NỘI DUNG CỦA QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT ĐAI

1. Khái niệm chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Điều 19 Hiến pháp 1980, Điều 17 Hiến pháp 1992 và Điều 1 Luật đất đai 1993, Điều 5 Luật đất đai 2003 đã qui định: Toàn bộ vốn đất nằm trên lãnh thổ Việt Nam, trên đất liền hay các hải đảo và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Trên cơ sở đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã ra đời.

- Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bời vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp nhân dân lao động.

2. Chủ thể, khách thể, nội dung của quyền sở hữu đất đai

a. Chủ thể của quyền sở hữu đất đai

Được qui định tại Điều 17 Hiến pháp 92, Điều 1 Luật đất đai năm 1993, Điều 5 Luật đất đai năm 2003.

Nhà nước là chủ thể đại diện và đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, bởi vì đây là quyền duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước vừa là chủ sở hữu, vừa là người nắm quyền lực chính trị nên bằng pháp luật qui định những hình thức, những biện pháp để thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu.

b. Khách thể của quyền sở hữu đất đai

Là toàn bộ vốn đất nằm trong lãnh thổ quốc gia.

+ Đất đai là khách thể đặc biệt của quyền sở hữu, bởi vì chỉ là khách thể của quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện mà thôi.

+ Đất đai là một tài sản đặc biệt mang tính tự nhiên.

Tổng diện tích tự nhiên nước ta là hơn 33 triệu ha.

Theo luật đất đai 1987, đất đai Việt Nam được chia làm 5 loại

- Đất nông nghiệp;

- Đất lâm nghiệp;

- Đất chuyên dùng;

- Đất khu dân cư;

- Đất chưa sử dụng.

Theo luật đất đai 1993, đất đai Việt Nam được chia làm 6 loại

- Đất nông nghiệp;

- Đất lâm nghiệp;

- Đất chuyên dùng;

- Đất khu dân cư nông thôn;

- Đất đô thị

- Đất chưa sử dụng.

Theo luật đất đai 2003, đất đai Việt Nam được chia làm 3 nhóm

- Nhóm đất nông nghiệp được chia thành các phân nhóm sau:

a) Đất sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm.

Đất trồng cây hằng năm bao gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hằng năm khác;

b) Đất lâm nghiệp bao gồm đất sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;

c) Đất nuôi trồng thuỷ sản;

d) Đất làm muối;

đ) Đất nông nghiệp khác.

Đất nông nghiệp khác là đất tại nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, thuỷ sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; xây dựng kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.

- Nhóm đất phi nông nghiệp được chia thành các phân nhóm sau:

a) Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị;

b)Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng.

Đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình giao thông, cầu, cống, vỉa hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô tô, bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng không; hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê, đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, cơ sở tập luyện thể dục - thể thao, công trình văn hoá, điểm bưu điện - văn hoá xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định bảo vệ; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải;

c) Đất tôn giáo, tín ngưỡng bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

d) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

đ) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

e) Đất phi nông nghiệp khác.

Đất phi nông nghiệp khác là đất có công trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hoá nghệ thuật và các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhàm mục đích kinh doanh mà các công trình đó không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất tại đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng kho, nhà của hộ gia định, cá nhân có chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.

Nhóm đất chưa sử dụng được chia thành các loại đất sau:

a) Đất bằng chưa sử dụng;

b) Đất đồi núi chưa sử dụng;

c) Núi đá không có rừng cây.

c. Nội dung của quyền sở hữu đât đai

Bao gồm những quyền năng của một chủ thể sở hữu đó là: Quyền chiếm hữu; quyền sử dụng; quyền định đoạt.

* Quyền chiếm hữu đất đai:

Theo Bộ luật Dân sự, quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình.

Tức là của một chủ thể có trong tay một tài sản nào đó, làm chủ nó, kiểm soát nó. Là chủ sở hữu đất đai đại diện, Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai thông qua việc nắm chắc tình hình đất đai về số lượng, chất lượng, chủ thể sử dụng, mục đích sử dụng bằng các hoạt động địa chính như: khảo sát, đo đạc, phân hạng, qui hoạch, kế hoạch.

Vì vậy không đồng nhất quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước với quyền chiếm hữu tài sản trong Luật dân sự và như đã ghi nhận đất đai không phải là tài sản có thể lưu thông bình thường trong đời sống xã hội mà nó là thứ hàng hoá đặc biệt nằm trong sự kiểm soát và chi phối của Nhà nước. Vì thế những hành vi mua, bán, biếu, tặng, cho rất phổ biến trong luật dân sự lại bị luật đất đai nghiêm cấm. Khi bàn về quyền chiếm hữu đất đai thì có rất nhiều ý kiến khác nhau.

- Quan điểm 1: Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất thì coi như Nhà nước đã thực hiện quyền chiếm hữu, người sử dụng đất không có quyền chiếm hữu.

Tổ chức, HGĐ, cá nhân về mặt kinh tế là tế bào kinh tế của nền kinh tế quốc dân, mọi hoạt động của họ đều phải thể hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước.

- Quan điểm 2: Khi được Nhà nước giao đất thì người sử dụng đất trực tiếp thực hiện quyền chiếm hữu vì vậy quyền chiếm hữu của Nhà nước bị mất đi về mặt thực tế.

- Quan điểm 3: Trên một diện tích đất song song tồn tại hai chủ thể có quyền chiếm hữu, nhưng quyền chiếm hữu của Nhà nước và quyền chiếm hữu của người sử dụng có sự khác nhau rõ rệt.

+ Quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước xuất phát từ quyền năng của một chủ sở hữu. Còn quyền chiếm hữu của người sử dụng đất lại xuất phát từ sự cho phép của Nhà nước (cho phép của chủ sở hữu) trên cơ sở quyền sử dụng.

+ Nhà nước chiếm hữu đất đai một cách tuyệt đối, toàn bộ vốn đất trong lãnh thổ quốc gia, còn người sử dụng đất chiếm hữu trong giới hạn diện tích đất nhất định mà Nhà nước cho phép sử dụng.

+ Sự chiếm hữu Nhà nước không hạn chế về thời gian, chiếm hữu vĩnh viễn, còn người sử dụng đất bị giới hạn bởi thời gian, không gian.

+ Quyền chiếm hữu của Nhà nước thực hiện một cách gián tiếp, còn chiếm hữu của người sử dụng đất là chiếm hữu trực tiếp.

* Quyền sử dụng đất đai

Là quyền khai thác những thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông các hành vi giao đất, cho thuê đất v.v., đánh thuế việc chuyển quyền sử dụng đất...

Nhà nước không mất đi quyền sử dụng khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất của NN là vĩnh viễn, trọn vẹn, trên phạm vi cả nước. Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi không gian, thời gian và mục đích sử dụng.

* Quyền định đoạt đất đai

Là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Đây là quyền năng duy nhất và tuyệt đối của chủ sở hữu.

Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp nhưng không có quyền định đoạt đất đai. Mọi hành vi vi phạm đến quyền sở hữu đất đai đều có biện pháp xử lý thích đáng.

Quyền định đoạt đất đai không giống quyền định đoạt tài sản thông thường trong dân sự, nó được ghi nhận tại khoản 2, Điều 5 Luật đất đai 2003

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất ( sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất):

- Quy hoạch về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Định giá đất.