- Ảnh hưởng của sự chênh lệch giá đất thị trường với khung giá nhà nước quy định

đến phát triển kinh tế, xã hội của địa phương - Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống;

Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của nhà nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc và lưu thông theo chiều ngang), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng nhiều càng tốt.

Tiến sĩ Phong nhận định rằng các cơn sốt giá trên thị trường nhà đất thường là sản phẩm trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc Nhà nước vẫn tiếp tục với các mức độ và cách thức khác nhau duy trì chế độ hai giá về bất động sản.

Từ ngày 1-1-2008, giá đất cao nhất tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM đã được điều chỉnh tăng 30% so với giá năm 2007 và bằng giá trần quy định của Chính phủ là 67,5 triệu đồng/mét vuông. Tuy nhiên mức giá giao dịch thực tế ngoài thị trường lớn hơn thế nhiều lần.

Ông Phùng Văn Nghệ, Phó tổng cục trưởng phụ trách Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) đã nhiều lần nhấn mạnh rằng, đổi mới hệ thống tài chính đất đai là đổi mới quan trọng nhất trong Luật Đất đai sửa đổi lần này.

Theo ông Nghệ, chính khung giá đất do Nhà nước quy định chưa sát giá trị trường nên trong nhiều năm qua một bộ phận giới đầu tư chỉ phải bỏ ra rất ít tiền đền bù cho Nhà nước và người dân bị mất đất, nhưng sau đó lại bỏ túi những khoản siêu lợi nhuận khi xây dựng dự án kinh doanh. Bên cạnh đó, thực trạng hai giá đã "vô tình" giúp cho nhà đầu tư có thể găm giữ hàng hoá trong nhiều năm liền mà không hề hấn gì.

Theo ông Phong, hệ lụy của chính sách hai giá đã và sẽ còn đậm nét khi các kiểu ưu đãi bao cấp về đất cho khu vực kinh tế nhà nước vẫn có thì sẽ tiếp diễn tình trạng lạm dụng, tham nhũng, vận động hành lang và móc ngoặc giữa các quan chức chính quyền và doanh nghiệp độc quyền thông qua chế độ chỉ định thầu, chủ đầu tư.    

Theo ông Nghệ, tình trạng tồn tại hai giá đất qua nhiều lần sửa đổi và ban hành các khung giá đất là do Nhà nước chưa có cơ chế phù hợp để theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường. 

Lượng đơn thư khiếu nại chủ yếu liên quan đến việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án, chiếm 98,9% tổng lượng đơn thư. Giai doan 2005- 2007

Theo nhiều chuyên gia, việc có quá nhiều đơn thư khiếu kiện về đất đai liên quan đến đền bù đất như trên là do người có đất và chủ đầu tư không tìm ra một tiếng nói chung. Người dân đòi đền bù theo giá của thị trường thứ cấp, trong khi chủ đầu tư lại không chịu thị trường hóa khung giá đất đã được quy định.

Chính vì vậy, trong những trường hợp như thế này, để thuyết phục được cả hai bên và giúp đẩy nhanh tiến độ dự án thì việc thuê các đơn vị thẩm định giá độc lập khảo sát và đưa ra mức giá khách quan là rất hợp lý.

, mục tiêu của việc hoàn thiện chính sách tài chính về đất trong Luật Đất đai sửa đổi lần này là đưa giá đất tiến sát với giá thị trường. 

- Ảnh hưởng của giá đất theo giá thị trường quá cao đến sự phát triển kinh tế, xã

hội của địa phương; Giá đất thị trường quá cao so với bảng giá đã gây ra nhiều vụ tranh chấp khiếu kiện của người dân khi  gia đình họ nằm trong diện giải phóng mặt bằng. Đồng thời, theo các chuyên gia bất động sản thì việc giá đất quy định trong bảng giá đất chênh lệch quá cao so với giá thị trường cũng tạo ra rất nhiều hệ lụy, nhất là tình trạng nhà đầu tư "chạy dự án" để lấy đất rẻ và bán ra.

Chương III: -  Đề xuất  được các giải  pháp  làm  lành mạnh hóa  thị   trường bất  động sản nói

chung, thị trường quyền sử dụng đất ở nói riêng trên bàn Quận Cầu Giấy - Thành

phố Hà Nội Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội. Do đó, các giải pháp quan trọng cần thực hiện là: hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật, rà soát các quy định chồng chéo, chưa phù hợp, đồng thời khẩn trương hoàn thiện chính sách thuế, cơ cấu tổ chức, hệ thống thông tin cho thị trường BĐS. Đặc biệt, cân đối cung cầu trong thị trường BĐS là yếu tố đặc biệt quan trọng nhằm ổn định an sinh xã hội; đảm bảo thị trường phát triển công khai minh bạch; góp phần đổi mới và nâng cao vai trò quản lý "thị trường nhạy cảm" này.

Đề án phát triển thị trường BĐS Việt Nam gồm 4 phần: đánh giá thực trạng thị trường BĐS Việt Nam, kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của các nước trên thế giới, các giải pháp phát triển thị trường BĐS phù hợp với thực tế của Việt Nam, tổ chức thực hiện.

Đề án chủ yếu đi sâu phân tích sự chồng chéo, chưa đồng bộ trong hệ thống pháp luật của Việt Nam đối với thị trường BĐS, nhất là những bất cập về tài chính, tín dụng. Một số yếu tố được chú ý đặc biệt là: hiện trạng hệ thống thông tin về thị trường BĐS chưa cung cấp được thông tin cụ thể, giá cả nhà đất vượt quá mức thu nhập của người dân, thiếu vốn đầu tư cho thị trường này, kinh nghiệm tổ chức chưa tốt…

Đề án này là cơ sở thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định, bền vững hơn, đẩy mạnh tiến trình hội nhập kinh tế thế giới.

Giá bất động sản liên tục giảm trong thời gian gần đây, chủ yếu là mức giảm đột ngột của phân khúc đất nền dự án tại Hà Nội trong khoảng thời gian 4 tháng trước, đến nay so với mức đỉnh cũ giá các lô đất nền ở một số khu đô thị mới đã giảm 30%-40%. Tuy nhiên, ở phân khúc chung cư tại Hà Nội giá vẫn được cho là quá cao. Đến nay, so với đầu năm 2011 giá chung cư có giảm nhẹ khoảng từ 5% -10%, tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước thì không hề giảm. Văn phòng cho thuê tiếp tục ở xu thế giảm giá thuê trước áp lực nguồn cung tăng mạnh, mức giảm bình quân khoảng 3% so với quý trước đó.

Trước thực trạng đó, Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản đã đưa ra 5 giải pháp cụ thể nhằm phát triển thị trường BĐS theo hướng ổn định và bền vững. Đó là:

Thứ nhất, kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, nhưng cần phải điều chỉnh linh hoạt để tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản. Với một số biện pháp cụ thể, không coi tín dụng BĐS ở một số danh mục là lĩnh vực phi sản xuất, không tăng tỷ trọng tín dụng BĐS nhưng cần điều chỉnh linh hoạt, nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ" từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà, bằng cách này sẽ không làm tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư.

Thứ hai, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân, sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất đai, bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng của các khu đô thị mới. Trong đó, đáng chú ý có biện pháp tăng tỷ lệ nhà ở chung cư cao tầng lên trên 80% tại HN và TP.HCM, hạn chế phát triển nhà ở cao cấp (biệt thự; căn hộ chung cư có diện tích từ 120 m2 trở lên) tối đa không quá 20% trong tổng số nhà ở thương mại xây dựng mới. Không triển khai các dự án không có khả năng kết nối hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị, thực hiện quy định về hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ dự án. Đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê.

Thứ ba, đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án, để các sản phẩm bất động sản nhà ở sớm đủ các điều kiện tham gia thị trường.

Thứ tư, tiếp tục tập trung nguồn lực đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm.

Thứ năm, tăng cường công tác tuyên truyền, thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh bất độnMột thị trường bất động sản ổn định khi cung phát triển đồng bộ với nhịp sống và đòi hỏi của cầu. Bên cung có thể dễ dàng bắt mạch được ai cần gì, ở đâu. Các chủ đầu tư chỉ cần một kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất sạch và một cơ chế hành chính minh bạch để có thể đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian ngắn nhất (và với giá thấp nhất) có thể được khi có tín hiệu của cầu.g sản