợ phải trả

500

Tài sản dài hạn

1600

Vốn chủ sở hữu

1500

Tổng tài sản

2000

Tổng nguồn vốn

2000

• Định giá DN X biết việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có

những thay đổi sau:

1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 30 triệu đồng

2. Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất theo yêu cầu dánh giá lại giảm 10 triệu đồng.

3. Trước đây khi còn doanh nghiệp nhà nước, thì toàn bộ diện tích đất đang sử dụng của

công ty được Nhà nước cấp để sản xuất kinh doanh, nay khi chuyển sang cổ phần hóa

công ty xin chuyển sang hình thức giao đất. Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giá trị

quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất là 2000 triệu.

4. Số vốn góp liên doanh vào DN khác được đánh giá lại tăng lên 20 triệu đồng.

5. Công ty và ngân hàng thống nhất bằng văn bản chuyển một khoản nợ vay dài hạn trị giá 100 triệu đồng thành vốn góp cổ phần.

• Yêu cầu: Hãy xác định giá trị doanh nghiệp X theo phương pháp giá trị tài sản thuần

II.

ĐỊNH GIÁ CHỨNG KHOÁN

Bài số 41:

Công ty Kaphoter có 100 cổ phần, cơ cấu sở hữu như sau:

Cổ đông

Tổng cộng

Số cổ phần

100

Yêu cầu:

Trên quan điểm của cổ đông A , hãy cho biết ông ta có thể bỏ ra tối đa số tiền là bao nhiêu để nhận thêm 5% quyền kiểm soát công ty? Biết rằng, giá trị của các cổ phiếu sẽ thay đổi nếu phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể:

Giá trị của 52% quyền kiểm soát là : 25USD/ cổ phần.

Giá trị của 47% quyền kiểm soát là : 15USD/ cổ phần.

Giá trị của 5% quyền kiểm soát là : 5USD/ cổ phần.

Cổ đông E đang muốn bán 5 cổ phần. hãy cho biết mức giá làm cơ sở để cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau.

Bài số 42:

Công ty cổ phần ABC đang lưu hành 100.000 cổ phiếu. Giá bán trên thị trường là 120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông năm N là 540 triệu đồng.

Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông sẽ tăng với tỷ lệ 2%/năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu tư trên thị trường được xác định là 10%/năm.

Yêu cầu:

Trên quan điểm của nhà đầu tư thiểu số hãy ước tính giá trị thực một cổ phần của công ty ABC và cho nhận xét về mức giá cổ phiếu của ABC đang giao dịch trên thị trường? giả định rằng mỗi cổ phiếu tương ứng với một cổ phần.

Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu tư vào công ty ABC. Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, bà Rosie là 12%. Hãy cho biết quyết định của hai người khi giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở mức 68.850 đ/cp và 60.000 đ/cp.

Bài số 43:

ABC là một công ty cổ phần có uy tín cao,chứng khoán được niêm yết tại các thị trường tài chính lớn trên thế giới, báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/N, như sau:

Chỉ tiêu

Số tiền

Doanh thu thuần

12.474

Giá vốn hàng bán

9.208

Chi phí hàng bán

695

Chi phí quản lý doanh nghiệp

704

Lợi nhuận trước thuế và lãi vay

1.867

Lãi tiền vay

256

Lợi nhuận trước thuế

1.611

Thuế thu nhập

644

Lợi nhuận sau thuế

967

10.

Lợi tức cổ phần

450

11.

Lợi nhuận để lại

517

12.

Lợi tức một cổ phần

0.045

Yêu cầu:

Giả định rằng các thị trường tài chính trên thế giới hoạt động ổn định , nhà nước có thể kiểm soát được các yếu tố đầu cơ, chi phí cơ hội trung bình của vốn trên thị trường là 12%/năm. Hãy xác định mức giá giao dịch có thể nhất về cổ phiếu thường của công ty ABC, khi:

Công ty ABC theo đuổi chính sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi. ABC chỉ phát hành cổ phiếu thường, không có cổ phiếu ưu đãi.

Công ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đều đặn ở mức 2%/năm.

Bài số 44:

Doanh nghiệp A hiện tại có thu nhập ròng trên cổ phiếu là 5.000 đồng. Tỷ lệ chi trả cổ tức của công ty hiện tại là 70% và dự kiến trong tương lai vẫn giữ mức chi trả cổ tức này. Công ty phát hành 1 triệu cổ phiếu và lãi suất chiết khấu của công ty ước tính là 15%.Yêu cầu định giá doanh nghiệp A trong hai trường hợp sau:

a. Dự kiến trong tương lai cổ tức công ty tăng trưởng ổn định với tỷ lệ là 5%.

b. Dự kiến 2 năm tới cổ tức của công ty sẽ tăng ở mức 5% và 2 năm tiếp theo tăng ở mức 8% và sau đó trở đi tăng trưởng ổn định với tỷ lệ 5% trong tương lai.

III.

HIỆN TẠI HÓA LỢI NHUẬN THUẦN

Bài số 45: quyên

Thẩm định viên đang tiến hành đánh giá thực trạng một nhà máy. Hiện thời nhà máy lỗ mỗi năm 1 triệu USD. Nếu đóng cửa nhà máy thì phải bỏ ra 5 triệu USD để chi phí cho việc đóng cửa.

Có một phương án khác là bỏ ra 10 triệu USD để hiện đại hóa nhà máy. Theo phương án này, mỗi năm nhà máy sẽ thu được một khoản tiền ròng là 500.000USSD. giả sử số thu này tiếp tục vô hạn định ( cũng như khoản lỗ 1 triệu USD sẽ kéo dài vô hạn nếu không làm gì cả.)

Theo Anh (chị) nên chọn phương án nào?

Bài số 46: bùi thùy linh

Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu sau:

Trích bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N:

Giá trị TSLĐ : 3.500 triệu đồng.

Nguyên giá TSCĐ : 12.000 triệu đồng.

Trích báo cáo kết quả kinh doanh ở 31/12/N :

Lợi nhuận trước thuế : 1.100 triệu đồng.

Thuế suất thuế TNDN là 28%.

Số tiền trích khấu hao hàng năm là 1.200 triệu đồng, lợi nhuận sau thuế thu nhập hàng năm tăng bình quân 2% một năm.

Doanh nghiệp còn tiếp tục hoạt động thêm 7 năm.

Ước tình sau khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị thanh lý TSCĐ có thể thu hồi được bằng 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thu hồi toàn bộ một lần khi dự án kết thúc.

Tỷ suất sinh lời trung bình của vốn trên thị trường là 10%/năm.

Bài số 47:

Có tài liệu sau về doanh nghiệp X:

Trích báo cáo kết quả kinh doanh trong 3 năm gần nhất :

Đơn vị tính: 1.000.000 đ

Chỉ tiêu

N-2

N-1

Doanh thu thuần

2.100

2.300

2.500

Giá vốn hàng bán

990

1.110

1.220

Chi phí bán hàng

210

220

240

Chi phí quản lý

250

260

Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh

650

720

780

Lợi nhuận từ HĐTC và lợi nhuận khác

203

162

132

Tổng lợi nhuận trước thuế

853

882

912

Thuế thu nhập phải nộp (32%)

273

282

292

Lợi nhuận sau thuế

580

600

620

Các thông tin bổ sung:

Các khoản thu nhập từ hoạt động tài chính và các hoạt động khác phát sinh mang tính bất thường, ngoài khả năng dự báo của doanh nghiệp.

Doanh nghiệp đang ở cuối chu kỳ đầu tư, khấu hao là không đáng kể.

Kết quả điều tra trắc nghiệm cho thấy các chuyên gia kinh tế đánh giá trọng số sinh lời của các năm : N-2, N-1 và N so với tương lai lần lượt là : 1 ; 2 và 3.

Chi phí sử dụng vốn trung bình trên thị trường là 12%/ năm.

Yêu cầu : ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp hiện tại hóa lợi nhuận thuần.

IV.

GOODWILL

Bài số 48:

Định giá doanh nghiệp X biết:

- Giá trị tài sản thuần của doanh nghiệp X được đánh giá là 100 tỷ đồng

- Lợi nhuận thuần được điều chỉnh lại và tính theo phương pháp bình quân số học giản đơn của 3 năm gần nhất là 20 tỷ đồng, ước tính lợi nhuận thuần có thể tăng 10% mỗi năm, trong 3 năm tới.

- Ước tính giá trị tài sản thuần có thể tăng hàng năm là 6%/năm

- Tỷ suất lợi nhuận trung bình của các DN có điều kiện SXKD tương tự là 13%. Lãi suất trái phiếu Chính phủ là 12%, tỷ lệ rủi ro trung bình trên thị trường ck là 3%

Bài số 49:

Công ty Hải Đăng có tài liệu sau:

I. Trích bảng cân đối kế toán của công ty ngày 31/12/N

Đơn vị tính : triệu đồng

ài sản

Số tiền

Nguồn vốn

Số tiền

TSLĐ & Đầu tư NH

Tiền mặt

Chứng khoán ngắn hạn

Các khoản phải thu

Hàng tồn kho

B. TSCĐ và Đầu tư dài hạn

Giá trị còn lại của TSCDHH

Đầu tư tài chính dài hạn

Xây dựng dở dang

1.0

169

195

566

A. N

ợ phải trả

1. Vay ng

ắn hạn

. Vay d

ài hạn

B. Ng

uồn vốn chủ sở hữu

1. Nguồn vốn KD

2. Lãi chưa PP

1.16

850

840

ổng tài sản

000

ổng nguồn vốn

000

•

II. Ng

uyên giá và khấu hao lũy kế từng nhóm tài sản cố định hữu hình đến ngày 31/12/N

•

Đơn vị tính : triệu đồng.

•

Nhóm TSCĐHH Nguyên giá Khấu hao lũy kế

•

1. Nhà cửa, vật kiến trúc 200 70

•

2. Máy thiết bị 680 150

•

Phương tiện vận tải 170 60

•

4. Dụng cụ quản lý 150 50

•

5. TSCĐ hữu hình khác 50 20

•

Tổng cộng 1.250 350

•

III. Các chuyên gia định giá đã có báo cáo đánh giá giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình công ty Hải Đăng vào ngày 31/12/N:

•

1. Hệ số đánh giá giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình như sau:

•

2. Nhà cửa, vật kiến trúc 0,85 ; Dụng cụ quản lý 0,85; Máy, thiết bị 0,70 ; TSCĐ hữu hình khác 0,90 ; Phương tiện vận tải 0,752; Hệ số giá trị còn lại đối với hàng tồn kho : 0,85

•

3. Xác suất thu được các khoản nợ ( khoản phải thu) của công ty là 70%.

•

4. Các tài sản khác không thay đổi.

•

IV. Vốn kinh doanh và lợi nhuận sau thuế của công ty giai đoạn vừa qua như sau:

•

đơn vị tính : triệu đồng

•

Năm N-4 N-3 N-2 N-1 N

•

1. Lợi nhuận sau thuế: 340 345 355 375 388

•

2. Vốn kinh doanh bq: 1.800 1.850 1.900 1.950 2.000

•

Yêu cầu: ước tính giá trị công ty Hải Đăng, biết tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn kinh doanh bình quân của các doanh nghiệp cùng ngành nghề hiện hành là 15%/năm. Cho lãi suất thị trường là 12%.

Bài số 50:

Công ty Mai Hoa hiện có vốn chủ sở hữu tại năm 1 là 1000 tỷ đồng và hệ số nợ 65%. Tỷ suất lợi nhuận ( sau thuế) trên vốn chủ sở hữu ở năm 1 là : 15% và tỷ suất này có tốc độ tăng 10%/năm, liên tục trong 4 năm. Từ năm thứ 5 trở đi tốc độ này chỉ còn 4%/năm.

Được biết tỷ suất lợi nhuận ( sau thuế) trung bình của các doanh nghiệp cùng ngành là 12%/năm và tỷ suất này ít biến động trong tương lai. Chính sách phân phối lợi nhuận của công ty trong 4 năm tới là dành ra 60% lợi nhuận sau thuế để chia cổ tức, còn từ năm thứ 5 trở đi tỷ lệ này là 200%. Biết tỷ suất hiện tại hóa là 8%, hãy xác định giá trị công ty Mai Hoa theo phương pháp định lượng Goodwill.

Bạn đang đọc truyện trên: Truyen2U.Pro

Trước Sau