Hoạt động phân phối và phân phối lại đất đai

I. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

- Khái niệm quy hoạch, kế hoạch đất đai

+ Quy hoạch đất đai là việc khoanh định hoặc điều chỉnh việc khoanh định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước là sự tính toán, phân bổ sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian.

+ Kế hoạch đất đai là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo qui hoạch.

- Mục tiêu của việc lập quy hoạch, kế hoạch

Nhằm lựa chọn được phướng án sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất về kinh tế - xã hội, môi trường - sinh thái, an ninh - quốc phòng

- Ý nghĩa của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ để quản lý đất đai được thống nhất.

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm.

+ Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước sử dụng quyền định đoạt với đất đai.

- Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 8 nguyên tắc sau:

1. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;

2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;

3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới;

4. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;

5. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;

6. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;

7. Dân chủ và công khai;

8. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.

- Căn cứ lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

1. Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước, quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương;

2. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước;

3. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu thị trường;

4. Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;

5. Định mức sử dụng đất;

6. Tiến bộ khoa học và công nghệ liên quan đến sử dụng đất;

7. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất của kỳ trước.

Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

1. Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;

2. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước;

3. Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

4. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất của kỳ trước;

5. Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.

- Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 23 Luật đất đai 2003, và được hướng dẫn cụ thể tại Điều 12, 13, 14 Nghị định 181/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về Thi hành Luật đất đai 2003

Nội dung quy hoạch sử dụng đất:

1.Điêu tra nghiên cứu, phân tích, tổng hợp tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn thực hiện quy hoạch.

2.Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trước theo các mục đích sử dụng gồm đất trồng lúa nước, đất trồng cấy hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác; đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sỏ cơ quan va công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất tôn giáo tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây.

3.Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học - công nghệ theo quy định sau :

a) Đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp và không phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoach phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến bộ khoa học - công nghệ trong sử dụng đất;

b) Đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụng cho các mục đích.

4.Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước.

5.Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương.

6.Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch được thực hiện như sau:

a)Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sử dụng đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển mục đích sử dụng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các khu vực sử dụng đất phi nông nghiệp theo chức năng làm khu dân cư đô thị, khu dân cư nông thôn, khu hành chính, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dịch vụ, khu di tích lịch sử, văn hoá, danh lam, thắng cảnh, khu vực đất quốc phòng, an ninh và các công trình, dự án khác co quy mô sử dụng đất lớn; các khu vực đất chưa sử dụng.

Việc khoanh định được thực hiện đối với khu vực đất có diện tích thể hiện được lên bản đồ quy hoach sử dụng đất;

b)Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng; diện tích đất phải chuyển mục dích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tích đất dự kiến phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án.

7.Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án phân bổ quỹ đất theo nội dung sau:

a)Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

b)Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm dự kiến việc số hộ dân phải di dời, số lao động bị mất việc làm do bị thu hồi đất.

c)Đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của phương án phân bổ quỹ đất.

8.Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường thực hiện ở khoản 7 Điều này.

9.Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất.

10. Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường cần áp dụng vào từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch.

11. Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp với đăc điểm của địa bàn quy hoạch.

Nội dung kế hoạch sử dụng đất:

1.Đánh giá, phân tích kết quả thực hiện kế hoách sử dụng đất kỳ trước gồm:

a) Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất đối với từng loại đất;

b) Kết quả thực hiện các chỉ tiêu chuyển đổi giữa các loại đất;

c) Kết quả khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích;

d) Chất luợng thực hiện các chỉ tiêu trong kế hoạch sử dụng đất;

đ)Việc thực hiện các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đich sử dung đất, các loại thuế liên quan đến đất đai và chi phí cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

e) Nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém trong việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

2. Lập kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bố cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn;quôc phòng, an ninh; đối với các công trinh, dự án đã có chủ đầu tư thì lấp danh lập danh mục kèm theo quy mô sử dụng đất, địa điểm, dự kiến tiến độ thực hiện và tiến độ thu hồi đất.

3. Lập kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác, xác định khu vực chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp, theo các nội dụng sau:

a) Xác định địa điểm, diện tích và tiến độ chuyển đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác;

b) Xác định khu vực đất được đăng ký chuyển đổi cơ cấu sử dụng các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp.

4. Lập kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đích bao gồm việc xác định địa điểm, diện tích và tiến độ khai hoang đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp.

5. Cụ thể hoá việc phân bổ các loại đất trong kế hoạch sử dụng đất đến từng năm.

6. Dự kiến các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, hổ trợ, tái định cư.

7. Xác định giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất bảo đảm thực hiện đúng tiến độ kế hoạch.

- Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Lần đầu tiên Luật đất đai 2003 quy định về kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đó là lượng thời gian vật chất mà mỗi cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương xây dựng chiến lược từ tổng thể đến chi tiết để thực hiện các nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.

Theo Điều 24 Luật đất đai 2003 thì kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm. Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm.

- Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 25 Luật đất đai 2003 như sau:

+ Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cả nước trình Quốc hội quyết định;

+ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

+ Uỷ ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trừ các xã không thuộc khu vực phát triển đô thị trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

+ Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương và địa phương giúp Chính phủ và uỷ ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Thẩm quyền quyết định, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc thẩm quyền của cấp trên cấp lập quy hoạch. Việc xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch là cơ sở để quy hoạch, kế hoạch có giá trị pháp lý.

+ Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủ trình;

+ Chính phủ xét duyệt quy hoạch sử dụng đất của uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất năm năm, kế hạch điều chỉnh, bổ sung hàng năm của từng tỉnh, đồng thời xét duyệt kế hoạch sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc phòng của Bộ công an, Bộ quốc phòng;

+ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp;

+ Uỷ ban nhân dân cấp huyện xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã không thuộc khu vực phát triển đô thị;

+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thì có thẩm quyền cho phép bổ sung, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch đó.

- Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố theo quy định sau đây:

+ Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước đã được Quốc hội quyết định tại trụ sở cơ quan Bộ trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng Công báo; công bố trên mạng thông tin quản lý nhà nước của Chính phủ và trích đăng trên một báo hàng ngày của Trung ương.

+ Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được xét duyệt tại trụ sở cơ quan mình trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố trên mạng thông tin quản lý nhà nước của cấp tỉnh và trích đăng trên một báo hàng ngày của địa phương.

+ Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết và các dự án công trình đầu tư đã được xét duyệt tại trụ sở của uỷ ban nhân dân cấp xã trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

+ Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt tại trụ sở Ban quản lý trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố trên trang thông tin điện tử của khu công nghệ cao, khu kinh tế và trích đăng trên một báo ngành và một báo địa phương nới có quy hoạch đó.

- Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rất cụ thể, chi tiết. Theo đó, Chính Phủ có trách nhiệm tổ chức, chỉ đạo viêc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương cấp dưới trực tiếp. Uỷ ban nhân dân cấp xã tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; phát hiện ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã được xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

b. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sữa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng mà sau ba năm không thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt phải huỷ bỏ hoặc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và công bố sự huỷ bỏ, điều chỉnh đó.

II.Các qui định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 31 Luật đất đai và được hướng dẫn cụ thể tại Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ- CP bao gồm:

1. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các văn bản sau:

a) Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư.

b) Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

c) Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt.

d) Đơn xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp xin giao đất nông nghiệp trong hạn mức, hoặc giao đất làm nhà ở.

e) Đơn xin giao đất của cộng đồng dân cư có xác nhận của Uỷ ban nhân dân nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất.

2. Việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp người xin giao đất, cho thuê đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Trên cơ sở bản tự kê khai của người xin giao đất, cho thuê đất về tất cả diện tích đất, tình trạng sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê trước đó và tự nhận xét về chấp hành pháp luật đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đang làm thủ tục giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đã giao, cho thuê để xác minh mức độ chấp hành pháp luật đất đai của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

3. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Hình thức giao đất, cho thuê đất.

* Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất

Các đối tượng sau đây được Nhà nước giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối mà nguồn sống và thu nhập chủ yếu từ các hoạt động đó, được uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận diện tích đang sử dụng phù hợp với hạn mức quy định tại Điều 70 Luật đất đai;

- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiêm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối;

- Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của nhà nước;

- Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho, xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối;

- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất giao thông thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2003.

So với các quy định trước đây thì hiện nay sự phân biệt các hình thức giao đất và xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng rõ ràng và cụ thể hơn. Luật đất đai năm 1993 nêu khá chung chung: mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối thì không phải trả tiền, còn sử dụng vào mục đích khác thì phải trả tiền. Như vậy, trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, vào mục đích an ninh quốc phòng thì chưa có quy định cụ thể. Vì vậy, quy định như Điều 33 Luật đất đai năm 2003 vừa mở rộng thêm những đối tượng mà trước đây chưa ghi nhận trong luật nhưng cũng đảm bảo được tính cụ thể và chuẩn xác.

* Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

Từ sau khi có Luật đất đai năm 1993, Nhà nước chính thức bỏ chính sách bao cấp về đất khi giao đất để đáp ứng nhu cầu để ở, xây dựng công trình hoặc kinh doanh thu lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, trừ các đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 60 Luật đất đai, các đối tượng sau đây khi được Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước:

-Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

-Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

-Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

-Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

-Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;

-Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối.

* Hình thức cho thuê đất

Trước đây, theo quy định tại Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi, bổ sung hình thức thuê đất được chia thành ba nhóm, trong đó, người sử dụng có thể trả tiền thuê hàng năm, trả tiền thuê nhiều năm, trả tiền thuê một lần và từ đó thiết kế quyền thụ hưởng khác nhau giữa các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất. Luật đất đai năm 2003 không quy định việc cho thuê trả tiền thuê nhiều năm và trả tiền thuê một lần đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Việc cho thuê trả tiền một lần chỉ áp dụng với tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cự ở nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam.

Hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm áp dụng với những đối tượng sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối.

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tai Khoản 02 Điều 67 của Luật đất đai.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạng mức giao đất từ 01/01/1999 đến trước ngày 01/7/2004, trừ trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Đối với việc cho thuê đất trả tiền một lần được áp dụng cho các đối tượng nước ngoài sau:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối; làm mặt bằng để sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây nhà để bán hoặc cho thuê.

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng tru sở làm việc.

Như vậy, hình thức cho thuê đất có những tiêu chí mới khi phân định giữa đối tượng cho thuê trả tiền hàng năm và trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê cũng như giữa đối tác trong nước và nước ngoài sử dụng đất. Đây là quy định mới trong Luật đất đai 2003 nhằm bước đầu chuyển mạnh hướng thuê đất cho người sử dụng để phù hợp với cơ chế thị trường.

* Các truờng hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

Chuyển mục đích phải xin phép có nghĩa là, người sử dụng đất phải thực hiện những thủ tục hành chính thông qua văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đồng ý cho phép chuyển sang sử dụng vào mục đích khác và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhầ nước. Như vậy, thủ tục xin phép là một trình tự pháp luật. Cơ quan cho phép phải căn cứ vào tình hình hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch và kế hoach sử dụng đất đai đã được phê duyệt để chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất. Các trường hợp phải xin phép là:

- Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;

- Chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp;

- Chuyển dất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nhiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuế đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở;

Đối với các trường hợp chuyển mục đích mà phải xin phép nêu trên, người sử dụng đất cần lưu ý một số điểm sau đây:

Thứ nhất, khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng cho loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất, thời hạn cũng đươch áp dụng tương tự, ví dụ: chuyển từ loại đất có thời hạn 20 năm, kể từ ngày được giao đất sang loại đất có thời hạn 50 năm thì thời hạn sử dụng là 50 năm trừ đi số năm đã sử dụng đối với loại đất trước khi chuyển mục đích, hoăc đối với loại đất phi nông nghiệp có thời hạn nay chuyển sang loại đất phi nông nghiệp là đất ở thì thời hạn là ổn định lâu dài.

Thứ hai, trong trường hợp chuyển mục đích mà phải thưch hiện nghĩa vụ tài chính thì nộp tiền sử dụng đất theo loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất, ví dụ: trường hợp chuyển từ loại đất không thu tiền sang loại đất co thu tiền sử dụng đất thì thu theo loại đất có thu tiền, nếu là đất nông nghiệp không thu tiền sang loại đất phi nông nghiệp có thu tiền thì lấy giá trị quyền sử dụng của loại đất có thu tiền trừ đi giá trị quyền sử dụng của loại không thu tiền trên cơ sở bảng giá đất do địa phương công bó, nếu là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nay chuyển sang phi nông nghiệp là đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp là tiền sử dụng đất ở trừ đi tiền sử dụng đất của đất phi nông nghiệp.

Thứ ba, trông trường hợp người sử dụng lựa chọn hình thức thuê đất thì trả tiền thuê đất đối với loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất.

* Các trường hợp không phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất

Luật đất đai không quy định một cách cụ thể là trường hợp nào không phải xin phép, chỉ xác định tại khoản 2 Điều 36 các trường hợp có xin phép. Có thể áp dụng một cách tương tự và ngược lại là, khi người sử dụng chuyển từ đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất trồng chuyên trồng lúa nước, chuyển từ đất phi nông nghiệp thành đất nông nghiệp v.v.thì tuy không phải xin phép cơ quan nhà nước thẩm quyền giao đất, cho thuê đất nhưng phải đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để chỉnh lý trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nắm được tình hình hiện trạng sử dụng đất của người sử dụng. Sở dĩ có sự phân biệt nêu trên vì, trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp có nhiều phân nhóm đất và với quy định nêu trên thì việc chuyển mục đích trong cùng một nhóm đất sẽ trở nên tiện lợi hơn cho người sử dụng.

- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đât, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không được uỷ quyền.

- Thời hạn sử dụng đất

* Đất sử dụng ổn định, lâu dài

Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

1. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;

2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quyết định tại khoản 4 Điều 71 của Luật này;

3. Đất ở;

4. Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này;

6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

7. Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng quy định tài Điều 99 của Luật này;

8. Đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

9. Đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;

10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

* Đất sử dụng có thời hạn

Người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau đây:

1. Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 70 của Luật này là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 70 của Luật này là năm mươi năm.

Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá 20 năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm.

Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu như có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

2. Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 bằng một phần hai thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này, sau đó phải chuyển sang thuê đất;

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mười năm; đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nwng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

4. Thời hạn cho thuê đất để xây dụng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này là không quá chín mươi chín năm.

Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác nếu có nhu cầu sử dụng đất;

5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá năm năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn thuê đất được xác định theo hợp đồng thuê đất.

* Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đât được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm , đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đât ổn định lâu dài;

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê nếu như có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã dược xét duyệt;

d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất;

đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thì hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.

2. Thời hạn sử dụng đất đai với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tai khoản 3 Điều 67 Luật này.

3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.

* Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời hạn sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.

2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

- Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sủ dụng đất

* Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất

1. Việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất được quy định như sau:

a) Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.

Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;

b) Hồ sơ xin giao đât, thuê đất gồm đơn xin giao đât, thuê đất; dư án đầu tư của tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có dự án đầu tư và bản sao giấy phếp đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư có chứng nhận của công chứng nhà nước.

2. Việc giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng được quy định như sau:

a) Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngầy nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;

b) Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất.

3. Việc giao đât, cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được quy định như sau:

a) Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;

b) Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng và người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người giao đất , thuê đất.

* Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép

1. Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

2. Trong thời hạn không quá bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận được các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra tờ khai đăng ký, chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chỉnh lý và chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý đến nơi đã nhận hồ sơ để trả lại người đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất.

* Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép

1. Việc nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép được quy định như sau:

a) Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.

Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;

b) Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đât gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự án đầu tư của tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư.

2. Trong thời hạn không quá hai mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thông báo cho người được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất biết.

3. Trong thời hạn không quá năm ngày sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan tiếp nhân hồ sơ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý cho người được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

III. Thu hồi đất

- Khái niệm thu hồi đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.

- Các trường hợp thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

4. Người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất;

5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;

12. Đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn hai mươi tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.

Thẩm quyền thu hồi đất

1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối vơi hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được uỷ quyền.

- Quy định về thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Xuất phát từ lợi ích Nhà nước, mọi người sử dụng đất phải chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ chế thực hiện thủ tục hành chính trong các trường hợp này là:

+ Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất;

+ Nhà nước thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Quy định nêu trên được phân biệt với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư và như vậy, việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và việc giải phóng mặt bằng giao cho tổ chức phát triển quỹ đất.

Cùng với cơ chế trên, trình tự thu hồi phải đảm bảo từng bước như sau:

+ Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi;

+ Thông báo thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

Với quy trình đã được xác định theo các bước đã nêu, người sử dụng đất có trách nhiệm chấp hành quyết định đó và bàn giao mặt bằng cho Nhà nước theo đúng tiến độ thực hiện. Trong trường hợp người sử dụng đất không chấp hành quyết định thu hồi thì sẽ bị cơ quan ra quyết định thu hồi đất cưỡng chế, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại.

- Thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế

Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật đất đai, Nhà nước thu hồi đất cho mục đích đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. Quy trình thực hiện việc thu hồi đất tương tự như việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vì mục đích an ninh, quốc phòng. Tuy nhiên, điểm mới quan trọng cần phải lưu ý là đối với dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu tư không nhất thiết phải thực hiện quy trình thu hồi đất mà được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế và cá nhân khác. Điều đó có nghĩa là nhà đầu tư có thể chủ động lựa chọn hình thức phù hợp để có quyền sử dụng đất mà không nhất thiết cứ chờ đợi từ Nhà nước. Hơn nữa, trong quan hệ sử dụng dất có thể thiết kế với nhau các quan hệ dân sự về đất đai thay vì thực hiện bằng các quyết định hành chính. Mặt khác có thể thấy rằng các nhà đầu tư có thể đi bằng con đường nhanh nhất và ngắn nhất để có quyền sử dụng đất như mong muốn. Đó chính là lý do Nhà nước cho phép nhà đầu tư tự tiềm kiếm mặt bằng trong kinh doanh mà không phải thực hiện quy trình thu hồi đất.

- Các quy định về bồi thường, tái định cư cho người bị thu hồi đất

Để được bồi thường, tái định cư, người bị Nhà nước thu hồi đất phải đáp ứng các điều kiện. Các điều kiện đó chính là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 5 Điều 50 Luật đất đai. Nếu người sử dụng không hội tụ đủ điều kiện này thì không được bồi thường. Người sử dụng đất vì các lý do đương nhiên hoặc bị thu hồi do vi phạm pháp luật đât đai cũng không được bồi thường. Việc không được bồi thường còn liên quan đến những trường hợp đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các khoản tiền đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Về nguyên tắc, người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất thì bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.

Đối với người được bồi thường bằng nhà ở, đất ở tại khu tái định cư, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Điều kiện sống ở nơi tái định cư cho người bị thu hồi đất tối thiểu có khả năng phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Nếu không có đất thực hiện tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đối với khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn , trường hợp giá trị quyền sử dụng bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì được bồi thường phần chênh lệch.

Đối với người bị thu hồi đất mà không còn đất trực tiếp sản xuất thì ngoài việc bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi còn được Nhà nước hổ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, bố trí việc làm mới.

d.Các quy định về tài chính đất đai và giá đất

Các quy định tại mục 6 Chương II Luật đât đai năm 2003 về tài chính đất đai và giá đất là các vấn đề hoàn toàn mới, lần đầu tiên được đề cập một cách có hệ thống so với Luật đất đai năm 1993. Tại Điều 12 Luật đất đai năm 1993 và sau đó được sửa đổi, bổ sung năm 2001 mới xác định vai trò của Chính phủ trong việc quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá cho từng vùng và từng thời gian để áp dụng thu các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Các quy định đó mới chỉ thể hiện được các biện pháp hành chính trong quản lý giá đất mà chưa thể hiện nội dung kinh tế trong quản lý đất đai nói chung và quản lý giá đất nói riêng.

- Cơ chế tài chính đối với nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai

Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 và các quy định cụ thể hoá về tài chính đất đai thì khoản thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chính khoản sắp xếp theo ba nhóm lớn với trình tự các khâu là: giao đất, sử dụng đất và thuế từ đất đai.

a. Các khoản thu từ việc cấp quyền sử dụng đất

Như vậy, khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau:

- Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền theo quy định tại Điều 34 Luật đất đai năm 2003 và khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai năm 2003;

- Nộp lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chứng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

- Nộp lệ phí trước bạ nhà đất;

- Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước thu hồi đất để giao cho người khác thì thu tiền của người được giao đất, bồi thường cho người có đất bị thu hồi).

b. Các khoản thu tài chính khi sử dụng đất

Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, các khoản thu đó gồm:

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp;

- Thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình;

- Tiền thuê đất đối với các trường hợp thuê đất của Nhà nước;

- Thuế Tài nguyên khi khai thác đất làm nguyên liệu cho sản xuất gạch ngói, đồ gốm, sứ, đất lấp đường, san lấp;

- Tiền từ việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai;

- Tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

c. Các khoản thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính - thuế của Nhà nước trong những năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng Luật thuế thu nhập cá nhân thay thế cho Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ người chuyển quyền sử dụng đất. Với những quy định như vậy, một mặt Nhà nước điều tiết được các khoản thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mặt khác thưc hiện cơ chế tài chính lành mạnh trong quản lý và sử dụng đất đai.

Như vậy, các chính sách thu tài chính từ đất đai từ sau khi có Luật đất đai năm 1993 đã ngày càng hoàn thiện và đóng góp cho ngân sách nhà nước mỗi năm trung bình khoảng 4500 tỷ đồng, riêng năm 2002 là 7280 tỷ đồng và đây là nguồn thu cân đối quan trọng cho ngân sách các địa phương để đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, chi đầu tư trở lại cho nông nghiệp, nông thôn. Tuy nhiên, trong các khoản thu từ đất thì tiền thuê đất trong nước và nước ngoài cộng với tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất chỉ bằng 3/5 khoản thu từ lệ phí từ đất đai. Điều đó cũng chứng tỏ rằng, Nhà nước ta thất thu rất lớn từ các khoản thu tài chính từ đất đai đặc biệt là các khoản thuế.

Đối với việc điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 cần chú ý hai vấn đề sau:

Thứ nhất: Cần xác định lộ trình cụ thể trong việc chính thức luật hoá thuế thu nhập đối với người có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân cho phù hợp với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Theo quy định tại Luật thuế thu nhập doanh nghiệp đã có hiệu lực pháp lý từ 01/01/2004 thì thuế suất đối với tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là 28%, trong khi hộ gia đình, cá nhân nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình chỉ 4%. Việc điều tiết như hiện nay là chưa công bằng đối với các đối tượng khác nhau có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy, từ nay đến năm 2006 trong chương trình cải cách chính sách tài chính - thuế thì việc xây dựng các văn bản luật thuế trong việc điều tiết các nguồn thu từ đất đai là rất cần thiết, trong đó có điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của mọi đối tượng sử dụng đất bất kể đó là tổ chức hay cá nhân.

Thứ hai, việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất như hiện nay theo tỷ lệ % trên toàn giá trị đất chuyển quyền sử dụng là chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua mỗi lần chuyển quyền nên chưa công bằng, chưa đáp ứng được nhu cầu điều tiết thu nhập phát sinh do chuyển quyền sử dụng đất. Do vậy, mục tiêu tới đây của việc xây dựng Luật thuế thu nhập cá nhân là phải kiểm soát chặt chẽ được các thu nhập phát sinh qua từng lần chuyển quyền sử dụng đất, tính đúng, tính đủ các thu nhập phát sinh để tạo nguồn thu cho ngân sách và tạo công bằng xã hội.

- Các quy định về giá đất

Đât đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là tư liệu lao động, vừa là đối tượng lao động, đất là sản phẩm của tự nhiên. Về bản chất, đất không phải là hàng hoá song trong quá trình phát triển xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hoá - một thứ hàng hoá đăc biệt, thể hiện qua việc mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế... Điều này đã diễn ra ở nhiều nước trên thế giới.

Thực tế ở Việt Nam, trong những năm trước khi có Luật đất đai năm 1993, mặc dù Luật đất đai năm 1987 đã nghiêm cấm việc mua bán đất đai nhưng thị trường vẩn hoạt động bình thường( cho dù đó là thị trường ngầm). Thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta đặc biệt sôi động kể từ khi Nhà nước ta có chủ trương xoá bỏ cơ chế quan liêu bao cấp, chuyển sang cơ chế thị trường, cơ chế của nền sản xuất hàng hoá. Hơn thế nữa, chúng ta không thể để mãi một hình thức giao đất không thu tiền, tạo nên sự bất bình đẳng giữa những người được Nhà nước giao đất và tất yếu dẫn đến sản xuất sử dụng đất đai lãng phí, kém hiệu quả. Trong khi đó đất đai liên quan đến hàng triệu người sử dụng đât. Khi chuyển sang nền kinh tế sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị, quy luật cung cầu ( quy luật của nền kinh tế thị trường ), khả năng sinh lời của đất. Cho nên Luật đất đai năm 1993 đã ghi nhận đất có giá và Luật đất đai năm 2003 thừa nhận giá đất được hình thành do Nhà nước quy định, do thực tế chuyể dịch quyền sử dụng đất trên thị trường là một nhận thức rất quan trọng thể hiện sự có mặt của hàng hoá quyền sử dụng đất trong cơ chế thị trường. Hay nói cách khác, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi để quyền sử dụng đất tham gia vào nền sản xuất hàng hoá và từng bước xác lập cũng như tham gia vào thị trường bất động sản.

Có thể nói, xác định giá đất là một nội dung rất khó trong quản lý nhà nước về đất đai. Khẳng định đất có giá nghĩa là thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá - loại hàng hoá đặc biệt. Xác định loại hàng hoá này không thuần tuý căn cứ vào số vốn đã bỏ ra, không thể căn cứ vào số lao động đã đầu tư, vào thời hạn sử dụng đất. Giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố ( kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên, pháp luật v. v.). Do vậy, việc định giá đất ở Việt Nam vẫn phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện với mục đích là phải đảm bảo quyền lợi Nhà nước, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Giá đất ban hành phải được quy định chi tiết cho từng vị trí, từng thời gian, đảm bảo được chức năng quản lý và sự điều tiết của Nhà nước phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường.

a. Nguồn hình thành giá đất

Điều 55 Luật đất đai năm 2003 quy định trước hết về nguồn hình thành giá đất với sự đa dạng vốn có trong đời sống thực tế, bởi vì, có giá đất được hình thành không xuất phát chỉ những nguồn cố định mà luôn có sự vận động. Nhưng dẫu sao sự can thiệp của Nhà nước là rất quan trọng dù rằng yếu tố kinh tế đã nổi trội hơn nhiều so với yếu tố hành chính mệnh lệnh trong quản lý nhà nước về giá đất. Vì vậy, nguồn hình thành giá đất về cơ bản xuất phát từ việc công bố bảng giá đất của uỷ ban nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương được thực hiện vào ngày 01/01 hàng năm. Tuy nhiên, với việc nhiều địa phương thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Lẽ thông thường trong việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là tìm kiếm chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh, có khả năng sử dụng đất đai một cách có hiệu quả và quá trình đó thể hiện công khai, minh bạch đối với người tham gia. Vì vậy, sự hấp dẫn của nó trong cơ chế thực hiện kéo theo giá đất ít nhất phải bằng giá đất do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố. Nếu không, việc đấu giá quyền sử dụng đất đang thực hiện khá thành công ở nhiều địa phương, đặc biệt là ở Hà Nội trong thời gian qua là một ví dụ, sẽ trở nên không còn ý nghĩa.

Mặt khác, trong cơ chế thị trường, giá quyền sử dụng đất trong quá trình thực hiện các giao dịch là rất quan trọng. Người sử dụng đất có quyền thoả thận vơí nhau về giá trị quyền sử dụng đất trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái pháp luật. Nhà nước không nên can thiệp quá sâu vào các giao dịch quyền sử dụng đất mà trái lại cần có những tác động cần thiết để các giao dịch đó xảy ra phù hợp vơi nhu cầu tất yếu của thị trường. Vì vậy, khoản 3 Điều 55 Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất có thể hình thành: " do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất".

b. Giá đất do Nhà nước quy định

Trước đây, giá đất do Nhà nước quy định cho nhiều mục đích khác nhau, vừa áp dụng để thu vào ngân sách các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, vừa là cơ sở để người sử dụng thoả thận khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai, vừa là căn cứ để xác định bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Với các quy định trước đây thì giá đất Nhà nước thể hiện sự bao cấp trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, do vậy vẩn chưa là điểm gặp nhau giữa lợi ích Nhà nước và nhân dân trong các trường hợp thu hồi đất, lại càng không phải là giá các bên thoả thuận khi chuyển quyền sử dụng đất. Một thực tế là giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường. Cho nên, bản thân giá đất đó không thể là nguồn hình thành giá đất một cách tự nhiên được.

Vì vây, các quy định về giá đất thể hiện ở Điều 56 Luật đất đai năm 2003 được người sử dụng đất rất quan tâm. Có người cho rằng, giá đất do thị trường điều chỉnh vì nền kinh tế của nước ta là nền kinh tế thị trường. Theo chúng tôi, quan niệm như vậy là chưa đúng, vì kinh tế thị trường không đồng nghĩa với việc phó mặc cho thị trường tự do điều chỉnh mà cần lưu ý rằng, nền kinh tế của chúng ta có định hướng xã hội chủ nghĩa. Vì vậy, Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có toàn quyền quyết định về nguyên tắc, phương pháp và khung giá các loại đất theo từng vùng, từng thời gian.

Điểm a khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất của Nhà nước phải: "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường..." Điều đó có nghĩa là không còn bao cấp về giá đất khi thu các nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước và được người sử dụng đất chấp nhận khi bồi thường và giải phóng mặt bằng trong trường hợp nhà nước thu hồi đất. Chúng ta cần phải lưu ý rằng hàng nghìn dự án xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội trong quá trình đô thị hoá và hiện đại hoá đất nước kéo theo hàng nghìn hộ dân bị thu hồi đất. Các dự án lớn nhỏ đều liên quan đến giải phóng mặt bằng và phát sinh khiếu kiện. Mỗi dự án có độ phức tạp khác nhau và gắn liền với các dạng khiếu kiện khác nhau nhưng phổ biến nhất vẫn là giá bồi thường thiệt hại về đất và tài sản. Cho nên, việc định giá đất đảm bảo sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường và khi có chênh lệch lớn về giá đất thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên câu hỏi được đặt ra: thế nào là sát với giá ngoài thị trường? Khi giá đất cao nhất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đối với đô thị loại đặc biệt như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là 67,5 triệu đồng thì còn xa với giá thị trường khi có những thời điểm giá đất lên đến 45 cây vàng/m2 ở phố hàng Gai và 60 cây vàng như ở phố Hàng Khoai Hà Nội. Trong trường hợp biến động lớn về giá đất thì khi nào các cơ quan nhà nước thực hiện việc điều chỉnh về giá đất? Giá đất có thể tăng ở khu vực này song lai không tăng ở khu vực khác, việc điều chỉnh trên phạm vi cả nước hay chỉ ở từng khu vực cụ thể hay trong phạm vi cả nước. Các vấn đề đó cần sự chi tiết hoá trong các quy định của Chính phủ trong thực tế thực hiện. (Một số quan niệm hiện nay cho rằng nếu giá đất tăng cao trong khoảng 20% tại một số địa phương thì địa phương đó điều chỉnh theo biên độ tăng giá, nếu cao hơn 30% thì Bộ tài chính trình Chính phủ xem xét quyết định điều chỉnh).

Các quy định về thửa đất ở khu vực giáp ranh và các thửa đất liền kề khi có điều kiện tự nhiên - xã hội giống nhau, cơ sở hạ tầng như nhau, mục đích sử dụng hiện tại và mục đích sử dụng theo quy hoạch hoàn toàn giống nhau thì mức giá như nhau. Đây là một nguyên tắc quan trọng trong việc quy định giá đất. Quy định này trước hết được người bị thu hồi đất đặc biệt quan tâm trong từng dự án đầu tư cụ thể liên quan đến công bằng về mặt xã hội. Không nên có sự bồi thường khác nhau đối với từng dự án khác nhau trong khi cơ sở hạ tầng nơi thực hiện dự án về cơ bản là giống nhau. Đối với khu vực giáp gianh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, vấn đề xác định giá đất như nhau là rất quan trọng nếu như mọi tiêu chí về thửa đất là như nhau.

Giá các loại đất do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố vào ngày 01/01 hàng năm là cơ sở để giải quết hợp lý về mối quan hệ kinh tế - tài chính giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người sử dụng đất với Nhà nước( tính thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai ).

c. Giá trị quyền sử dụng đất trong tài sản của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và trong tài sản của doanh nghiệp nhà nước

Luật đất đai năm 2003 có những thay đổi lớn trong quan niệm về hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước. Trước đây, doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, lâm nghiệp và làm muối từ ngày 01/01/1999 đều không phải trả tiền sử dụng đất, trong khi đó các doanh nghiệp ngoài quốc doanh phải chuyển sang thuê đất. Sự phân biệt như vậy dẫn tới không công bằng trong việc đối xử giữa các thành phần kinh tế với nhau trong việc sử dụng đất. Vì vậy, tại khoản 6 Điều 34 Luật đất đai năm 2003 quy định các tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối được giao đất bằng hình thức có thu tiền sử dụng đất bất kể đó là doanh nghiệp nhà nước hay tổ chức kinh tế thuộc thành phần kinh tế ngoài quốc doanh.

Tuy vậy, những đối tượng nếu sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thuộc mọi thành phần kinh tế và được giao đất với hình thức không thu tiền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất cần phải được xác định như thế nào để tổ chức vừa sử dụng đúng mục đích mà vẫn hiệu quả. Đây là quy định rất cần thiết, bởi lẻ, qua công tác thanh tra, kiểm tra ở nhiều địa phương khác nhau hiện tượng sử dụng đất trái mục đích được giao, biến đất công thành đất tư, chuyển đổi công năng trái pháp luật đối với đất giao cho tổ chức xảy ra tràn lan. Vì vậy, trong năm 2005 Chính phủ chỉ đạo việc tổng rà soát đất của tổ chức trong nước và tiến hành tổng kiểm kê đất đai năm năm một lần theo định kỳ.Từ đó xử lý một cách kiên quyết tình trạng để đất hoang hoá, lãng phí. Theo tình thần trên, khoản 1 Điều 59 Luật đất đai năm 2003 quy định đối với trường hợp tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất được tính vào giá trị tài sản giao cho tổ chức đó và tổ chức có trách nhiệm bảo toàn quỹ đất.

Như vậy, giá trị quyền sử dụng đất không còn là thứ tài sản nằm ngoài giá trị tài sản doanh nghiệp. Các doanh nghiệp được giao vốn và tài sản phải phục vụ lợi ích Nhà nước trong đó có quyền sử dụng đất, họ sẽ phải chịu những hậu quả pháp lý bất lợi do hành vi vi phạm pháp luật đất đai của mình.

Đối với doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác mà các khoản trả cho họ lại có gốc từ ngân sách nhà nước thì số tiền đó được ghi vào giá trị vốn của Nhà nước tại doanh nghiệp và doanh nghiệp có trách nhiệm bảo toàn quỹ đất. Như vậy, thực chất doanh nghiệp vẫn không trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước và xét về nguyên tắc họ không được hưởng các quyền như là đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khoản tiền nợ Nhà nước sẽ được ghi vào giá trị vốn của Nhà nước tại doanh nghiệp, các tổ chức này chỉ được hưởng các quyền của tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2,3 Điều 109 Luật đất đai năm 2003.

Đối với doanh nghiệp nhà nước thực hiện việc cổ phần hoá mà lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền thì giá trị sử dụng đất đã trả cho Nhà nước mà không có gốc từ ngân sách nhà nước, tiền đó đã ghi vào giá trị vốn của doanh nghiệp. Khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, tất cả giá trị tài sản doanh nghiệp phải được xác định lại tại thời điểm cổ phần hoá thì đương nhiên giá trị quyền sử dụng đất cũng xác định lại sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Điều đó hoàn toàn phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị tường.

IV. Các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Điều 34 và Điều 35 Luật đất đai năm 2003 đã xác định đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và nộp tiền thuê đất. Tuy nhiên, căn cứ vào địa bàn đầu tư của người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và các chính sách đối với người có công với cách mạng, Chính phủ quy định chi tiết về các trường hợp được miễn và giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng đối tượng cụ thể.

Theo quy định tại Điều 60 Luật đất đai năm 2003, những đối tượng sau đây được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:

- Nhà đầu tư sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư;

- Nhà đầu tư sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

- Người sử dụng đất thuộc đối tượng theo quy định của Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng được Nhà nước giúp đỡ cải thiện nhà ở, miễn, giảm tiền sử dụng đất ở; hộ gia đình nghèo đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện tự nhiên - xã hội đặc biệt khó khăn;

- Các nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch hoặc do gây ô nhiễm phải chuyển đến vùng ngoại thành được vận dụng giá trị quyền sử dụng đất nơi chuyển đi và nơi chuyển đến để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp hoặc được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Các nhà đầu tư sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân bên ngoài các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

Các trường hợp được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói trên thể hiện những ưu tiên, đãi ngộ đối với từng đối tượng cụ thể nhằm giảm bớt khó khăn cho những gia đình có công với cách mạng, gia đình nghèo ở nơi vùng sâu, vùng xa, thể hiện hấp dẫn đầu tư dành cho người sử dụng đất đầu tư vào ngành và lĩnh vực ưu đãi đầu tư. Vì vậy, chính sách đất đai không chỉ thuần tuý thể hiện khía cạnh kinh tế mà luôn gắn liền chặt chẽ với các chính sách về mặt xã hội.

V.Các quy định tổng quát về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Luật đất đai năm 1993 đã chính thức coi đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và người sử dụng đất có các quyền chuyển quyền theo quy định của luật. Đây là bước tiến lớn trong quan niệm của chúng ta trong việc xác lập các giao dịch dân sự về đất đai trong đời sống xã hội. Bước tiếp theo, luật đất đai năm 2003 đã đặt những nền móng đầu tiên cho việc chủ động xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Việt Nam. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường quyền sử dụng đất sẽ trở thành những bộ phận quan trọng trong nền kinh tế thị trường ở nước ta. Do vậy, để quản lý đất đai có hiệu quả, người sử dụng khai thát triệt để công năng đất đai cho nhiều mục đích khác nhau vì lợi ích của chính họ và của Nhà nước, đã đến chúng ta phải vận hành thị trường quyền sử dụng đất cho phù hợp với các quy luật kinh tế vốn có của nền kinh tế thị trường. Cho nên, các quy định mang tính nguyên tắc trong Luật đất đai năm 2003 sẽ mở ra những định hướng mới trong việc xác lập đồng bộ các thị trường, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để quản lý và vận hành thật tốt thị trường này, các quy định tới đây của Nhà nước trong việc xây dựng những văn bản riêng biệt về quản lý kinh doanh bất động sản là rất cần thiết để cùng với Luật đất đai tạo thành nền tảng chung cho việc xây dựng thị trường bất động sản chính thức ở nước ta.

Với khuôn khổ của Luật đất đai, Điều 61 quy định các loại đất là hàng hoá mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép tham gia thị trường bất động sản, trong đó điều tiên quyết là các loại đất được giao, cho thuê có được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi hợp pháp hay không? Dẫn chiếu các quy định về quyền của người sử dụng đất được quy định từ Điều 109 đến Điều 121 Luật đất đai năm 2003 thì mọi đối tượng sử dụng đất dù đó là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước đến tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam đều có khả năng được bảo hộ để tham gia thị trường bất động sản. Tất nhiên, đối với đất giao cho cộng đồng dân cư sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất hoặc đất giao cho cơ sở tôn giáo vào mục đích phi nông nghiệp mà người sử dụng đất không có các quyền theo quy định thì không được tham gia thị trường bất động sản. Cùng với những tài sản mà người sử dụng đất tạo lập được một cách hợp pháp trên đất thuê thì loại đất đó cũng được phép tham gia thị trường bất động sản.

Từ quy định nêu trên, việc quản lý đất đai trong thị trường bất động sản là nội dung quan trọng nhất trong việc chủ động xây dựng và thiết lập các quan hệ thị trường. Quản lý đất đai yếu kém dẫn tới hệ quả là không nắm được thị trường quyền sử dụng đất và các giao dịch của người sử dụng, từ đó thất thu lớn cho ngân sách nhà nước và tạo ra tiền lệ xấu trong phương thức thực hiện quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, sau khi Chính phủ quy định về thời hạn cho các địa phương hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những cải cách lớn trong thủ tục hành chính để thực hiện quyền cho người sử dụng đất thì người dân sẽ chuyển qua giao dịch tại thị trường công khai, minh bạch. Chính ở đó, các quyền và lợi ích của người sử dụng đất mới được bảo hộ một cách đầy đủ. Nhà nước sẽ không đứng ngoài trong các giao dich về bất động sản mà trái lại chủ động điều tiết nó bằng những cơ chế, chính sách và các biện pháp quản lý của mình. Các biện pháp đó là:

- Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất;

- Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản;

- Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản;

- Bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

- Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.

Như vậy, lần đầu tiên các quy định về sử dụng đất trong thị trường bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước. Tới đây, cùng với Luật kinh doanh bất động sản được ban hành, các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất sẽ được quy định chi tiết là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước từng bước quản lý triệt để thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.