Chuyên đề 2: tổng quan về định giá xây dựng

1. Khái niệm giá xây dựng công trình.

Giá xây dựng công trình của dự án đầu tư xây dựng công trình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình.

Giá xây dựng công trình được chia theo các giai đoạn của quá trình đầu tư xây dựng công trình.

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

- Sơ bộ tổng mức đầu tư ( trong giai đoạn báo cáo đầu tư)

- Tổng mức đầu tư ( trong giai đoạn dự án đầu tư xây dựng công trình)

Giai đoạn thực hiện (thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công)

- Giá dự toán xây dựng công trình

- Giá dự toán hạng mục công trình

- Giá gói thầu

- Giá dự thầu

- Giá đề nghị trúng thầu

- Giá trúng thầu

- Giá hợp đồng

Giai đoạn kết thúc

- Giá thanh toán

- Giá quyết toán hợp đồng và thanh toán

- Giá quyết toán vốn đầu tư

2. Đặc điểm của thị trường xây dựng

a. Một người mua, nhiều người bán

- Người mua là chủ đầu tư, người bán là các nhà thầu xây dựng tham gia

- Người mua phải tạm ứng tiền cho người bán

- Người mua đóng vai trò quyết định đến việc lựa chọn người bán và mức giá bán của nhà thầu. thường thông qua hình thức đấu thầu

b. Việc mua bán spxd thường diễn ra tại nơi sản xuất

- Sản phẩm xây dựng có đặc tính là không thể di dời được, được xây dựng và sử dụng tại chỗ, được thiết kế theo yêu cầu về công năng sử dụng có tính đa dạng về công dụng và cách chế tạo. dẫn đến sản phẩm xây dựng là cố định

- Spxd nói chung không có khâu lưu kho chờ bán

c. Nhà nước là khách hàng lớn nhất

Hằng năm tổng mức vốn đầu tư cho xây dựng đẻ phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội của nhà nước phục vụ mục đích công cộng, an sinh xã hội, an ninh quốc phòng... thường chiếm tỷ trọng lớn

d. Chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế

• Quy luật giá trị

Giá cả phải phù hợp với giá trị. Biểu hiện:

- Điều tiết sản xuất sản phẩm xây dựng

- Điều tiết việc mua bán sản phẩm một cách tự phát

- Kích thích các doanh nghiệp xây dựng luôn tìm giải pháp cải tiến kỹ thuật, công nghệ thi công xây dựng để nâng cao NSLD, hạ giá thành.

• Quy luật lưu thông tiền tệ

Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, giá cả hình thành tỷ lệ thuận với giá trị của hàng hóa nhưng tỷ lệ nghịch với lượng giá trị của đơn vị tiền tệ thay thế một khi lượng spxd cần cho lưu thông đã xác định, nếu:

- Lượng giá trị do mỗi đơn vị tiền tệ thay thế càng lớn thì tổng mức giá cả spxd càng nhỏ, do vậy, lượng tiền cần cho lưu thông càng ít.

- Ngược lại

Tiền chỉ là biểu hiện của giá trị và bản thân nó không mang giá trị. Khi lượng tiền lưu thông lớn hơn lượng tiền cần thiết thì việc đồng tiền bị mất giá là tất yếu. khi đó giá cả của spxd leo thang mà khoa học kinh tế gọi đó là co giãn về giá của spxd

• Quy luật cung cầu

Quan hệ cung cầu và giá cả của hàng hóa là quan hệ ảnh hưởng lẫn nhau và ràng buộc lẫn nhau. Trong ngắn hạn, cung cầu quyết định giá cả nhưng trong dài hạn thì giá cả quyết định cung cầu và giá cả điều tiết quan hệ cung cầu.

Trong thị trường xây dựng, cung không theo kịp cầu, giá cả lên cao, vượt qua giá trị, khi giá cả cao hơn giá trị, nhà thầu xây dựng được hưởng một khoản lợi nhuận siêu ngạch, khi đó nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư giảm.... và ngược lại.

• Quy luật cạnh tranh

Tác động của quy luật cạnh tranh có hai mặt:

- Tích cực: tạo động lực cho thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo chất lượng, giá cả, kiểu dáng, mẫu mã có lợi cho chủ đầu tư.

- Tiêu cực: có thể dẫn đến các thủ đoạn cạnh tranh không lành mạnh, độc quyền làm bất lợi cho chủ đầu tư

3. Đặc điểm của sản phẩm xây dựng

- Sản phẩm mang tính đơn chiếc, riêng lẻ

- Được cấu thành từ nhiều loại nguyên nhiên vật liệu

- Tiêu hao lớn về nhân lực và vật lực

- Nhiều chủ thể tham giá trong quá trình sản xuất sản phẩm: nhiều ngành về cung cấp sản phẩm đầu vào, thiết kế chế tạo sản phẩm, sử dụng sản phẩm.

- Thời gian hình thành thương dài

- Sản phẩm được hình thành chủ yếu ngoài hiện trường

- Sản phẩm có giá trị lớn

4. Nội dung cơ bản của giá xây dựng công trình

ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư

giá xây dựng công trình được biểu thị bằng tổng mức đầu tư. Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình là toàn bộ chi phí dự tính để dầu tư xây dựng công trình. Đâu lừ cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình/ là một trong nhưng căn cứ quan trọng để đảm bảo tính khả thi của dự án và quyết định thực hiện dự án đồng thời dùng làm hạn mức mục tiêu của giá xây dựng công trình

tổng mức đầu tư được tính toán trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phì hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở, đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế kỹ thuật, tổng mức đầu tư được xác định phù hợp với thiết kế bản vẽ thi công

tổng mức đầu tư bao gồm:

- chi phí xây dựng

- chi phí thiết kế

- chi phí giải phóng mặt bằng

- chi phí tái định cư

- chi phí quản lý dự án

- chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

- chi phí khác

- chi phí dự phòng

tổng mức đầu tư được xác định trên cư sở chỉ tiêu suất vốn đầu tư, tư lieei xấu dựng công trình tương tự

giai đoạn thực hiện

 theo bước thiết kế

giá xây dựng trên cơ sở hồ sơ thiết kế với các bước thiết kế phì hợp với cấp, lợi công trình là dự toán công trình, dự toán hạng mục công trình.

Dự toán chi phí xây dựng được hiểu là việc tính toán, lựa chọn, thẩm định và biên soạn hồ sơ tương ứng về giá xây dựng ở thời kỳ dự tính

- chi phí xây dựng

chi phí xây dựng công trình được lập cho công trình, hạn mục công trình, công trình phụ trợ, công trình tạm phục vụ thi công hoặc bộ phận,, phần việc, công tác của cong trình, hạng mục công trình.thông thường thì dự toán chi phí xây dựng công trình được lập trên cơ sở suất chi phí trong suất vốn đầu tư xây dựng công trình hoặc bằng định mức chi phí tính theo tỷ lệ %

dự toán chi phí xây dựng công trình bao gồm: chi phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chiu thuế tính trước, thuế giá trị giá tăng, và chi phái nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

- chi phí thiết kế

bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ ( kể cả thiết bị cong nghiệ phi tiêu chuẩn cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh.

Chi phí mua sắm bao gồm: giá mua bao gồm cả chi phí thiết kế và gaism sát chế tạo, chi phí vận chuyển, chi phí lưu kho, lưu cảng ( đối với hàng hóa nhập khẩu); chi phí bảo hiểm, bảo dưỡng tại khi bãi ở hienj trường, thuế và phó bảo hiểm thiết bị công trình.

- chi phí quản lý dự án

bao gồm cho phó cần thiế để chủ đầu tư tổ chức thực hiện quản lý dự án

chi phí quản lý dự án được xác định trên cơ sở tham khảo định mức tỷ lệ do bộ xây dựng công bố hoặc bằng cách lập dự toán

- chi phí tư ván đầu tư xây dựng

chi phí đầu tư xây dựng dự án là tổng hòa các khoản chi phí có liên quan nhưng không trực tiếp tạo nên hình khối của công trình, nó đảm bảo cho công trình hoàn thành thuận lợi và có thể phát huy hiệu suất, công dụng bình thường sau khi bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng.

chi phí tư ván đầu tư xây dựng được xác định trên cơ sỏ tham khảo định mức tỷ lệ do bộ xây dựng công bố hoặc bằng cách lập dự toán

- chi phí khác

là các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng... đầu tư xây dựng nói trên

một số chi phí khác của dự án nếu chưa có quy định hoặc chưa tính được ngau thì được tạm tính để dưa vào tổng mức đầu tư

- chi phí dự phòng

là khản chi phí để dự trù cho khối lượng công việc phát sinh và các yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình

dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng phát sinh được tính bằng tỷ lệ % của tổng mức xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.

Dự phòng chi chí cho yếu tố trượt giá được tính thwo chỉ số giá xây dựng của từng lọa công trình xây dựng theo khu vực và thời gian xây dựng.

 theo bước lựa chọn nhà thầu

- giá gói thầu

căn cứ vào việc phân chia theo tính chất kỹ thuật thực hiện bảo đảm tính đồng bộ của dự án mà dự án đầu tư xây dựng công trình có thể được chia thành các gói thầu, và giá gói thầu ddwocjxacs định trên cơ sở tổng mức đầu tư hoặc dự toán được duyệt và các quy định liên quan

- giá dự thầu

là đề xuất của nhà thầu về gá thực hiện gói thầu trong hồ sơ dự thầu trên hồ sơ mời thầu và các tài liệu liên quan. Viêc xác định giá dự thầu haonf toàn dựa và năng lực định giá xây dựng của bộ máy chức năng làm công tác này của nhà thầu. đây là hình thức cạnh tranh về kinh tế rõ nét trong hoạt động xây dựng

- giá đề nghị trúng thầu

là giá do bên mời thầy đề nghị trên cơ sở giá dự thầu của nhà thầu được lựa chọn trúng thầu sau khi đã được sửa lỗi và hiệu chỉnh các sai lệch theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu trong quá trình đánh giá hồ sơ dự thầu của các nhà thầu/

- giá trúng thầu

là giá được phê duyệt trong kết quả lựa chọn nhà thầu làm cơ sở để thương thảo, hoàn thiện và ký kết hợp đồng

- giá hợp đồng

là khoản chi phí bên giao thầu cam kết trả cho bên nhận thầy để thực hienj khối lượng công việc theo yêu cầu về thiến độ, chất lượng và các yều cầu khác quy định trong hợp đồng xây dựng.bao gồm các hình thức: giá hợp đồng trọn gói, giá hợp đồng theo đơn giá cố định, theo giá điều chỉnh, giá hợp đồng kết hợp

giá hợp đồng được xác định căn cứ trên giá đề nghị trúng thầu được xếp hạng và kết quả đàm phán hợp đồng.

 kết thúc xây dựng

- giá thanh toán

- giá quyết toán

5. các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng công trình

định mức dự toán

là một loại định mức kinh tế kỹ thuật quy định mức hao phí lao động xã hội tất yếu về vật liệu, nhân công, máy thi công để hoàn thành một đơn vị khói lượng công tác xây lắp hoặc kết cấu xây lắp tạo thành công trình. Định mức này là cơ sở để tính giá xây dựng, tính toán giá mời thầu củ chủ đầu tư và nhà thầy tham khải khi xác định giá dự thầu trong trường hợp đấu thầu.

chỉ tiêu giá xây dựng

chỉ tiêu giá xây dựng phản ánh mức tổng hợp các chi phí nhân lực, vật lực, tài lực cần có theo nhu cầu của dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc của riêng một công trình độc lập, công trình hoặc hạng mục công trình

 chỉ tiêu giá xây dựng tính theo một đơn vị diện tích hay một đơn vị công suất sử dụng. chỉ tiêu này là một loại định mức dùng để tính toán và xác định giá xây dựng cho các hạng mục công trình thực hiện thiết kế sơ bộ trước khi tiến hành thiết kế cụ thể hoặc cho các hạng mục của công trình đã có các thông số dự kiến. chỉ tiêu này được xác lập dựa trên cơ sỏ các số liệu lịch sử về giá xây dựng của các công trình đã hoàn thành và sự biến đọng của giá cả tác động trực tiếp đến các yếu tố cấu thành trong mức giá này.

 Chỉ tiêu suất vốn đầu tư: là một loại định mức dùng đẻ tính toán lượng nhu cầu vốn đầu tư khi xác định tổng mức đầu tư ở giai đoạn lập dự án. Nó là một loại chỉ tiêu hết sức khái lược, thường lấy công trình độc lập hoặc dự án công trình hoàn chỉnh làm đói tượng tính toán, mức độ khái lược của nó tương thích với giai đoạn lập dự án. Loại chỉ tiêu này làm căn cứ cho quyết định đầu tư và khống chế mức vốn đầu tư dự án mà chủ đầu tư có thể bỏ ra để thực hiện mục đích của mình. Thông thường, chỉ tiêu này được biên soạn dựa theo tư liệu dự toán, quyết toán của các công trình xay dựng đã hoàn thành trong lịch sử và sự biến động của giá cả ở thời điểm nghiên cứu.

 Chỉ tiêu vật liệu, nhân công, máy thi công trong một triệu đồng vốn xây lắp( gọi tắt là chỉ tiêu triệu đồng) chỉ tiêu này quy định về số lượng hao phí vật liệu, nhân công, ca máy thi công lập cho đơn vị một triệu đồng vốn xây lắp công trình. Nó là một laoij định mức kế hoạch, được thiết lập với mục đích chủ yếu là cung cấp tư liệu làm căn có trong việc lập kế hoạch dài hạn và kế hoạch hàng năm, khi lập kế hoạch, căn cứ vào khối lượng vốn xây lắp công trình dự tính cho ký kế hoạch và định mức triệu đồng tiến hành tính toán nhu cầu lượng vật liệu xây dựng, ngày công lao động và số ca máy thi công các loại, để phục vụ cho việc cân đối và phân phối tài nguyên, bố trí nhân lực, thiết bị thi công được tốt hơn. Các chủ đầu tư và các ban quản lý dự án cũng có thể dụng chỉ tiêu này trong việc tổ chức cung ứng vật liệu, nhan lwcjm thiết bị thi công cho các dự án đang xây dựng.

 Định mức các chi phí tính theo tỷ lệ % hoặc bảng giá: loại định mức chi phí này là một trong các nhóm chỉ tiêu định mức không thể thiếu khi xavs định giá xây dựng, đó là căn cứ để tính toán lượng hao phí lao động xã hội tất yếu tuy không cấu tạo trực tiếp vào kết cáu cảu công trình, nhưng nó có liên quan dến quá trình hình thành nên kết cấu công trình và hình thành nên giá xây dựng. các khoản chi phí được chia làm hai nhóm: nhóm chi phí, lệ phí xác định theo định mức tính bằng tỷ lệ %; nhóm chi phí xác định bằng cách lập dự toán bao gòm chi phí không xác định theo dịnh mức tính bằng tỷ lệ %

 Đơn giá xây dựng: là chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật phản ánh mức chi phí trực tiếp về vất liệu, nhân công, máy thi công cần thiết để hoàn thành một lượng công tác xây dựng hoặc kết cấu xây dựng tạo nên công trình. Loại chỉ tiêu này là cơ sở để tính giá cho từng giai đoạn cụ thể: chi phí vật liệu ( bao gồm các chi phí tính cho vật liệu chính, vật liệu phụ... cần thiết cấu tạo vào một đơn vị khối lượng công tác hoặc kết cấu xây lắp); chi phí nhân công ( bao gồm tiền lương cơ bản và các khoản phụ cấp khác có tính chất lương tính cho công nhân trực tiếp để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác hoặc kết cấu xây lắp); chi phí máy thi công ( chi phí tính cho máy chính và các máy phụ khác trong dây chuyền công nghệ thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác hoặc kết cấu xây lắp) đơn giá xây dựng thường gồm hai phần:

- Đơn giá xây dựng chi tiết: tính toán trên cơ sở định mức dự toán, làm căn cứ để xác định các khoản mucn chi phí trực tiếp trong giá xây dựng ở giai đoạn thiết kế chi tiết

- Đơn giá xây dựng tổng hợp:

Đơn giá này có thể được tính theo hai cách:

Cách thứ nhất: tính toán dựa trên một loại định mức riêng thường là định mức dự toán tổng hợp

Cách thứ hai: được xác định cho một nhóm công tác xây lắp hoặc một kết cấu xây lắp hoàn chỉnh trên cơ sở các đơn giá xây dựng chi tiết.

Đơn giá này có thể phân làm hai loại:

Đơn giá xây dựng tổng hợp đầy đủ: cp vật liệu, nhân công, máy thi công, chugn, thu nhập chịu thuế tính trước và thuế

Đơn giá xây dựng tổng hợp không đầy đủ: trừ chi phí chung và thu nhập chịu thuế tính trước và thuế

 Chỉ số giá xây dựng

Là chỉ tiêu phản ánh mức độ và xu thế biến động tương đối giá xây dựng ở các thời kỳ khác nhau. Chỉ sổ này dùng để nghiên cứu sự biến động của giá xây dựng, thể hiện mức độ tăng lên hay giảm xuống của giá xây dựng thời kỳ này so với thời kỳ khác, là căn cứ quan trọng trong việc điều chỉnh bổ sung giá xây dựng theo thời gian.

Vì các yếu tố hình thành giá xây dựng cho mỗi lợi công rình đề có đặc điểm về sự biến động giá cả của riêng mình, cho nên, chỉ số biến động giá xây dựng thường phải lập riêng cho từng loại yếu tố hình thành chủ yếu, sau đó mới có thể thực hiện tổng hợp

độ dài thời gian xây dựng công trình

- độ dài thời hạn xây dựng: là tổng lượng thời gian yêu cầu sử dụng trong quá trình xây dựng công trình, được biều thị bằng số tháng hoặc số ngày, kể từ khi khởi công xây dựng đến lúc toàn bộ công trình hoàn thành bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng, nwhng hông bao gồm thời gian kéo dài do phải đình hoãn xây dựng vì nguyên nhân khách quan và chủ quan.

- Độ dài thời hạn thi công: nó phản ành khoảng thời gian của quá trình thi công xấy lắp phải có của công trình hoặc hạng mục công trình kể từ khi khởi công đến ngày hoàn thành toàn bộ nội dung theo yêu cầu của thiết kế công trình và được nghiệm thu. Thời hạn thi công là một bộ phận trong thời hạn xây dựng.

khối lượng công trình sau khi đã do bóc

là hệ thông các nguyên tắc, trình tự thức hiện việc đo lường và tính toán khối lượng công trình và công tác xây dựng là cơ sở co việc xác định và quản lý giá xây dựng.

công tác đo bóc khối lượng công trình xây dựng là nội dung quan trọng trong việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Sự chính xác và đầu ddr khi đo bóc khối lượng là một trong những yếu tố quyết định khâu lập và quản lý chi phí xây dựng và hệ quả là ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư của dự án

các chế độ, chính sách do cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ban hành có lien quan đến giá xây dựng: thuế suất thuế giá trị gia tăng, giá cả các loại vật tư, vật liêu thuộc diện nhà nước quản lý, chế độ chính sách về tiền lương, tiền công, tỷ giá hối đoái...

6. nội dung nghiệp vụ định giá xây dựng:

1. lập, thẩm tra tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

2. đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng công trình

3. xác định định mức,đơn giá xây dựng công trình

4. đo bóc khối lượng công rình

5. lập, thẩm tra dự toán công trình

6. lựa chọn nhà đầu tư hoạt động xây dựng

7. xác định giá gói thầu giá hợp đồng

8. lập hồ sơ thanh toán, quyết toán hợp đồng

9. thanh toán, quyết toán vốn đầu tư cỉa dự án đầu tư xây dựng công trình

10. các công việc khác về định giá xây dựng