Chuyên đề 3: phương pháp xác định tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình.

I. Cơ cấu các thành phần chi phí của tổng mức đầu tư

Theo nghị định số 99/2007/N Đ-CP tổng mức đầu tư của dự án bao gồm:

V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV +GK +GDP

Trong đó chi phí dự phòng bao gồm : chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng; chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá

Chi phí khác bao gồm: chi phí liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.; các chi phí liên quan đến sản xuất trong tương lai; chi phí liên quan đến đất đai; các chi phí liên quan đến vấn đề môi trường; và các chi phí khác

II. Một số phương pháp xác định tổng mức đầu tư.

1. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo thiết kế cơ sở của dự án đầu tư

a. Phạm vi và điều kiện áp dụng.

Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp xác định TMĐT của các dự án đầu tư XDCT trong giai đoạn lập dự án đầu tư XDCT và đã có bản vẽ thiết kế cơ sở

b. Cơ sở nguồn dữ liệu

Có thể sử dụng dữ liệu và một số đại lượng tính toán chủ yếu trong những dữ liệu và đại lượng sau:

• Số lượng và danh mục các công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu của công trình (m)

• Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu/ khối lượng bộ phận kết cấu của công trình (QXdij)

• Đơn giá công tác xây dựng chủ yếu (giá chuẩn ZCij), đơn giá tổng hợp (ZTHịj), hay đơn giá chi tiết (ZCTij) hoặc suất chi phí xây dựng hoặc suất chi phí thiết bị

• Các thông tin, đữ liệu chung về công suất, đặc tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ hoặc các thông tin, dữ liệu chi tiết về dây chuyền công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây chuyền thiết bị tương ứng.

• Các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị của nhà sản Suất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị.

c. Phương pháp và các bước tính toán

Bước 1: xác định chi phí xây dựng của dư án

Trước hết xác định số lượng và danh mục các công trình xây dựng của dự án

GXD=GXDCT1+....+GXDCTn

Trong đó n là số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Với công trình xây dựng đã xác định lập danh mục các công tác xây dựng chủ yếu và tính khối lượng các công tác này từ bản vẽ TKCS . chi phí xây dựng được xác định theo công thức

GXD = ( QXDj . Zj + QXDKi) x ( 1+ TGTGT-XD) j=(1,m)

Gxdij: khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ j/ bộ phận kết cấu thứ j của công trình thứ I thuộc dự án đầu tư xây dựng

Zij: đơn giá công tác xây dựng chủ yếu thứ j/ đơn giá theo bộ phạn kết cấu chính thứ j củ công trình. Đơn giá có thể là đơn giá chi tiết đầy đủ, hoặc đơn giá xây dựng tông hợp đầy đủ, hoặc đưng giá đầy đủ theo bộ phận kết cấu của công trình. Đối với hạng mục công trình hoặc công trình mà chưa thể đo bóc được theo khối lượng chi tiết từ bản vẽ mà đo bóc khối lượng tổng hợp thì có thể vận dụng suất chi phí xây dựng của công trình tương ứng.

Gqxdk chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết cấu khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được tính theo % trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình.

m; số lượng các công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu của công trình

j: số thứ tự các công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu công trình

T...: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho công tác xây dựng

Bước hai: xác định chi phí thiết bị của dự án

Có thể sử dụng 1 trong các trường hợp sau đây

- Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây chuyền, công nghệ, chủng loại, số lượng, giá trị toàn từng thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây chuyền công nghiệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây chuyền thiết bị tương ứng thì chi phí thiết bị của dự án bằng tổng chi phí thiết bị cảu các công rình thuộc dự án, chi phí thiết bị được xác định theo phương pháp lập dự toán

- Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dây chuyền công nghệ của nhà sản suất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì chi phí thiết bị của dự án có thể được lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ này

- Trường hợp dự án chỉ có thông trin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể được xác định theo suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình

Bước thứ 3: xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

Được xác định theo khơi lượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và các quy định hiện hành của nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành

Bước 4: xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác của dự án

Xác định bằng cách lập dự toán hoặc tính theo định mức tỷ lệ %. Trường hợp chưa thể dự kiến được các khoản mục chi phí khác của dự án và tính các chi phí này theo phương pháp dự toán hoặc tính theo định mức tỷ lệ thì có thể ước tính tổng các chi phí này theo kinh nghiệm chuyên gia về tỷ trọng chi phí khác trong TMĐT của dự án tương tự đã thực hiện

Vốn lưu động ban đầu (VLD) ( đối với các dự án sản xuất kinh doanh) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án (LVay) ( đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tùy theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định

Bước 5: xác định chi phí dự phòng của dự án

Theo thông tư số 05/2007/TT-BXD đối với dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm thì chi phí dự phòng được xác định bằng 10% trên tổng các chi phí còn lại theo công thức

GDP = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV +GK ) x 10%

Đối với các trường hợp có thời gian thực hiện trên 2n:

GDP = GDP1 +GDP2

Trong đó: GDP1 là chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh được tính theo công thức sau:

GDP1 = (GXD + GTB + GGPMB,TDC + GQLDA + GTV +GK ) x 5%

GDP2: là chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được tính trên cơ sở đọ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư XDCT , tiến độ phân vốn, chỉ số giá xây dựng công trình đối với từng loại công trình và khu vực xây dựng, được xác định theo công thức sau:

GDP2 =  (Vt - LVay) (1 + (IXDCTbq ±IXDCT))t - 1 t = (1,T)

Trong đó:

T: độ dài thời gian thực hiện dự án dầu tư XDCT, năm

t : số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện đầu tư

Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t

LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t

Ixdctbq: mức độ trượt giá bình quân năm tính trên có sở bình quan các chỉ số gá xây dựng công trình theo loại công trình của 3 năm liền kề so với thời điểm tính toán

±IXDCT: mức biến động giá so với chỉ số giá bình quân năm đã tính

Chỉ số giá bình quân năm của công trình được tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây dựng công trình của không ít hơn 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán cộng hoặc trừ với dự báo mức biến động giá so với chỉ số giá bình quân năm đã tính

Đối với dự án đầu tư có thời gian thực hiện kéo dài từ 4n trở lên và được phân kỳ đầu tư theo nhiều giai đoạn thì cần có sự điều chỉnh mức độ trượt giá bình quân năm phù hợp

Trường hợp đối với công trình thiết kế một bước thì TMĐT XDCT được xác định theo phương pháp tính dự toán xây dựng công trình

d. Các điều chỉnh trong tính toán

Cần điều chỉnh trong các trường hợp sau:

- Có sự khác nhau về đơn vị đo năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình được xác định theo TKCS với đơn vị đo của suất chi phí xây dựng hoặc suất chi phí thiết bị trong tính toán

- Quy mô năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình xác định theo TKCS của dự án khac vói quy mô năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình đại diện được lựa chọn trong danh mục Tập suất vốn đầu tư

Khi có sự thay đổi về giá vật liệu, nhân công , máy và các chế độ chính sách nhà nước quy định tại thời điểm tính toán TMĐT của dự án đầu tư XDCT so với thời điểm lập các đơn giá công bố thì phải lập các đơn giá này về thời điểm tính toán cho phù hợp

2. Phương pháp xác định TMĐT thwo chỉ tiêu công suất hoặc năng lực khai thác của dự án

a. Phạm vi và điều kiện áp dụng

Được áp dụng cho việc ước tính giá trị TMĐT của dự án đầu tư XDCT trong giai đoạn lập dự án đầu tư. Trong trường hợp người lập dự án có các thông số dự kiến về quy mô đầu tư, công suất, diện tích xây dựng, dự kiến về địa điểm xây dựng và thời gian xây dựng

b. Cơ sở nguồn dữ liệu

- Suất vốn đầu tư dự án công trình

- Suất chi phí xây dựng, suất chi phí thiết bị của dự án/ công trình

- Năng lực sản xuất hoặc phục vụ quy ước của dự án/ công trình

Tùy theo loại dự án/ công trình mà có thể thêm các đại lượng cần tính toán khác như chi phí lãi va y trong thời gian xây dựng LXD hoặc vốn lưu động ban đầu VLĐBĐ

c. Phương pháp và các bước tính toán

Bước 1: xác định chi phí xây dựng của dự án

Chi phí xây dựng của dự án bằng tồng các chi phí xây dựng của các công trình thuộc dự án. Chi phí xây dựng công trình được tính theo công thức sau;

GXDCT = SXD x N + GCT-SXD

Sxd: suất chi phí xây dựng tính cho 1 đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho 1 đơn vị diên tích của công trình thuộc dự án

Gct-sxd: là các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho 1 đơn vị diên tích của công trình thuộc dự án

N: năng lực sản xuất, năng lực phục vụ, diện tích của công trình thuộc dự án

Bước 2: xác định chi phí thiết bị của dự án

Bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án

GTB = STB x N + GCT-STB

Sxd: suất chi phí xây dựng tính cho 1 đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ hoặc tính cho 1 đơn vị diên tích của công trình thuộc dự án

Gct-sxd: là các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công trình thuộc dự án

Bước 3: xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư...chi phí dự phòng tính theo phương pháp tính theo TKCS

d. Các điều chỉnh trong tính toán

- Mặt bằng giá đầu tư và xây dựng ở thời điểm lập dự án có sự thay đổi so với thời điểm ban hành/ công bố suất vốn đầu tư sử dụng trong tính toán

- Có sự khác nhau về đơn vị đo năng lực sản xuất hoặc phục vụ của cồn trình dự kiến xây dựng so với đơn vị đo của suất vốn đầu tư sử dụng trong tính toán.

- Khi có sự khác nhau về nguồn vốn dầu tư như dự án đầu tư xây dựng sử dụng các ngồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức hoặc vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài.

3. Xác định TMĐT theo số liệu các công trình xây dựng tương tự đã thực hiện

a. Phạm vi và điều kiện áp dụng

Được áp dụng trong việc ước tính giá trị TMĐT của các dự án đầu tư xây dựng công trình trong giai đoạn lập dự án đầu tư. Với điều kiện trong thời gian từ khi xây dựng của các công trình xây dựng tương tự đến thời điểm quy đổi về số liệu cần tính toán không có biến động lớn về cơ chế chính sách và giá cả thị trường mà dẫ đến làm thay đổi tỷ trọng cơ cấu thành phần chi phí của TMĐT

b. Cơ sở nguồn dữ liệu

Các dữ liệu và đại lượng cần tính toán đó là:

- Tổng mức đầu tư của công trình xây dựng tương tự

- Các khoản mục chi phí của tổng mức đầ tư DAĐT công trình xây dựng tương tự

- Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án đầu tư XDCT

- Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án

c. Phương pháp và các bước tính toán

 Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện thì TMĐT được xác định theo công thức sau:

V = GCTTTi x Ht x HKV +  GCT-CTTTi i=(1,n)

Trong đó:

Gcttti: chi phí đầu tư XDCT tương tự đã thực hiện lần thứ I của dự án

n: số lượng công trình tương tự đã thực hiện

i: số thứ tự của công trình tương tự đã thực hiện

Ht: hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án

Hkv: hệ số quy đổi về địa điểm lập dự án

Gct-ttti: những chi phí chưa tính trong chi phí đầu tư xây dựng công trình tương tự đã thực hiện thứ i

 Trường hợp vói nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình, hạng mục công trình có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ có thể xác định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cảu các công trình và quy đổi các chi phí này về thời điểm lập dự án. Trên cơ sở đó xác định các chi phí khác tương tự như cách xác định TMĐT theo TKCS

d. Các điều chỉnh trong tính toán

Trong phương pháp này, ngoài việc phải tính bổ xung cấc khoản mục chi phí mà các công trình xây dựng tương tự chưa có, cần phải có những điều chỉnh, quy đổi các số liệu về thời điểm lập dự án và về địa điểm lập dự án

Trong trường hợp có biến động lớn về chính sách và giá cả thị trường làm thay đổi tỷ trọng cơ cấu các thành phần chi phí của TMĐT, thì phải tính toán điều chỉnh lại cơ cấu các thành pahanf chi phí này trước khi quy đổi các số liệu cảu các công trình xây dựng tương tự về thời điểm lập dự án và địa điểm lập dự án

4. Phương pháp hỗn hợp để xác định TMĐT

Tùy theo điều kiện và nguồn thông tin có được mà người lập dự án có thể vận dụng một cách linh hoạt các phương pháp trên để xác định chỉ tiêu TMĐT của dự án đầu tư XDCT.