Đọc truyện TTBDS_2010

TTBDS_2010

Trước Sau

Màu nền

Font chữ

Font size

Chiều cao dòng

Câu 1 _Tiêu chí xác Ënh tài s£n : _khái niÇm tài s£n : Tài s£n là cça c£i vt ch¥t dùng vào måc ích s£n xu¥t ho·c tiêu dùng

·c iÃm tài s£n

ThuÙc sß hïu cça ai ó;

Có ·c tính vt lý;

Có thÃ trao Õi °ãc;

Có thÃ mang giá trË tinh th§n ho·c vt ch¥t;

Là nhïng thé ã tÓn t¡i(tài s£n tr°Ûc kia) ang tÓn t¡i và có thÃ có trong t°ong lai.

_Thç tåc xác Ënh chç quyÁn nhà ¥t : Cn cé NghË Ënh 88/2009/N-CP quy Ënh vÁ c¥p Gi¥y chéng nhn quyÁn sí dång ¥t, quyÁn sß hïu nhà ß và tài s£n khác g¯n liÁn vÛi ¥t gÓm: HÓ s¡ gÓm ¡n xin c¥p GCN QSH nhà; các gi¥y tÝ chéng nhn liên quan ¿n quyÁn sí dång ¥t; gi¥y phép xây dñng nhà ß Ñi vÛi tr°Ýng hãp ph£i xin gi¥y phép xây dñng theo quy Ënh cça pháp lut vÁ xây dñng.

Xác Ënh giá nhà ¥t : ví då câu 2 vÁ phân lo¡i b¥t Ùng s£n :·c iÃm ¥t ai ph£i °ãc o l°Ýng b±ng giá trË (Cn cé vào sÑ l°ãng và ch¥t l°ãng) thông tin ngày 22/5 "Giá nhà ¥t tng chóng m·t, v°ãt xa giá trË thñc t¿ và ngày càng khó kiÃm soát", tÕ chuyên gia liên ngành vÁ thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n nhn Ënh.

Theo báo cáo cça TÕ chuyên gia liên ngành vÁ tình hình phát triÃn nhà ß và thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n vëa gíi Phó thç t°Ûng Hoàng Trung H£i, giá nhà ¥t ngày càng v°ãt xa giá trË thñc. Cå thÃ, chi phí §u t° Ã t¡o ra chung c° cao kho£ng 20-25 t§ng ß Hà NÙi chÉ vào kho£ng 16,7-17,5 triÇu Óng m×i m2. Trong khi ó, giá cça lo¡i chung c° này °ãc giao dËch phÕ bi¿n trên thË tr°Ýng dao Ùng të 28 ¿n 32 triÇu Óng m×i m2.

NhiÁu quÑc gia trên th¿ giÛi, m×i gia ình chÉ ph£i dành kho£ng h¡n 30% méc thu nhp hàng tháng Ã tr£ nã tiÁn vay mua nhà. Trong khi ß ViÇt Nam t÷ lÇ này trung bình vào kho£ng trên 80%. Kh£ nng thanh toán này vÁ nhà ß cça ViÇt Nam ph£n ánh mÙt méc Ù rçi ro cao, dÅ gây ra khçng ho£ng nã.

guyên nhân c¡ b£n d«n ¿n tình tr¡ng trên là thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n ang bË th£ nÕi và tình tr¡ng §u t° theo phong trào. Ngoài ra, do thi¿u các thông tin Ã ti¿p cn nên khách hàng ch¥p nhn mua b¥t Ùng s£n vÛi mÍi iÁu kiÇn và mÍi giá nên dÅ d«n ¿n rçi ro. ThË tr°Ýng thi¿u hàng hóa có quy mô và giá c£ phù hãp vÛi a sÑ nhu c§u cça khách hàng, ·c biÇt thi¿u lo¡i hình nhà ß cho thuê. Bßi theo thÑng kê, lo¡i hình nhà ß cho thuê, m°ãn chÉ chi¿m 6,3% tÕng sÑ nhà ß trong c£ n°Ûc.

TÕ chuyên gia liên ngành cho r±ng, các dñ án cn hÙ có giá bán d°Ûi 18 triÇu Óng m×i m2 s½ thu hút °ãc sñ quan tâm ·c biÇt cça ng°Ýi mua t¡i Hà NÙi và TP HCM. Nm 2010 có thÃ s½ diÅn ra sñ chuyÃn dËch dòng vÑn §u t° vào b¥t Ùng s£n t¡i các khu vñc lân cn TP HCM và Hà NÙi nh° Óng Nai, Bình D°¡ng, C§n Th¡, V)nh Phúc, H°ng Yên& Bßi các vùng ven này có lãi th¿ vÁ thË tr°Ýng mÛi, m·t b±ng giá b¥t Ùng s£n th¥p, quy ho¡ch các khu ô thË mÛi Óng bÙ và các k¿ ho¡ch xây dñng các công trình kù thut h¡ t§ng, hÇ thÑng °Ýng giao thông ang °ãc triÃn khai.

Theo tÕ chuyên gia, thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n nm 2010 s½ ti¿p tåc à phåc hÓi. Trong quý I nm 2010 méc lãi su¥t cho vay cça mÙt sÑ ngân hàng th°¡ng m¡i hiÇn ã tÛi 18% mÙt nm. ViÇc Chính phç ã cho phép các ngân hàng th°¡ng m¡i °ãc chç Ùng iÁu chÉnh lãi su¥t huy Ùng và lãi su¥t cho vay s½ t¡o ra không khí sôi Ùng h¡n cho thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n. Dñ báo, nm 2010 s½ có kho£ng g§n 90.000 cn hÙ chào bán và kho£ng h¡n 80.000 cn hÙ hoàn thành.

_Trung tâm th°¡ng m¡i lÛn ß ViÇt Nam (ví då vÁ các công trình xây dñng g¯n liÁn vÛi ¥t ai..) ngày nay qui mô cça các tài s£n này ngày càng tng lên,ß ViÇt Nam,ví då (SGGP).- Hôm 30-4, Công ty CP Vincom khai tr°¡ng trung tâm th°¡ng m¡i cao c¥p Vincom Center Shopping Mall (70-72 Lê Thánh Tôn, qun 1, TPHCM).

Dñ án cao 26 t§ng, 6 t§ng h§m °ãc xây dñng trên diÇn tích 7.371m² vÛi tÕng diÇn tích sàn 57.704m². Trung tâm th°¡ng m¡i này có diÇn tích lÛn nh¥t ViÇt Nam hiÇn nay, °ãc thi¿t k¿ theo phong cách hiÇn ¡i, có sñ hiÇn diÇn cça nhiÁu th°¡ng hiÇu lÛn trên th¿ giÛi.

Ho·c Công ty CP Qu£n lý tài s£n IDJ cho bi¿t, m·c dù ¿n §u quý III-2010, Trung tâm Th°¡ng m¡i Grand Plaza mÛi chính théc khai tr°¡ng, nh°ng hiÇn nay 80% diÇn tích các gian hàng ã °ãc l¥p §y.

Trung tâm th°¡ng m¡i này có tÕng diÇn tích 16.000m2, n±m trong qu§n thÃ dñ án khách s¡n - vn phòng cao c¥p do Tp oàn Charm Vit (Hàn QuÑc) làm chç §u t° t¡i sÑ 117 Tr§n Duy H°ng.

Công ty cÕ ph§n Savico Hà NÙi vëa tÕ chéc khßi công Trung tâm th°¡ng m¡i Savico Plaza Hanoi t¡i qun Long Biên, ngày 26/6. Dñ án n±m t¡i khu X2, trên °Ýng NguyÅn Vn Linh, qun Long Biên, có tÕng diÇn tích lên tÛi 60.000m2. Dñ án °ãc thi¿t k¿ thành hai khÑi công trình, bao gÓm mÙt ¡i siêu thË vÛi các gian hàng cao c¥p, các nhà hàng châu Âu, n nhanh, khu vui ch¡i gi£i trí, cinema và mÙt khÑi là Savico Business center.

+ công trình công nghiÇp,giaothoong:°Ýng xá,c§u cÑng HiÇn nay, ß ViÇt Nam có tÕng cÙng 20 sân bay có th°Ýng xuyên ho¡t Ùng bay dân sñ °ãc phân chia thành 3 cåm c£ng hàng không t°¡ng éng vÛi 3 miÁn cça ¥t n°Ûc:

HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=C%E1%BB%A5m_c%E1%BA%A3ng_h%C3%A0ng_kh%C3%B4ng_Mi%E1%BB%81n_B%E1%BA%AFc&action=edit&redlink=1" \o "Cåm c£ng hàng không MiÁn B¯c (trang ch°a °ãc vi¿t)" Cåm c£ng hàng không MiÁn B¯c (NAA): °ãc ·t t¡i HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/S%C3%A2n_bay_qu%E1%BB%91c_t%E1%BA%BF_N%E1%BB%99i_B%C3%A0i" \o "Sân bay quÑc t¿ NÙi Bài" sân bay quÑc t¿ NÙi Bài, qu£n lý các sân bay: HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/N%E1%BB%99i_B%C3%A0i" \o "NÙi Bài" NÙi Bài / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/HAN" \o "HAN" HAN, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/H%E1%BA%A3i_Ph%C3%B2ng" \o "H£i Phòng" H£i Phòng / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/HPH" \o "HPH" HPH, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90i%E1%BB%87n_Bi%C3%AAn_Ph%E1%BB%A7" \o "iÇn Biên Phç" iÇn Biên Phç / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/DIN" \o "DIN" DIN, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=N%C3%A0_S%E1%BA%A3n&action=edit&redlink=1" \o "Nà S£n (trang ch°a °ãc vi¿t)" Nà S£n / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/SQC" \o "SQC" SQC và HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Vinh" \o "Vinh" Vinh / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/VII" \o "VII" VII, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/S%C3%A2n_bay_%C4%90%E1%BB%93ng_H%E1%BB%9Bi" \o "Sân bay Óng HÛi" Óng HÛi / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/VDH" \o "VDH" VDH.

·c iÃm tài s£n

ThuÙc sß hïu cça ai ó;

Có ·c tính vt lý;

Có thÃ trao Õi °ãc;

Có thÃ mang giá trË tinh th§n ho·c vt ch¥t;

Là nhïng thé ã tÓn t¡i(tài s£n tr°Ûc kia) ang tÓn t¡i và có thÃ có trong t°ong lai.

HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/C%E1%BB%A5m_c%E1%BA%A3ng_h%C3%A0ng_kh%C3%B4ng_Mi%E1%BB%81n_Trung" \o "Cåm c£ng hàng không MiÁn Trung" Cåm c£ng hàng không MiÁn Trung HYPERLINK "http://www.maa.com.vn/" [1](MAA): °ãc ·t t¡i HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/S%C3%A2n_bay_qu%E1%BB%91c_t%E1%BA%BF_%C4%90%C3%A0_N%E1%BA%B5ng" \o "Sân bay quÑc t¿ à Nµng" Sân bay quÑc t¿ à Nµng, qu£n lý các sân bay: HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%C3%A0_N%E1%BA%B5ng" \o "à Nµng" à Nµng / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/DAD" \o "DAD" DAD, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Ph%C3%BA_B%C3%A0i" \o "Phú Bài" Phú Bài / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/HUI" \o "HUI" HUI, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Cam_Ranh" \o "Cam Ranh" Cam Ranh / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/CRX" \o "CRX" CRX, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Chu_Lai" \o "Chu Lai" Chu Lai / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/VCL" \o "VCL" VCL, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Ph%C3%B9_C%C3%A1t" \o "Phù Cát" Phù Cát / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/UIH" \o "UIH" UIH, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Tuy_Ho%C3%A0" \o "Tuy Hoà" Tuy Hoà / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=TBB&action=edit&redlink=1" \o "TBB (trang ch°a °ãc vi¿t)" TBB, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Pleiku" \o "Pleiku" Pleiku / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/PXU" \o "PXU" PXU.

HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/C%E1%BB%A5m_c%E1%BA%A3ng_h%C3%A0ng_kh%C3%B4ng_Mi%E1%BB%81n_Nam" \o "Cåm c£ng hàng không MiÁn Nam" Cåm c£ng hàng không MiÁn Nam HYPERLINK "http://www.tsnairport.hochiminhcity.gov.vn/vn/" [2] (SAA): °ãc ·t t¡i HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/S%C3%A2n_bay_qu%E1%BB%91c_t%E1%BA%BF_T%C3%A2n_S%C6%A1n_Nh%E1%BA%A5t" \o "Sân bay quÑc t¿ Tân S¡n Nh¥t" Sân bay quÑc t¿ Tân S¡n Nh¥t, qu£n lý các sân bay: HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/T%C3%A2n_S%C6%A1n_Nh%E1%BA%A5t" \o "Tân S¡n Nh¥t" Tân S¡n Nh¥t / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/SGN" \o "SGN" SGN, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=Li%C3%AAn_Kh%C6%B0%C6%A1ng&action=edit&redlink=1" \o "Liên Kh°¡ng (trang ch°a °ãc vi¿t)" Liên Kh°¡ng / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/DLI" \o "DLI" DLI, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Bu%C3%B4n_Ma_Thu%E1%BB%99t" \o "Buôn Ma ThuÙt" Buôn Ma ThuÙt / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/BMV" \o "BMV" BMV, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/C%C3%B4n_S%C6%A1n" \o "Côn S¡n" Côn S¡n / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/VCS" \o "VCS" VCS, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/R%E1%BA%A1ch_Gi%C3%A1" \o "R¡ch Giá" R¡ch Giá / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/VKG" \o "VKG" VKG, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Ph%C3%BA_Qu%E1%BB%91c" \o "Phú QuÑc" Phú QuÑc / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/PQC" \o "PQC" PQC, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/C%C3%A0_Mau" \o "Cà Mau" Cà Mau / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/CAH" \o "CAH" CAH, HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/C%E1%BA%A7n_Th%C6%A1" \o "C§n Th¡" C§n Th¡ / HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/VCA" \o "VCA" VCA.

H§u h¿t các sân bay ß ViÇt Nam h§u h¿t Áu có ho¡t Ùng bay quân sñ.

¶C IÂM THè NH¤T CæA BDS _ví då TÉnh ¯k L¯k n±m trên Ëa bàn Tây Nguyên, trong kho£ng tÍa Ù Ëa lý të 107o28'57"- 108o59'37" Ù kinh ông và të 12o9'45" - 13o25'06" Ù v) B¯c.

- Phía B¯c giáp tÉnh Gia Lai

- Phía Nam giáp tÉnh Lâm Óng

- Phía ông giáp tÉnh Phú Yên và tÉnh Khánh Hòa

- Phia Tây giáp V°¡ng quÑc Cam Pu Chia và tÉnh k Nông.

Khác hoàn toàn vÛi

thË xã Cía Lò n±m ß tÍa Ù të 180 45 180 50 v) Ù B¯c, të 1050 42 - 1050 45 kinh Ù ông, cách thành phÑ Vinh 16km vÁ phía ông B¯c, thç ô Hà NÙi h¡n 300km vÁ phía B¯c và cách TP HÓ Chí Minh 1400km vÁ phía Nam. ThË xã Cía Lò cing °ãc nÑi vÛi Lào và B¯c Thái Lan b±ng °Ýng QuÑc lÙ 8A, cách Viên Chn thç ô cça Lào 468km, ThË xã Cía Lò n±m gÍn trong vòng cung cça 2 con sông: sông C¥m ß phía B¯c và sông Lam ß phía Nam.

_VË trí cça b¥t Ùng s£n chËu tác Ùng cça môi tr°Ýng chính trË ,ví då nh° ¥t ß Ba Vì khi có tin Thé tr°ßng BÙ Xây dñng NguyÅn ình Toàn cho bi¿t, theo Ó án quy ho¡ch chung Hà NÙi, Trung tâm hành chính quÑc gia s½ °ãc chuyÃn vÁ chân núi Ba Vì, g§n Hòa L¡c sau nm 2030

Quy ho¡ch và c¡n say giá ¥t £nh h°ßng cça chính sách ¿n bs Tr°Ûc c¡n sÑt ¥t mÙt sÑ khu vñc ß Hà NÙi, nh¥t là khu vñc Ba Vì, nhïng ngày qua các chuyên gia liên tåc c£nh báo nguy c¡ vá bong bóng có thÃ diÅn ra trong thÝi gian tÛi. Bßi nguyên nhân chç y¿u d«n ¿n c¡n sÑt ¥t l§n này do thông tin £o và nhïng y¿u tÑ §u c¡ ang chi phÑi thË tr°Ýng.

Qu£ tht, có nhiÁu d¥u hiÇu cho th¥y bong bóng b¥t Ùng s£n ang hình thành. H¡n mÙt tháng trß l¡i ây, nh° nhiÁu báo ã ph£n ánh, giá ¥t t¡i nhiÁu khu vñc ß Hà NÙi tng chóng m·t, vÛi méc tng nóng 35 - 40% và l°ãng giao dËch cing lên 25 - 30% chÉ trong vòng h¡n mÙt tháng qua. Sôi Ùng nh¥t ß thÝi iÃm này là Ba Vì.

ThË tr°Ýng nhà ¥t Hà NÙi bË tác Ùng m¡nh khi nhiÁu ng°Ýi tin r±ng, s½ xây tråc Thng Long të trung tâm Hà NÙi ¿n Ba Vì và n¡i ây s½ là trung tâm hành chính quÑc gia. Do ó, ng°Ýi ta rç nhau vÁ Ba Vì mua ¥t, ©y giá ¥t t¡i ây tng 2 - 3 l§n chÉ trong thÝi gian ng¯n.

VÛi hy vÍng bÏ ra mÙt Óng, không n m°Ýi cing n tám nên thË tr°Ýng ¥t ß Ba Vì °ãc mô t£ là ai có m£nh ¥t muÑn bán, chÉ c§n tung tin ra hôm tr°Ûc là hôm sau có khách ngay. Ng°Ýi này b°Ûc ra, ng°Ýi khác b°Ûc vào, có nhà ã bán xong ¥t rÓi v«n ph£i ti¿p c£ chåc khách ¿n hÏi vì cé t°ßng là còn ¥t. NhiÁu gia ình x°a nay có con cháu i làm n ß xa, nay cing bÏ viÇc tìm vÁ tranh bán ¥t, chia tiÁn, mua xe .

Th¿ nh°ng, tr£ lÝi báo chí vÁ c¡n sÑt ¥t ang diÅn ra ß Hà NÙi, Thé tr°ßng BÙ Xây dñng NguyÅn Tr§n Nam, nói viÇc chuyÃn trung tâm hành chính quÑc gia lên Ba Vì là câu chuyÇn cça 50 nm nïa. ó là ch°a nói tÛi viÇc trong t°¡ng lai có khi còn iÁu chÉnh. Ông Nam minh chéng b±ng viÇc iÁu chÉnh quy ho¡ch chung Hà NÙi nm 1998 do Thç t°Ûng duyÇt thì nay cing ã sía rÓi .

Kinh nghiÇm ã chÉ ra, viÇc quy ho¡ch và thñc hiÇn xây dñng theo quy ho¡ch trên thñc t¿ luôn có mÙt kho£ng cách xa. Þ ây quy ho¡ch ch°a °ãc phê duyÇt nh°ng viÇc mua bán, §u c¡ ¥t ai ã diÅn ra sôi Ùng. iÁu này có ngh)a, ¿n nay thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n v«n vn hành theo kiÃu nghe nói, nghe Ón të tai ng°Ýi nÍ qua ng°Ýi kia.

MÙt thË tr°Ýng vn hành theo tin rÉ tai nh° vy ch¯c ch¯n s½ là m£nh ¥t béo bß cho chç §u t°, nhà §u t°, môi giÛi ho¡t Ùng kiÃu Ùi, nhóm làm giá, åc n°Ûc béo cò tr°Ûc ám ông thi¿u thông tin xác thñc. Þ ây cing không lo¡i trë kh£ nng các ¡i gia, giÛi §u t° ã mua ¥t të lâu, nay thÕi phÓng giá lên Ã ki¿m lÝi.

M·t khác, nh° các chuyên gia bình lun, chuyÇn giao dËch ¥t diÅn ra r§m rÙ mÙt ph§n là do tâm lý §u t° b§y àn . Thay vì ph£i tính toán, phân tích cå thÃ dña trên nhïng thông tin xác thñc thì ng°Ýi này b¯n tin cho ng°Ýi kia: Ba Vì s½ thành trung tâm hành chính quÑc gia, do ó ch¯c ch¯n giá ¥t s½ còn tng , rÓi lao vào mua ¥t nh° thiêu thân.

Tuy nhiên, viÇc nhà §u c¡ lãi dång thông tin quy ho¡ch Ã ki¿m lãi có ph§n të l×i cça nhà qu£n lý khi ch°a cung c¥p ç thông tin. Nói cách khác là còn thi¿u thông tin chính théc, nh¥t quán të các c¡ quan qu£n lý nhà n°Ûc và không mang tính tÕng thÃ. N¿u nh° chúng ta cung c¥p §y ç thông tin cho ng°Ýi dân r±ng ây mÛi chÉ là dñ án ch°a °ãc thông qua nên viÇc có thñc hiÇn hay không v«n ch°a kh³ng Ënh, thì ch¯c ch¯n ng°Ýi dân s½ không bË m¯c lëa , mÙt chuyên gia phát biÃu.

Þ góc Ù khác, theo ông ·ng Hùng Võ, cÑ v¥n c¥p cao cça BÙ Tài nguyên và Môi tr°Ýng, thË tr°Ýng Hà NÙi có chiÁu h°Ûng sôi Ùng trong thÝi gian g§n ây do mÙt bÙ phn ng°Ýi dân Hà NÙi có tiÁn nhàn r×i Õ i §u t° b¥t Ùng s£n. Song, ông Võ cho r±ng ngoài mÙt bÙ phn khách hàng có nhu c§u thñc, cing không tránh khÏi hiÇn t°ãng làm giá do nhiÁu nhà §u t° l°Ût sóng, tìm cách làm khan hàng thÕi giá lên cao quá méc bình th°Ýng .

ThË tr°Ýng b¥t Ùng s£n trên thñc t¿ v«n ch°a phåc hÓi sau khi cuÙc khçng ho£ng tài chính toàn c§u diÅn ra nm 2008. Tín dång dành cho b¥t Ùng s£n ang trong tình tr¡ng nhÏ giÍt và kinh t¿ v) mô ch°a thñc sñ khßi s¯c thì thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n ch°a thÃ ¥m l¡i.

* Báo cáo QuÑc hÙi bi¿n Ùng b¥t Ùng s£n Hà NÙi

Thé tr°ßng BÙ Xây dñng NguyÅn Tr§n Nam vëa có vn b£n Á nghË UBND thành phÑ Hà NÙi yêu c§u Sß Xây dñng Hà NÙi phÑi hãp vÛi Cåc Qu£n lý nhà và thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n (BÙ Xây dñng) lp báo cáo và chÉ ¡o các huyÇn QuÑc Oai, Ba Vì, Th¡ch Th¥t, Th°Ýng Tín báo cáo tình hình thñc hiÇn các dñ án b¥t Ùng s£n theo quy ho¡ch; tình hình chuyÃn nh°ãng ¥t ai (¥t thÕ c° và ¥t canh tác) và tình hình bi¿n Ùng giá b¥t Ùng s£n të §u nm 2010 ¿n nay trên Ëa bàn.

Tr°Ûc ó, Thç t°Ûng NguyÅn T¥n Ding giao BÙ Xây dñng chç trì phÑi hãp vÛi Vn phòng Chính phç thëa u÷ quyÁn Thç t°Ûng, lp báo cáo trình QuÑc hÙi vÁ thñc tr¡ng mua bán b¥t Ùng s£n và giá các lo¡i ¥t chuyÃn nh°ãng trên thË tr°Ýng tñ do ß các Ëa iÃm ang quy ho¡ch t¡i Hà NÙi. Báo cáo trình QuÑc hÙi ph£i hoàn t¥t tr°Ûc ngày 30/5/2010.

sñ khác biÇt vÁ hàng vË trí Ëa lý £nh h°ßng ¿n giá c£ b¥t Ùng s£n,ví då khung giá ¥t ß Hà Nôi,TP HÓ Chí Minh Cå thÃ, t¡i Hà NÙi, méc giá cao nh¥t trên Ëa bàn TP °ãc iÁu chÉnh të 54 triÇu Óng lên 67,5 triÇu Óng/m2 thuÙc vÁ các tuy¿n phÑ Hàng °Ýng, Hàng ào, Hàng Ngang..., qun Hoàn Ki¿m. Méc giá ¥t ß th¥p nh¥t t¡i khu dân c° nông thôn °ãc qui Ënh 120.000 Óng/m2.

Giá ¥t ß vùng nông thôn I. Giá ¥t ß nông thôn

* ¥t ß khu dân c° nông thôn °ãc chia 2 khu vñc nh° sau:

- Khu vñc 1: Bao gÓm ¥t ß cça dân c° nông thôn bám các tråc °Ýng chính (ã °ãc quy Ënh të Phå låc sÑ 3 ¿n phå låc sÑ 12).

- Khu vñc 2: ¥t ß cça dân c° nông thôn còn l¡i cça các huyÇn °ãc quy Ënh méc giá theo vË trí cça tëng lo¡i xã nh° sau:

¡n vË tính: Óng/m2

Vùng Lo¡i xã Xã lo¡i I Xã lo¡i II Xã lo¡i III Vùng 1 86.400 64.800 43.200 Vùng 2 64.800 45.360 32.400 Vùng 3 36.720 32.400 21.600

* Phân lo¡i vùng ¥t ß

- Vùng 1: Bao gÓm nhïng lô ¥t g§n chã, trung tâm UBND xã, các trung tâm dËch vå cça xã, bám trå °Ýng xã, có giá ¥t cao nh¥t xã.

- Vùng 2: Bao gÓm nhïng lô ¥t có méc giá th¥p nh¥t xã.

- Vùng 3: Bao gÓm nhïng lô ¥t còn l¡i.

_·c iÃm B¥t Ùng s£n là hàng hóa có tính lâu bÁn và có giá trË lÛn ví då M·c kÇ sñ xói mòn, tàn phá cça thÝi gian và con ng°Ýi, nhïng tòa lâu ài v«n hiên ngang, lÙng l«y nh° b±ng chéng sÑng Ùng nh¥t vÁ cuÙc sÑng xa xÉ cça nhïng bc v°¡ng tôn, lãnh chúa...ngày x°a. M·c kÇ sñ thách théc cça nhïng ki¿n trúc mÛi hiÇn ¡i, nhïng tòa lâu ài cÕ v«n l·ng l½, khép kín và thâm tr§m, kiêu hãnh mang trong mình niÁm tñ hào vÁ nhïng d¥u ¥n lËch sí ã kh¯c sâu trong tëng viên g¡ch mà không có mÙt ki¿n trúc mÛi nào có °ãc.

1. Lâu ài Windsor( tính ·c biÇt, dË biÇt cça hh bs)

Lâu ài Windsor, thuÙc thË tr¥n Windsor t¡i Berkshire Anh QuÑc, là lâu ài lÛn nh¥t th¿ giÛi còn có ng°Ýi ß. DiÇn tích sàn cça lâu ài là 484,000 d·m vuông (44,965 mét vuông).

V¡n lý tr°Ýng thành là béc t°Ýng thành nÕi ti¿ng cça HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Trung_Qu%E1%BB%91c" \o "Trung QuÑc" Trung QuÑc liên tåc °ãc xây dñng b±ng ¥t và á të HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=Th%E1%BA%BF_k%E1%BB%B7_5_TCN&action=edit&redlink=1" \o "Th¿ k÷ 5 TCN (trang ch°a °ãc vi¿t)" th¿ k÷ 5 TCN cho tÛi HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Th%E1%BA%BF_k%E1%BB%B7_16" \o "Th¿ k÷ 16" th¿ k÷ 16, Béc thành tr£i dài 6.352 HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Km" \o "Km" km (3.948 HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/D%E1%BA%B7m_Anh" \o "D·m Anh" d·m Anh), të HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/S%C6%A1n_H%E1%BA%A3i_Quan" \o "S¡n H£i Quan" S¡n H£i Quan trên bÝ HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Bi%E1%BB%83n_B%E1%BB%99t_H%E1%BA%A3i" \o "BiÃn BÙt H£i" BiÃn BÙt H£i ß phía ông, t¡i giÛi h¡n giïa HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=Trung_Qu%E1%BB%91c_b%E1%BA%A3n_th%E1%BB%95&action=edit&redlink=1" \o "Trung QuÑc b£n thÕ (trang ch°a °ãc vi¿t)" Trung QuÑc b£n thÕ ("¥t Trung QuÑc gÑc") và HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/M%C3%A3n_Ch%C3%A2u" \o "Mãn Châu" Mãn Châu, tÛi HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Lop_Nur" \o "Lop Nur" Lop Nur ß ph§n phía ông nam HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Khu_t%E1%BB%B1_tr%E1%BB%8B_ng%C6%B0%E1%BB%9Di_Duy_Ng%C3%B4_Nh%C4%A9_t%E1%BA%A1i_T%C3%A2n_C%C6%B0%C6%A1ng" \o "Khu tñ trË ng°Ýi Duy Ngô Nh) t¡i Tân C°¡ng" Khu tñ trË ng°Ýi Duy Ngô Nh) t¡i Tân C°¡ng HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/V%E1%BA%A1n_L%C3%BD_Tr%C6%B0%E1%BB%9Dng_Th%C3%A0nh" \l "cite_note-0#cite_note-0" [1].

¢nh h°ßng Sau cuÙc t¥n công khçng bÑ nm 2001, Cåc Dñ trï Liên bang Mù (FED) ã c¯t gi£m lãi su¥t mÙt nía, chÉ còn 1,75% nh±m thúc ©y tng tr°ßng, méc lãi su¥t danh ngh)a này ã t¡o ra lãi su¥t thñc âm. Thêm vào ó, trong nhïng nm cuÑi cùng cça nhiÇm kó, chính quyÁn Bill Clinton ã ban hành mÙt ¡o lut tái phát triÃn cÙng Óng tp trung vào måc tiêu xã hÙi là gi£i quy¿t nhà ß cho ng°Ýi có thu nhp th¥p.

Hai y¿u tÑ này ã thúc ©y dân chúng vay tiÁn ngân hàng mua nhà. M·t khác, các ngân hàng cing sµn lòng cho vay, c£ vÛi nhïng khách hàng có h¡ng méc tín nhiÇm d°Ûi chu©n, vì ÷ l¡i sñ b£o £m ng¥m ng§m të Chính phç mà hiÇn thân là hai công ty Fannie Mae và Freddie Mac.

Sñ gia tng tín dång mua nhà trong suÑt g§n ba nm të 2002 ¿n 2005 ã ©y giá nhà ß lên cao t¡o nên bong bóng giá b¥t Ùng s£n và qu£ bong bóng này b¯t §u xì h¡i khi FED tng lãi su¥t lên 5,25% vào cuÑi nm 2006.

Bên c¡nh nhïng v¥n Á qu£n lý ô thË, trung tâm hành chính quÑc gia& thì bài toán kinh t¿ là bn khon lÛn nh¥t khi æy ban Th°Ýng vå QuÑc hÙi cho ý ki¿n vÁ Ó án quy ho¡ch chung xây dñng Thç ô, sáng 11/5.

MÙt sÑ ý ki¿n tÏ ra lo ng¡i khi triÃn khai thñc hiÇn Ó án s½ không °ãc ¹p nh° phim và các béc v½ ã trình chi¿u và tr°ng bày t¡i buÕi hÍp.

Nan gi£i bài toán kinh t¿

BÙ tr°ßng BÙ Xây dñng NguyÅn HÓng Quân cho bi¿t, tÕng kinh phí xây dñng h¡ t§ng kù thut khung të 2010 - 2050 t¡i Ó án kho£ng 90 t÷ USD.

NguÓn vÑn này °ãc huy Ùng chç y¿u të quù ¥t, tài s£n công thuÙc sß hïu Nhà n°Ûc. Thu hút vÑn të các thành ph§n kinh t¿ ngoài quÑc doanh, ©y m¡nh xã hÙi hóa trong l)nh vñc §u t° các công trình h¡ t§ng kù thut và kinh t¿ xã hÙi.

Giai o¡n 2010 - 2020 s½ huy Ùng të các nguÓn vÑn ngân sách Nhà n°Ûc, vÑn §u t° n°Ûc ngoài, ·c biÇt là vÑn ODA Ã xây dñng h¡ t§ng kù thut khung.

æy ban Kinh t¿ Á nghË c§n làm rõ tính kh£ thi khi xây dñng tÕng vÑn §u t°, vì c§n tính tÛi mÙt ·c iÃm cça §u t° xây dñng là chi phí thñc t¿ s½ gia tng r¥t lÛn so vÛi dñ toán. M·t khác trong §u t° xây mÛi vÁ h¡ t§ng thÝi gian g§n ây ß Hà NÙi thì tÛi 80% chi phí dành cho bÓi th°Ýng gi£i phóng m·t b±ng.

Cing theo çy ban này, nhu c§u vÑn §u t° cho h¡ t§ng Ã thñc hiÇn Ó án ph£i phù hãp vÛi tÑc Ù tng tr°ßng kinh t¿ cça Thç ô trong các giai o¡n cça quy ho¡ch. Óng thÝi c§n ·t trong tÕng thÃ cân Ñi vÑn §u t° cça toàn quÑc cho các dñ án, công trình khác (nh° phát triÃn iÇn h¡t nhân, °Ýng s¯t cao tÑc Hà NÙi - Tp.HCM...).

Chç nhiÇm æy ban Tài chính - Ngân sách Phùng QuÑc HiÃn cing bn khon khi chç y¿u nguÓn vÑn là të ngân sách. "HiÇn nay mÙt nm Hà NÙi thu ngân sách trên 72 nghìn t÷ Óng, n¿u tÑc Ù tng të 15 - 20% m×i nm thì toàn bÙ tiÁn ngân sách có ç §u t° không?", Chç nhiÇm HiÃn ·t câu hÏi.

N¿u i vay thì r¥t nhiÁu công trình nh° iÇn h¡t nhân, °Ýng s¯t cao tÑc B¯c - Nam cing ph£i i vay. NguÓn tài chính c§n cho Ó án là r¥t lÛn nên ph£i tính vÁ nguÓn lñc và phân kó §u t°, ông HiÃn nh¥n m¡nh.

Ví då ·c iÃm thé 3,hàng hóa b¥t Ùng s£n mang tính cá biÇt và khan hi¿m :ngôi nhà Mushroom house ß Cincinatti,Mù.c ông trình này ·c biÇt ß cách s¯p x¿p nhïng lÛp g× an xen vÛi nhau tña nh° mÙt cây n¥m khÕng lÓ nh°ng vÁ tÕng thÃ thì khó có thÃ Ënh ngh)a vÁ chính xác vÁ hình thù cça nó. Bên trong nÙi th¥t °ãc ·c biÇt chú ý vÛi nhïng tç góc ¥n t°ãng và nhiÁu nhïng lo¡i á có màu s¯c s·c sá nÕi bt vÛi cách bài trí §y nghÇ thut.

Ho·c Klein Bottle House. Mornington Peninsula, Australia

Vëa mÛi °ãc xây dñng và o¡t gi£i trong festival ki¿n trúc th¿ giÛi nm 2009, ngôi nhà bên bÝ biÃn này °ãc thi¿t k¿ bßi công ty ki¿n trúc McBride Charles Ryan. Trái ng°ãc hoàn toàn vÛi nhïng °Ýng nét tròn trËa mÁm m¡i cça Bubble Castle, Klein Bottle House °ãc xây dñng dña trên nhïng khái niÇm hình hÍc phéc t¡p vÛi r¥t nhiÁu các n¿p g¥p , góc c¡nh. Thi¿t k¿ cça ngôi nhà còn °ãc ·c biÇt chú ý Ã nhïng luÓng gió biÃn trong lành có thÃ dÅ dàng i vào trung tâm cça ngôi nhà, phát huy tÑi a °u th¿ vÁ vË trí cça nó.

£nh h°ßng _trong c¡nh tranh không hoàn h£o C¡nh tranh không hoàn h£o, trong HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Kinh_t%E1%BA%BF_h%E1%BB%8Dc" \o "Kinh t¿ hÍc" kinh t¿ hÍc, là mÙt d¡ng HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/C%E1%BA%A1nh_tranh" \o "C¡nh tranh" c¡nh tranh trong các HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/Th%E1%BB%8B_tr%C6%B0%E1%BB%9Dng_(kinh_doanh)" \o "ThË tr°Ýng (kinh doanh)" thË tr°Ýng khi các iÁu kiÇn c§n thi¿t cho viÇc HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/C%E1%BA%A1nh_tranh_ho%C3%A0n_h%E1%BA%A3o" \o "C¡nh tranh hoàn h£o" c¡nh tranh hoàn h£o không °ãc thÏa mãn.

Các lo¡i c¡nh tranh không hoàn h£o gÓm:

HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%E1%BB%99c_quy%E1%BB%81n_(kinh_t%E1%BA%BF)" \o "Ùc quyÁn (kinh t¿)" Ùc quyÁn:chÉ có mÙt ng°Ýi bán mÙt m·t hàng.

HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=%C4%90%E1%BB%99c_quy%E1%BB%81n_nh%C3%B3m_b%C3%A1n&action=edit&redlink=1" \o "Ùc quyÁn nhóm bán (trang ch°a °ãc vi¿t)" Ùc quyÁn nhóm bán: ThË tr°Ýng mà ß ó chÉ có mÙt sÑ l°ãng nhÏ ng°Ýi bán.

HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/wiki/C%E1%BA%A1nh_tranh_%C4%91%E1%BB%99c_quy%E1%BB%81n" \o "C¡nh tranh Ùc quyÁn" C¡nh tranh Ùc quyÁn: có nhiÁu ng°Ýi bán nh°ng m×i ng°Ýi Áu tìm cách làm cho s£n ph©m cça mình trß nên khác biÇt.

HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=%C4%90%E1%BB%99c_quy%E1%BB%81n_mua&action=edit&redlink=1" \o "Ùc quyÁn mua (trang ch°a °ãc vi¿t)" Ùc quyÁn mua: ThË tr°Ýng chÉ có mÙt ng°Ýi mua mÙt m·t hàng.

HYPERLINK "http://vi.wikipedia.org/w/index.php?title=%C4%90%E1%BB%99c_quy%E1%BB%81n_nh%C3%B3m_mua&action=edit&redlink=1" \o "Ùc quyÁn nhóm mua (trang ch°a °ãc vi¿t)" Ùc quyÁn nhóm mua: ThË tr°Ýng trong ó chÉ có mÙt sÑ l°ãng nhÏ ng°Ýi mua.

Trong thË tr°Ýng cing có thÃ x£y ra c¡nh tranh không hoàn h£o do nhïng ng°Ýi bán ho·c ng°Ýi mua thi¿u các thông tin vÁ giá c£ các lo¡i hàng hóa °ãc trao Õi.

Ví då ß hàng hóa b¥t Ùng s£n vÛi m×i m£nh ¥t °ãc bán,chÉ có duy nh¥t m£nh ó => Ùc quyÁn.

·c iÃm thé 4 :ví då nhà rông cça ng°Ýi Tây Nguyên.Trong mua ¥t không mua ¥t thót hu,nên mua ¥t h°Ûng Nam&

Qu£n lý b¥t Ùng s£n ß ViÇt nam

Ông Vi QuÑc Thái nhn Ënh chính sách qu£n lý cça Nhà n°Ûc Ñi vÛi thË tr°Ýng BS VN hiÇn ang còn b¥t cp, qu£n lý nhà n°Ûc thi¿u nh¥t quán và thç tåc hành chính thì nhiÁu khê chÓng chéo...

Ví då nh° do VN ch°a có mÙt môi tr°Ýng pháp lý nghiêm minh ç m¡nh cho ho¡t Ùng cça các giao dËch BS, d«n ¿n v«n còn các hiÇn t°ãng §u c¡, làm giá... Ho·c do ch°a có chính sách h× trã hãp lý cho nên s£n ph©m BS mà thË tr°Ýng ang c§n nh¥t hiÇn nay là nhà cho ng°Ýi bình dân h§u nh° không có hàng. Do thi¿u nhà ß nên ã phát sinh tình tr¡ng xây nhà bëa bãi, phá vá quy ho¡ch, b¥t cp vÁ h¡ t§ng khu dân c°, d«n ¿n nhiÁu tr°Ýng hãp lãng phí khi ph£i p phá, xây mÛi... Ông Thái kh³ng Ënh ph£i có mÙt hành lang pháp lý rõ ràng, thông thoáng, công b±ng cho thË tr°Ýng BS phát triÃn. Do thË tr°Ýng BS chi¿m dång nguÓn vÑn r¥t lÛn, nên khi thË tr°Ýng này x£y ra rçi ro, s½ tác Ùng r¥t tiêu cñc Ñi vÛi các ngành kinh t¿ khác.

Ông Trí cing cho r±ng h§u nh° các DN lÛn Áu §u t° mÙt kho£n vÑn lÛn vào thË tr°Ýng BS do ây là ngành có lãi nhun r¥t cao. N¿u các chính sách cça Nhà n°Ûc ch°a nh¥t quán, ch°a Óng bÙ thì nhà §u t° dÅ bË rçi ro, phá s£n, kéo theo hÇ qu£ r¥t n·ng nÁ.

Theo ông Trí, mÙt DA BS ß VN m¥t trung bình 5- 6 nm là bình th°Ýng do nhiÁu y¿u tÑ c§n ph£i °ãc ch¥n chÉnh. Cå thÃ nh° các b¥t cp cça thË tr°Ýng BS hiÇn nay nh°: Lut ¥t ai quy Ënh khung giá cho s£n ph©m BS hiÇn ch°a thñc t¿ vÛi Ëa bàn, vÛi thË tr°Ýng... ViÇc NghË Ënh 84/CP cho hÓi tÑ giá ¥t gây nên sñ nhùng nh±ng trong công tác gi£i tÏa Án bù. ViÇc quy Ënh công trình chÉ °ãc phép thi công khi các bên ¡t °ãc thÏa thun bÓi th°Ýng thiÇt h¡i, nh°ng ch°a cå thÃ khuôn khÕ thÏa thun... Còn v¥n Á thi¿u nh¥t quán trong qu£n lý, ông Trí nêu vài ví då: HiÇn v«n còn nhiÁu nÙi dung ch°a thÑng nh¥t giïa Dñ th£o Lut ¥t ai sía Õi vÛi các lut khác nh° Lut Khoáng s£n, Lut §u t°, quy ho¡ch... VÁ thç tåc thì còn quá nhiÁu khê nh°: NhiÁu lo¡i tài s£n g¯n liÁn vÛi ¥t hiÇn v«n ch°a có quy trình ng ký và c¥p gi¥y chéng nhn. Dù ¥t g¯n liÁn tài s£n trên nó, nh°ng gi¥y chéng nhn quyÁn sß hïu ¥t và tài s£n trên ¥t là do hai c¡ quan khác nhau qu£n lý d«n ¿n sñ chÓng chéo, không ch·t ch½, làm n£y sinh tình tr¡ng mÙt thía ¥t g¯n vÛi tài s£n có thÃ có ¿n hai gi¥y chéng nhn... Do viÇc qu£n lý ¥t và tài s£n ch°a tÑt nên ph§n lÛn ¥t hãp pháp ch°a °ãc °a vào các giao dËch kinh t¿, các ngân hàng ch°a tin t°ßng khách hàng do ch°a n¯m chính xác tài s£n cça khách hàng. Ngoài ra, viÇc thñc thi pháp lut ch°a ç m¡nh cing khi¿n các ngân hàng e ng¡i s½ không òi °ãc nã khi cho vay mua BS.

Theo ông Trí, thË tr°Ýng BS vn hành theo quy lut cça thË tr°Ýng, nhà qu£n lý ph£i hiÃu rõ quy lut Ã qu£n lý °ãc thË tr°Ýng. iÁu c§n làm tr°Ûc h¿t cça Nhà n°Ûc Ñi vÛi thË tr°Ýng BS VN là thành lp mÙt c¡ quan duy nh¥t trñc thuÙc Chính phç, tham m°u cho Chính phç vÁ v¥n Á BS. Hoàn thiÇn hÇ thÑng pháp lý trong t¥t c£ các l)nh vñc liên quan BS nh° c¥p gi¥y chç quyÁn, giao dËch, qu£n lý hÓ s¡ Ëa chính... _·c iÃm 6 D° âm cça viÇc nhà n°Ûc cho Trung QuÑc khai thác Bauxite trên Tây Nguyên t¡m l¯ng xuÑng, Ùt nhiên các t°Ûng Óng S) Nguyên, NguyÅn TrÍng V)nh, rÓi NguyÅn Hïu Anh gíi th° ¿n BCT , QuÑc HÙi, Chính phç ki¿n nghË xem xét l¡i viÇc Ã 10 tÉnh trÍng y¿u (trong tÕng sÑ h¡n 60 tÉnh) cho Trung QuÑc (TQ) ài Loan (L) HÓng Công (HC) thuê h¡n 300.000 hecta ¥t trÓng rëng (kho£ng 3000. Km2) thÝi h¡n 50 nm!

Ti¿n s) Vi ình Ánh, ViÇn Nghiên céu Khoa hÍc ThË tr°Ýng Giá c£

H¡n 2/3 tÕng giao dËch trên thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n là phi chính théc. VÑn nóng të nguÓn phi chính théc ang ngày êm Õ vào thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n.

VÑn nóng °ãc huy Ùng të nhïng nguÓn lñc thi¿u Õn Ënh nh° vay nóng, tín dång en, tín dång có rçi ro ¡o éc cao và th°Ýng mang tính §u c¡ nên luôn có ·c tính tham gia vào thË tr°Ýng r¥t nhanh song cing rút r¥t nhanh ra khÏi thË tr°Ýng. VÑn nóng không chÉ gây séc ép, chi phÑi sñ vn Ùng cça thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n mà còn t¡o nên nhïng c¡n sÑt nóng hay hiÇn t°ãng bong bóng."

Ngn c¥m nguÓn vÑn nóng vì tính rçi ro là thi¿u c¡ sß bßi các nguÓn vÑn trung dài h¡n (th°Ýng là chính théc) v«n còn r¥t h¡n ch¿. S½ khó ¡t tÛi mÙt thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n lành m¡nh n¿u chúng ta xem nh¹ viÇc qu£n lý các nguÓn §u t° ng¯n h¡n hay các biÇn pháp nh±m gi£m thiÃu rçi ro tiÁm ©n g¯n liÁn vÛi nó.

TÑt nh¥t nên có mÙt trung gian tài chính Ã £m b£o tính thanh kho£n cça thË tr°Ýng, £m b£o cho viÇc thñc hiÇn cam k¿t giïa ng°Ýi bán và ng°Ýi mua, nghiêm túc thñc hiÇn nhïng quy Ënh vÁ Ënh giá b¥t Ùng s£n c§m cÑ, th¿ ch¥p... Ngoài ra, c§n xây dñng các Ënh ch¿ tài chính Ã ngn ch·n viÇc sí dång tín dång sai måc ích trên thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n, nâng cao kh£ nng qu£n lý, Óng thÝi chÑng nhïng rçi ro có thÃ x£y ra.

T°¡ng tñ nh° chéng khoán, mÍi nguÓn vÑn §u t° vào thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n gÓm c£ ng¯n và trung dài h¡n Áu ph£i thông qua hÇ thÑng tài chính chính théc, không chÉ Ã qu£n lý và giám sát hiÇu qu£ h¡n, mà còn ngn ch·n và xí lý các vi ph¡m trong giao dËch hay nhïng hành vi lëa £o, chi¿m dång vÑn và ría tiÁn.

Thé tr°ßng BÙ Xây dñng NguyÅn Tr§n Nam

ViÇt Nam n±m trong sÑ 20 quÑc gia có giá nhà cao nh¥t th¿ giÛi trong khi nÁn kinh t¿ l¡i éng r¥t xa sau vË trí sÑ 100. iÁu này là b¥t hãp lý và làm cho sÑ ông ng°Ýi dân có nhu c§u mua nhà Ã ß r¥t khó ti¿p cn. Không ph£i chç §u t° mà chính là thË tr°Ýng quy¿t Ënh giá b¥t Ùng s£n.

Theo quy lut cung c§u, giá b¥t Ùng s£n s½ không thÃ tåt xuÑng n¿u thi¿u nguÓn cung trong khi c§u quá t£i. N¿u các dñ án °ãc ©y nhanh ti¿n Ù Ã gia tng nguÓn cung hàng hóa; các cam k¿t, hãp Óng giïa ng°Ýi mua và chç §u t° °ãc thñc hiÇn nghiêm túc và úng lut Ënh; quyÁn lãi cça khách hàng thñc sñ °ãc tôn trÍng ·c biÇt trong nhïng thÝi iÃm có bi¿n Ùng và phát sinh chênh lÇch giá... Ch¯c h³n, nhïng xung Ùt trên thË tr°Ýng có thÃ °ãc kiÃm soát, nhïng rçi ro tiÁm ©n có thÃ °ãc ngn ch·n và thË tr°Ýng s½ phát triÃn Õn Ënh mÙt cách lành m¡nh.

Giáo s°, ti¿n s) ·ng Hùng Võ, nguyên Thé tr°ßng BÙ Tài nguyên và Môi tr°Ýng

Nhu c§u sí dång ¥t cao chéng tÏ séc sÑng cça nÁn kinh t¿. Tuy nhiên, giá ¥t tng quá cao thì l¡i là biÃu hiÇn ch°a tÑt, nh¥t là ang tÓn t¡i hiÇn t°ãng lãi dång k½ hß cça lut pháp, sñ y¿u kém cça hÇ thÑng qu£n lý Ã kinh doanh b¥t Ùng s£n phi pháp.

Þ mÙt sÑ dñ án, chç §u t° °ãc Nhà n°Ûc giao ¥t ho·c cho thuê ¥t nh°ng không sí dång ho·c sí dång sai måc ích. iÁu này khi¿n cho ¥t ã quy ho¡ch nh°ng không °ãc °a vào sí dång và t¡o áp lñc lên cán cân cung c§u.

Gi£m giá ¥t vÁ úng giá trË thñc t¿ cça nó s½ là mÙt trong nhïng gi£i pháp nh±m lành m¡nh hóa thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n. Tr°Ûc m¯t, c§n nâng cao nng lñc, hiÇu lñc qu£n lý Nhà n°Ûc và lo¡i bÏ d§n tình tr¡ng §u c¡ ¥t ai, nhÝ ó ti¿n tÛi gi£m giá ¥t theo khung pháp lý do Nhà n°Ûc ban hành.

Lut ¥t ai v«n ang trong giai o¡n sía Õi. Sau khi hoàn thiÇn, nhïng Õi mÛi trong hÇ thÑng qu£n lý tài chính vÁ ¥t ai k¿t hãp vÛi các biÇn pháp hành chính và iÁu ti¿t kinh t¿... s½ gi£i quy¿t °ãc nhïng khúc m¯c và bí bách cça thË tr°Ýng, nhÝ ó cing s½ lo¡i trë °ãc tình tr¡ng tham nhing trong qu£n lý và §u c¡ trong sí dång ¥t ai./.

Tìm vÑn ánh théc thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n

Huy Ùng tiÁn të khách hàng, phát hành trái phi¿u, niêm y¿t cÕ phi¿u, liên k¿t, liên doanh... là nhïng chiêu °ãc các chuyên gia khuyên áp dång Ã kh¡i thông vÑn cho b¥t Ùng s£n, thay vì vay ngân hàng ho·c chÝ ch¿t.

L¥y nguÓn vÑn të âu là ph§n tranh lun khá sôi nÕi trong hÙi th£o "Khai thông nguÓn vÑn cho thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n", do BÙ Xây dñng và HiÇp hÙi b¥t Ùng s£n ViÇt Nam tÕ chéc ngày 21/9. Bên c¡nh nhïng gãi ý táo b¡o Ã gi£i c¡n "khát" vÑn, không ít doanh nghiÇp thëa nhn kênh huy Ùng tài chính cho b¥t Ùng s£n ViÇt Nam v«n còn quá ¡n iÇu.

Giám Ñc qu£n lý - Tr°ßng bÙ phn qu£n lý tài chính ngân hàng HSBC khu vñc Châu Á - Thái Bình D°¡ng, William Ross phân tích: "N¿u muÑn cân b±ng vÑn cho b¥t Ùng s£n thì nÁn t£ng c§m cÑ, th¿ ch¥p ph£i vïng ch¯c; Óng thÝi Chính phç ph£i luôn sµn sàng tham gia Õn Ënh thË tr°Ýng b±ng nhiÁu biÇn pháp linh ho¡t".

Ông Ross ví von, n¿u viÇc ngân hàng cho vay b¥t Ùng s£n là mÙt ly bia thì bàn tay cça Chính phç s½ nh° ly thuÑc óng vai trò chïa bÇnh n¿u có hiÇn t°ãng quá chén. Bßi l½ các dñ án ch¯c ch¯n không thÃ sí dång vÑn chÉ trong 2-3 nm mà c§n sñ tài trã lâu dài trung bình 10-15 nm. Trong khi ó, kh£ nng cho vay cça nhà bng phå thuÙc r¥t nhiÁu vào kh£ nng huy Ùng vÑn nên ngân hàng c§n th©m Ënh rõ ràng, tuân thç r¥t nhiÁu tiêu chí và không dÅ dãi trong viÇc gi£i ngân.

Chuyên gia cça HSBC cho r±ng, bên c¡nh viÇc trông ãi vào nhà bng, doanh nghiÇp có thÃ huy Ùng tiÁn të nguÓn vÑn FDI ho·c phát hành trái phi¿u dñ án theo quy Ënh cça pháp lut.

Ngay lp téc mÙt nhà §u t° n°Ûc ngoài có m·t t¡i hÙi nghË ph£n biÇn r±ng, hiÇn nay ViÇt Nam có r¥t nhiÁu dñ án ã có gi¥y phép xây dñng nh°ng chç §u t° chÉ "ôm" ¥t Ã ó mà không triÃn khai. N¿u các dñ án này phát hành trái phi¿u Ã huy Ùng vÑn thì rçi ro quá lÛn.

Trong khi ó, TÕng giám Ñc Công ty Thç éc House Lê Chí Hi¿u giÛi thiÇu 6 hình théc huy Ùng vÑn të cÕ iÃn ¿n hiÇn ¡i, ang °ãc áp dång khá hiÇu qu£ ß nhiÁu quÑc gia. ó là: dùng vÑn sß hïu tñ có; phát hành trái phi¿u công ty; vay ngân hàng, các tÕ chéc tín dång, các quù §u t°; huy Ùng vÑn të khách hàng; liên doanh liên k¿t vÛi các doanh nghiÇp trong và ngoài n°Ûc và cuÑi cùng là vay të các quù tín thác b¥t Ùng s£n.

Theo ông Hi¿u, hình théc nào cing tiÁm ©n nhiÁu thun lãi và rçi ro nên doanh nghiÇp c§n xác Ënh nhu c§u vÁ vÑn thñc t¿ nh° th¿ nào Ã vn dång cho hãp lý. Ch³ng h¡n, n¿u doanh nghiÇp c§n vÑn thñc hiÇn dñ án trong 2-3 nm, chÉ c§n phát hành trái phi¿u thông th°Ýng. Ñi vÛi tr°Ýng hãp này, lãi su¥t ph£i h¥p d«n n¿u không nhà §u t° s½ không tham gia. Song n¿u dñ án kéo dài trên 3 nm thì doanh nghiÇp nên phát hành trái phi¿u chuyÃn Õi. Sau này trái phi¿u có thÃ chuyÃn thành cÕ phi¿u mÙt cách hãp pháp, vëa có c¡ sß pháp lý l¡i vëa giúp nhà §u t° yên tâm "rót" vÑn".

Song, lãnh ¡o Thç éc House khuy¿n cáo, vÛi tình hình hiÇn nay, doanh nghiÇp ëng vÙi vàng áp dång trái phi¿u dñ án Ã huy Ùng vÑn. Lý do, hình théc này phéc t¡p, còn thi¿u hành lang pháp lý, l¡i chËu sñ chi phÑi cça kinh t¿ v) mô.

¡i diÇn Công ty Grant Thornton °a ra hàng lo¡t danh sách nguÓn tài trã vÑn mà doanh nghiÇp b¥t Ùng s£n có thÃ gõ cía. ó là ngân hàng, công ty b£o hiÃm, các quù §u t°, quù h°u trí, vÑn cça chính quyÁn Ëa ph°¡ng, tp oàn b¥t Ùng s£n hùng m¡nh... VË này khuyên, trong hoàn c£nh khó khn tài chính, thay vì tìm ki¿m tiÁn Ã mua ¥t, doanh nghiÇp có thÃ ký k¿t hãp tác vÛi nhïng cá nhân có sµn ¥t Ã tìm lÑi ra.

Giám Ñc iÁu hành Công ty Lut Hãp doanh lut ViÇt Nam Tr§n Duy C£nh phân tích, viÇc huy Ùng vÑn b±ng trái phi¿u hoàn toàn hãp pháp. HiÇn có r¥t nhiÁu lo¡i trái phi¿u °ãc các vn b£n lut h°Ûng d«n thñc hiÇn theo Lut Doanh nghiÇp, Lut Kinh doanh b¥t Ùng s£n.

Tuy nhiên, Tr°ßng phòng qu£n lý b¥t Ùng s£n thuÙc Cåc qu£n lý nhà BÙ Xây dñng Lê Cao Tu¥n gi£i áp, trong iÁu 3, Lut Nhà ß có nêu, mÍi quy Ënh khác vÛi Lut Nhà ß s½ không °ãc áp dång vào viÇc kinh doanh, mua bán nhà, bao gÓm c£ viÇc huy Ùng vÑn b±ng trái phi¿u.

Riêng Giám Ñc iÁu hành Công ty CB Richard Ellis ViÇt Nam (CBRE) Marc Towsend dñ báo, trong t°¡ng lai doanh nghiÇp Ëa Ñc s½ ti¿n tÛi tñ lp các quù §u t° Ã huy Ùng nguÓn tài chính trong và ngoài n°Ûc, nh±m kh¡i thông vÑn cho b¥t Ùng s£n.

Tr°ßng ¡i diÇn phía Nam Ngân hàng nhà n°Ûc Ph¡m Hïu Ph°¡ng kh³ng Ënh,hiÇn nay ch°a có vn b£n nào cça Ngân hàng Nhà n°Ûc h¡n ch¿ cho vay Ñi vÛi b¥t Ùng s£n. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà n°Ûc ã khuy¿n cáo các ngân hàng thành viên chÍn lña cho vay §u t°, kinh doanh b¥t Ùng s£n mÙt cách hãp lý Ã tránh rçi ro.

ThÑng kê cça Ngân hàng Nhà n°Ûc, tính ¿n tháng 8, d° nã të §u t° và kinh doanh b¥t Ùng s£n là 157 nghìn t÷ Óng, tng 14% so vÛi §u nm. Con sÑ này chi¿m g§n 11% tÕng d° nã cça toàn ngành ngân hàng Ñi vÛi nÁn kinh t¿. Trong ó, lÛn nh¥t là cho vay mua, sía chïa nhà chi¿m 48 nghìn t÷; xây dñng khu ô thË hay §u t° xây dñng cao Ñc vn phòng Áu vay m×i l)nh vñc 20 nghìn t÷.

Theo ông Ph°¡ng, hiÇn ng°Ýi i vay và ngân hàng th°¡ng m¡i Áu g·p nhiÁu khó khn. Lý do, vÑn cho trung và dài h¡n (2-3 nm) tính ¿n cuÑi tháng 8 chi¿m 27% tÕng nguÓn vÑn huy Ùng. N¿u ©y m¡nh cho vay thì các ngân hàng s½ g·p rçi ro vÁ kó h¡n. iÁu này d«n ¿n nguy c¡, khi ¿n thÝi kó thanh toán tiÁn lãi và gÑc cho khách hàng thì nhà bng l¡i ch°a thÃ thu hÓi vÑn të các công ty b¥t Ùng s£n Ã xoay chuyÃn dòng tài chính.

Quá trình phát triÃn cça ThË tr°Ýng BS ViÇt Nam

ViÇc iÃm l¡i các thÝi kó phát triÃn thË tr°Ýng BS ß n°Ûc ta Ã có sñ nhìn nhn tÕng quát toàn c£nh vÁ quá trình hình thành và phát triÃn thË tr°Ýng này là r¥t c§n thi¿t.

VÛi quan iÃm ó, có thÃ th¥y r±ng quá trình hình thành và phát triÃn thË tr°Ýng BS ß n°Ûc ta có thÃ phân chia thành hai thÝi kó nh° sau:

1.1. ThÝi kó tr°Ûc Õi mÛi (të 1987 trß vÁ tr°Ûc):

1.1.1. Giai o¡n kinh t¿ k¿ ho¡ch hoá tp trung ß miÁn B¯c të 1987 trß vÁ tr°Ûc:

ThÝi kó này có thÃ chia 2 giai o¡n: Giai o¡n mÙt të 1954 ¿n hoàn thành thÑng nh¥t ¥t n°Ûc và kéo dài ¿n thÝi iÃm sía Õi Hi¿n pháp nm 1980 và giai o¡n hai të khi có Hi¿n pháp sía Õi nm 1980 ¿n nm 1987.

Giai o¡n të 1954 ¿n 1980: Giai o¡n này, ¥t n°Ûc ta trong hoàn c£nh ph£i ti¿n hành Óng thÝi 2 nhiÇm vå lÛn là xây dñng miÁn B¯c vïng m¡nh và ¥u tranh thÑng nh¥t n°Ûc nhà.

Ch¿ Ù kinh t¿ thÝi kó này theo Hi¿n pháp nm 1959, Nhà n°Ûc lãnh ¡o ho¡t Ùng kinh t¿ theo mÙt k¿ ho¡ch thÑng nh¥t. Nhà n°Ûc dña vào các c¡ quan Nhà n°Ûc, tÕ chéc công oàn, hãp tác xã và các tÕ chéc khác cça nhân dân lao Ùng Ã xây dñng và thñc hiÇn k¿ ho¡ch kinh t¿ (iÁu 10) mà ta quen gÍi là thÝi kó kinh t¿ k¿ ho¡ch hoá tp trung . Giai o¡n này Kinh t¿ quÑc doanh thuÙc sß hïu toàn dân, giï vai trò lãnh ¡o trong nÁn kinh t¿ quÑc dân và °ãc nhà n°Ûc b£o £m phát triÃn °u tiên (iÁu 12). Trong nông nghiÇp Nhà n°Ûc ·c biÇt khuy¿n khích, h°Ûng d«n và giúp á sñ phát triÃn cça kinh t¿ HTX- hình théc sß hïu tp thÃ cça nhân dân lao Ùng (iÁu 13). Vì vy, ruÙng ¥t, ao hÓ.. Áu °a vào HTX do ó không có thË tr°Ýng cça BS không §u t° xây dñng.

Trong công nghiÇp, dËch vå Nhà n°Ûc khuy¿n khích và h°Ûng d«n các nhà t° s£n dân tÙc i theo con °Ýng c£i t¡o XHCN b±ng hình théc công t° hãp doanh (iÁu 16) vì vy BS công nghiÇp và dËch vå cing không có thË tr°Ýng. BS nhà ß, h¡ t§ng kù thut, h¡ t§ng xã hÙi nh° nhà tr», tr°Ýng hÍc, bÇnh viÇn... thÝi kó này °ãc coi nh° phúc lãi xã hÙi °ãc nhà n°Ûc §u t° të ngân sách phåc vå nhân dân.

Giai o¡n të 1980 (sía Õi Hi¿n pháp) ¿n 1987 (Lut ¥t ai ra Ýi):

Sau khi thÑng nh¥t, ¥t n°Ûc chuyÃn sang giai o¡n hoà bình, c£ n°Ûc xây dñng kinh t¿, Hi¿n Pháp sía Õi nm 1980 quy Ënh ch¿ Ù kinh t¿ cça ¥t n°Ûc trong giai o¡n này là thñc hiÇn mÙt nÁn kinh t¿ quÑc dân chç y¿u có hai thành ph§n: thành ph§n kinh t¿ quÑc doanh thuÙc sß hïu toàn dân và thành ph§n kinh t¿ hãp tác xã thuÙc sß hïu tp thÃ (iÁu 18); Nhà n°Ûc quy Ënh vÁ ch¿ Ù và thi hành các biÇn pháp c§n thi¿t b£o £m cho nhân dân lao Ùng sí dång §y ç quyÁn làm chç tp thÃ vÁ t° liÇu s£n xu¥t và lñc l°ãng lao Ùng, vÁ s£n xu¥t và phân phÑi, vÁ khoa hÍc và kù thut, làm cho sñ nghiÇp phát triÃn kinh t¿ thñc sñ là sñ nghiÇp cça toàn dân (iÁu 17). VÁ ¥t ai, nhà ß có quy Ënh cå thÃ h¡n: ¥t ai, rëng núi, sông hÓ, h§m mÏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng ¥t, ß vùng biÃn và thÁm låc Ëa...Áu thuÙc sß hïu toàn dân(iÁu 19) và Nhïng tp thÃ và cá nhân ang sí dång ¥t ai °ãc ti¿p tåc sí dång và h°ßng k¿t qu£ lao Ùng cça mình theo quy Ënh cça mình theo quy Ënh cça pháp lut (iÁu 20). Nhà n°Ûc b£o hÙ quyÁn sß hïu cça công dân vÁ thu nhp hãp pháp, cça c£i Ã dành, nhà ß, t° liÇu sinh ho¡t ... Pháp lut b£o hÙ quyÁn thëa k¿ tài s£n cça công dân. (iÁu 27). ViÇc t¡o lp nhà ß b¯t §u có nhïng Õi mÛi: Công dân có quyÁn có nhà ß. Nhà n°Ûc mß rÙng viÇc xây dñng nhà ß, Óng thÝi khuy¿n khích, giúp á tp thÃ và công dân xây dñng nhà ß theo quy ho¡ch chung, nh±m thñc hiÇn tëng b°Ûc quyÁn ó. ViÇc phân phÑi diÇn tích nhà ß do Nhà n°Ûc qu£n lý ph£i công b±ng, hãp lý (iÁu 62).

Nh° vy, nhìn nhn chung trong giai o¡n tr°Ûc nm 1987, không có các y¿u tÑ Ã hình thành thË tr°Ýng BS trong mô hình kinh t¿ giai o¡n này.

Không có ch¿ Ù giao và cho thuê ¥t cho nên thË tr°Ýng s¡ c¥p không hình thành. ViÇc t¡o lp BS nói chung, BS nhà ß nói riêng giai o¡n này chç y¿u do Nhà n°Ûc thñc hiÇn. ThË tr°Ýng thé c¥p giao dËch chuyÃn nh°ãng BS h§u nh° không có. Trong nông nghiÇp chÉ có mô hình kinh t¿ HTX cho nên không có chuyÃn nh°ãng ruÙng ¥t, ao hÓ. Trong công nghiÇp, th°¡ng m¡i, dËch vå chç y¿u mô hình xí nghiÇp quÑc doanh và tp thÃ HTX thç công nghiÇp viÇc dËch chuyÃn nhà máy, xí nghiÇp do quy¿t Ënh cça Nhà n°Ûc nên không có giao dËch mua bán trên thË tr°Ýng.

Riêng vÁ l)nh vñc BS nhà ß, do Nhà n°Ûc không áp éng ç nhu c§u (theo thÑng kê diÇn tích nhà ß do Nhà n°Ûc xây dñng trong giai o¡n này chÉ áp éng °ãc 30% nhu c§u nhà ß cça CBCNVC ß ô thË) trong khi mÙt sÑ nhà ß ã có gi¥y chéng nhn sß hïu do ch¿ Ù ci c¥p nên sñ chuyÃn nh°ãng trao tay giïa nhïng ng°Ýi có nhu c§u v«n diÅn ra. ThË tr°Ýng ng§m có nguyên nhân và xu¥t phát iÃm të viÇc Nhà n°Ûc chm thëa nhn và không có quy Ënh hành lang pháp lý cho nó.

Nhà n°Ûc ch°a có quy Ënh công nhn quyÁn sß hïu nhà ß và cing ch°a c¥p gi¥y chéng nhn sß hïu Ñi vÛi BS, do ó thË tr°Ýng có ho¡t Ùng nh°ng không có sñ qu£n lý cça Nhà n°Ûc.

1.1.2. ThË tr°Ýng BS tr°Ûc nm 1987 ß miÁn Nam:

ß miÁn Nam, tr°Ûc gi£i phóng (1975), BS °ãc c¥p B±ng khoán iÁn thÕ, viÇc mua bán BS thông qua Ch°ßng kh¿ b±ng vn tñ mua bán nhà ¥t (t°¡ng tñ nh° c¡ quan công chéng ngày nay-t¡i Tp. HÓ Chí Minh hiÇn còn ang l°u tÛi 54.862 B±ng khoán iÁn thÕ vÛi trên 180.000 vn tñ mua bán nhà ¥t). Sau khi thÑng nh¥t ¥t n°Ûc, nÁn kinh t¿ ß miÁn Nam cing d§n °ãc chuyÃn Õi theo h°Ûng thÑng nh¥t chính sách kinh t¿ xã hÙi trong c£ n°Ûc nh° thÝi kó tr°Ûc nm 1987 ß miÁn B¯c.

1.2. ThÝi kó Õi mÛi c¡ ch¿ kinh t¿, phát triÃn nÁn kinh t¿ thË tr°Ýng të 1987 ¿n nay:

Sñ phát triÃn cça thË tr°Ýng BS thÝi kó này có thÃ chia thành 2 giai o¡n chç y¿u: Giai o¡n 1 b¯t §u të sñ ra Ýi Lut ¥t ai nm 1987 ¿n nm 1993 khi Lut ¥t ai sía Õi. Giai o¡n 2 të 1993 ¿n nay.

1.2.1. Giai o¡n të 1987 ¿n 1993:

Lut ¥t ai 1987 ra Ýi trên c¡ sß Hi¿n pháp sía Õi 1980 và chç tr°¡ng Õi mÛi t° duy kinh t¿ cça £ng t¡i ¡i hÙi VI t¡o ra nÁn t£ng pháp lý quan trÍng cho thË tr°Ýng BS b°Ûc §u ho¡t Ùng ó là viÇc giao ¥t và cho phép chuyÃn, nh°ãng, bán thành qu£ lao Ùng, k¿t qu£ §u t° trên ¥t °ãc giao.

Ã phåc vå cho phát triÃn kinh t¿, khái niÇm giao ¥t ã °ãc thñc hiÇn tuy ch°a ·t v¥n Á thu tiÁn sí dång ¥t. Tuy nhiên, thË tr°Ýng s¡ c¥p ã b¯t §u ho¡t Ùng. Nhà n°Ûc giao ¥t cho các nông tr°Ýng, lâm tr°Ýng hãp tác xã, tp oàn s£n xu¥t nông nghiÇp, lâm nghiÇp, xí nghiÇp, ¡n vË vi trang nhân dân, c¡ quan nhà n°Ûc, các tÕ chéc xã hÙi và cá nhân d°Ûi ây gÍi là ng°Ýi sí dång ¥t- Ã sí dång Õn Ënh lâu dài. Nhà n°Ûc còn giao ¥t Ã sí dång có thÝi h¡n ho·c t¡m thÝi. Ng°Ýi ang sí dång ¥t ai hãp pháp °ãc ti¿p tåc sí dång theo quy Ënh cça lut này (iÁu 1) và ChÉ °ãc giao ¥t ß trong khu dân c° cho nhïng hÙ ch°a có nhà ß (iÁu 35).

Lut ¥t ai 1987 cing quy Ënh Nhà n°Ûc £m b£o cho ng°Ýi sí dång ¥t °ãc h°ßng nhïng quyÁn lãi hãp pháp trên ¥t °ãc giao, kÃ c£ chuyÃn, nh°ãng, bán thành qu£ lao Ùng, k¿t qu£ §u t° trên ¥t °ãc giao khi không còn sí dång ¥t và ¥t ó °ãc giao cho ng°Ýi khác sí dång theo trình tñ, thç tåc do pháp lut quy Ënh (iÁu 3) và ng°Ýi sí dång ¥t có nhïng quyÁn lãi sau ây: °ãc h°ßng thành qu£ lao Ùng, k¿t qu£ §u t° trên ¥t °ãc giao, °ãc quyÁn chuyÃn, nh°ãng, bán nhà ß, vt ki¿n trúc khác, cây lâu nm mà ng°Ýi sí dång ¥t có °ãc mÙt cách hãp pháp trên ¥t °ãc giao; trong tr°Ýng hãp ¥t ang sí dång °ãc thu hÓi Ã giao cho ng°Ýi khác thì °ãc Án bù thiÇt h¡i thñc t¿, °ãc bÓi hoàn thành qu£ lao Ùng, k¿t qu£ §u t° ã làm tng giá trË cça ¥t ó theo quy Ënh cça pháp lut ( iÁu 49). Nh° vy, l§n §u tiên nhà ß và vt ki¿n trúc khác trên ¥t °ãc chuyÃn nh°ãng t¡o iÁu kiÇn cho thË tr°Ýng BS nhà ß- mÙt l)nh vñc có cung c§u r¥t lÛn, nh¡y c£m có iÁu kiÇn ho¡t Ùng theo quy Ënh cça pháp lut.

Tuy nhiên mãi tÛi nm 1991, Pháp lÇnh nhà ß mÛi ra Ýi, ây là mÙt Ùng lñc thúc ©y thË tr°Ýng BS nhà ß phát triÃn. Pháp lÇnh °a ra 2 iÃm r¥t quan trÍng ó là vÁ kinh doanh nhà ß và quyÁn sí dång ¥t g¯n liÁn vÛi nhà ß khi nhn chuyÃn nh°ãng nhà ß.

Pháp lÇnh quy Ënh: TÕ chéc, cá nhân °ãc kinh doanh nhà ß b±ng viÇc xây dñng, c£i t¡o nhà ß Ã bán ho·c cho thuê và các ho¡t Ùng kinh doanh nhà ß khác theo quy Ënh cça pháp lut (iÁu 4) và ¥t có nhà ß không ph£i là Ñi t°ãng cça hãp Óng mua bán nhà ß. Ng°Ýi nhn chuyÃn quyÁn sß hïu nhà ß °ãc quyÁn sí dång ¥t theo quy Ënh cça Lut ¥t ai (iÁu 31).

1.2.2. Giai o¡n të 1993 ¿n nay:

Lut ¥t ai 1993 ra Ýi trên c¡ sß Hi¿n pháp sía Õi 1992 và chç tr°¡ng xây dñng nÁn kinh t¿ thË tr°Ýng theo Ënh h°Ûng xã hÙi chç ngh)a có sñ qu£n lý cça Nhà n°Ûc. Lut ¥t ai 1993 °ãc sía Õi bÕ sung l§n 1 nm 1998, sía Õi bÕ sung l§n 2 nm 2001. Qua 2 l§n sía Õi, v¥n Á tiÁn sí dång ¥t và th©m quyÁn giao ¥t ã °ãc quy Ënh cå thÃ. Nh° vy, Lut ¥t ai ã Á cp ¿n các v¥n Á liên quan ¿n phát triÃn thË tr°Ýng BS nh°:

- L§n §u tiên QuyÁn sí dång ¥t (QSD) °ãc chuyÃn Õi, chuyÃn nh°ãng, cho thuê, thëa k¿, th¿ ch¥p

- Nhà n°Ûc giao ¥t cho các tÕ chéc, hÙ gia ình và cá nhân d°Ûi hình théc giao ¥t không thu tiÁn sí dång ¥t và giao ¥t có thu tiÁn sí dång ¥t.

- TÕ chéc, cá nhân n°Ûc ngoài °ãc Nhà n°Ûc cho thuê ¥t.

- Ng°Ýi sí dång ¥t °ãc c¥p gi¥y chéng nhn quyÁn sí dång ¥t.

G§n ây, Lut ¥t ai ã °ãc QuÑc hÙi thông qua và có hiÇu lñc të 1/7/2004 ã Á cp ¿n quyÁn sí dång ¥t trong thË tr°Ýng BS.

Nhïng quy Ënh pháp lut nêu trên có liên quan ¿n ¥t ai, nhà ß ã thñc sñ t¡o iÁu kiÇn cho thË tr°Ýng BS có b°Ûc phát triÃn mÛi. NhÝ vy, thË tr°Ýng BS chính théc ã có c¡ sß pháp lý hình thành và i vào ho¡t Ùng. Tuy còn mÛi ß b°Ûc §u và còn nhiÁu khi¿m quy¿t nh°ng thË tr°Ýng BS ã có nhïng óng góp tích cñc vào sñ nghiÇp phát triÃn kinh t¿-xã hÙi.

Qua phân tích, ánh giá quá trình hình thành và phát triÃn thË tr°Ýng BS ß n°Ûc ta cho th¥y: thË tr°Ýng này tuy ã hình thành të tr°Ûc thÝi kó Õi mÛi nÁn kinh t¿, nh°ng nhìn chung ß giai o¡n này thË tr°Ýng BS còn ß méc th¥p, tñ phát và các ho¡t Ùng giao dËch ph§n lÛn là ch°a chính thÑng. ThË tr°Ýng BS ß n°Ûc ta chÉ b¯t §u phát triÃn c£ vÁ sÑ l°ãng, quy mô và méc Ù tác Ùng ¿n nhiÁu l)nh vñc cça kinh t¿-xã hÙi b¯t §u khi chuyÃn të c¡ ch¿ kinh t¿ k¿ ho¡ch hoá sang kinh t¿ thË tr°Ýng và ·c biÇt là të khi Lut ¥t ai nm 1993 ra Ýi.

Thñc tr¡ng huy Ùng vÑn të thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n ß viÇt nam hiÇn nay

VÑn là mÙt câu chuyÇn th°Ýng xuyên làm au §u các doanh nghiÇp. VÑn Ñi vÛi doanh nghiÇp quan trÍng nh° huy¿t m¡ch trong c¡ thÃ con ng°Ýi. Vì vy, huy Ùng vÑn là mÙt v¥n Á vô cùng quan trÍng Ñi vÛi doanh nghiÇp. HiÇn nay, có nhiÁu kênh huy Ùng vÑn khác nhau, trong ó thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n là mÙt trong nhïng kênh huy Ùng vÑn ang nhn °ãc sñ quan tâm të nhiÁu phía. Vy thñc tr¡ng huy Ùng vÑn të thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n ß ViÇt Nam hiÇn nay ra sao?

Có thÃ nhn th¥y r±ng thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n là mÙt lo¡i hình thË tr°Ýng quan trÍng. Ñi vÛi các n°Ûc công nghiÇp, ho¡t Ùng cça thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n th°Ýng chi¿m kho£ng 30% GDP. Cing có r¥t nhiÁu quÑc gia có nguÓn thu thu¿ cho Ngân sách Nhà n°Ûc të ¥t ai và b¥t Ùng s£n chi¿m 50%-70% tÕng thu. Sñ ra Ýi và phát triÃn cça lo¡i hình thË tr°Ýng này ã có nhïng óng góp không nhÏ vào sñ phát triÃn kinh t¿ xã hÙi cça n°Ûc ta trong thÝi gian qua bßi nó là mÙt bÙ phn c¥u thành quan trÍng cça nÁn kinh t¿. ViÇc phát triÃn thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n t¡o ra nhïng kích thích cho §u t° vào ¥t ai, sñ chuyÃn dËch nng Ùng vÁ lao Ùng giïa các ngành, các vùng lãnh thÕ; chuyÃn b¥t Ùng s£n thành tài s£n tài chính Ã thu hút vào ho¡t Ùng các nguÓn lñc tài chính cho nÁn kinh t¿& . Và thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n thñc sñ là mÙt kênh huy Ùng vÑn hiÇu qu£ cho các doanh nghiÇp. iÁu này °ãc thÃ hiÇn r¥t rõ thông qua tình hình huy Ùng nguÓn vÑn të ¥t ai cho Ngân sách Nhà n°Ûc s½ gián ti¿p tác Ùng tÛi nguÓn vÑn cho doanh nghiÇp. Cå thÃ trong thÝi gian qua, các kho£n thu të ¥t ai luôn là mÙt nguÓn thu Õn Ënh và chi¿m të 8- 9,5% tÕng sÑ thu cça Ngân sách Nhà n°Ûc. ó là ch°a tính ¿n lÇ phí tr°Ûc b¡ khi chuyÃn quyÁn sí dång ¥t và các kho£n thu gián ti¿p thông qua góp vÑn liên doanh b±ng giá trË quyÁn sí dång ¥t& cing làm tng các kho£n thu khác cça Ngân sách Nhà n°Ûc. iÁu này °ãc thÃ hiÇn sÑ thu cho Ngân sách Nhà n°Ûc të ¥t ai qua các nm nh° sau:

Trong sÑ 12 nÙi dung thu nÙi Ëa cça nm 2006, thu të thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n có sÑ thu cao éng thé 6. Theo thông kê cça TÕng cåc Thu¿, các kho£n thu Ngân sách có liên quan ¿n nhà, ¥t hàng nm ß n°Ûc ta bình quân kho£ng 20.000 t÷ Óng, chi¿m kho£ng 7% GDP và thÝi gian qua, thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n ã trß thành mÙt mÙt trong nhïng thË tr°Ýng quan trÍng cça nÁn kinh t¿. Và nh° vy, thông qua các giao dËch mua bán, cho thuê, th¿ ch¥p góp vÑn cça thË tr°Ýng này& các nguÓn vÑn s½ °ãc huy Ùng cho ho¡t Ùng SXKD.

Tuy nhiên, kh£ nng huy Ùng vÑn cho các doanh nghiÇp (gián ti¿p l«n trñc ti¿p) qua thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n ViÇt Nam hiÇn nay v«n còn h¡n ch¿. Theo sÑ liÇu thông kê thì nm 2007, kiÃm toán Nhà n°Ûc ã kiÃm tra và thu hÓi vÁ cho Ngân sách Nhà n°Ûc là 11.600 t÷ Óng të các doanh nghiÇp, trong ó có mÙt ph§n là do hiÇn t°ãng §u c¡ b¥t Ùng s£n, trÑn thu¿ khi giao dËch b¥t Ùng s£n. Ngoài hình théc góp vÑn b±ng giá trË quyÁn sí dång ¥t vào các dñ án liên doanh, b¥t Ùng s£n h§u nh° ch°a °ãc chuyÃn hoá thành tài s£n tài chính dành cho phát triÃn kinh t¿, xã hÙi. Vì sao vy?

Thé nh¥t, tình hình huy Ùng vÑn trñc ti¿p cça các doanh nghiÇp të thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n v«n ch°a hiÇu qua vì các doanh nghiÇp n°Ûc ta v«n ch°a thñc sñ coi thË tr°Ýng này là mÙt n¡i thu hút vÑn hiÇu qu£. ViÇc khai thác nguÓn lñc tài chính të b¥t Ùng s£n chç y¿u qua các hình théc: cho thuê, mua bán, luân chuyÃn b¥t Ùng s£n, góp vÑn liên doanh, th¿ ch¥p vay vÑn&

Thé hai, thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n v«n còn nhiÁu h¡n ch¿:

- ThË tr°Ýng b¥t Ùng s£n còn diÅn ra nhiÁu nghËch lý, nhiÁu b¥t cp. HiÇn nay, v«n kho£ng 70- 80% là giao dËch ng§m, không ng ký vÛi c¡ quan qu£n lý Nhà n°Ûc, do ó tác dång huy Ùng vÑn không nhïng kém mà còn gây nhiÁu tác Ùng tiêu cñc. Sá d) nh° vy là vì thç tåc hành chính còn r°Ým rà, phiÁn phéc, m¥t nhiÁu thÝi gian và tÑn kém chi phí.

- TÕ chéc ho¡t Ùng dËch vå môi giÛi b¥t Ùng s£n hình thành và phát triÃn tñ phát. Bên c¡nh các tÕ chéc có ng ký ngành nghÁ môi giÛi nhà ¥t, còn có nhiÁu hÙ gia ình, nhóm ng°Ýi, cá nhân tñ treo biÃn qu£ng cáo môi giÛi nhà ¥t. Nhïng trung tâm môi giÛi nhà ¥t hiÇn nay chç y¿u chÉ là môi giÛi giïa ng°Ýi mua và ng°Ýi bán, ch°a cung c¥p °ãc cho ng°Ýi mua nhïng thông tin c§n thi¿t vÁ b¥t Ùng s£n. V«n còn nhiÁu tr°Ýng hãp ho¡t Ùng ch°a ng ký hành nghÁ, n±m ngoài sñ kiÃm soát cça Nhà n°Ûc. ViÇc mua bán chç y¿u °ãc thñc hiÇn theo hình théc trao tay, không ng ký vÛi c¡ quan Nhà n°Ûc có th©m quyÁn.

- ·c biÇt, chính sách và biÇn pháp tài chính cça Nhà n°Ûc ch°a ç m¡nh Ã thúc ©y sñ phát triÃn cça thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n. ThË tr°Ýng b¥t Ùng s£n °ãc hình thành và phát triÃn ß n°Ûc ta là c£ mÙt quá trình do nhiÁu y¿u tÑ hãp thành, trong ó có y¿u tÑ chính sách và biÇn pháp tài chính. Tuy nhiên, hÇ thÑng chính sách và biÇn pháp tài chính hiÇn hành ch°a ç m¡nh Ã thúc ©y nhanh h¡n sñ hình thành và phát triÃn thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n. Cå thÃ nh° méc thu¿ chuyÃn quyÁn sí dång ¥t, tiÁn sí dång ¥t và lÇ phí tr°Ûc b¡ cao, cing nh° các biÇn pháp h× trã tài chính còn ¡n iÇu ch°a ç m¡nh Ã thúc ©y kinh doanh phát triÃn b¥t Ùng s£n.

- ViÇc cung c¥p thông tin ch°a minh b¡ch, ch°a công khai và tÕ chéc dËch vå cho thË tr°Ýng còn nhiÁu h¡n ch¿. Y¿u tÑ thông tin vÁ b¥t Ùng s£n và thñc hiÇn các dËch vå t° v¥n là r¥t c§n thi¿t Ã £m b£o Ù an toàn cho các bên giao dËch t¡i thË tr°Ýng. Các tÕ chéc môi giÛi vÁ b¥t Ùng s£n ch°a làm °ãc các dËch vå trên ây, Nhà n°Ûc ch°a thành lp tÕ chéc cung c¥p thông tin và tÕ chéc cung c¥p dËch vå mÙt cách §y ç cho thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n.

- Công tác quy ho¡ch sí dång ¥t, quy ho¡ch phát triÃn ô thË, quy ho¡ch phát triÃn khu dân c° thñc hiÇn còn dàn tr£i, mÛi tp trung làm quy ho¡ch tÕng thÃ, thi¿u quy ho¡ch chi ti¿t và th°Ýng xuyên ph£i iÁu chÉnh.

Nhìn chung, thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n ß n°Ûc ta, ã có nhïng b°Ûc phát triÃn nh¥t Ënh, áp éng °ãc mÙt ph§n nhu c§u giao dËch b¥t Ùng s£n cça nÁn kinh t¿ ang trong quá trình Õi mÛi và hÙi nhp kinh t¿. Tuy nhiên, còn trong giai o¡n s¡ khai và nhiÁu b¥t cp trong ho¡t Ùng và qu£n lý nhà n°Ûc vÁ l)nh vñc này. Do ó, ¥t ai bË sí dång kém hiÇu qu£, sai måc ích và vi ph¡m pháp lut; nhiÁu lo¡i b¥t Ùng s£n ch°a ho·c không chuyÃn °ãc thành tài s£n hãp pháp, vì vy không phát huy °ãc giá trË trong l°u thông; gây th¥t thu cho Ngân sách Nhà n°Ûc&

Ã tng hiÇu qu£ huy Ùng vÑn cho các doanh nghiÇp të thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n thì iÁu §u tiên là thË tr°Ýng này ph£i thñc sñ phát triÃn. Ã thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n phát triÃn Õn Ënh, lành m¡nh, bÁn vïng, c§n có các gi£i pháp Óng bÙ, trong ó c§n ph£i:

ThË tr°Ýng b¥t Ùng s£n: Khát vÑn trung và dài h¡n

NhiÁu ý ki¿n t¡i "HÙi th£o Gi£i pháp vÁ vÑn cho thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n" do HiÇp hÙi B¥t Ùng s£n ViÇt Nam phÑi hãp tÕ chéc sáng 14-5 t¡i Hà NÙi ti¿p tåc cho th¥y còn nhiÁu rào c£n, nhïng khó khn vÁ vÑn Ñi vÛi thË tr°Ýng °ãc ánh giá là quan trÍng này.

Thi¿u hành lang pháp lý

VÛi h§u h¿t nhïng ng°Ýi tham gia §u t° vào thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n thì l¥y nguÓn vÑn të âu luôn là câu hÏi khó tr£ lÝi, nh¥t là khi mà chi phí vÑn ngày càng leo thang. Ông Ph¡m Thanh H°ng-¡i diÇn Cty CÕ ph§n B¥t Ùng s£n Th¿ k÷ cho bi¿t: VÛi c£ doanh nghiÇp và cá nhân muÑn §u t° vào b¥t Ùng s£n, ang r¥t khát vÑn.

Dñ án thì thi¿u iÁu kiÇn Ã vay tiÁn ngân hàng, còn cá nhân thì có ph£i ai cing có nhà Ã th¿ ch¥p. ViÇc chéng minh thu nhp và ph°¡ng án tr£ lãi không dÅ dàng. Trong khi ó, ngân hàng l¡i thi¿u nhïng kênh tín dång h× trã doanh nghiÇp nhÏ, h× trã ng°Ýi dân thu nhp th¥p mua nhà - ông H°ng nói.

MÙt sÑ chuyên gia cho r±ng, sÑ doanh nghiÇp lÛn kinh doanh b¥t Ùng s£n huy Ùng vÑn qua thË tr°Ýng chéng khoán ch°a nhiÁu. Kênh c¥p vÑn thông qua thË tr°Ýng tái th¿ ch¥p mÛi chÉ ß d¡ng tiÁm nng, ch°a có vn b£n h°Ûng d«n thñc hiÇn.

HiÇn ch°a có các quù §u t° b¥t Ùng s£n chuyên biÇt, còn r¥t thi¿u các quy Ënh vÁ quù §u t° b¥t Ùng s£n. MÙt sÑ doanh nghiÇp b¥t Ùng s£n có vÑn §u t° n°Ûc ngoài cho bi¿t, còn nhiÁu quy Ënh b¥t hãp lý trong huy Ùng vÑn të khách hàng. iÃn hình nh° không rõ sñ phân biÇt thÝi iÃm huy Ùng vÑn giïa dñ án lÛn có §u t° c£ t÷ ô la vÛi các dñ án nhÏ l» vài triÇu ô.

VÑn trong dân vào thË tr°Ýng không kiÃm soát °ãc

TS Vi ình Ánh - ViÇn Nghiên céu ThË tr°Ýng Giá c£ BÙ Tài chính - cho bi¿t, các nguÓn vÑn trung và dài h¡n không áp éng ç nhu c§u phát triÃn cça thË tr°Ýng ang trong c¡n khát vÑn. HiÇn nay nguÓn vÑn trung dài h¡n chç y¿u cung c¥p cho thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n gÓm: VÑn tín dång trung dài h¡n cho các doanh nghiÇp và dñ án b¥t Ùng s£n, song nguÓn vÑn này chËu áp lñc bßi các quy Ënh cho vay b¥t Ùng s£n, vÁ cho vay th¿ ch¥p và xí lý tài s£n th¿ ch¥p b±ng b¥t Ùng s£n cing nh° nhïng h¡n ch¿ trong kh£ nng huy Ùng vÑn trung dài h¡n cça các ngân hàng th°¡ng m¡i và các Ënh ch¿ tài chính cça ViÇt Nam.

"NguÓn vÑn nóng °ãc sí dång trong vài tháng ¿n d°Ûi mÙt nm ang Õ vào thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n, thm chí có giai o¡n còn l¥n át vÑn trung, dài h¡n, t¡o ra nhïng c¡n sÑt nóng trên thË tr°Ýng, Óng thÝi góp ph§n chç y¿u t¡o ra bong bóng trên thË tr°Ýng, làm gia tng rçi ro." - Ti¿n sù Vi ình Ánh M·t khác, quy mô vÑn cça nhiÁu doanh nghiÇp trong n°Ûc v«n ß méc vëa và nhÏ nên kh£ nng tham gia thË tr°Ýng bË h¡n ch¿. Trong khi ó, vÑn §u t° n°Ûc ngoài vào b¥t Ùng s£n ang có xu h°Ûng tng nhanh.

Cing theo TS Vi ình Ánh, nguÓn lñc tài chính trong dân r¥t lÛn song hÇ thÑng tài chính chính théc ch°a thu hút °ãc do tác Ùng cça các y¿u tÑ kinh t¿ v) mô (l¡m phát, lãi su¥t, t÷ giá...) trong các kênh §u t° h¥p d«n, các s£n ph©m tài chính chính théc còn thi¿u, các Ënh ch¿ §u t° b¥t Ùng s£n tp trung h§u nh° ch°a có nên mÙt ph§n không nhÏ nguÓn lñc tài chính trong dân c° °ãc huy Ùng vào thË tr°Ýng, kÃ c£ d°Ûi hình théc vÑn nóng, vëa không kiÃm soát °ãc, vëa tiÁm ©n rçi ro cao.

TS Tr§n Kim Chung - ViÇn Nghiên céu Qu£n lý Kinh t¿ Trung °¡ng - nhn xét: TÕng d° nã tín dång trong nm 2009 tng 37,53% (bình quân 3,13%/tháng), trong ó tín dång b±ng VND tng kho£ng 43%. Tuy nhiên, d° nã quý I chÉ tng vÏn v¹n 3,52%.

ThË tr°Ýng b¥t Ùng s£n Hà NÙi: Tng nhiÇt ven ô

guyên nhân chính có sñ góp séc lÛn cça "cuÙc cách m¡ng" di dÝi các trå sß làm viÇc, tr°Ýng hÍc, các dñ án chung c° ra ngo¡i thành, Ã gi£m t£i mt Ù dân c° và giao thông t¡i "vùng lõi".

C¡n khát ¥t ven ô

Theo ông × éc Chính, chuyên gia t° v¥n b¥t Ùng s£n (BS), Vn phòng Ëa Ñc ¡i An (Hà NÙi), ây là xu th¿ t¥t y¿u trong quá trình phát triÃn ô thË hóa g¯n liÁn vÛi công nghiÇp hóa ngày càng m¡nh cça ¥t n°Ûc. Khi nÁn kinh t¿ phát triÃn, cùng vÛi nhu c§u mß rÙng ô thË thì nhu c§u vÁ nhà ß, vn phòng làm viÇc, khu công nghiÇp cing tng theo. Ýi sÑng ng°Ýi dân °ãc c£i thiÇn, nhu c§u có mÙt ngôi nhà thé hai, mÙt không gian sinh thái nghÉ d°áng cuÑi tu§n cing °ãc ·t ra. Trong khi, nhà ¥t ß khu vñc nÙi thành ã bË quá t£i vÁ nhiÁu m·t nên viÇc chuyÃn h°Ûng ra vùng ven là mÙt gi£i pháp cho nhiÁu ng°Ýi dân ô thË cing nh° các chç §u t° phát triÃn dñ án BS hiÇn nay. ·c biÇt, nh¥t là có sñ góp séc lÛn cça "cuÙc cách m¡ng" di dÝi các trå sß làm viÇc, tr°Ýng hÍc, các dñ án chung c° ra ngoài Ã gi£m t£i mt Ù dân c° và giao thông. Ùng thái này ã tác Ùng trñc ti¿p ¿n giá c£ và nhu c§u §u t° t¡i các khu vñc nh°: Sóc S¡n, Mê Linh, QuÑc Oai, Xuân Mai, an Ph°ãng... Thm chí ngay c£ khi quy ho¡ch ang còn có sñ tranh cãi thì các khu vñc này ã có chç §u t° nhanh chân lp dñ án, khßi Ùng làm cho phân khúc thË tr°Ýng này càng khßi s¯c h¡n.

Sñ "nóng" lên cça BS ven ô, sñ hình thành các ô thË vÇ tinh cing là Ùng lñc quan trÍng thúc ©y ti¿n Ù cça nhiÁu dñ án trong các khu vñc này ph£i g¥p rút hoàn thành sau mÙt thÝi gian dài g§n nh° "ngç ông". Óng thÝi, ph§n nào giúp gi£i tÏa "c¡n khát" nhà chung c° cça ng°Ýi dân ang sinh sÑng và làm viÇc t¡i Hà NÙi hiÇn nay. Bên c¡nh ó, lãi th¿ rÙng rãi, không v°Ûng m¯c nhiÁu trong gi£i phóng m·t b±ng và ti¿n Ù §u t° phát triÃn c¡ sß h¡ t§ng ang °ãc ©y nhanh s½ t¡o ra nguÓn cung quan trÍng cho các khu công nghiÇp, dân c° mÛi ngoài trung tâm, góp ph§n kéo dãn sñ tp trung dân sÑ và hình thành nên nhïng khu dân c° hiÇn ¡i cho ngo¡i thành. Ngoài ra, sñ xu¥t hiÇn cça nhïng nguÓn hàng a d¡ng të diÇn tích ¿n ch¥t l°ãng, ·c biÇt là giá c£ dÅ chËu s½ giúp h¡ nhiÇt t¡i nhïng khu vñc trung tâm giá ang ngñ ß méc quá cao.

NM 2010: CH¤T L¯âNG SÐNG TÐT - GIÁ TRÊ B¤T ØNG S¢N TNG

Kinh t¿ phát triÃn, ô thË sÑng tÑt s½ thúc ©y thË tr°Ýng BS phát triÃn. ây ang là mÙt h°Ûng ti¿p cn mÛi khi ánh giá vÁ giá trË cça b¥t Ùng s£n (BS).

Theo Ngân hàng Th¿ giÛi, iÁu kiÇn vÇ sinh nghèo nàn ã gây ra nhïng tÕn th¥t vÁ kinh t¿ lÛn cho ViÇt Nam, trong ó có viÇc gi£m giá trË BS, °Ûc tính lên tÛi h¡n 750 triÇu USD m×i nm.

H¡ t§ng tÑt - giá BS s½ tng

Theo TS Willibold Frehner - Tr°ßng ¡i diÇn ViÇn Konrad - Adenauer: ViÇc ng°Ýi nông dân bÏ làng quê ra TP (m×i nm 1 triÇu ng°Ýi) s½ ·t ô thË tr°Ûc nhïng v¥n Á nan gi£i: hÍ s½ ph£i i tìm viÇc làm mÛi, nhà ß mÛi, tng thêm l°u l°ãng giao thông, dùng thêm nhiÁu n°Ûc và gây thêm n°Ûc th£i + rác.

ô thË hóa tng nhanh cing Óng ngh)a vÛi viÇc nhïng thách théc ang ·t ra th°Ýng trñc cho các nhà qu£n lý, ho¡ch Ënh chính sách. Sñ quá t£i cça hai ô thË lÛn là Hà NÙi và TP.HCM ang có nguy c¡ làm gi£m giá trË BS t¡i ây.

Tình tr¡ng t¯c °Ýng liên miên, ô nhiÅm ti¿ng Ón, không khí, nguÓn n°Ûc ang ngày mÙt trß lên béc thi¿t. Khi ó, các trung tâm th°¡ng m¡i, vn phòng dñ tính §u t° s½ khó có thÃ em l¡i lãi ích cho c£ cÙng Óng cing nh° ng°Ýi dân.

Ông Richard Lecch, Giám Ñc iÁu hành CBRE (Cty chuyên cung c¥p dËch vå t° v¥n vÁ BS t¡i ViÇt Nam) cing chÉ ra r±ng, các dñ án th°¡ng m¡i c§n °ãc xây dñng trên c¡ sß nhu c§u cça thË tr°Ýng, và có tính ¿n nguÓn cung hiÇn t¡i cing nh° t°¡ng lai cça khu vñc ó.

MÙt thË tr°Ýng BS c¡nh tranh s½ mang l¡i nhïng dñ án có thÃ thÏa mãn mÙt cách tÑt nh¥t nhu c§u cça cÙng Óng. Vì l½ ó, nhïng nhà §u t° muÑn tÓn t¡i lâu dài trên thË tr°Ýng c§n ph£i quan tâm ¿n nhïng y¿u tÑ nh° tr°Ýng hÍc, ch¥t l°ãng không khí, ho·c ch¥t l°ãng cuÙc sÑng nói chung khi phát triÃn dñ án.

M·c dù các nhà §u t° không ph£i lúc nào cing quan tâm ¿n viÇc phát triÃn nhïng h¡ t§ng này, nh°ng hÍ luôn muÑn xây dñng dñ án cça mình t¡i nhïng n¡i có h¡ t§ng môi tr°Ýng và xã hÙi phát triÃn.

Phát triÃn ô thË ph£i g¯n liÁn vÛi viÇc cuÙc sÑng cça ng°Ýi dân °ãc c£i thiÇn h¡n. Ng°Ýi dân s½ không thÃ yên lòng khi cé mß m¯t là ph£i Ñi diÇn vÛi tng giá, k¹t xe, ngp n°Ûc, Ýi sÑng ngày mÙt khó khn h¡n.

Nhà §u t° cing vy, hÍ không thÃ §u t° vào mÙt khu vñc ô thË luôn hiÇn hïu tình tr¡ng nhïng công trình rùa bò , nhïng khu ¥t công cÙng (công viên, v°Ýn hoa, chã& ) bË chi¿m dång. Nguy c¡ m¥t iÃm cça thË tr°Ýng BS do hàng chåc công tr°Ýng bÙn bÁ ß TP.HCM và môi tr°Ýng §y khói båi ß Hà NÙi ang r¥t g§n.

Minh b¡ch trong giao ¥t

Khi mÙt dñ án BS hoàn thành, s½ nâng t§m nhïng công trình hiÇn t¡i ho·c lâu Ýi xung quanh. Nh°ng cing có thÃ, công trình ó s½ làm gi£m giá BS do không có °ãc §y ç nhïng nghiên céu vÁ thË tr°Ýng.

Ông Richard Lecch cho r±ng, viÇc phát triÃn các khu chung c° và các khu ô thË mÛi c§n tuân thç theo nhïng tiêu chí t°¡ng Ñi thÑng nh¥t vÛi viÇc phát triÃn các dñ án th°¡ng m¡i. ây s½ là nguÓn cung cho thË tr°Ýng cn hÙ cho thuê ho·c bán.

ViÇc phát triÃn các dñ án b¯t §u të các lô ¥t và viÇc ti¿p cn các lô ¥t này là v¥n Á §u tiên mà các nhà §u t° tiÁm nng quan tâm. Nh°ng viÇc có °ãc nhïng lô ¥t này l¡i không dÅ dàng? Tht sai l§m n¿u cho r±ng gây khó khn khi c¥p ¥t s½ giúp thành phÑ thoát khÏi viÇc phát triÃn quá méc c§n thi¿t - ông Richard Lecch nói.

Thñc t¿, viÇc c¥p ¥t thun lãi s½ thu hút thêm nhiÁu nhà §u t° kinh nghiÇm và uy tín. N¿u quy trình giao ¥t chm trÅ cing s½ khi¿n nhà §u t° n£n lòng. HÍ s½ không ç kiên nh«n theo uÕi nhïng thç tåc r°Ým rà, phéc t¡p.

Nhïng cuÙc ¥u giá ¥t công khai, minh b¡ch giÛi h¡n cho nhïng chç §u t° có nng lñc hoàn thành dñ án theo k¿ ho¡ch s½ t¡o tiÁn Á cho sñ phát triÃn thành công cça nhïng dñ án này, và do vy s½ mang l¡i lãi ích lÛn nh¥t cho toàn cÙng Óng, làm tng giá trË BS khu vñc ó.

Thñc t¿ diÅn bi¿n cça thË tr°Ýng BS nm 2009 cho th¥y, nhïng dñ án °ãc lên k¿ ho¡ch không tÑt s½ £nh h°ßng x¥u tÛi uy tín cça cÙng Óng các nhà §u t°. M·c dù måc tiêu cuÑi cùng cça các nhà §u t° có thÃ là lãi nhun, ph°¡ng tiÇn Ã ¡t °ãc måc tiêu ó cing ph£i phù hãp vÛi lãi ích cça toàn bÙ cÙng Óng.

Ng°ãc l¡i, nhïng k¿ ho¡ch phát triÃn c¡ sß h¡ t§ng rõ ràng và tÉ mÉ - công khai ra cÙng Óng và úng giÛi h¡n - giúp cho nhà §u t° bi¿t °ãc nhïng lô ¥t tiÁm nng nào có thÃ phù hãp vÛi måc tiêu dñ án. Sñ rõ ràng và úng h¡n s½ mang l¡i thành công và ti¿n Ù nhanh h¡n cho các dñ án, t¡o iÁu kiÇn thun lãi ©y giá BS tng lên.

Ënh h°Ûng và dñ oán thË tr°Ýng nm 2010 ra sao? VÛi nhïng diÅn bi¿n nh° nm 2009, ch°a ai dám ch¯c ch¯n iÁu gì. Song có mÙt iÃm g§n nh° Óng thun là: N¡i nào môi tr°Ýng sÑng tÑt - n¡i ó BS s½ có giá. Và ây s½ là mÙt chÉ sÑ cça lòng tin trong ng°Ýi dân và các nhà §u t°.

Nhu c§u cao, c¡ hÙi nhiÁu

Cn cé vào nhïng sÑ liÇu thÑng kê cho th¥y, nhu c§u vÁ nhà ß t¡i ViÇt Nam còn r¥t lÛn, vì vy c¡ hÙi §u t° vào l)nh vñc này còn nhiÁu.

Theo k¿t qu£ cça cuÙc TÕng iÁu tra dân sÑ và nhà ß 1.4.2009, m×i nm dân sÑ ViÇt Nam tng trên 1 triÇu ng°Ýi, ch³ng m¥y nm nïa s½ v°ãt qua mÑc 100 triÇu ng°Ýi, ng°Ýi nß, ¥t không nß . DiÇn tích nhà ß bình quân 1 ng°Ýi là 18,6m2, Ã diÇn tích bình quân không gi£m, m×i nm ph£i có thêm kho£ng 19 triÇu mét vuông. T÷ trÍng nhà kiên cÑ ¡t 47%, có ngh)a là còn 53% nhà ch°a kiên cÑ (mÛi bán kiên cÑ, thi¿u kiên cÑ, nhà ¡n s¡). ó là bình quân chung c£ n°Ûc, còn có sñ khác biÇt giïa các khu vñc (thành thË, nông thôn, các vùng, các tÉnh/thành phÑ).

Mt Ù dân sÑ cça ViÇt Nam cao g¥p trên 5,3 l§n bình quân th¿ giÛi, g¥p ôi châu Á và ông Nam Á, cao thé 32/108 n°Ûc và vùng lãnh thÕ trên th¿ giÛi, cao thé 3/11 ß ông Nam Á, thé 14/51 ß châu Á. T÷ lÇ dân sÑ ô thË còn th¥p, ang có xu h°Ûng tng nhanh cùng vÛi sñ chuyÃn Õi vË th¿ të thu nhp th¥p sang trung bình, të n°Ûc nông nghiÇp sang công nghiÇp& Có dñ oán do tác Ùng cça nhiÁu y¿u tÑ, sÑ ng°Ýi ¿n Ënh c° ß ViÇt Nam s½ tng nhanh.

Nói h¡i nhiÁu con sÑ nh° trên là Ã cho th¥y nhu c§u vÁ b¥t Ùng s£n ß ViÇt Nam còn r¥t cao và s½ tng nhanh. Cing Ã lý gi£i t¡i sao giá ¥t cé dm nm l¡i tng mÙt l§n, vÛi m×i l§n Áu g¥p ôi g¥p ba, hiÇn ang hút mÙt l°ãng vÑn b±ng kho£ng trên d°Ûi 1/10 tÕng d° nã tín dång cça các ngân hàng th°¡ng m¡i. Cing Ã lý gi£i t¡i sao giá b¥t Ùng s£n (thñc ch¥t là giá ¥t ß thành thË), ·c biÇt là ß Hà NÙi l¡i cao ng¥t ng°ßng trong b£ng x¿p h¡ng ¯t Ï trên th¿ giÛi.

Nh° trên ã nói, theo chu kó trong lËch sí, cé kho£ng dm nm l¡i có mÙt c¡n sÑt ¥t bùng phát và cho ¿n nay ã có hai c¡n sÑt r°ái (hai c¡n sÑt là 1994 - 1995, 2000 - 2001; còn c¡n sÑt ng¯n h¡n và sóng th¥p h¡n vào cuÑi nm 2007 - §u 2008 mà ng°Ýi vi¿t gÍi là nía c¡n sÑt, nên thÉnh tho£ng trong nm 2008, 2009 l¡i có nhïng c¡n sÑt cåc bÙ).

Të vài tháng nay, giá b¥t Ùng s£n bË gi£m, giao dËch ít i nhiÁu. Nguyên nhân có nhiÁu. Có nguyên nhân do §u t° vào b¥t Ùng s£n òi hÏi mÙt l°ãng vÑn r¥t lÛn, thÝi gian quay vòng Ã thu hÓi vÑn khá dài. ã vy, viÇc §u t° vào b¥t Ùng s£n l¡i th°Ýng g·p sñ cÑ (nh° c¡n sÑt 1994 - 1995 ã h¡ nhiÇt nhanh khi có chính sách thu¿; c¡n sÑt 2000 - 2001 h¡ nhiÇt nhanh do giá vàng tng cao liên tåc; c¡n sÑt r°ái chÉ kéo dài có m¥y tháng rÓi h¡ sÑt do chính sách tiÁn tÇ th¯t ch·t, lãi su¥t cao; të m¥y tháng nay thË tr°Ýng cing kém thanh kho£n do thu thu¿ thu nhp cá nhân, chuyÃn Õi gÙp sÕ, rÓi vàng sÑt, USD sÑt, kó vÍng chéng khoán, chuyÃn vn phòng khÏi chung c°, cung tng& ).

§u t° vào b¥t Ùng s£n òi hÏi ph£i có vÑn lÛn, thÝi gian dài, kiên trì. Ng°Ýi vi¿t dñ oán, n¿u nhà §u t° mua ¥t Ã xây dñng chung c°, biÇt thñ, vn phòng cho thuê& mà thÝi gian xây dñng ph£i m¥t vài nm thì nên mua të bây giÝ, Ã nm 2011- 2012 ón c¡ hÙi phåc hÓi kinh t¿, ViÇt kiÁu mua nhà, §u t° trñc ti¿p n°Ûc ngoài, các nhà bán l» n°Ûc ngoài Õ vào& Ng°Ýi mua sí dång thì cing có thÃ mua, bßi giá ã gi£m 20 - 30%.

Bài toán nhà ß: LÇch pha cung, c§u

Trong khi mÙt bÙ phn lÛn ng°Ýi dân không có ch× ß, thì tình tr¡ng d° thëa x£y ra ß h§u h¿t khu dân c° cao c¥p, nhiÁu cn hÙ chung c° v«n óng cía im Ém.

Theo HiÇp hÙi B¥t Ùng s£n TP HÓ Chí Minh, chÉ có kho£ng 5% ng°Ýi dân thành phÑ có kh£ nng mua các b¥t Ùng s£n cao c¥p. Trong khi ó, h§u h¿t doanh nghiÇp kinh doanh l¡i "chen chân" vào phåc vå Ñi t°ãng ít Ïi này. Nm 2010, dñ ki¿n s½ có ¿n 40% trong tÕng sÑ kho£ng 30.000 cn hÙ °ãc chào bán là cn hÙ cao c¥p. Vì vy, c¡ hÙi có °ãc mÙt mái nhà Ã "an c° l¡c nghiÇp" cho nhïng ng°Ýi có thu nhp th¥p là r¥t ít.

au §u bài toán "an c°"

MÙt chiÁu §u tháng t°, tôi cùng chË NguyÅn ThË B£y - công nhân KCN V)nh LÙc B i tìm mua ¥t Ã xây nhà. ChË cho bi¿t: TÕng l°¡ng chung cça hai vã chÓng kho£ng 6 triÇu Óng/tháng. Nm nm, "không Ñm au bÇnh tt, ch°a sinh con" dành dåm °ãc trên 100 triÇu Óng, hÍ quy¿t Ënh ki¿m ch× an c°. °ãc ng°Ýi quen mách b£o, chúng tôi tìm ¿n °Ýng Ao ôi, °Ýng NguyÅn ThË Tú, qun Bình Tân.

Þ ây, tôi tht sñ "choáng" vÛi b£ng giá ¥t r» "b¥t ngÝ". Nhïng nÁn ¥t 4mx10m, 4mx15m, 5mx15m& giá chÉ có kho£ng 50 triÇu Óng - 100 triÇu Óng/nÁn, °ãc rao bán suÑt dÍc tuy¿n °Ýng. T¡i Công ty TNHH B¥t Ùng s£n Tâm Nhân Phát, mÙt thanh niên tên Quy¿t giÛi thiÇu vÛi khách r¥t nhiÁu khu ¥t "Công ty mua, sau ó phân nhÏ ra bán cho khách hàng(?)". RÓi anh thuy¿t phåc chúng tôi i xem ¥t.

úng là khu ¥t khá ¹p, rÙng kho£ng 4.000m2, n±m ß ¥p 3 xã V)nh LÙc A, huyÇn Bình Chánh, cách m·t °Ýng chính kho£ng 300m, chÉ có iÁu còn §y& gÑc lúa. °a cho chúng tôi xem vn b£n xác nhn tình tr¡ng "ch°a bË quy ho¡ch" cça khu ¥t do Phòng TN-MT huyÇn gíi, Quy¿t gi£i thích: "¥t không bË quy ho¡ch, công ty mÛi dám mua vÁ chia lô rÓi bán cho khách hàng. M×i lô 4mx15m, giá 120 triÇu Óng. ChË cé mua ¥t, xây nhà rÓi làm gi¥y tÝ. Tåi tôi bao luôn të A-Z. Công ty có ng ký kinh doanh àng hoàng mà". Thành phÑ ã không phân lô ¥t cho hÙ l» të lâu, ch³ng hiÃu sao Công ty Tâm Nhân Phát v«n chào bán? ChË B£y ra vÁ vÛi tâm tr¡ng rÑi bÝi, bßi chË cing không có nhiÁu lña chÍn...

Bi kËch thëa, thi¿u

Trong khi mÙt bÙ phn lÛn ng°Ýi dân không có ch× ß, thì tình tr¡ng d° thëa x£y ra ß h§u h¿t khu dân c° cao c¥p, nhiÁu cn hÙ chung c° v«n óng cía im Ém. "Có thÃ chúng ã có chç nh°ng chç cça chúng ch°a có nhu c§u ß" - mÙt doanh nghiÇp kinh doanh b¥t Ùng s£n nhn xét. T¡i sao có tình tr¡ng này? Các chuyên gia vÁ b¥t Ùng s£n cho r±ng, thÝi gian §u t° cho mÙt dñ án Ëa Ñc th°Ýng kéo dài 3-5 nm, thm chí h¡n. Khâu khó khn nh¥t là Án bù. Lut và nhiÁu quy Ënh khác Áu có nói ¿n viÇc nhà n°Ûc h× trã doanh nghiÇp trong công tác này khi doanh nghiÇp ã Án bù °ãc kho£ng 80% diÇn tích. Tuy nhiên, trên thñc t¿ h§u nh° ch°a có doanh nghiÇp nào °ãc h× trã. Trong kinh doanh b¥t Ùng s£n, c§n vÑn lÛn thì viÇc ph£i kéo dài thÝi gian cing Óng ngh)a là tÑn thêm chi phí và Ùi giá thành.

TP HÓ Chí Minh ch°a phç kín quy ho¡ch, thm chí nhiÁu quy ho¡ch ngành còn ch°a °ãc tích hãp vào quy ho¡ch. Do vy, tìm °ãc §y ç thông tin Ã làm quy ho¡ch chi ti¿t 1/500 cho dñ án cça mình, Ñi vÛi doanh nghiÇp kinh doanh b¥t Ùng s£n không ¡n gi£n.

Cách ây h¡n 2 nm, khi thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n sôi Ùng, thÑng kê cça Sß QH-KT cho th¥y, chÉ có kho£ng 2% câu hÏi vÁ quy ho¡ch cça ng°Ýi dân và doanh nghiÇp °ãc sß tr£ lÝi úng h¹n(!?). MÙt nguyên nhân nïa không thÃ không nói ¿n, ó là §u t° tích trï Ëa Ñc v«n là mÙt h°Ûng §u t°& an toàn nh¥t Ñi vÛi a sÑ ng°Ýi dân, ·c biÇt là khi thË tr°Ýng chéng khoán và thË tr°Ýng vàng, ngo¡i tÇ bi¿n Ùng khó l°Ýng.

ThÝi gian g§n ây, Chính phç và lãnh ¡o UBND TP HÓ Chí Minh ã nhìn th¥y b¥t cp này và ang có nhïng quy¿t sách m¡nh m½ cho viÇc xây nhà cho Ñi t°ãng thu nhp th¥p. Các kho bãi sí dång không hiÇu qu£ ang °ãc thu hÓi Ã °a vào ch°¡ng trình. Thành phÑ cing ang triÃn khai nhiÁu c¡ ch¿ tài chính, h× trã ng°Ýi có thu nhp th¥p mua nhà& Nhïng Ùng thái này là c§n thi¿t.

Tuy nhiên, bên c¡nh nhïng n× lñc nêu trên, Chính phç và lãnh ¡o thành phÑ c§n ti¿n hành c£i cách thç tåc §u t° và h× trã doanh nghiÇp. Dñ án nhanh chóng °ãc triÃn khai cing là mÙt cách làm gi£m giá thành xây dñng nhà cho phù hãp h¡n vÛi séc mua cça ng°Ýi thu nhp th¥p.

HYPERLINK "http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/01/14/5647/" \o "CÔNG Cä TÀI CHÍNH TÍN DäNG VÚI THÊ TR¯ÜNG B¤T ØNG S¢N" CÔNG Cä TÀI CHÍNH TÍN DäNG VÚI THÊ TR¯ÜNG B¤T ØNG S¢N

TS. TR¦N DU LÊCH

& Khi nÁn kinh t¿ xu¥t hiÇn mÙt ngành §u t° t¡o ra siêu lãi nhun gây m¥t thng b±ng trong phát triÃn, e dÍa nguy c¡ khçng ho£ng, thì nhà n°Ûc c§n nhanh chóng có gi£i pháp tài chính Ã iÁu ti¿t §u t°. Trong l)nh vñc ¥t ai, lâu nay chúng ta chç y¿u áp dång biÇn pháp hành chính, nh°ng không mang l¡i hiÇu qu£, trong khi ó l¡i thi¿u công cå tài chính Ã iÁu ti¿t &

ThË tr°Ýng b¥t Ùng s£n: con ngña b¥t kham

N¿u tính të nm 1991 ¿n nay, trong vòng 15 nm, nÁn kinh t¿ n°Ûc ta tr£i qua hai c¡n sÑt lÛn vÁ thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n (TTBS). C¡n sÑt thé nh¥t, cao iÃm vào các nm të 1992 ¿n 1994 và c¡n sÑt thé hai, të cuÑi nm 2001 ¿n cuÑi nm 2003, làm gia tng Ùt bi¿n giá ¥t ô thË và các Ëa bàn ang °ãc ô thË hóa. iÃm giÑng nhau cça c£ hai c¡n sÑt là: tác Ùng m¡nh bßi y¿u tÑ §u c¡ và sau m×i l§n tng giá Ùt bi¿n, mÙt m·t b±ng giá c£ mÛi °ãc hình thành, sau ó ti¿p tåc tng nh¹, ché không có hiÇn t°ãng gi£m giá nh° các c¡n sÑt vàng, ô la hay các lo¡i hàng hóa khác.

Còn iÃm khác nhau là ß ch×: Ñi vÛi c¡n sÑt thé nh¥t, chç y¿u do các doanh nghiÇp i tr°Ûc thÝi cuÙc §u c¡ ¥t ô thË và dña ph§n lÛn vào nguÓn vÑn tín dång th°¡ng m¡i, të ó kéo theo sñ §u c¡ riêng r½ cça mÙt bÙ phn dân chúng; còn c¡n sÑt thé hai thì phÕ bi¿n là tình tr¡ng ng°Ýi ng°Ýi kinh doanh ¥t, nhà nhà kinh doanh ¥t và ánh d¥u sñ bùng nÕ các công ty kinh doanh b¥t Ùng s£n (BS), thñc ch¥t là kinh doanh ¥t; Óng thÝi hình thành xu h°Ûng bi¿n ¥t ai thành nguÓn vÑn c¥t trï, Ã dành. Ã c¯t c¡n sÑt thé nh¥t, Chính phç ban hành NghË Ënh 18/CP (vÛi nÙi dung pháp nhân chÉ °ãc thuê ¥t, không giao ¥t) và c¯t c¡n sÑt thé hai b±ng Lut ¥t ai nm 2003, mà cå thÃ nh¥t là NghË Ënh 181/CP, vÛi nÙi dung là c¥m phân lô bán nÁn. Các liÁu thuÑc c¯t sÑt cça Chính phç Áu mang l¡i k¿t qu£ téc thì, r¥t hiÇu nghiÇm:gi£m sÑt; nh°ng bÇnh thì v«n còn nguyên. Lut ¥t ai nm 2003 góp ph§n lành m¡nh hóa TTBS, nh°ng n¿u chÉ có Lut ¥t ai, và ngay c£ khi có Lut kinh doanh BS, cing không ç Ã iÁu trË cn bÇnh cça TTBS ViÇt Nam hiÇn nay, vÑn ang nh° con ngña b¥t kham. V¥n Á ·t ra là, ph£i có hÇ thÑng chính sách qu£n lý Óng bÙ liên quan ¿n lut pháp trong nhiÁu l)nh vñc.

Xét vÁ lý thuy¿t, méc cung vÁ ¥t ai g¯n vÛi các nhân tÑ hïu h¡n (diÇn tích, quy ho¡ch sí dång ¥t, quy ho¡ch xây dñng cça nhà n°Ûc), còn nhu c§u vÁ ¥t ai g¯n vÛi các y¿u tÑ vô h¡n nh° kinh t¿ phát triÃn, tng dân sÑ, tÑc Ù ô thË hoá, méc sÑng dân c° thay Õi& nh°ng trên thñc t¿, mÑi quan hÇ giïa séc cung và séc c§u Ã hình thành giá c£ thË tr°Ýng chËu sñ tác Ùng cça r¥t nhiÁu y¿u tÑ, mà nÕi bt nh¥t là y¿u tÑ §u c¡ tác Ùng ¿n séc c§u, và vai trò cça nhà n°Ûc (pháp lut vÁ ¥t ai, quy ho¡ch và qu£n lý sí dång ¥t& ) tác Ùng ¿n séc cung. Sñ tng giá ¥t ô thË vëa qua, chÉ mÙt ph§n do nhu c§u cça ng°Ýi sí dång gây áp lñc lên séc c§u, còn l¡i là trong tëng thÝi iÃm, ß tëng Ëa bàn, ph§n lÛn do nhïng ng°Ýi §u c¡ ¥t ai t¡o ra.

M·t khác, tr°Ûc khi ban hành Lut ¥t ai nm 2003, nhà n°Ûc không thëa nhn viÇc mua bán quyÁn sí dång ¥t (m·c dù thëa nhn giá trË cça nó) nên các quan hÇ giao dËch ph£i thông qua nhà n°Ûc vÛi thç tåc r¥t phéc t¡p (ví då, thay vì chuyÃn dËch quyÁn sí dång ¥t theo pháp lut dân sñ giïa các bên giao dËch, thì nhà n°Ûc can thiÇp b±ng cách thu hÓi và giao l¡i& ). Chính quan hÇ hành chính nhà n°Ûc trong giao dËch, t¡o ra các éc ch¿ Ñi vÛi thË tr°Ýng, t¡o k½ hß phát sinh tiêu cñc. Lut ¥t ai nm 2003 ã kh¯c phåc °ãc tÓn t¡i trên, thëa nhn quyÁn sí dång ¥t nh° mÙt lo¡i hàng hoá tham gia TTBS, nh°ng b£n thân ¡o lut này không thÃ iÁu ti¿t mÍi ho¡t Ùng cça TTBS, nên v«n ít tác dång trong viÇc iÁu ti¿t c£ thË tr°Ýng s¡ c¥p l«n thË tr°Ýng thé c¥p.

Nhà n°Ûc §u t° h¡ t§ng kù thut và xã hÙi nh°ng thi¿u công cå tài chính Ã iÁu ti¿t thË tr°Ýng và giá trË gia tng cça ¥t

Trong nhiÁu nm qua, kinh doanh BS t¡o ra lãi nhun siêu ng¡ch, nên ã thu hút quá nhiÁu pháp nhân và cá nhân §u t° vào các dñ án nhà ß t¡i h§u h¿t các ô thË. Sñ bùng nÕ ¥t dñ án ã b¥t ch¥p nhu c§u thñc t¿ cça thË tr°Ýng. Trên Ëa bàn TP. HÓ Chí Minh, chÉ trong vòng vài ba nm ã ra Ýi ¿n h¡n 4.000 doanh nghiÇp kinh doanh BS, thu hút mÙt l°ãng r¥t lÛn nguÓn vÑn §u t° cça xã hÙi vào các dñ án ¥t ai, nh°ng ph§n lÛn mÛi t¡o ra bán thành ph©m cho TTBS. Khi mÙt nÁn kinh t¿ xu¥t hiÇn mÙt ngành §u t° t¡o ra siêu lãi nhun gây m¥t thng b±ng trong phát triÃn, e dÍa nguy c¡ khçng ho£ng, thì nhà n°Ûc c§n nhanh chóng có gi£i pháp tài chính Ã iÁu ti¿t §u t°. Trong l)nh vñc ¥t ai, lâu nay chúng ta chç y¿u áp dång biÇn pháp hành chính, nh°ng không mang l¡i hiÇu qu£, trong khi ó l¡i thi¿u công cå tài chính Ã iÁu ti¿t. Các lut liên quan ¿n thu¿ chuyÃn måc ích sí dång ¥t, thu¿ thu nhp doanh nghiÇp, thu¿ chuyÃn nh°ãng quyÁn sí dång ¥t& hiÇn hành không ç Ã iÁu ti¿t lãi nhun siêu ng¡ch trong thÝi gian qua và càng thi¿u biÇn pháp tài chính Ã h¡n ch¿ §u c¡ ¥t.

Các công trình §u t° h¡ t§ng cça nhà n°Ûc ã làm tng giá trË sí dång ¥t, ôi khi g¥p nhiÁu l§n giá ci (tr°Ûc khi §u t°), nh°ng nhà n°Ûc h§u nh° không có mÙt chính sách iÁu ti¿t, Ã vëa t¡o nguÓn thu cho ngân sách vëa t¡o công b±ng xã hÙi. Chính ng°Ýi §u c¡ ¥t sn lùng thông tin quy ho¡ch, nh¥t là quy ho¡ch giao thông là nh±m ¿n lãi nhun siêu ng¡ch të kho£n Ëa tô c¥p sai do nhà n°Ûc §u t° t¡o ra. ây là mÙt khi¿m khuy¿t r¥t lÛn vÁ các công cå tài chính iÁu ti¿t v) mô trong qu£n lý TTBS.

Chính sách phát triÃn hài hoà ba bÙ phn cça TTBS

TTBS thông th°Ýng bao gÓm 3 lo¡i: (1) thË tr°Ýng mua bán chuyÃn dËch; (2) thË tr°Ýng cho thuê và (3) thË tr°Ýng th¿ ch¥p. Ba thË tr°Ýng này có mÑi quan hÇ hïu c¡. Thñc t¿ ß n°Ûc ta trong nhïng nm qua, sñ sôi Ùng hay óng bng TTBS Áu diÅn ra chç y¿u ß thË tr°Ýng mua bán chuyÃn nh°ãng, còn Ñi vÛi thË tr°Ýng cho thuê và thË tr°Ýng th¿ ch¥p thì phát triÃn r¥t chm và có nhiÁu nhân tÑ c£n trß. ây là sñ phát triÃn méo mó cça TTBS.

Ñi vÛi thË tr°Ýng cho thuê: ây là mÙt bÙ phn quan trÍng cça TTBS, có quan hÇ trñc ti¿p vÛi thË tr°Ýng mua bán và chuyÃn dËch. Giá cho thuê g¯n liÁn vÛi giá mua bán chuyÃn dËch. N¿u cn cé vào tÕng s£n ph©m nÙi Ëa GDP/ng°Ýi cça n°Ûc ta so vÛi các n°Ûc trong khu vñc, thì giá cho thuê nhà các lo¡i ß các ô thË lÛn cça n°Ûc ta nh° Hà NÙi, TP. HÓ Chí Minh còn r¥t cao. ây là y¿u tÑ b¥t lãi Ã phát triÃn kinh t¿. Các nhà §u t° tài chính tính toán r±ng, mÙt dñ án §u t° BS (nh° xây cao Ñc vn phòng, cn hÙ cho thuê, h¡ t§ng khu công nghiÇp& ) th°Ýng dña trên thÝi gian thu hÓi vÑn kho£ng 100 tháng (h¡n 8 nm). MuÑn gi£m giá thuê Ã phát triÃn thË tr°Ýng cho thuê c§n ph£i gi£m chi phí §u vào và °ãc h°ßng °u ãi trong các chính sách tài chính, tín dång. Do ó, chúng tôi Á nghË QuÑc hÙi nghiên céu ban hành chính sách thu¿ °u ãi có thÝi h¡n (ví då 05 nm) nh° gi£m thu¿ VAT, thu¿ thu nhp, thu¿ chuyÃn måc ích sí dång ¥t, giá thuê ¥t& Ã khuy¿n khích các doanh nghiÇp và cá nhân §u t° các công trình ki¿n trúc cho thuê.

Phân c¥p cho chính quyÁn Ëa ph°¡ng quyÁn tñ chç trong viÇc Ënh giá thuê ¥t tuó theo l)nh vñc khuy¿n khích §u t° cho thuê. Ñi vÛi nhïng nhà §u t° xây dñng cn hÙ cho thuê cho nhïng ng°Ýi có thu nhp th¥p ho·c thuÙc diÇn h°ßng chính sách xã hÙi, cho phép chính quyÁn Ëa ph°¡ng có th©m quyÁn quy Ënh viÇc miÅn gi£m tiÁn sí dång ¥t, giá thuê ¥t tùy thuÙc vào tính ch¥t cça dñ án. Chính sách trên áp dång cho mÍi nhà §u t° không phân biÇt thành ph§n kinh t¿, mà chÉ phân biÇt l)nh vñc §u t° và tính ch¥t cça dñ án. Ñi vÛi các quù §u t°, n¿u §u t° vào các dñ án cho thuê nêu trên, thì cing °ãc h°ßng quyÁn lãi nh° các nhà §u t° trñc ti¿p. Ñi vÛi các ngân hàng th°¡ng m¡i, Á nghË ngân hàng nhà n°Ûc nên có chính sách rõ ràng vÁ khuy¿n khích các ngân hàng tài trã cho các dñ án xây dñng nhà ß và các công trình ki¿n trúc cho thuê khác. Các chính sách tài chính và tín dång Áu h°Ûng vào måc tiêu t¡o sñ h¥p d«n, thu hút các nhà §u t° vào thË tr°Ýng cho thuê và nhÝ ó, thË tr°Ýng s½ kéo giá thuê ti¿p cn vÛi m·t b±ng chung cça nÁn kinh t¿; h°Ûng các nhà §u t° chuyÃn të thË tr°Ýng mua bán sang thË tr°Ýng cho thuê.

Ñi vÛi thË tr°Ýng th¿ ch¥p: ây là thË tr°Ýng quan trÍng Ã chuyÃn të vÑn ch¿t BS sang vÑn sÑng ho¡t Ùng trong thË tr°Ýng tín dång. Ã phát triÃn thË tr°Ýng này, tr°Ûc h¿t, Á nghË Chính phç cho rà soát l¡i t¥t c£ quy trình thç tåc liên quan ¿n th¿ ch¥p BS të giai o¡n th¿ ch¥p ¿n giai o¡n sai áp phát mãi BS (n¿u ng°Ýi vay nã có tài s£n th¿ ch¥p không có kh£ nng thanh toán) mà hiÇn nay còn r¥t phéc t¡p, làm n£n lòng nhiÁu tÕ chéc tín dång. M·c dù v¥n Á này ã °ãc ch¿ Ënh trong lut dân sñ và lut ¥t ai, nh°ng trên thñc t¿ nhïng thç tåc liên quan ¿n xác Ënh giá trË BS, công chéng, phát mãi, ¥u giá& Áu r¥t phéc t¡p Ñi vÛi c£ ng°Ýi th¿ ch¥p l«n ng°Ýi nhn th¿ ch¥p. Ti¿p ¿n, Á nghË QuÑc hÙp~€ ô

ð ò T!²"'"À#Ú%X'Ä(¸)‚,Â-Ä-^/'/˜/š/œ/Â/Ä/Æ/È0Ê0ø0ú0&1(1À1Â1Ð1Ò1Ô1Ö1Ø1Ú1ùíäÛùÛÒËÄËºËÄ±¨ÄžÄ'‰Ä~Ä~q~±Ä±~Ä~q~Ä~Ä~q~±Ä±~hD@RhðV0JB*phÿjhD@RhðVUhD@RhðV0JhD@RhðV0J5\hD@RhðV5\hD@RhðV0JhD@RhðV0JhD@RhùbJ5\

hD@RhðV

hD@RhùbJhD@Rhn8£0JhD@RhÊ0JhD@RhÊ0JhD@RhÊ0J5\

hD@RhÊ,ü P x ¤ þ ª

^¤nÎT!Â#Ð%X'Ä(,÷âÕâââÕÕÐËËËËËÃÃºµµgd>e5¤x ¤ðgd>e5 dðgd>e5gd>e5 gd>e5

dh¤d ¤[$gd>e5

F„hdh¤d ¤[$^„hgd>e5 dhgd>e5Ô<ý,Â- 9ÂBœP&Q'RÒR SnSàSTXWzY'Y¶YðÛÛÛðÈÈÈÈÈ¹¹¹°° $Ifgd>e5 d ¤ ¤h[$\$gd>e5„àdÿ¤ ¤[$\$'„àgd>e5

F„hdh¤d ¤[$^„hgd>e5 dh¤' ¤x[$\$gd>e5Ú1H2J2P2R2T2V2X2ø2ú2

3 333 33„3†3Œ3Ž33'3"3^4'4z4|4~4€4‚4„4ò4ô4ú4ü4þ455

66666 6"66'6˜6š6œ6 6¢6¤677 7"7$7&7(7*7˜7š7 7¢7¤7¦7¨7~8€88'8"8-8˜899 99 994:6:r:t:ùîáîùØîùîáîØùØîùîáîùØîùîáîØùØîùîáîùØîùîáîØùØîùîáîØùØîùîáîØùØîùîáîùØîùîáîØùîùîáîùîùîáîhD@RhðV0JhD@RhðV0JB*phÿjhD@RhðVU

hD@RhðVUt:v:x:À:Â:È:Ê:ð:ò:ô:<<0<2<^<'<b<== ======Œ=Ž="=-=˜=š=œ=>>-> >!>">#>$>[>\>_>'>a>b>c>¤>¥>>®>¯>°>±>²>é>ê>í>î>ï>ð>ñ>0?1?8?9?:?;?<?=?t?u?x?y?z?{?|?Å?Æ?Í?Î?Ï?Ð?Ñ?Ò?@÷ìåìØìå÷ìåìØìå÷ìåìØì÷å÷ìåìØìå÷ìåìØì÷å÷ìåìØìå÷ìåìØì÷å÷ìåìØìå÷ìåìØì÷å÷ìåìØìå÷ìåìØì÷å÷ìåhD@RhðV0JB*phÿ

hD@RhðVjhD@RhðVUhD@RhðV0JU@ @@@@ @"@ª@¬@º@¼@¾@À@Â@¤A¦A¬A®A°A²A'A.B0B<B>B@BBBDBFB'B¶B¼B¾BÂBÄBÚCÜC DDDD'D"DšDœDžDÄDÆDÈDèEêE"F$FPFRFTF

G$G&G(G*G,G.GœGžG¤G¦G¨GªG¬GÌHÎHäHæHèHêHìHîH\I^IdIfIhIjIlIôçôà×ôàôçô×àôàôçôà×ôàôçô×à×ôàôçôàôàôçô×ôàôçô×à×ôàôçôà×ôàôçô×à×ôàôçôà×ôàôçô×à×ôàôçôà×ôhD@RhðV0J

hD@RhðVhD@RhðV0JB*phÿjhD@RhðVUUlIJJ8J:J<J>J@JBJ°J²J¸JºJ¼J¾JÀJRKTKbKdKfKhKjKlKÚKÜKâKäKæKèK„L†L-L˜LšLœLžL L MMMMMMMºM¼MÌMÎMÐMÒMÔMÖMDNFNLNNNPNRNTNØNÚNæNèNêNìNîNðN^O'OfOhOjOlOnOPPPPPPP PŽPP-PùîáîØùØîùîáîùØîùîáîØùØîùîáîùîùîáîØùØîùîáîùØîùîáîØùØîùîáîùØîùîáîØùØîùîáîùØîùîáîØùØîùîáhD@RhðV0JhD@RhðV0JB*phÿjhD@RhðVU

hD@RhðVU-P˜P\QjQRRRRVRXRlRnRTHTJTLTZT\T^T†TˆTŠT'T"TšTœTžTVWXWXxYzY²Y¸YºYÀYZZB\vv2x'xôíäÝÕÝÕÝÕÝÕÝäÉ½ä³ªä³ äªä³ äíÝ"ÝŠÝÝxÝŠÝªÝkhD@RhF[¿56\]

hD@Rh>e5jkhD@RhF[¿UhD@RhF[¿5\hD@RhF[¿0J5\hD@RhF[¿0JH*hD@RhF[¿0JhD@RhF[¿0JH*hD@RhF[¿0J;H*hD@RhF[¿0J;H*hD@RhF[¿H*

hD@RhF[¿hD@RhF[¿0J

hD@RhðVjhD@RhðVU*¶Y¸Y¼Y¾YZª¡_¡Bkd$$If-wÖ‰þó/ˆ öˆ6ööÖÿÖÿÖÿÖÿ3Ö4Ö4Ö

waö $Ifgd>e5Ukd$$If-wÖ0‰þ !ó/¬

Ü öˆ6ööÖÿÿÖÿÿÖÿÿÖÿÿ3Ö4Ö4Ö

waöZZÔ~Ö~Ø~Ì0‚¤‚¢ƒ½²paaYMM

„Ðd†'„Ðgd>e5 d†gd>e5 d ¤ ¤h[$\$gd>e5Bkd«$$If-wÖ‰þó/ˆ öˆ6ööÖÿÖÿÖÿÖÿ3Ö4Ö4Ö

waö

¤ð$Ifgd>e5BkdV$$If-wÖ‰þó/ˆ öˆ6ööÖÿÖÿÖÿÖÿ3Ö4Ö4Ö

waö'xÒ~Ö~Ø~º€'€"€ÆÈÌþ‚‚.‚0‚¢‚-„¼„¾„À„È„Ê„Ø„Þ„ð„ò„.........".......\...h...-...¢...Ð...Ò...Ô...Ö...Ø...öïåÛÒÈ¿ÒÈÒ¶¬ ¬™™„™¬™¬™¬™¬™¬™¬™¬™¬™¬}mhD@RhðpK0J6]mH*sH*

hD@RhðVhD@RhðpK6H*]hD@RhðpK6]

hD@RhðpKhD@RhðpK0J5\hD@RhðpK5\hD@RhðpK0JhD@RhF[¿0JhD@RhF[¿0JH*hD@RhF[¿0JhD@RhF[¿5\hD@Rh$¼5\

hD@RhF[¿hD@RhF[¿6](¢ƒ-„À„Ê„Ú„Ü„Þ„ò„... ...óÝÑÑ{rfff

d†$Ifgd>e5 $Ifgd>e5Ukd$$IfT4 "ÿÖ0iùøÁà&Ž €&Æÿÿÿÿ öX 6ÖÿÿÖÿÿÿÿÿÖÿÿÖÿÿ2Ö2Ö

l4ÖaöÕùŠT

dÿ$Ifgd>e5 „À„°„Ðd† ¤x]„À^„°'„Ðgd>e5

„Ðd†'„Ðgd>e5 ..."...0...>...L...Z...ƒwwww

d†$Ifgd>e5{kd»$$IfT4 "žÖ\iùø

(Á €&- ÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿ€&- ÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿ€&˜ ÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿ öX 6ÖÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÖÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÖÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÖÿÿÿÿ2Ö2Ö

l4ÖaöÕùŠTZ...\...j...x...†..."......yyyy

d†$Ifgd>e5zkd"$$IfT "¥Ö\iùø

(Á€&Ž ÿÿÿÿ €&- ÿÿÿÿ €&- ÿÿÿÿ €&˜ ÿÿÿÿ öX 6ÖÿÿÿÿÿÿÿÖÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÖÿÿÿÿÖÿÿÿÿ2Ö2Ö

l4ÖaöÕùŠT"...-...¤...²...À...Î......yyyy

d†$Ifgd>e5zkd$$IfT "¥Ö\iùø

(Á€&Ž ÿÿÿÿ €&- ÿÿÿÿÿÿÿÿ €&- ÿÿÿÿÿÿÿÿ €&˜ ÿÿÿÿÿÿÿÿ öX 6ÖÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÖÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÖÿÿÿÿÖÿÿÿÿ2Ö2Ö

l4ÖaöÕùŠTÎ...Ð...Ò...†‡x‡È‡¨œš¢¡...vh\\\\\\

„Ðd†'„Ðgd>e5

„Ðd†¤x'„Ðgd>e5 d ¤ ¤h[$\$gd>e5zkdn$$IfT "¦Ö\iùø

(Á€&Ž ÿÿÿÿ€&- ÿÿÿÿÿÿÿÿ€&- ÿÿÿÿÿÿÿÿ€&˜ ÿÿÿÿÿÿÿÿ öX 6ÖÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÖÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÖÿÿÿÿÖÿÿÿÿ2Ö2Ö

l4ÖaöÕùŠT Ø...†††† ††‡‡‡‡v‡x‡Š‡Œ‡Æ‡È‡^ˆÔ‹Ø‹ü‹DŒHŒŽŽ Ž®Ž°ŽÄŽÆŽÈŽBD\òëáÕÇº¯ëÇº¯ëÇº¯¨¡˜¡Œ€¡˜wj˜j]jw˜wj˜j]hD@Rhs90JB*phÿjhD@Rhs90JUhD@Rhs90JhD@Rh$¼0J5\hD@Rhs90J5\hD@Rhs90J

hD@Rhs9

hD@RhðV hD@RhðpKmH*sH*hD@RhðpK0JmH*sH*hD@RhðpK5\mH*sH*hD@RhðpK0J5\hD@RhðpK5\

hD@RhðpKhD@RhðpK6]mH*sH*$\^'npr'','.'b'd'f'Ð'Ò'Ö'Ø'Ú'æ'è'ê'x'z'ˆ'Š'"'-'˜'D"F"^"'"b"p"r"t"6"8"P"R"T""'"""â•ä•-

->-@-B-Ø-Ú-ê-ì-ö-ø-ú-x-z-ˆ-Š-Œ-'-¶-¸->™@™"™-™˜™š™ŽšòéàéòàòÓòàéòàòÓòéàéòàòÓòàéòàòÓòéàéòàòÓòéàéòàòÓòéàéòàòÓòàéòàòÓòéàéòàòÓòéÄºhD@Rhs90JH*jhD@Rhs90JH*UhD@Rhs90JB*phÿhD@Rhs90JhD@Rhs90JjhD@Rhs90JUIŽšš-š˜šœšÒÖðŸôŸ¢¡¬¡F£p¤¢¤¸¥º¥ž± ±ˆ²

µ µµ€µ‚µ˜¹î¹ º.º0ºñâñÙÐÉÐÉÐÉ¿É¿É¶É¯¨ŸÉ˜''vmc\ShD@Rh ã0J

hD@Rh ãhD@Rh ã5\hD@Rh ã0JhD@Rhøsõ0J#hD@Rhøsõ5\eh@rÊÿ@

hD@Rhøsõ

hD@RhðVhD@RhJ-'0J

hD@RhJ-'

hD@Rh†JuhD@RhmH[0JhD@RhmH[5\

hD@RhmH[hD@RhmH[0JhD@Rhs90JhD@Rhs90JB*H*phÿjhD@Rhs90JH*U¢¡¤¡¦¡ª¡¬¡œ±ž±ö¹ö|ö?=kd÷$$If-wÖ‰þó/ˆ öˆ6ÖÿÖÿÖÿÖÿ3Ö4Ö4Ö

waö=kd¢$$If-wÖ‰þó/ˆ öˆ6ÖÿÖÿÖÿÖÿ3Ö4Ö4Ö

waö=kdM$$If-wÖ‰þó/ˆ öˆ6ÖÿÖÿÖÿÖÿ3Ö4Ö4Ö

waö $Ifgd>e5ž± ±

µ µ˜¹^¾®¾ö¿ìÁÄÃxÅfÇ¤È'ÉbÉBÊDÊ†ÊÌºÑ¸ÓóóëáÒÒ½½½½½Òááááá''' $Ifgd>e5

F„hdh¤d ¤[$^„hgd>e5 dh¤' ¤x[$\$gd>e5 dð9Dgd>e5 dðgd>e5

„Ðd†'„Ðgd>e5 0º2ºàºâºøºúº »»»²»'»È»Ê»Ì»Þ»à»â»Ê¼Ì¼à¼â¼ä¼,½.½0½¾

¾0¾2¾4¾^¾®¾°¾˜¿š¿¬¿®¿ö¿ø¿TÁVÁzÁ|ÁìÁîÁÚÂÜÂÃÃÄÃÆÃúÄüÄÅÅxÅzÅÌÆÎÆòÆôÆ'ÉbÉ~ÉÈÉ@ÊBÊDÊâôíôàôí×ôíôàô×í×ôíôàô×í×ôíôàô×íÏôíôàôíôíôàôíôíôàôíôíôàôíôíôàôíÈÀ¹²¹È²

hD@RhæsÖ

hD@RhVöhD@RhVö5

hD@RhehD@Rh ã5hD@Rh ã0JhD@Rh ã0JB*phÿ

hD@Rh ãjhD@Rh ãUD¸ÓÈÞâ

â âööŸ-- $Ifgd>e5WkdL $$IfT-ZÖ¦ÿÖ.€ ÖÖ

ÿÿÿÿ öˆ6ÖÿÖÿÖÿÖÿ3Ö4Ö4Ö

Z'Ö

ÿÿÿÿaöpÖ

ÿÿÿÿŠT $Ifgd>e5 ââVåXåˆŠŒà-F ' Š€{{€jb]XXgd>e5 gd>e5¤[$gd>e5„h-DMÆ

ÿõõ÷^„hgdb"Øgd>e5 dð9Dgd>e5ukd× $$IfT-ZÖ0¦ÿ>Ö.€€ ÖÖ ÿÿÿÿÿÿÿÿ öˆ6ÖÿÿÖÿÿÖÿÿÖÿÿ3Ö4Ö4Ö

Z'Ö

ÿÿÿÿaöpÖ ÿÿÿÿÿÿÿÿŠT

â(âTåVåXåÖåççêêÈïÊï<òˆòÊôÌô2ùÊùÆûÈû‚ý„ýŠŒ'-JL< Þ#à#r$R&T&¨,ª,

- -- ---ùðçÝÔÍÄÍÄÍÄÍÔÍÄÍÔÍÄÍÄÍº°¤°"‹"‹"„{„s„s„hD@RhÏ+c<hD@RhÏ+c0J

hD@RhÏ+chD@Rhñ4"0JhD@Rhñ4"0J

hD@Rhñ4"hD@Rhñ4"0J5\hD@Rhñ4"5\hD@Rhb"Ø5\hD@RhnY0J

hD@RhnYhD@RhnY0JhD@RhnY5\hD@RhæsÖ0JhD@RhÕzU0J

hD@RhÕzU*' d

Ì æ> ¸ŒÌÞ-ø!R)¨,ª,

- ---úúúúúúúúúúúñæªñæ<kd€$IfK$L$TÖ|.€ öˆ6ÖÿÖÿÖÿÖÿ3Ö4ÖaöŠT

$Ifgd>e5K$ $Ifgd>e5gd>e5- ----- -R}Ãºº~yººgd>e5;kd4 $$IfÖ|. öˆ6ööÖÿÖÿÖÿÖÿ3Ö4Öaö $Ifgd>e5<kdÚ$IfK$L$TÖ|.€ öˆ6ÖÿÖÿÖÿÖÿ3Ö4ÖaöŠT --v.x.L2N2-N˜N@RBR²W'WT}V}ä}€••'˜n˜ä°J±L±J³L³|³½z½àËâËFÌ¼ÍâÍ¬Ï®ÏÂÏÄÏÆÏ†ÝõîåîåîåîåîåîÚÏÈ¿È¿È®§---~tk_k_hD@RhýÀ0J5\hD@RhýÀ0JhD@RhýÀ5\ hD@RhýÀCJOJQJ^JaJ

hD@RhýÀ

hD@RhÌjrhD@RhÌjr5\

hD@Rhµ-8 hD@RhÌjrCJOJQJ^JaJhD@RhÀ4ç0J

hD@RhÀ4ç hD@RhÀ4çCJaJ hD@Rhµ-8CJaJhD@RhÏ+c0J

hD@RhÏ+chD@RhÏ+c0J<%R}T}V}ä}ä°J±L±L³8Â°¤¤•‰ d; ¤ðgd>e5

d ¤ ¤gd>e5 d ¤ð ¤ð[$\$gd>e5

¤ ¤K[$\$gd>e5Nkd $$IfÖ0-|.€-€ öˆ6ööÖÿÿÖÿÿÖÿÿÖÿÿ3Ö4Öaö8ÂÄ'ÄàËâËFÌ¼ÍäÍòÖ‚Ý¼€xkd_ZZZgd>e5 gd>e5¤gd>e5

-DMÆ

ÿõõ÷gd>e5 d;gd>e5<kdê $$IfÖ¸

€

6 "- ö¸

6ÖÿÖÿÖÿÖÿ"-3Ö4ÖaöBdP¤ ¤$& #$$d

-D'/„-IfMÆ

ÿÏæùNÆ‡Ç

OÆ‡Ç

PÆ‡Ç

QÆ‡Ç

[$\$gd>e5 ‚ÝˆÝüÝìàjž °þ x

Ð(|~ÄÆúþòæááÕÉ½½½½½½½¸¸¸¸¸

¤ ¤9Dgd>e5gd>e5

¤ ¤[$\$gd>e5

d¤ ¤'gd>e5gd>e5

¤0 ¤0[$\$gdb"Ø

dh¤d ¤[$gd>e5†ÝˆÝúÝüÝ6ß°àêà

å åRëTëˆîŠîñ0ñF÷H÷ù

ùœýžýjž|~ÄÆúD-v-|"~"ì* +B3D3l9n9';";÷ìÝÔÍÔÍÄÍÄÍÄÍÔÍÄÍÄÍÄÍ³¬¢˜'€'˜'w'˜'w'w'hjhD@RhÝH,CJUaJhD@RhQ=>0J hD@RhQ=>CJOJQJ^JaJ

hD@RhQ=>hD@RhQ=>5\hD@RhZ#D5\

hD@RhS(˜ hD@RhS(˜CJOJQJ^JaJhD@Rh·M0J

hD@Rh·MhD@Rh·M0JhD@Rh·M5;CJ\aJ hD@Rh·MCJaJhD@RhÏ+c0J'D-v-€""%ì* +F1F3‚6p9';==<="@x@\N6Z0['c¤g

hzkŽs'|øøøøøøøøøøøéØØØØØØØØØØØØØd ¤ ¤9D[$\$gd>e5 d•¤ ¤[$\$gd>e59Dgd>e5";¢<¤< ====:=<= @"@v@¦EÊE2G-G~KÌK6Z.[¤ghzk²k'k'|˜|š|‚È(È*È-È˜ÈÎ2Î4Î×'×Òè®ì(í*í¶ífüÞýþõæÕæõÌÃ¼Ã¼Ã¼³¼³¼³¼Ã¼Ã¼³ª¼³ž¼œ¼ž³ª¼³ª¼³¼•Œ•Œ•‚yhD@Rh¼k60JhD@Rh¼k65\hD@RhýÀ0J

hD@RhýÀUhD@RhÝH,0J6]hD@RhÝH,0JhD@RhÝH,0J

hD@RhÝH,hD@RhÝH,0JhD@RhZ#D0J!hD@RhÝH,0JB*CJaJphÿjhD@RhÝH,CJUaJ hD@RhÝH,CJaJ.i chÉ ¡o nghiên céu Ã áp dång mÙt hình théc hÑi phi¿u có b£o £m b±ng BS nh±m t¡o thanh kho£n cho ngân hàng khi nhn th¿ ch¥p BS. Ví då, khi ng°Ýi chç sß hïu BS th¿ ch¥p BS t¡i ngân hàng, thì ngân hàng s½ phát hành mÙt hÑi phi¿u ghi rõ sÑ nã, thÝi gian tr£ nã, trË giá BS th¿ ch¥p& và ng°Ýi th¿ ch¥p s½ chu©n nhn hÑi phi¿u ó. HÑi phi¿u có giá trË Ã òi nã khi áo h¡n và ngân hàng có thÃ chi¿t kh¥u và giao dËch trên thË tr°Ýng tiÁn tÇ. ây là lo¡i hÑi phi¿u °ãc b£o £m b±ng BS, nên tính rçi ro th¥p và s½ trß thành mÙt công cå cça thË tr°Ýng tiÁn tÇ. N¿u phát triÃn °ãc thË tr°Ýng th¿ ch¥p s½ t¡o ra mÙt kênh huy Ùng vÑn r¥t quan trÍng cho nÁn kinh t¿, góp ph§n phát triÃn thË tr°Ýng tài chính. ây cing là cách khai thông giïa TTBS vÛi thË tr°Ýng vÑn.

Chính sách thu¿ và phí: Là công cå Ã iÁu ti¿t khÑi cung l«n khÑi c§u và chÑng §u c¡. Cho ¿n nay, vÁ m·t v) mô, nhà n°Ûc ch°a có chính sách tài chính Óng bÙ Ã iÁu ti¿t TTBS. Ch°a sí dång công cå thu¿ và phí Ã iÁu ti¿t lãi nhun siêu ng¡ch trong kinh doanh BS trong nhiÁu nm và chÑng §u c¡ ¥t. Các công trình h¡ t§ng kù thut xã hÙi nhà n°Ûc §u t° nh±m chÉnh trang và phát triÃn ô thË, nâng giá trË sí dång ¥t, t¡o ra Ëa tô c¥p sai r¥t lÛn, nh°ng ng°Ýi h°ßng lãi không chËu mÙt ngh)a vå tài chính nào. Khi ti¿n hành quy ho¡ch thì n£y sinh v¥n Á nh° s½ có mÙt sÑ ng°Ýi h°ßng lãi và s½ có mÙt sÑ ng°Ýi bË thiÇt h¡i mÙt cách vô lý. MÙt sÑ ng°Ýi có nhà ang ß trong h»m °ãc gi£i tÏa ra m·t tiÁn, khi ó giá ¥t và giá nhà tng vÍt, trong khi mÙt sÑ ng°Ýi ang ß m·t tiÁn thì bË gi£i tÏa vÛi giá Án bù nhiÁu khi ch°a bù ¯p °ãc giá c£ theo hiÇn tr¡ng. ây là sñ b¥t công. HiÇn nay, chúng ta v«n ch°a có chính sách thu¿ và phí Ã iÁu ti¿t tình hình này.

Þ nhiÁu n°Ûc trên th¿ giÛi, ng°Ýi ta sí dång chính sách thu¿ và phí Ã gi£i quy¿t sñ b¥t công ó. Theo Lut ¥t ai hiÇn hành, Á nghË sÛm cå thÃ iÃm c, Kho£n 3, iÁu 5 (quy Ënh: iÁu ti¿t ph§n giá trË tng thêm të ¥t mà không do §u t° cça ng°Ýi sí dång ¥t mang l¡i ) thông qua chính sách thu¿ và phí. Hay nh° trong v¥n Á chÑng §u c¡ nÁn nhà, nhiÁu n°Ûc quy Ënh r¥t ch·t ch½ và dùng chính sách thu¿ Ã buÙc nhà §u t° ph£i b£o £m c¡ sß h¡ t§ng công cÙng °ãc xây dñng hoàn thiÇn tr°Ûc khi bán nÁn cho ng°Ýi xây dñng nhà ß và tng thu¿ BS Ã chÑng l¡i hiÇn t°ãng mua ¥t bÏ hoang trong các khu ô thË, làm chm ti¿n Ù xây dñng theo quy ho¡ch. Do ó, chúng tôi Á nghË, vÁ ph°¡ng diÇn thu¿, nhà n°Ûc c§n nghiên céu áp dång lo¡i thu¿ liy ti¿n ánh vào các chç dñ án ho·c nhà §u t° riêng r½ cÑ tình §u c¡ nÁn nhà trong các dñ án mà không xây dñng theo ti¿n Ù cça dñ án ã °ãc duyÇt. Á nghË phân c¥p cho chính quyÁn Ëa ph°¡ng, th©m quyÁn HND °ãc quy¿t Ënh lo¡i phí ánh vào viÇc §u c¡ nÁn nhà trong các dñ án. N¿u méc phí ngang b±ng ho·c cao h¡n kó vÍng sinh lÝi cça viÇc §u c¡ ¥t, thì s½ h¡n ch¿ hiÇn t°ãng §u c¡ nÁn nhà. Óng thÝi, trong nÙi dung phê duyÇt các dñ án §u t° khu ô thË c§n có iÁu kho£n ch¿ tài vÁ tài chính, n¿u chç §u t° không tuân thç ti¿n Ù thñc hiÇn dñ án và không xây dñng c¡ sß h¡ t§ng kù thut xã hÙi Óng bÙ.

N¿u quy Ënh ch·t ch½ nh° vy, chÉ có nhà §u t° kinh doanh BS nào ç kh£ nng dñ báo thË tr°Ýng §u ra và nng lñc huy Ùng nguÓn vÑn §u t°, thì mÛi có thÃ ti¿n hành dñ án §u t° và ch¥m dét tình tr¡ng ch¡y dñ án tràn lan, phát triÃn các khu dân c° không dña trên y¿u tÑ thË tr°Ýng vÁ nhu c§u nhà ¥t, mà chÉ dña trên y¿u tÑ §u c¡ nh¥t thÝi cça ng°Ýi §u c¡ ¥t; c¡nh tranh nhau t¡o áp lñc tng giá ¥t nông nghiÇp gây £nh h°ßng nghiêm trÍng ¿n viÇc phát triÃn các ngành kinh t¿ khác và chính sách nhà ß cho ng°Ýi dân. Nói chung là, QuÑc hÙi quy Ënh viÇc phân c¥p thêm th©m quyÁn và trách nhiÇm cho HND Ëa ph°¡ng, nh¥t là các ô thË trong viÇc sí dång các công cå tài chính Á iÁu ti¿t TTBS và chÑng §u c¡.

***

Tóm l¡i, bên c¡nh viÇc ban hành Lut ¥t ai, Lut Xây dñng, Lut Kinh doanh BS v.v.., c§n ph£i pháp ch¿ hóa mÙt cách Óng bÙ h¡n các ¡o lut liên quan ¿n thu¿, phí, tín dång& Ã sí dång mÙt cách hïu hiÇu công cå tài chính tín dång trong viÇc iÁu ti¿t và phát triÃn TTBS, khai thông các kênh d«n giïa TTBS vÛi thË tr°Ýng vÑn, Óng bÙ hóa các nhân tÑ cça kinh t¿ thË tr°Ýng.

Theo ánh giá cça TÕ chuyên gia liên ngành vÁ thË tr°Ýng BS thì nhu c§u vÁ nhà ß v«n éng ß méc cao, ·c biÇt là nhà ß xã hÙi, nhà ß giá th¥p ß khu vñc ô thË, nhà ß cho công nhân khu công nghiÇp, nhà ß cho hÍc sinh, sinh viên các c¡ sß ào t¡o và nhà ß cho ng°Ýi nghèo khu vñc nông thôn.

Theo k¿t qu£ tÕng iÁu tra dân sÑ nm 2009, dân sÑ n°Ûc ta là 85,8 triÇu ng°Ýi vÛi 22.628.071 hÙ, trong ó, khu vñc ô thË là 6.950.589 hÙ (chi¿m 30,7% tÕng sÑ hÙ), khu vñc nông thôn là 15.677.482 hÙ.

Dân sÑ gia tng cùng vÛi dân sÑ nhp c° vào các thành phÑ lÛn

ngày càng gia tng nên nhu c§u vÁ nhà ß v«n còn r¥t lÛn (¢nh minh hÍa)

M·c dù theo thÑng kê, tuyÇt ¡i a sÑ có nhà ß (c£ n°Ûc có tÛi 22.616.919 hÙ có nhà ß, chi¿m 99,95% tÕng sÑ hÙ, sÑ hÙ không có nhà ß ho·c không xác Ënh °ãc nhà ß khu vñc ô thË chÉ có 5.039 hÙ và khu vñc nông thôn là 6.113 hÙ) song thñc t¿ nhu c§u vÁ nhà ß t¡i khu vñc ô thË r¥t cao, nh¥t là ß nhïng thành phÑ lÛn nh° Hà NÙi, TP.HCM và à Nµng.

Xu¥t phát të nhu c§u thay Õi ch× ß do tng thu nhp và di c° tìm viÇc làm ho·c të nhu c§u c£i thiÇn iÁu kiÇn sÑng cça dân c° ô thË. Chính vì vy, cho dù diÇn tích nhà ß bình quân §u ng°Ýi nm 2009 ã g¥p ôi so vÛi nm 1999 nh°ng theo °Ûc tính t¡i khu vñc ô thË v«n còn kho£ng 7 triÇu ng°Ýi có nhu c§u thuê, thuê mua nhà ß xã hÙi vÛi tÕng diÇn tích nhà ß lên tÛi 150 triÇu m2, (vÑn §u t° tÛi 300-400 ngàn t÷ Óng).

Riêng Hà NÙi c§n 5,5 triÇu m2 (t°¡ng °¡ng 110 ngàn cn hÙ và 11 ngàn ch× ß cho công nhân trong các khu công nghiÇp) còn TP.HCM c§n kho£ng 5 triÇu m2 và trên 50 ngàn ch× ß cho công nhân thuê.

Ngoài ra, hiÇn nay c£ n°Ûc có h¡n 3 triÇu m2 san nhà chung c° ci °ãc xây dñng të tr°Ûc nm 1991 vÛi h¡n 100 nghìn hÙ dân.

Trong ó, Hà NÙi có kho£ng 23 khu chung c° ci có tÕng diÇn tích sàn kho£ng 1 triÇu m2 vÛi trên 30 nghìn hÙ và 10 khu nhà ß tp thÃ th¥p t§ng, TP. HCM có 610 nha chung c°, tâ#p thê cu v¡i 33.000 cn hô# t°¡ng °¡ng v¡i 1,5 triÇu m2.

·c biÇt, trong sÑ ó hiÇn co h¡n 200 nha chung c° (kho£ng 10 nghìn hÙ) a bi# xuông câp nghiêm trÍng c§n xây dñng l¡i.

T¡i khu vñc nông thôn, theo thÑng kê hiÇn có 1.485.593 cn nha thuÙc lo¡i nhà ¡ ¡n s¡, vÛi kho£ng h¡n 500 ngàn là hô# nghèo c§n °ãc h× trã c£i thiÇn nhà ß.

Tính ¿n nay, diÇn tích nhà ß toàn quÑc là 1.596,7 triÇu m2. Trong ó, t¡i khu vñc ô thË là 585.254.231 m2, t¡i khu vñc nông thôn là 1.011.456.984 m2 và bình quân trên §u ng°Ýi ¡t 18,6 m2. Riêng khu vñc ô thË là 23,1m2 và khu vñc nông thôn là 16,7 m2.

B¥t Ùng s£n giá ang g¥p ôi giá trË tht?

(Eva.vn) - Giá b¥t Ùng s£n v«n tng và éng ß méc cao, diÅn bi¿n phéc t¡p, khó kiÃm soát và thm chí có thÃ ang g¥p ôi giá trË thñc cça nó.

V°ãt xa giá trË thñc

Thé tr°ßng bÙ Xây dñng NguyÅn Tr§n Nam, kiêm chç tËch HiÇp hÙi b¥t Ùng s£n ViÇt Nam, nhn Ënh giá b¥t Ùng s£n nói chung, trong ó giá nhà ß nói riêng, ang quá cao so vÛi m·t b±ng thu nhp cça ng°Ýi dân bình th°Ýng, quá cao so vÛi méc Ù phát triÃn cça nÁn kinh t¿ n°Ûc ta, cing nh° v°ãt quá xa giá trË thñc cça b¥t Ùng s£n.

Ch³ng h¡n: chi phí §u t° Ã t¡o ra b¥t Ùng s£n là chung c° cao t§ng (20-25 t§ng) °ãc xây dñng t¡i Hà NÙi tính theo m·t b±ng giá cuÑi nm 2009, bao gÓm các chi phí liên quan ¿n ¥t ai, chi phí xây dñng, chi phí vÑn, các kho£n chi phí không chính théc cing nh° méc lãi nhun hãp lý cça nhà §u t°, thì giá thành vào kho£ng 16,7 - 17,5 triÇu Óng/m2. Trong khi giá cça lo¡i chung c° này °ãc giao dËch phÕ bi¿n trên thË tr°Ýng dao Ùng të 28 - 32 triÇu Óng/m2.

Nguyên nhân gây ra tình tr¡ng giá b¥t Ùng s£n cao, theo các chuyên gia, là do giá §u vào tng và sñ khan hi¿m b¥t Ùng s£n. ViÇc giá b¥t Ùng s£n bË th£ nÕi và hiÇn t°ãng §u t° theo phong trào cing là các nguyên nhân ©y giá lên cao. Ngoài ra, do thi¿u các thông tin Ã ti¿p cn hàng hóa b¥t Ùng s£n nên khách hàng ch¥p nhn mua vÛi mÍi iÁu kiÇn và mÍi giá nên dÅ d«n ¿n g·p rçi ro.

Nhà giá th¥p hút khách

TÕ liên ngành nhn xét r±ng c¡ c¥u hàng hoá b¥t Ùng s£n còn b¥t cp, thË tr°Ýng thi¿u hàng hóa có quy mô và giá c£ phù hãp vÛi a sÑ nhu c§u cça thË tr°Ýng, ·c biÇt thi¿u lo¡i hình nhà ß cho thuê. Cå thÃ, theo thÑng kê cça HiÇp hÙi b¥t Ùng s£n ViÇt Nam, lo¡i hình nhà ß cho thuê/m°ãn chÉ chi¿m 6,3% tÕng sÑ nhà ß trong c£ n°Ûc.

VÁ nguÓn cung cho thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n nm 2010, nhiÁu dñ báo là dÓi dào. Riêng TP.HCM s½ có thêm kho£ng 8.500 cn hÙ, trong ó t÷ lÇ cn hÙ giá th¥p chi¿m kho£ng 37%. Xu h°Ûng áng l°u ý là nhiÁu doanh nghiÇp b¯t §u chuyÃn sang phát triÃn nhà giá th¥p, nhà bình dân Ã thu hút thêm khách hàng tiÁm nng. Các dñ án cn hÙ có giá bán d°Ûi 18 triÇu Óng/m2 s½ thu hút °ãc sñ quan tâm ·c biÇt cça ng°Ýi mua t¡i Hà NÙi và TP.HCM.

Các khu chung c° giá th¥p ang r¥t °ãc quan tâm và hút khách (£nh minh hÍa)

"§u t° b¥t Ùng s£n du lËch Ã nghÉ d°áng ang trß thành mÙt làn sóng §u t° mÛi ß thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n ViÇt Nam , các chuyên gia nhn xét.

NhiÁu tp oàn, ngân hàng nh£y vào b¥t Ùng s£n

áng chú ý là nhiÁu tÕng công ty, tp oàn lÛn thành lp công ty kinh doanh b¥t Ùng s£n. NhiÁu ngân hàng có quù ho·c thành lp công ty kinh doanh l)nh vñc này. Xu¥t hiÇn hiÇn t°ãng §u t° nÙi bÙ cça các tp oàn, cça ngân hàng khó kiÃm soát. Không nhïng th¿, nhiÁu doanh nghiÇp không ç kh£ nng tài chính, thi¿u kinh nghiÇm cing §u t° kinh doanh b¥t Ùng s£n... ã x£y ra hiÇn t°ãng c¡nh tranh không lành m¡nh, §u t° theo phong trào.

Phó chç tËch TÕng hÙi xây dñng ViÇt Nam Ph¡m S) Liêm nhn xét: Trong thÝi gian qua, giá nhà ¥t tng chóng m·t vÛi tÑc Ù 50% m×i nm; nhà nhà, ng°Ýi ng°Ýi Õ xô kinh doanh nhà ¥t, các doanh nghiÇp vay vÑn cing kinh doanh nhà ¥t. Do vy, Nhà n°Ûc c§n ph£i m¡nh tay Ã kiÃm soát tình tr¡ng kinh doanh b¥t Ùng s£n tran lan nh° hiÇn nay .

Trên thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n hiÇn nay cing nÕi lên mÙt hiÇn t°ãng áng lo ng¡i, ó là viÇc huy Ùng vÑn và mua bán nhà tr£ tr°Ûc trong các dñ án khu nhà ß, khu ô thË mÛi còn nhiÁu b¥t cp, tiÁm ©n nguy c¡ b¥t Õn cho xã hÙi. Thm chí có hiÇn t°ãng lëa £o khách hàng khi huy Ùng vÑn vào các dñ án không kh£ thi, ã d«n ¿n nhïng khi¿u kiÇn, tranh ch¥p cng th³ng giïa chç §u t° vÛi khách hàng.

Cn hÙ 20 mét vuông phù hãp vÛi ng°Ýi Ùc thân

Thé tr°ßng bÙ Xây dñng NguyÅn Tr§n Nam nói: D° lun vëa qua r¥t quan tâm ¿n cn hÙ 20m2 do mÙt công ty tr°ng bày nhà m«u t¡i TP.HCM. BÙ Xây dñng cing quan tâm ¿n v¥n Á này, hiÇn ang l¯ng nghe ý ki¿n nhân dân vÁ mô hình trên .

VÁ quan iÃm riêng cça mình, ông Nam cho r±ng, cn hÙ chung c° có diÇn tích 20m2 phù hãp vÛi nhiÁu ng°Ýi Ùc thân. Chç §u t° muÑn bán °ãc nhà thì ph£i làm nhà sao cho hãp vÛi nhu c§u thË tr°Ýng. Có thÃ tÛi ây lut Nhà ß ph£i °ãc sía Õi theo h°Ûng không quy Ënh cå thÃ vÁ diÇn tích cn hÙ , ông Nam nói.

Giá b¥t Ùng s£n luôn cao h¡n giá trË thñc

Giá BS, nh¥t là giá nhà ß v«n tng và éng ß méc cao, diÅn bi¿n phéc t¡p, khó kiÃm soát, v°ãt quá so vÛi m·t b±ng thu nhp cça ng°Ýi dân...

TÕ chuyên gia liên ngành - Ban ChÉ ¡o Trung °¡ng vÁ nhà ß và thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n (BS) vëa có báo cáo gíi Chính phç ánh giá thË tr°Ýng BS.

Theo báo cáo, giá BS, nh¥t là giá nhà ß v«n tng và éng ß méc cao, diÅn bi¿n phéc t¡p, khó kiÃm soát, v°ãt quá so vÛi m·t b±ng thu nhp cça ng°Ýi dân, méc Ù phát triÃn cça nÁn kinh t¿ n°Ûc ta, cing nh° v°ãt quá xa giá trË thñc cça BS. Ví då: Chi phí §u t° Ã t¡o ra BS là chung c° cao t§ng (20-25 t§ng) °ãc xây dñng t¡i Hà NÙi tính theo m·t b±ng giá cuÑi nm 2009, bao gÓm các chi phí liên quan ¿n ¥t ai, chi phí xây dñng, chi phí vÑn, các kho£n chi phí không chính théc cing nh° méc lãi nhun hãp lý cça nhà §u t°, thì giá thành vào kho£ng 16,7 - 17,5 triÇu Óng/1m2.

Trong khi giá cça lo¡i chung c° này °ãc giao dËch phÕ bi¿n trên thË tr°Ýng dao Ùng të 28 - 32 triÇu Óng/m2. Nguyên nhân chính là giá §u vào tng và sñ khan hi¿m BS. Bên c¡nh ó, viÇc giá BS bË th£ nÕi và hiÇn t°ãng §u t° theo phong trào cing ©y giá BS lên cao.

Giá trË và giá c£ b¥t Ùng s£n

1. Giá trË b¥t Ùng s£n

Trên lý thuy¿t, ng°Ýi ta có thÃ ánh giá hay gi£i thích giá trË theo nhiÁu cách khác nhau, tuy nhiên, giá trË thË tr°Ýng v«n luôn là khái niÇm °ãc nhiÁu ng°Ýi quan tâm, nh¥t là trong l)nh vñc b¥t Ùng s£n.

T¡i h§u h¿t các n°Ûc phát triÃn, Ënh ngh)a giá trË thË tr°Ýng cça b¥t Ùng s£n Áu °ãc chu©n hóa Ã tiÇn viÇc nghiên céu, thÑng kê, qu£n lý và giao dËch mua bán.

MÙt sÑ n°Ûc phát triÃn ã °a ra chu©n mñc thÑng nh¥t vÁ thñc hành Ënh giá chuyên nghiÇp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong ó giá trË thË tr°Ýng °ãc hiÃu là giá có nhiÁu kh£ nng hình thành nh¥t cça mÙt b¥t Ùng s£n trên mÙt thË tr°Ýng c¡nh tranh và công khai d°Ûi t¥t c£ các iÁu kiÇn c§n thi¿t Ñi vÛi viÇc mua bán sòng ph³ng, ng°Ýi mua và ng°Ýi bán Áu hành xí thn trÍng, có hiÃu bi¿t và thëa nhn r±ng giá không bË £nh h°ßng bßi nhïng y¿u tÑ kích thích thái quá.

Nói mÙt cách khác, ng°Ýi mua và ng°Ýi bán Áu ph£i có thông tin §y ç và có §y ç thÝi gian quy¿t Ënh trên mÙt thË tr°Ýng mua bán công khai. Khái niÇm vÁ giá trË này th°Ýng °ãc xem là Óng ngh)a vÛi giá trË trao Õi mà nói theo ngôn ngï th°Ýng ngày là thun mua vëa bán.

MÙt khái niÇm vÁ giá trË khác trong l)nh vñc b¥t Ùng s£n là giá trË §u t° dña trên nhïng thông sÑ hay gi£ Ënh cça nhà §u t°. Ã minh hÍa vÁ giá trË §u t°, có thÃ nêu tr°Ýng hãp mÙt công ty phát triÃn nhà tham gia nâng c¥p mÙt khu biÇt thñ và cn hÙ ci kù nh°ng n±m trong khu quy ho¡ch b£o tÓn di tích lËch sí. Lãi ích kinh doanh có °ãc të dñ án này có thÃ không nhiÁu vì tiÁn thuê không là ph§n th°ßng xéng áng cho chi phí xây dñng mà công ty này ã bÏ ra.

Tuy nhiên, các công ty này s½ °ãc h°ßng nhïng °u ãi vÁ thu¿ Ã bù ¯p nhïng thiÇt thòi khi ti¿n hành nhïng dñ án °ãc nhà n°Ûc hay cÙng Óng khuy¿n khích. Không tính ¿n °u ãi vÁ thu¿, giá trË thË tr°Ýng cça b¥t Ùng s£n này t°¡ng Ñi th¥p nh°ng cÙng vào hÇ sÑ thu¿ °u ãi thì giá trË cça dñ án s½ °ãc ánh giá tích cñc h¡n trong con m¯t cça các nhà §u t°.

Nh°ng thi¿t thân nh¥t vÛi ph§n lÛn con ng°Ýi v«n là giá trË sí dång cça b¥t Ùng s£n. ây là giá trË Ñi vÛi mÙt cá nhân có nhu c§u sí dång cå thÃ và không h³n °ãc thÃ hiÇn b±ng méc giá mà ph§n lÛn nhïng ng°Ýi khác trên thË tr°Ýng sµn sàng tr£.

Ví då nh° chç mÙt ngôi nhà là mÙt ng°Ýi khuy¿t tt làm có thÃ bÏ ra 200 triÇu Óng Ã xây mÙt hÓ b¡i n°Ûc nóng trong nhà vì lý do vt lý trË liÇu. Và nh° vy giá trË sí dång cça hÓ b¡i này t°¡ng xéng vÛi sÑ tiÁn 200 triÇu ã bÏ ra. Ngôi nhà này có thÃ n±m trong khu vñc có méc giá të 1 ¿n 1,5 tÉ Óng, tuy nhiên ng°Ýi mua trên thË tr°Ýng chÉ muÑn tr£ thêm chëng 80 triÇu cho mÙt ngôi nhà có hÓ b¡i. Nh° vy, giá trË thË tr°Ýng cça ngôi nhà này không cao h¡n các ngôi nhà khác, chÉ h¡n kho£ng 80 triÇu nh°ng tính vÁ giá trË sí dång thì nó h¥p d«n h¡n.

Trong b¥t Ùng s£n ng°Ýi ta còn quan tâm ¿n giá trË có thÃ b£o hiÃm téc là chi phí ph£i bÏ ra Ã sía sang, nâng c¥p hay xây dñng l¡i mÙt b¥t Ùng s£n nào ó. Ví då nh° sÑ tiÁn b£o hiÃm cho viÇc xây dñng l¡i mÙt tòa nhà bË h° h¡i do hÏa ho¡n, låt lÙi... Áu dña trên chi phí xây dñng l¡i c¥u trúc tòa nhà.

Khi ánh giá giá trË có thÃ b£o hiÃm, các chuyên gia Ënh giá th°Ýng quan tâm ¿n chi phí °Ûc tính Ã xây l¡i tòa nhà. giá trË có thÃ b£o hiÃm th°Ýng không liên quan ¿n ph§n ¥t nÁn vì nói chung ¥t không bË £nh h°ßng bßi các mÑi nguy phát sinh. Ngoài ra, còn ph£i kÃ ¿n giá trË th©m Ënh gán cho tài s£n Ã óng thu¿. Giá trË th©m Ënh th°Ýng °ãc tính trên c¡ sß giá trË thË tr°Ýng .

Hai khái niÇm giá trË khác mà có thÃ còn nhiÁu ng°Ýi ch°a quan tâm là giá trË ho¡t Ùng doanh nghiÇp liên quan ¿n ho¡t Ùng kinh doanh cça mÙt doanh nghiÇp trên mÙt b¥t Ùng s£n nào ó và giá trË thanh lý cça b¥t Ùng s£n.

2. Giá c£ b¥t Ùng s£n

2.1. Khái niÇm,phân lo¡i giá c£ BS:

Cing nh° các hàng hoá thông th°Ýng khác, giá c£ BS °ãc hình thành trên c¡ sß quan hÇ cung-c§u vÁ BS trên thË tr°Ýng.

B£n ch¥t cça giá c£ BS: giá c£ là biÃu hiÇn b±ng tiÁn giá trË cça tài s£n mà bên bán và bên mua có thÃ ch¥p nhn. Nó bao gÓm giá cça ¥t và giá nhà.

¥t ai không có giá thành s£n xu¥t. Giá trË cça ¥t ai mÙt ph§n do tñ nhiên sinh ra, mÙt ph§n do con ng°Ýi khai thác sí dång ¥t ai mang l¡i °ãc gÍi là giá trË ¥t ai (Ëa tô t° b£n hoá). Lãi ích thu °ãc të ¥t ai càng lÛn thì giá trË cça nó càng cao. Trong nÁn kinh t¿ thË tr°Ýng, ¥t ai °ãc mua bán, chuyÃn nh°ãng d«n tÛi ¥t ai có giá trË trao Õi . Giá trË cça ¥t ai °ãc biÃu hiÇn d°Ûi hình théc tiÁn tÇ, ó chính là giá c£ cça ¥t ai th°Ýng gÍi là giá ¥t.

Còn giá nhà °ãc tính b±ng các chi phí vÁ nguyên vt liÇu và các chi phí khác c§n thi¿t Ã xây dñng nên ngôi nhà.

Tuy nhiên, hàng hoá BS là hàng hoá ·c biÇt, do ó, giá c£ BS có mÙt sÑ ·c tr°ng riêng. Giá c£ BS phå thuÙc vào méc Ù lãi ích sí dång, méc Ù khan hi¿m t°¡ng Ñi và méc c§u cça ng°Ýi mua.

Giá c£ BS có nhiÁu cách phân lo¡i khác nhau, nh°ng có mÙt sÑ cách phân lo¡i thông dång sau ây:

- Giá mua bán, chuyÃn nh°ãng: ó là giá trË thË tr°Ýng °ãc quy °Ûc theo sñ tho£ thun giïa ng°Ýi mua và ng°Ýi bán. Giá này s½ °ãc tính nh° sau:

Giá BS = Giá nhà + Giá quyÁn sí dång ¥t

- Giá thuê: là giá cho thuê BS theo thÝi h¡n

- Giá b£o hiÃm: là giá °ãc xác Ënh cho chi phí thay th¿ công trình khi mà các công trình này bË rçi ro trong sí dång (ho£ ho¡n, thiên tai hay rçi ro khác). Khi xác Ënh giá b£o hiÃm th°Ýng dña vào các chi phí xây dñng theo yêu c§u kù thut cça công trình.

- Giá h¡ch toán: là giá °ãc tính cho BS hàng nm nh±m måc ích cân Ñi tài s£n. Giá này dña trên giá trË còn l¡i cça tài s£n. N¿u BS sí dång cho måc ích kinh doanh thì ph£i tính ¿n giá trË kinh doanh cça nó.

- Giá công trình xây dñng: cn cé vào các tiêu chu©n kù thut và vt liÇu sí dång trong xây dñng công trình. Ñi vÛi công trình nhiÁu t§ng thì giá c§n °ãc iÁu chÉnh theo hÇ sÑ t§ng cao cça toàn bÙ công trình ó.

- Giá ¥t do Nhà n°Ûc quy Ënh: là hÇ thÑng giá ¥t do UBND các tÉnh, thành phÑ trñc thuÙc Trung °¡ng Ënh ra trên c¡ sß quy Ënh khung giá cça Nhà n°Ûc và iÁu kiÇn thñc t¿ cça Ëa ph°¡ng Ã làm cn cé tính thu¿ Ñi vÛi viÇc sí dång ¥t và chuyÃn quyÁn sí dång ¥t theo quy Ënh cça pháp lut; tính tiÁn sí dång ¥t và tiÁn thuê ¥t khi giao ¥t, cho thuê ¥t không thông qua ¥u giá quyÁn sí dång ¥t ho·c ¥u th§u dñ án có sí dång ¥t cho các tr°Ýng hãp quy Ënh t¡i iÁu 34 và iÁu 35 cça Lut ¥t ai nm 2003; tính giá trË quyÁn sí dång ¥t khi giao ¥t không thu tiÁn sí dång ¥t cho các tÕ chéc, cá nhân trong các tr°Ýng hãp quy Ënh t¡i iÁu 33 cça Lut ¥t ai nm 2003; xác Ënh giá trË quyÁn sí dång ¥t Ã tính vào giá trË tài s£n cça doanh nghiÇp nhà n°Ûc khi doanh nghiÇp cÕ ph§n hoá, lña chÍn hình théc giao ¥t có thu tiÁn sí dång ¥t theo quy Ënh t¡i kho£n 3 iÁu 59 cça Lut ¥t ai nm 2003; tính giá trË quyÁn sí dång ¥t Ã thu lÇ phí tr°Ûc b¡ chuyÃn quyÁn sí dång ¥t theo quy Ënh cça pháp lut; tính giá trË quyÁn sí dång ¥t Ã bÓi th°Ýng khi Nhà n°Ûc thu hÓi ¥t sí dång vào måc ích quÑc phòng, an ninh, lãi ích quÑc gia, lãi ích công cÙng và phát triÃn kinh t¿ quy Ënh t¡i iÁu 39, iÁu 40 cça Lut ¥t ai nm 2003;

- Giá ¥t thË tr°Ýng: là giá bán quyÁn sí dång ¥t cça mÙt m£nh ¥t nào ó có thÃ thñc hiÇn °ãc phù hãp vÛi kh£ nng cça ng°Ýi bán quyÁn sí dång ¥t và ng°Ýi mua quyÁn sí dång ¥t trong mÙt thË tr°Ýng có sñ tác Ùng cça quy lut giá trË, quy lut cung c§u, quy lut c¡nh tranh, nó biÃu hiÇn b±ng tiÁn do ng°Ýi chuyÃn nh°ãng (bán) và ng°Ýi nhn quyÁn chuyÃn nh°ãng (mua) tñ tho£ thun vÛi nhau t¡i mÙt thÝi iÃm xác Ënh. Giá quyÁn sí dång ¥t thñc t¿ trên thË tr°Ýng trong iÁu kiÇn bình th°Ýng là sÑ tiÁn VND tính trên mÙt ¡n vË diÇn tích ¥t °ãc hình thành të k¿t qu£ cça nhïng giao dËch thñc t¿ mang tính phÕ bi¿n giïa ng°Ýi c§n chuyÃn nh°ãng và ng°Ýi muÑn °ãc chuyÃn nh°ãng không bË £nh h°ßng bßi các y¿u tÑ nh° tng giá do §u c¡, do thay Õi quy ho¡ch, chuyÃn nh°ãng trong tình tr¡ng bË ép buÙc, quan hÇ huy¿t thÑng;

Thông th°Ýng thì hÇ thÑng giá do Nhà n°Ûc quy Ënh th°Ýng ß tr¡ng thái t)nh và th¥p trong khi ó giá thË tr°Ýng thì ß tr¡ng thái Ùng và cao h¡n giá cça nhà n°Ûc. Khi sñ chênh lÇch giïa 2 hÇ thÑng giá này càng cao thì càng gây ra nhïng b¥t lãi, nhïng h¡n ch¿, nhïng tiêu cñc trong viÇc gi£i quy¿t mÙt cách công b±ng và hãp lý, hài hoà giïa lãi ích nhà n°Ûc và ng°Ýi sí dång ¥t. Sñ tÓn t¡i 2 hÇ thÑng giá ¥t trong nÁn kinh t¿ thË tr°Ýng n°Ûc ta hiÇn nay là khó có thÃ tránh khÏi, nó áp éng hai h°Ûng cça l°u thông quyÁn sí dång ¥t (l°u thông theo chiÁu dÍc và l°u thông theo chiÁu ngang), tuy nhiên c§n thu h¹p sñ chênh lÇch giïa 2 hÇ thÑng giá này càng nhiÁu càng tÑt.

Ngoài ra, n¿u cn cé vào công dång cça BS, có các lo¡i giá sau ây:

- Giá thË tr°Ýng, dùng trong giao dËch mua bán;

- Giá thuê, dùng trong giao dËch cho thuê;

- Giá th¿ ch¥p, dùng Ã th¿ ch¥p khi vay tiÁn;

- Giá Án bù, dùng trong gi£i phóng m·t b±ng;

- Giá khßi iÃm ¥u giá;

- Giá dùng cho måc ích §u t°;

- Giá sí dång hiÇn thÝi;

- Giá phát triÃn, dùng khi nâng c¥p, c£i t¡o BS;

- Giá dùng Ã b£o hiÃm;

- Giá tính thu¿;

- Giá tr°ng mua l¡i khi Chính phç c§n huy Ùng BS.

2.2. Các y¿u tÑ £nh h°ßng ¿n giá BS:

Giá c£ BS tuó thuÙc mÙt ph§n lÛn vào quan hÇ cung-c§u trên thË tr°Ýng. Khi c§u lÛn h¡n cung, giá BS th°Ýng bË ©y cao lên; ng°ãc l¡i, khi c§u th¥p h¡n cung, giá BS có xu h°Ûng gi£m xuÑng. Tuy nhiên, giá c£ còn phå thuÙc vào nhiÁu y¿u tÑ khác nh° nhïng y¿u tÑ xu¥t phát të nhïng khuy¿t tt cça thË tr°Ýng nh° Ùc quyÁn , §u c¡ , c¡nh tranh không lành m¡nh ... có nhïng y¿u tÑ xu¥t phát të sñ can thiÇp cça Nhà n°Ûc nh° §u t° cça Nhà n°Ûc vào viÇc nâng c¥p c¡ sß h¡ t§ng khu dân c° (°Ýng giao thông, c¥p và thoát n°Ûc, c¥p iÇn...), tng ho·c miÅn gi£m thu¿ cho các doanh nghiÇp kinh doanh Ëa Ñc, áp dång viÇc bán ¥u giá tài s£n BS thuÙc sß hïu Nhà n°Ûc, chính sách nhà ß cho ng°Ýi có thu nhp th¥p...; có nhïng y¿u tÑ b¯t nguÓn të tâm lý, thói quen cça ng°Ýi dân nh° không muÑn bán nhà ¥t do cha ông Ã l¡i, ho·c không thích ß nhà chung c°, ho·c ham muÑn có nhà n±m trên quÑc lÙ, tÉnh lÙ...

Có 3 nhóm nhân tÑ tác Ùng £nh h°ßng ¿n giá BS nói riêng cing nh° Ñi vÛi BS nói chung, cå thÃ là:

a. Các y¿u tÑ có mÑi liên hÇ trñc ti¿p vÛi BS:

a1. Nhóm các y¿u tÑ tñ nhiên:

* VË trí cça BS: kh£ nng sinh lÝi do y¿u tÑ vË trí BS mang l¡i càng cao thì giá trË cça BS càng lÛn. M×i BS luôn Óng thÝi tÓn t¡i 2 lo¡i vË trí, vË trí tuyÇt Ñi và vË trí t°¡ng Ñi. Xét trên ph°¡ng diÇn tÕng quát, c£ 2 lo¡i vË trí nói trên Áu có vai trò quan trÍng trong viÇc xác lp giá trË cça BS. Nhïng BS n±m t¡i trung tâm ô thË hay mÙt vùng nào ó s½ có giá trË lÛn h¡n nhïng b¥t Ùng s£n nhà ¥t cùng lo¡i n±m ß các vùng ven trung tâm (vË trí t°¡ng Ñi). Nhïng BS n±m t¡i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tråc lÙ giao thông quan trÍng l¡i có giá trË cao h¡n nhïng BS n±m ß vË trí khác (vË trí tuyÇt Ñi). ViÇc xem xét ánh giá °u th¿ vÁ vË trí BS là cñc kó quan trÍng, ·c biÇt là Ñi vÛi viÇc xác Ënh giá ¥t.

* Kích th°Ûc, hình thÃ, diÇn tích thía ¥t ho·c lô ¥t: mÙt kích th°Ûc và diÇn tích thía ¥t tÑi °u khi nó tho£ mãn mÙt lo¡i nhu c§u cå thÃ cça a sÑ dân c° trong vùng. Ví då: t¡i Hà NÙi, vÛi nhu c§u Ã ß, thì lo¡i kích th°Ûc và diÇn tích tÑi °u khi m·t tiÁn thía ¥t të 4m-5m và chiÁu sâu thía ¥t là të 10m-15m.

* Ëa hình BS to¡ l¡c: Ëa hình n¡i BS to¡ l¡c cao hay th¥p so vÛi các BS khác trong vùng lân cn có tác Ùng ¿n giá trË BS. ß nhïng khu vñc th¥p, th°Ýng hay bË ngp n°Ûc vào mùa m°a hay bË hiÇn t°ãng triÁu c°Ýng thì giá cça BS s½ th¥p, ng°ãc l¡i giá cça nó s½ cao h¡n.

* Hình théc (ki¿n trúc) bên ngoài cça BS (Ñi vÛi BS là nhà ho·c là các công trình xây dñng khác): n¿u 2 BS có giá xây dñng nh° nhau, BS nào có ki¿n trúc phù hãp vÛi thË hi¿u thì giá trË cça nó s½ cao h¡n và ng°ãc l¡i.

* ·c iÃm trên m·t ¥t và d°Ûi lòng ¥t (Ù dày cça lÛp bÁ m·t, tính ch¥t thÕ nh°áng, tính ch¥t vt lý& ). Méc Ù £nh h°ßng cça các y¿u tÑ trên ¿n giá trË cça BS tuó thuÙc vào måc ích sí dång ¥t. Ví då: Ù màu má cça ¥t có thÃ r¥t quan trÍng Ñi vÛi giá trË ¥t khi sí dång vào måc ích nông nghiÇp, nh°ng l¡i không quan trÍng khi sí dång ¥t cho xây dñng.

* Tình tr¡ng môi tr°Ýng: môi tr°Ýng trong lành hay bË ô nhiÅm n·ng, yên t)nh hay Ón ào Áu £nh h°ßng trñc ti¿p ¿n giá trË BS.

* Các tiÇn lãi và nguy c¡ rçi ro cça tñ nhiên: nhïng BS n±m ß nhïng vùng th°Ýng hay bË các sñ cÑ cça thiên tai (bão, låt, Ùng ¥t, khí hu kh¯c nghiÇt& ) làm cho giá trË BS bË sút gi£m và ng°ãc l¡i.

a2. Nhóm các y¿u tÑ kinh t¿:

* Kh£ nng mang l¡i thu nhp të BS: méc thu nhp hàng nm të BS mang l¡i s½ có £nh h°ßng quan trÍng ¿n giá trË cça BS ó. Khi kh£ nng t¡o ra thu nhp të BS càng cao thì giá chuyÃn nh°ãng cça nó càng cao và ng°ãc l¡i.

* Nhïng tiÇn nghi g¯n liÁn vÛi BS: nh° hÇ thÑng iÇn, n°Ûc, vÇ sinh, iÁu hoà nhiÇt Ù, thông tin liên l¡c. HÇ thÑng tiÇn nghi càng §y ç và ch¥t l°ãng càng tÑt thì càng làm cho giá trË BS càng gia tng.

a3. Nhóm các y¿u tÑ liên quan ¿n thË tr°Ýng:

* Tính hïu dång cça BS;

* Nhu c§u lo¡i BS trên thË tr°Ýng.

b. Các y¿u tÑ vÁ pháp lý liên quan ¿n BS:

* Tình tr¡ng pháp lý cça BS: các gi¥y tÝ chéng th° pháp lý vÁ quyÁn sí dång ¥t, sß hïu nhà, gi¥y phép xây dñng v.v.. hiÇn có.

* Các quy Ënh vÁ xây dñng và ki¿n trúc g¯n vÛi BS, các h¡n ch¿ vÁ quyÁn sí dång ¥t, sß hïu nhà và công trình xây dñng khác g¯n vÛi BS: tình tr¡ng cho thuê, th¿ ch¥p BS, tình tr¡ng tranh ch¥p quyÁn sí dång ¥t, sß hïu nhà, sñ h¡n ch¿ quyÁn sß hïu chung (ví då nhà xây dñng ß các khu vñc là °Ýng bng lên xuÑng cça máy bay không °ãc cao quá 3 t§ng& ).

c. Các y¿u tÑ chung bên ngoài:

c1. Các y¿u tÑ chính trË pháp lý: sñ thay Õi vÁ °Ýng lÑi chính sách cça Nhà n°Ûc và chính quyÁn Ëa ph°¡ng có thÃ có nhïng tác Ùng ¿n ho¡t Ùng cça thË tr°Ýng BS nói chung và sñ §u t° vào l)nh vñc BS nói riêng. Cå thÃ là:

* Các chính sách có tác Ùng gián ti¿p nh°: sñ khuy¿n khích §u t° bên ngoài vào Ëa ph°¡ng có thÃ làm tng nhu c§u vÁ BS qua ó có thÃ làm cho giá BS gia tng.

* Các chính sách tác Ùng trñc ti¿p nh°:

- Chính sách cho phép ViÇt kiÁu mua BS t¡i ViÇt Nam

- Chính sách cho phép nhïng ng°Ýi không có hÙ kh©u thành phÑ °ãc mua nhà t¡i thành phÑ.

- Chính sách tài chính áp dång Ñi vÛi nhïng ng°Ýi °ãc nhà n°Ûc giao ¥t, cho thuê ¥t&

- Chính sách tín dång Ñi vÛi ho¡t Ùng §u t° vào l)nh vñc BS .

- Các chính sách thu¿ cça Nhà n°Ûc Ñi vÛi BS.

c2. Các y¿u tÑ thuÙc vÁ kinh t¿ v) mô:

ó là các y¿u tÑ kinh t¿ liên quan nh°:

* Tình hình cung-c§u BS trong khu vñc

* ·c iÃm cça nhïng ng°Ýi tham gia thË tr°Ýng BS trong khu vñc

* Các iÁu kiÇn cça thË tr°Ýng BS trong khu vñc

* HiÇn tr¡ng vùng lân cn (c¡ sß h¡ t§ng nh° °Ýng, hÇ thÑng c¥p thoát n°Ûc, c¥p iÇn, thông tin liên l¡c& )

* Méc Ù tng tr°ßng GDP hàng nm cça vùng

* Thu nhp bình quân hàng nm cça ng°Ýi dân trong vùng (thuÙc nhóm cao, trung bình hay th¥p) so vÛi các vùng khác

* Kh£ nng áp éng nhu c§u tín dång cça hÇ thÑng tín dång trong vùng;

* Méc giá bình quân các lo¡i ¥t trong vùng

* T÷ lÇ thu¿ và méc thu¿ su¥t

* Méc Ù l¡m phát chung

* Tình hình thË tr°Ýng lao Ùng, thË tr°Ýng chéng khoán, thË tr°Ýng tín dång trong vùng.

c3. Các y¿u tÑ xã hÙi:

Các y¿u tÑ xã hÙi cing tác Ùng lÛn ¿n giá trË BS. MÙt khu vñc mà mt Ù dân sÑ Ùt nhiên tng cao do tÑc Ù tng cça dân sÑ c¡ hÍc thì giá trË BS n¡i ó s½ tng lên do cân b±ng cung-c§u bË phá vá. M·t khác các y¿u tÑ khác trong vùng nh°: ch¥t l°ãng dËch vå y t¿, giáo dåc, trình Ù dân trí, v¥n Á an ninh, tp quán ng°Ýi dân trong vùng cing có £nh h°ßng ¿n giá trË cça BS. Tình tr¡ng nhïng ng°Ýi sÑng trong BS, tình tr¡ng séc kho», nghÁ nghiÇp và tình tr¡ng viÇc làm, các mÑi quan hÇ tình c£m gia ình, xã hÙi cça nhïng ng°Ýi ang chung sÑng& Nhïng v¥n Á liên quan ¿n thuy¿t phong thu÷.

2.3. Ph°¡ng pháp xác Ënh giá c£ BS:

HiÇn nay, ng°Ýi ta th°Ýng áp dång các ph°¡ng pháp Ënh giá BS sau:

a. Ph°¡ng pháp so sánh/ so sánh trñc ti¿p:

Ph°¡ng pháp này dña trên c¡ sß giá ã °ãc bán trên thË tr°Ýng cça các BS có nhiÁu ·c iÃm t°¡ng Ñi giÑng so vÛi BS thuÙc Ñi t°ãng xem xét, Ã °Ûc tính giá trË thñc cça BS ó, ây là ph°¡ng pháp °ãc sí dång rÙng rãi và phÕ bi¿n nh¥t hiÇn nay ß ViÇt Nam cing nh° nhiÁu n°Ûc trên th¿ giÛi.

b. Ph°¡ng pháp thu nhp (còn gÍi là ph°¡ng pháp §u t° ho·c ph°¡ng pháp vÑn hoá):

Ph°¡ng pháp này dña trên c¡ sß thu nhp ròng trung bình hàng nm trong t°¡ng lai të mÙt BS, t°¡ng éng vÛi mÙt t÷ lÇ (%) thu hÓi vÑn nh¥t Ënh Ñi vÛi BS ó (còn gÍi là t÷ lÇ vÑn hoá) Ã tính ra giá trË cça BS ó. M·t h¡n ch¿ cça chính ph°¡ng pháp này là các tham sÑ Ã tính toán giá trË BS òi hÏi Ù chính xác cao, trong khi viÇc xác Ënh chúng l¡i ph£i ti¿n hành trong iÁu kiÇn dñ ki¿n tr°Ûc, vì vy Ù chính xác cça k¿t qu£ tính toán th°Ýng bË h¡n ch¿, có thÃ kh¯c phåc b±ng cách sí dång các ph°¡ng pháp Ënh giá khác Ã kiÃm tra, trong tr°Ýng hãp k¿t qu£ kiÃm tra có sñ chênh lÇch lÛn thì ph£i áp dång các ph°¡ng pháp khác Ã tính toán.

c. Ph°¡ng pháp chi phí (ph°¡ng pháp giá thành):

Ph°¡ng pháp này chç y¿u °ãc áp dång Ã Ënh giá nhïng BS không có ho·c r¥t ít khi x£y ra viÇc mua bán chúng trên thË tr°Ýng BS (nhà thÝ, chùa chiÁn, tr°Ýng hÍc, bÇnh viÇn, công sß...). Dña trên nguyên t¯c thay th¿, ph°¡ng pháp giá thành cho phép gi£ Ënh r±ng, giá trË cça mÙt tài s£n hiÇn có, có thÃ o b±ng chi phí làm ra mÙt tài s£n t°¡ng tñ có vai trò nh° là mÙt vt thay th¿, ngh)a là giá trË cça khu ¥t thay th¿ cÙng vÛi chi phí xây dñng hiÇn hành.

d. Ph°¡ng pháp lãi nhun:

Ph°¡ng pháp này °ãc sí dång Ã xác Ënh giá cça các tài s£n ·c biÇt nh° r¡p chi¿u phim, khách s¡n và nhïng tài s£n khác mà giá trË cça nó chç y¿u phå thuÙc vào kh£ nng sinh lÝi të tài s£n ó; m·t h¡n ch¿ cça ph°¡ng pháp này là chÉ áp dång Ã xác Ënh giá trË cho nhïng BS mà ho¡t Ùng cça nó có t¡o ra lãi nhun.

. Ph°¡ng pháp th·ng d° (hay ph°¡ng pháp phân tích kinh doanh/phát triÃn gi£ Ënh):

Ph°¡ng pháp này th°Ýng °ãc áp dång Ã tính toán giá trË cça nhïng BS không ph£i theo hiÇn tr¡ng sí dång mà cn cé vào måc ích s½ °ãc sí dång chúng trong t°¡ng lai, theo quy ho¡ch ã °ãc c¥p có th©m quyÁn phê duyÇt. Thñc ch¥t ph°¡ng pháp th·ng d° là mÙt d¡ng cça ph°¡ng pháp giá thành, chúng thñc hiÇn theo nguyên t¯c: Giá trË ¥t ai °ãc xác Ënh trên c¡ sß giá trË còn l¡i sau khi l¥y giá trË công trình BS trë i tÕng sÑ chi phí và lãi nhun.

chÝ ngày chào sàn vào tháng 7, Chç tËch HÙi Óng qu£n trË Sacomreal ·ng HÓng Anh tñ tin: "TÑc Ù tng tr°ßng bÁn vïng trong n°Ûc dñ báo vào giïa cuÑi quý hai, t¡o Ùng lñc cho thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n và chéng khoán phát triÃn vÛi l°ãng lÛn dòng vÑn °ãc b¡m vào". Doanh nghiÇp ngành Ëa Ñc này ·t kó vÍng huy Ùng vÑn trung, dài h¡n Ã phát triÃn các dñ án cing nh° tng thanh kho£n cho cÕ phi¿u.

Theo ông, thË tr°Ýng chéng khoán có tác Ùng nh° th¿ nào ¿n thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n t¡i các thành phÑ lÛn cça ViÇt Nam hiÇn nay?

T¡i ViÇt Nam, trong thÝi gian qua, thË tr°Ýng chéng khoán ã có nhïng b°Ûc phát triÃn v°ãt bc. Sñ phát triÃn cça thË tr°Ýng chéng khoán tác Ùng lÛn ¿n thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n ViÇt Nam, nh¥t là Ñi vÛi viÇc kinh doanh cn hÙ cao c¥p và villa.

Nhïng ng°Ýi °ãc lãi të sñ tng tr°ßng m¡nh m½ cça thË tr°Ýng chéng khoán là các cÕ ông, công ty chéng khoán, quù §u t° và nhà §u t° trong, ngoài n°Ûc... L°ãng tiÁn lãi të thË tr°Ýng chéng khoán a sÑ s½ ch£y vào b¥t Ùng s£n. K¿t qu£ làm cho giá b¥t Ùng s£n tng lên.

ThË tr°Ýng nhà ß cing phát triÃn m¡nh. Sñ phát triÃn m¡nh m½ cça thË tr°Ýng chéng khoán cing là mÙt trong nhïng y¿u tÑ tác Ùng ¿n sñ tng tr°ßng này. Trong thÝi gian qua, mÙt bÙ phn dân c° giàu lên nhanh chóng të viÇc §u t° vào thË tr°Ýng chéng khoán. HÍ ã dành mÙt ph§n lãi nhun thu °ãc të ho¡t Ùng §u t° ó Ã mua cn hÙ ho·c biÇt thñ, d«n ¿n l°ãng cn hÙ và biÇt thñ bán, cho thuê tng vÍt trong thÝi gian qua.

VÛi viÇc ViÇt Nam gia nhp WTO, dñ ki¿n trong t°¡ng lai s½ có nhiÁu tp oàn bán l» thâm nhp vào thË tr°Ýng ViÇt Nam. iÁu này s½ kích thích và làm tng nhu c§u vÁ diÇn tích thuê trong các khu trung tâm th°¡ng m¡i và bán l».

HÎI: ThË tr°Ýng b¥t Ùng s£n và thË tr°Ýng vàng g§n ây bi¿n Ùng m¡nh, trong khi thË tr°Ýng chéng khoán l¡i có d¥u hiÇu såt gi£m. Xin cho bi¿t cách théc Ã phân tích và hiÃu mÑi quan hÇ giïa các thË tr°Ýng này?

ÁP: HiÇn t°ãng b¡n nêu là úng và ã diÅn ra trên thË tr°Ýng tài chính ViÇt Nam g§n ây. Tr°Ûc h¿t có thÃ kh³ng Ënh, trong nÁn kinh t¿ thË tr°Ýng, các lo¡i thË tr°Ýng tài chính Áu có mÑi quan hÇ ch·t ch½ vÛi nhau, có mÑi quan hÇ thông qua c¡ ch¿ bình thông nhau vÁ luÓng vÑn §u t°. iÁu ó có ngh)a, vÑn §u t° trên thË tr°Ýng s½ ch£y vào nhïng thË tr°Ýng nào có méc sinh lÝi h¥p d«n h¡n.

VÛi thñc t¿ vëa diÅn ra, có nhiÁu nguyên nhân chính d«n ¿n hiÇn t°ãng này nh°:

i) Bi¿n Ùng t÷ giá hÑi oái giïa Óng VND và USD;

ii) Tác Ùng cça diÅn bi¿n lãi su¥t và kó vÍng l¡m phát trong nÁn kinh t¿;

iii) Tác Ùng cça thay Õi chính sách tiÁn tÇ và tài khóa të mß rÙng sang th¯t ch·t.

VÁ cách théc phân tích và hiÃu mÑi quan hÇ giïa các thË tr°Ýng, lý thuy¿t kinh t¿ chÉ ra r±ng b¡n c§n phân tích các thË tr°Ýng này mÙt cách ¡n gi£n dña trên bi¿n Ùng vÁ giá c£ thË tr°Ýng. Trong iÁu kiÇn tng tr°ßng kinh t¿, thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n và thË tr°Ýng vàng °ãc nhìn nhn là hai thË tr°Ýng cùng có quan hÇ ng°ãc chiÁu rõ nh¥t vÛi TTCK: Khi TTCK såt gi£m, vÑn §u t° cça nhà §u t° có xu h°Ûng °ãc rút ra khÏi TTCK và chuyÃn sang thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n ho·c vàng và ng°ãc l¡i. Vì th¿, thË tr°Ýng vàng hay b¥t Ùng s£n th°Ýng °ãc xem là kênh trú ©n an toàn khi TTCK suy thoái. Tuy nhiên, trong hoàn c£nh suy thoái kinh t¿, bi¿n Ùng såt gi£m cça thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n là sñ báo tr°Ûc suy thoái trên TTCK, trong khi ó thË tr°Ýng vàng l¡i có xu h°Ûng tng giá. Tuy nhiên, mÙt iÃm c§n chú ý là n¿u c£ hai TTCK và thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n Áu tng tr°ßng nóng, thì ó là d¥u hiÇu cça mÙt bong bóng kinh t¿ có nguy c¡ bùng nÕ, mà trong ó, TTCK khó tránh khÏi tác Ùng x¥u.

- ThË tr°Ýng b¥t Ùng s£n

ThË tr°Ýng b¥t Ùng s£n ch°a thñc sñ là mÙt kênh giao dËch h¥p d«n vÛi mÍi giÛi §u t° bßi l½, b£n ch¥t cça nó thu hút chç y¿u là nhïng nhà §u t° vÑn lÛn và h§u h¿t không xu¥t phát të nhu c§u nhà ß. Të ó cho th¥y, nhïng ng°Ýi i mua không h³n là Ã ß mà là §u t°, khi ó viÇc lña chÍn ph°¡ng án vay thêm tiÁn të phía ngân hàng là måc tiêu tiÇn lãi tr°Ûc m¯t nên có thÃ nói, thË tr°Ýng nhà ¥t chËu tác Ùng khá nhiÁu bßi vÑn vay ngân hàng. Khi TTCK såt gi£m, nhà §u t° chéng khoán chuyÃn të chéng khoán sang tiÁn m·t rÓi §u t° vào thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n. Nguyên nhân là b¥t Ùng s£n có nhïng thÝi iÃm tng quá nóng, cé Õ tiÁn vào là có lãi, l°Ût sóng còn nhanh h¡n chéng khoán. Có thÃ nói ây là mÙt trong nhïng nguyên nhân quan trÍng nh¥t khi¿n cho TTCK m¥t iÃm.

- T÷ giá

T÷ giá hÑi oái o l°Ýng bi¿n Ùng tiÁn tÇ cça hai quÑc gia, công tác iÁu ti¿t và kiÃm soát t÷ giá là mÙt v¥n Á h¿t séc khó khn Ñi vÛi nhà qu£n lý, nhà ho¡ch Ënh chính sách bßi nó tác Ùng m¡nh ¿n nÁn kinh t¿. T÷ giá tng hay gi£m có £nh h°ßng ¿n c¡ hÙi d§u t° cça nhà §u t° nh° sau:

Tr°Ýng hãp 1: Óng USD tng giá. Gi£ Ënh này Óng ngh)a vÛi viÇc Óng ViÇt Nam (VND) m¥t giá. Khi ó, 1 USD s½ Õi °ãc nhiÁu VND h¡n và nh° vy, s½ có °ãc mÙt kho£n lÝi të viÇc gia tng trong t÷ giá này n¿u nh° Õi të Óng USD sang VND, ¿n ây, nhà §u t° ã có mÙt kho£n lÝi Ã §u t°. MÙt là, nhà §u t° s½ dùng kho£n lÝi ó Ã §u t° vào TTCK ho·c gíi tiÁn vào ngân hàng. Hai là, s½ §u t° vào vàng, b¥t Ùng s£n. Nh° vy, khi Óng USD tng giá ã mang ¿n cho các nhà §u t° nhiÁu c¡ hÙi kinh doanh h¡n là §u t° vào TTCK.

Tr°Ýng hãp 2: Óng USD gi£m giá. Khi ó viÇc chuyÃn Õi të USD sang VND không ph£i là mÙt lña chÍn. Ã giao dËch chéng khoán thì nhà §u t° ph£i chuyÃn të USD sang VND và s½ ph£i chËu mÙt kho£n tiÁn m¥t i do Óng USD m¥t giá. N¿u nh° TTCK ch°a cho nhà §u t° c¡ hÙi ki¿m lÝi, ph°¡ng án chuyÃn Õi này khi¿n viÇc §u t° chéng khoán s½ tng thêm rçi ro cho kho£n tiÁn cça hÍ, do ó, lãi nhun ôi khi có thÃ b±ng không ho·c th¥p h¡n méc này.

Vai trò và vË trí cça thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n

1. ThË tr°Ýng BS là mÙt trong nhïng thË tr°Ýng quan trÍng cça nÁn kinh t¿ thË tr°Ýng vì thË tr°Ýng này liên quan trñc ti¿p tÛi mÙt l°ãng tài s£n cñc lÛn c£ vÁ quy mô, tính ch¥t cing nh° giá trË cça các m·t trong nÁn kinh t¿ quÑc dân:

BS là tài s£n lÛn cça m×i quÑc gia. T÷ trÍng BS trong tÕng sÑ cça c£i xã hÙi ß các n°Ûc có khác nhau nh°ng th°Ýng chi¿m trên d°Ûi 40% l°ãng cça c£i vt ch¥t cça m×i n°Ûc. Các ho¡t Ùng liên quan ¿n BS chi¿m tÛi 30% tÕng ho¡t Ùng cça nÁn kinh t¿. Theo ánh giá cça các chuyên gia, tÕng giá trË vÑn ch°a °ãc khai thác ©n chéa trong BS ß các n°Ûc thuÙc th¿ giÛi thé 3 là r¥t lÛn lên tÛi hàng nghìn t÷ USD, g¥p nhiÁu l§n tÕng h× trã ODA cça các n°Ûc phát triÃn hiÇn dành cho các n°Ûc ang phát triÃn trong vòng 30 nm qua.

BS còn là tài s£n lÛn cça tëng hÙ gia ình. Trong iÁu kiÇn nÁn kinh t¿ thË tr°Ýng thì BS ngoài chéc nng là n¡i ß, n¡i tÕ chéc ho¡t Ùng kinh t¿ gia ình, nó còn là nguÓn vÑn Ã phát triÃn thông qua ho¡t Ùng th¿ ch¥p.

2. ThË tr°Ýng BS phát triÃn thì mÙt nguÓn vÑn lÛn t¡i ch× °ãc huy Ùng:

ây là nÙi dung có t§m quan trÍng ã °ãc nhiÁu nhà nghiên céu trên th¿ giÛi chéng minh và i ¿n k¿t lun n¿u mÙt quÑc gia có gi£i pháp hïu hiÇu b£o £m cho các BS có ç iÁu kiÇn trß thành hàng hoá và °ãc Ënh giá khoa hÍc, chính thÑng s½ t¡o cho nÁn kinh t¿ cça quÑc gia ó mÙt tiÁm nng áng kÃ vÁ vÑn Ã të ó phát triÃn kinh t¿-xã hÙi ¡t °ãc nhïng måc tiêu Á ra.

Theo thÑng kê kinh nghiÇm cho th¥y, ß các n°Ûc phát triÃn l°ãng tiÁn ngân hàng cho vay qua th¿ ch¥p b±ng BS chi¿m trên 80% trong tÕng l°ãng vÑn cho vay. Vì vy, phát triÃn §u t°, kinh doanh BS óng vai trò quan trÍng trong viÇc chuyÃn các tài s£n thành nguÓn tài chính dÓi dào phåc vå cho yêu c§u phát triÃn kinh t¿-xã hÙi ·c biÇt là §u t° phát triÃn c¡ sß h¡ t§ng cça nÁn kinh t¿.

3. Phát triÃn và qu£n lý tÑt thË tr°Ýng BS, ·c biÇt là thË tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t là iÁu kiÇn quan trÍng Ã sí dång có hiÇu qu£ tài s£n quý giá thuÙc sß hïu toàn dân mà Nhà n°Ûc là ¡i diÇn chç sß hïu:

Kinh nghiÇm cça các n°Ûc cho th¥y Ã ¡t tiêu chu©n cça mÙt n°Ûc công nghiÇp hoá thì t÷ lÇ ô thË hoá th°Ýng chi¿m të 60-80%. Nh° vy, v¥n Á phát triÃn thË tr°Ýng BS Ã áp éng yêu c§u ô thË hoá ß n°Ûc ta là v¥n Á lÛn và có t§m quan trÍng ·c biÇt nh¥t là khi n°Ûc ta chuyÃn sang c¡ ch¿ thË tr°Ýng trong iÁu kiÇn các thi¿t ch¿ vÁ qu£n lý Nhà n°Ûc Ñi vÛi công tác quy ho¡ch ch°a °ãc thñc thi có ch¥t l°ãng và hiÇu qu£ thì viÇc phát triÃn và qu£n lý thË tr°Ýng BS ß ô thË ph£i i ôi vÛi tng c°Ýng công tác quy ho¡ch Ã kh¯c phåc nhïng tÑn kém và v°Ûng m¯c trong t°¡ng lai.

4. Phát triÃn và qu£n lý tÑt thË tr°Ýng BS s½ góp ph§n kích thích s£n xu¥t phát triÃn, tng nguÓn thu cho Ngân sách:

ThË tr°Ýng BS có quan hÇ trñc ti¿p vÛi các thË tr°Ýng nh° thË tr°Ýng tài chính tín dång, thË tr°Ýng xây dñng, thË tr°Ýng vt liÇu xây dñng, thË tr°Ýng lao Ùng... Theo phân tích ánh giá cça các chuyên gia kinh t¿, ß các n°Ûc phát triÃn n¿u §u t° vào l)nh vñc BS tng lên 1 USD thì s½ có kh£ nng thúc ©y các ngành có liên quan phát triÃn të 1,5 2 USD. Phát triÃn và iÁu hành tÑt thË tr°Ýng BS s½ có tác dång thúc ©y tng tr°ßng kinh t¿ thông qua các biÇn pháp kích thích vào ¥t ai, t¡o lp các công trình, nhà x°ßng, vt ki¿n trúc...Ã të ó t¡o nên chuyÃn dËch áng kÃ và quan trÍng vÁ c¡ c¥u trong các ngành, các vùng lãnh thÕ và trên ph¡m vi c£ n°Ûc. Theo thÑng kê cça TÕng cåc thu¿ các kho£n thu ngân sách có liên quan ¿n nhà, ¥t trong giai o¡n të nm 1996 ¿n nm 2000 bình quân là 4.645 t÷ Óng/nm m·c dù t÷ lÇ này mÛi chi¿m g§n 30% các giao dËch, còn trên 70% ch°a kiÃm soát °ãc và thñc t¿ là các giao dËch không thñc hiÇn ngh)a vå thu¿ vÛi Nhà n°Ûc. N¿u thúc ©y b±ng c¡ ch¿, chính sách và pháp lut Ã các giao dËch BS chính théc (có ng ký và thñc hiÇn ngh)a vå thu¿) và Õi mÛi c¡ ch¿ giao dËch theo giá thË tr°Ýng thì hàng nm thË tr°Ýng BS s½ óng góp cho nÁn kinh t¿ trên d°Ûi 20.000 t÷ Óng m×i nm.

5. Phát triÃn và qu£n lý có hiÇu qu£ thË tr°Ýng BS s½ áp éng nhu c§u béc xúc ngày càng gia tng vÁ nhà ß cho nhân dân të ô thË-nông thôn:

ThË tr°Ýng nhà ß là bÙ phn quan trÍng chi¿m t÷ trÍng lÛn trong thË tr°Ýng BS. ThË tr°Ýng nhà ß là thË tr°Ýng sôi Ùng nh¥t trong thË tr°Ýng BS, nhïng c¡n sÑt nhà ¥t h§u h¿t Áu b¯t §u të sÑt nhà ß và lan to£ sang các thË tr°Ýng BS khác và £nh h°ßng trñc ti¿p ¿n Ýi sÑng cça nhân dân. Vì vy, phát triÃn và qu£n lý có hiÇu qu£ thË tr°Ýng BS nhà ß, bình Õn thË tr°Ýng nhà ß, b£o £m cho giá nhà ß phù hãp vÛi thu nhp cça ng°Ýi dân là mÙt trong nhïng vai trò quan trÍng cça qu£n lý nhà n°Ûc vÁ thË tr°Ýng BS nhà ß.

Theo sanbatdongsan.net.vn

NguÓn: Phòng Qlý TTBS- Cåc Qu£n lý nhà

ThË tr°Ýng b¥t Ùng s£n nm 2010 khó có Ùt bi¿n B¥t Ùng s£n (BS) nm 2010 °ãc dñ báo s½ khó có nhïng bi¿n Ùng mang tính Ùt bi¿n nh° nhïng nm 2006 -2007. Bßi xét trên c£ 2 ph°¡ng diÇn: Thé nh¥t cung - c§u ang có d¥u hiÇu m¥t cân Ñi; Thé hai, thË tr°Ýng tài chính - n¡i cung c¥p séc sÑng cho thË tr°Ýng BS - ang ß trong tình tr¡ng không thÃ hiÇn °ãc vai trò h× trã nh° tr°Ûc.

Ngân hàng không "b£o kê , BS khó có "sóng

Nhïng bi¿n Ùng lên xuÑng cça thË tr°Ýng BS trong các nm të 2006 2009 Áu có d¥u ¥n cça sñ tác Ùng cça chính sách tài chính, tiÁn tÇ. Trong ó, c¡n suy thoái cça thË tr°Ýng BS trong suÑt nm 2008, khi¿n giá nhà ¥t trên Ëa bàn TPHCM m¥t të 30-70% giá trË là do sñ tác Ùng cça chính sách si¿t ch·t tín dång Ã chÑng l¡m phát cça nhïng tháng §u nm 2008.

ThË tr°Ýng tài chính ngày càng óng mÙt vai trò quan trÍng, thm chí là có tính quy¿t Ënh Ñi vÛi sñ thng hay tr§m cça thË tr°Ýng BS. Chính vì vy, qua chính sách Ñi vÛi thË tr°Ýng tài chính các chuyên gia có thÃ hình dung c¡ b£n diÅn bi¿n cça thË tr°Ýng BS s½ diÅn bi¿n nh° th¿ nào.

VÛi nhïng chính sách tín dång hiÇn nay có thÃ nói là hÇ thÑng NH khó có thÃ thñc hiÇn vai trò h× trã thË tr°Ýng BS nh° tr°Ûc ây. Vì vy, có thÃ nói thË tr°Ýng BS trong nm 2010 khó có bi¿n Ùng lÛn.

VÁ c¡ c¥u tín dång dành cho BS, kho£ng trên 60% tÕng d° nã là các kho£n vay trung và dài h¡n të 10-20 nm. Trong khi ó, nguÓn vÑn huy Ùng cça các NH chç y¿u là ng¯n h¡n. Tr°Ûc ây, các NH có thÃ sí dång 40% vÑn huy Ùng ng¯n h¡n Ã cho vay trung và dài h¡n, trong ó mÙt ph§n áng kÃ s½ ch£y vào kênh §u t° BS. Tuy nhiên, të tháng 12.2009, tÉ lÇ này ã bË b¯t buÙc h¡ xuÑng ß méc 30%. VÛi chính sách này, dòng vÑn Õ vào thË tr°Ýng BS ch¯c ch¯n s½ bË gi£m thiÃu r¥t nhiÁu. Trên thñc t¿, thË tr°Ýng BS ã bË tác Ùng bßi chính sách này ngay trong nm 2009, khi mÛi có nhïng thông tin §u tiên ché không chÝ ¿n nm 2010.

MÙt khi, hÇ thÑng NH không thÃ hiÇn °ãc vai trò h× trã tài chính cho thË tr°Ýng BS thì iÁu t¥t nhiên thË tr°Ýng BS s½ khó có sóng theo kiÃu cça nhïng nm 2006 -2007. Trong 2 nm 2008-2009, vai trò h× trã tài chính cho thË tr°Ýng BS cça hÇ thÑng các NH cing bË h¡n ch¿ bßi nhiÁu chính sách và k¿t qu£ là trong suÑt 2 nm qua thË tr°Ýng BS h§u nh° không có sóng .

Trên thñc t¿, trong nm 2009, có nhïng thÝi iÃm thË tr°Ýng BS có bi¿n Ùng m¡nh nh°ng chÉ mang tính cåc bÙ do tác Ùng cça viÇc hoàn thiÇn h¡ t§ng ché không ph£i të kênh h× trã tài chính. M·c dù mÛi chÉ b°Ûc vào nm 2010, nh°ng có thÃ nói thË tr°Ýng BS s½ khó có nhïng bi¿n Ùng m¡nh.

Cung cao, c§u y¿u

2 y¿u tÑ có thÃ làm thË tr°Ýng BS bi¿n Ùng là kênh h× trã tài chính và nguÓn cung - nhu c§u cça thË tr°Ýng. Trong khi kênh h× trã tài chính nh° phân tích ß trên không thÃ hiÇn °ãc vài trò nh° tr°Ûc ây thì chÉ còn hy vÍng vào y¿u tÑ cung c§u. Th¿ nh°ng quan hÇ cung c§u trên thË tr°Ýng BS TPHCM ang có d¥u hiÇu cung lÛn h¡n c§u.

Trong nm 2009, tÕng nguÓn cung cn hÙ cça thË tr°Ýng BS TPHCM là trên 12.000 cn, v°ãt xa nhu c§u. Xu h°Ûng cung v°ãt c§u °ãc dñ báo còn kéo dài ¿n nm 2015. Trong khi ó, thË tr°Ýng BS cça nhïng Ëa ph°¡ng lân cn TPHCM nh° Bình D°¡ng, Óng Nai ngày càng nÕi lên và c¡nh tr¡nh mÙt cách m¡nh m½ vÛi thË tr°Ýng BS TPHCM Ã thu hút vÑn §u t°.

ThË tr°Ýng BS các tÉnh Óng Nam BÙ nh° Bình D°¡ng, Óng Nai và mÙt ph§n nào ó là Bà RËa Ving Tàu vÛi °u th¿ giá r», su¥t §u t° th¥p, ít rçi ro... trß thành °u tiên hàng §u Ñi vÛi các nhà §u t° thé c¥p.

Ngoài ra, vÛi lãi th¿ ¥t rÙng, ng°Ýi th°a l¡i i sau TPHCM nên s£n ph©m cça thË tr°Ýng BS khu vñc ông Nam BÙ có ch¥t l°ãng h¡n h³n so vÛi TPHCM. Trong khi ó, thË tr°Ýng BS TPHCM trong nhïng nm tÛi ph£i gi£i quy¿t hu qu£ cça thÝi kó bùng nÕ trong các nm 2006-2008.

Theo sÑ liÇu cça mÙt Cty nghiên céu thË tr°Ýng BS, có kho£ng 30.000 cn hÙ vÑn °ãc mua tr°Ûc ây theo kiÃu §u t° hiÇn nay ang ph£i éng tr°Ûc áp lñc tìm §u ra b±ng mÍi cách. Trong khi ó, các ph°¡ng án kinh doanh quù cn hÙ này ang g·p khó khn. Các kênh kinh doanh BS phÕ bi¿n nh° cho thuê trß nên kém hiÇu qu£ vì giá cho thuê ã tåt xuÑng méc chÉ chi¿m 0,3 - 0,5% giá trË cn hÙ, th¥p h¡n c£ lãi su¥t NH. ó cing là lý do vì sao kênh §u t° vào thË tr°Ýng cn hÙ ã không còn °ãc °a chuÙng të 2 nm nay...

Nhu c§u y¿u, nguÓn cung dÓi dào, thË tr°Ýng cn hÙ trong nm 2010 v«n s½ éng tr°Ûc áp lñc gi£m giá nh° nm 2009. N¿u có mÙt b¥t ngÝ nào ó cho thË tr°Ýng BS trong nm 2010 thì nó s½ ¿n të thË tr°Ýng ¥t dñ án.(NguÓn: L, 4/1) Vai trò cça Nhà n°Ûc Ñi vÛi thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n

Ã kh¯c phåc các khuy¿t tt cça c¡ ch¿ thË tr°Ýng, không thÃ thi¿u vai trò cça Nhà n°Ûc và ó là ·c iÃm cça nÁn kinh t¿ thË tr°Ýng có sñ qu£n lí cça Nhà n°Ûc- mÙt nÁn kinh t¿ °ãc iÁu ti¿t thông qua tác Ùng cça "bàn tay vô hình-thË tr°Ýng" và "bàn tay hïu hình-Nhà n°Ûc" £m b£o cho nÁn kinh t¿ vn hành và phát triÃn lành m¡nh. ThË tr°Ýng BS cing không n±m ngoài quy lut ó.

Cing nh° Ñi vÛi nÁn kinh t¿ nói chung và thË tr°Ýng BS nói riêng, Nhà n°Ûc có hai chéc nng c¡ b£n: chéc nng iÁu khiÃn (duy trì và trÍng tài trong vÛi t¥t c£ các ho¡t Ùng cça thË tr°Ýng BS); chéc nng thé hai là chéc nng phát triÃn (thông qua các ho¡t Ùng §u t° t¡o lp BS t¡i các dñ án, khu ô thË mÛi, các ch°¡ng trình trÍng iÃm quÑc gia v.v..) cça các doanh nghiÇp BS cça nhà n°Ûc). Ã thñc hiÇn °ãc các vai trò nói trên cça mình, Nhà n°Ûc ph£i sí dång mÙt hÇ thÑng các công cå qu£n lí v) mô Ã iÁu khiÃn, tác Ùng vào thË tr°Ýng BS nh° công cå lut pháp, tài chính, thu¿, quy ho¡ch v.v.. nh±m gi£i quy¿t hài hoà các mÑi quan hÇ kinh t¿ giïa các chç thÃ tham gia ho¡t Ùng trên thË tr°Ýng BS cing nh° gi£i quy¿t °ãc mÑi quan hÇ giïa tng tr°ßng kinh t¿

BS và £m b£o công b±ng xã hÙi, giïa tng tr°ßng kinh t¿ BS vÛi giï gìn môi tr°Ýng sinh thái v.v..

Vai trò cça Nhà n°Ûc Ñi vÛi thË tr°Ýng BS °ãc thÃ hiÇn trên các m·t chç y¿u sau:

- T¡o lp môi tr°Ýng pháp lý cho thË tr°Ýng BS;

- Thñc hiÇn các công cå v) mô nh° quy ho¡ch (Quy ho¡ch xây dñng, quy ho¡ch sí dång ¥t, quy ho¡ch phát triÃn kinh t¿-xã hÙi), tài chính, thu¿... thÑng nh¥t qu£n lí BS theo pháp lut;

Nói tóm l¡i, BS là mÙt y¿u tÑ quan trÍng trong b¥t cé mÙt nÁn kinh t¿ nào, nh°ng không vì th¿ mà Ã quá nhiÁu tài nguyên ¥t n°Ûc Õ vào l)nh vñc này °ãc. ThË tr°Ýng BS là mÙt bÙ phn quan trÍng cça nÁn kinh t¿ thË tr°Ýng. Qu£n lý và phát triÃn tÑt thË tr°Ýng này, ·c biÇt trong mÑi quan hÇ vÛi thË tr°Ýng tài chính s½ góp ph§n phát huy nguÓn lñc to lÛn Ã phát triÃn kinh t¿-xã hÙi. Nhïng c¡ sß khoa hÍc trên ây vÁ BS và thË tr°Ýng BS trên ây là nhïng tiÁn Á quan trÍng cho viÇc Á xu¥t các gi£i pháp hïu hiÇu cho thË tr°Ýng BS n°Ûc ta hiÇn nay tr°Ûc xu th¿ hÙi nhp kinh t¿ khu vñc và quÑc t¿.

Tìm vÑn cho thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n

(Chinhphu.vn)- ThË tr°Ýng b¥t Ùng s£n (BS) ß ViÇt Nam ang phát triÃn "nóng", nh°ng h§u h¿t các doanh nghiÇp Áu "khát" vÑn, do ó c§n hình thành thË tr°Ýng liên thông, c§n có nhiÁu kênh huy Ùng vÑn mÛi Ã thË tr°Ýng BS phát triÃn lành m¡nh.

ó là nhïng nÙi dung chính t¡i hÙi th£o "Gi£i pháp vÁ vÑn cho thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n," tÕ chéc t¡i Hà NÙi ngày 14/5 vÛi sñ tham gia cça ¡i diÇn BÙ Tài chính, Ngân hàng, Cåc Qu£n lý Nhà và thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n thuô#c BÙ Xây dñng và nhiÁu doanh nghiÇp trong l)nh vñc BS.

Không chÉ trông chÝ vÑn ngân hàng

Theo Chç tËch HiÇp hÙi BS ViÇt Nam TÑng Vn Nga, ây là l)nh vñc §u t° òi hÏi ph£i có k¿ ho¡ch tài chính dài h¡n, nguÓn vÑn dÓi dào. Tuy nhiên, hiÇn nay các doanh nghiÇp ViÇt Nam ho¡t Ùng trong l)nh vñc này h§u h¿t trong tình tr¡ng thi¿u vÑn.

VÁ lý thuy¿t, hiÇn t¡i có ba nguÓn vÑn chính °ãc huy Ùng cho thË tr°Ýng này gôm vÑn chç sß hïu, vay ngân hàng và huy Ùng të khách hàng.

Nh°ng Ti¿n s) Tr§n Kim Chung, ViÇn nghiên céu qu£n lý kinh t¿ Trung °¡ng cho bi¿t, thñc t¿ ß ViÇt Nam, nguÓn vÑn có tính quy¿t Ënh và giï vai trò lÛn nh¥t cung c¥p cho thË tr°Ýng BS v«n là ngân hàng, nh°ng nguÓn vÑn quan trÍng này l¡i ch°a áp éng °ãc tÑc Ù phát triÃn nhanh cça thË tr°Ýng BS hiÇn nay.

Të §u nm ¿n nay, tình hình cho vay BS cça các ngân hàng th°¡ng m¡i v«n ch°a °ãc c£i thiÇn rõ rÇt do thi¿u nguÓn vÑn huy Ùng.

Xét vÁ tính lành m¡nh cça thË tr°Ýng, Ti¿n s) Vi ình Ánh, Phó ViÇn tr°ßng ViÇn Nghiên céu khoa hÍc thË tr°Ýng giá c£ (BÙ Tài chính) cho bi¿t, theo thÑng kê, 80% các giao dËch trên thË tr°Ýng BS hiÇn nay là phi chính théc do s£n ph©m BS thi¿u cn cé pháp lý, quy ho¡ch không Õn Ënh.

C§u vÁ BS th°Ýng xuyên cao h¡n cung, trong ó có c§u gi£ t¡o, ng°Ýi §u c¡ quá nhiÁu, ng°Ýi có nhu c§u thì không có. Chính do môi tr°Ýng ch°a lành m¡nh ã t¡o iÁu kiÇn cho giÛi §u c¡ BS làm n, t¡o ra ho¡t Ùng §u t° BS theo phong trào, nhà nhà tham gia thË tr°Ýng BS, ng°Ýi ng°Ýi tham gia thË tr°Ýng BS.

Ph£i a d¡ng hóa nguÓn vÑn

Theo ý ki¿n cça nhiÁu chuyên gia, vÛi các chính sách hiÇn hành, nguÓn vÑn të ngân hàng ã ¿n méc giÛi h¡n nh°ng v«n còn nhïng nguÓn vÑn tiÁm nng khác ch°a °ãc huy Ùng.

Theo Ti¿n s) Tr§n Kim Chung, các doanh nghiÇp l)nh vñc BS c§n nâng cao uy tín cça mình nh±m thu hút thêm vÑn të các nhà §u t° tiÁm nng.

C§n t¡o sñ liên thông trong thË tr°Ýng BS, các doanh nghiÇp c§n khai thác tÑt kênh huy Ùng vÑn trên thË tr°Ýng cÕ phi¿u thông qua viÇc niêm y¿t trên sàn chéng khoán, phát hành trái phi¿u BS, hình thành quù phát triÃn BS, t¡o sñ liên k¿t vÛi thË tr°Ýng tài chính, tng c°Ýng tính thanh kho£n, Ã thúc ©y thË tr°Ýng BS phát triÃn.

Ngoài ra, các ý ki¿n cing cho r±ng c§n tn dång tÑt nguÓn vÑn §u t° n°Ûc ngoài, c£ trñc ti¿p và gián ti¿p (gÓm c£ nguÓn vÑn të ng°Ýi ViÇt Nam ß n°Ûc ngoài) ang có xu h°Ûng tng lên trong m¥y nm g§n ây.

Khái NiÇm Và Vai Trò Cça Sàn Giao DËch B¥t Ùng S£n

Nhà n°Ûc ang xây dñng mô hình sàn giao dËch chu©n Ã të ó °a các ho¡t Ùng giao dËch vào sàn nh±m måc ích phát triÃn và lành m¡nh hoá thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n.

1. Khái niÇm sàn giao dËch BS

Sàn giao dËch b¥t Ùng s£n là n¡i diÅn ra các giao dËch b¥t Ùng s£n và cung c¥p dËch vå vÁ b¥t Ùng s£n Còn các tiêu chí ho¡t Ùng cça sàn, qui ch¿ cça sàn, trách nhiÇm và quyÁn h¡n cça sàn nh° th¿ nào thì theo qui Ënh cça nhà n°Ûc.

2. Vai trò cça sàn giao dËch b¥t Ùng s£n trong nÁn kinh t¿ thË tr°Ýng

T¥t c£ các giao dËch b¥t Ùng s£n qua sàn s½ giúp cho nhà n°Ûc qu£n lý °ãc các giao dËch b¥t Ùng s£n të ó nhà n°Ûc có nhïng chính sách kËp thÝi và chính xác Ã iÁu ti¿t thË tr°Ýng.

Nhà n°Ûc h¡n ch¿ tÑi a th¥t thu thu¿ do viÇc chuyÃn nh°ãng, mua bán ng§m bên ngoài.

Gi£m áng kÃ sÑ l°ãng b¥t Ùng s£n và t§n su¥t b¥t Ùng s£n tham gia giao dËch të ó giá c£ s½ bình Õn h¡n. Vì khi mÙt b¥t Ùng s£n °ãc giao dËch nhiÁu l§n s½ ©y giá lên r¥t ca, ng°Ýi có tiÁn §u t° nhiÁu s£n ph©m nay s½ h¡n ch¿ r¥t nhiÁu do giá c£ bình Õn, hÍ th¥y không có lÝi và s½ không §u t° tråc lãi.

Gi£m áng kÃ sÑ l°ãng ng°Ýi tham gia §u t° vÛi måc ích ki¿m lãi làm khan hi¿m thË tr°Ýng t¡o c¡n sÑt. C¡n sÑt b¥t Ùng s£n làm cho mÍi ng°Ýi dân ph£i tìm mÍi cách Ã §u t° ki¿m lãi và làm cho thË tr°Ýng càng sÑt h¡n, giá c£ ng¥t ng°áng. MÙt khi giao dËch °ãc qua sàn ng°Ýi §u t° chËu mÙt kho£n thu¿ chênh lÇch giïa giá bán và giá mua lên tÛi 25%, ph£i chi phí kho£n hoa hÓng, chi phí chuyÃn nh°ãng, lãi xu¥t vay& và të ó hÍ c£m th¥y không có hiÇu qu£ so vÛi sÑ vÑn bÏ ra ch°a kÃ rçi ro nên s½ h¡n ch¿ tham gia và giá c£ s½ bình Õn vÛi giá trË thñc cça thË tr°Ýng.

MÙt khi giao dËch °ãc qua sàn giá c£ °ãc công khai, nhiÁu lo¡i s£n ph©m °ãc giÛi thiÇu, thông tin §y ç s½ tránh °ãc rçi ro và thiÇt h¡i cho các bên giao dËch të ó làm lành m¡nh hoá thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n.

VÁ v) mô sàn giao dËch b¥t Ùng s£n cing óng vai trò quan trong trong viÇc phát triÃn kinh t¿ xã hÙi nói chung và phát triÃn ho¡t Ùng b¥t Ùng s£n nói riêng. Vì n¿u giá c£ thË tr°Ýng cao h¡n giá trË tht cça thË tr°Ýng d«n tÛi mÍi ng°Ýi, mÍi thành ph§n kinh t¿ tham gia kinh doanh b¥t Ùng s£n ki¿m lÝi và sao lãng ho¡t Ùng kinh doanh cça mình làm £nh h°ßng tÛi phát triÃn s£n xu¥t t¡o ra s£n ph©m cho xã hÙi. Giá b¥t Ùng s£n cao d«n tÛi chi phí s£n xu¥t kinh doanh dËch vå cao và giá thành tng cao d«n ¿n l¡m phát tng. Giá b¥t Ùng s£n cao làm m¥t lãi th¿ c¡nh tranh, thu hút §u t° n°Ûc ngoài gi£m do giá b¥t Ùng s£n cao.

Vai trò cça sàn giao dËch b¥t Ùng s£n cing góp ph§n phát triÃn ho¡t Ùng cça thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n thông qua viÇc các ho¡t Ùng dËch vå t° v¥n chuyên nghiÇp h¡n t¡o °ãc giá trË gia tng cho chç §u t° nh° nghiên céu thË tr°Ýng, t° v¥n lp dñ án, thi¿t k¿ s£n ph©m,dËch då ti¿p thË, chm sóc khách hàng và qu£n lý b¥t Ùng s£n. T¡o ra nhiÁu lo¡i hình dËch vå b¥t Ùng s£n ang bÏ ngÏ ch°a °a vào ho¡t Ùng nh° ¥u giá, qu£ng cáo, dËch vå pháp lý, ngân hàng, b£o hiÃm vv& T¥t c£ dËch vå này s½ ©y m¡nh ho¡t Ùng b¥t Ùng s£n t¡o giá trË thng d° cho xã hÙi và lãi ích cho chç §u t° và ng°Ýi §u t°.

NGUYÊN T®C ÊNH GIÁ B¤T ØNG S¢N

8 nguyên t¯c này không có giá trË Ñi vÛi ng°Ýi không có vÑn Ã kinh doanh BS .Tr°Ûc h¿t và quan trÍng h¡n 8 nguyên t¯c này theo tôi ó là 'nguyên t¯c sí dång vÑn' nh¥t là trong tình hình kinh t¿ hiÇn nay . 'nguyên t¯c sí dång vÑn' s½ °ãc trình bày sau khi b£n thân tôi có ç tñ tin Ã trình bày nó téc là khi tôi có nhiÁu tiÁn.

1/ Nguyên t¯c sí dång cao nh¥t và tÑt nh¥t

MÙt b¥t Ùng s£n °ãc ánh giá là sí dång cao nh¥t và tÑt nh¥t n¿u t¡i thÝi iÃm Ënh giá cho th¥y b¥t Ùng s£n ó ang °ãc sí dång hãp pháp cing nh° ang cho thu nhp ròng lÛn nh¥t ho·c có kh£ nng cho giá trË hiÇn t¡i cça thu nhp ròng trong t°¡ng lai là lÛn nh¥t, sí dång cao nh¥t và tÑt nh¥t ó có thÃ tÓn t¡i và kéo dài liên tåc trong mÙt kho£ng thÝi gian nh¥t Ënh.

Sí dång cao nh¥t và tÑt nh¥t °ãc xem là mÙt trong sÑ các nguyên t¯c quan trÍng nh¥t cça Ënh giá b¥t Ùng s£n.

NÙi dung cça nguyên t¯c sí dång cao nh¥t và tÑt nh¥t °ãc ph£n ánh ß 4 m·t sau ây:

- VÁ m·t vt ch¥t, mÙt b¥t Ùng s£n °ãc ánh giá là sí dång cao nh¥t và tÑt nh¥t khi nó thÏa mãn °ãc nhiÁu sñ lña chÍn sí dång nh¥t ( cho nhiÁu ng°Ýi ho·c cho mÙt ng°Ýi cå thÃ);

- VÁ m·t pháp lut, mÙt b¥t Ùng s£n °ãc ánh giá là sí dång cao nh¥t và tÑt nh¥t khi mà viÇc sí dång b¥t Ùng s£n ph£i hãp pháp, °ãc nhà n°Ûc thëa nhn và b£o hÙ.

- VÁ m·t sí dång, mÙt b¥t Ùng s£n °ãc ánh giá là sí dång cao nh¥t và tÑt nh¥t khi mà b¥t Ùng s£n ó cho thu nhp ròng cao nh¥t ho·c cho giá trË hiÇn t¡i cça thu nhp ròng trong t°¡ng lai là cao nh¥t.

- VÁ m·t thÝi gian, mÙt b¥t Ùng s£n °ãc ánh giá là sí dång cao nh¥t và tÑt nh¥t khi mà thÝi gian cho thu nhp ròng cao nh¥t kéo dài nh¥t.

2/ Nguyên t¯c cung - c§u

Nguyên t¯c này cho r±ng: Giá thË tr°Ýng °ãc xác Ënh b±ng sñ t°¡ng tác cça cung và c§u. Khi l°ãng cung tng lên mà l°ãng c§u không tng ho·c gi£m thì giá thË tr°Ýng s½ gi£m, khi l°ãng cung gi£m mà l°ãng c§u không gi£m ho·c tng thì giá thË tr°Ýng s½ tng lên, khi l°ãng cung và l°ãng c§u cùng tng ho·c cùng gi£m thì giá s½ tng ho·c gi£m tùy theo tÑc Ù tng, gi£m cça cung và c§u, giá tng khi tÑc Ù tng cça c§u lÛn h¡n cung và ng°ãc l¡i.

3/ Nguyên t¯c ánh giá các y¿u tÑ tham gia quá trình t¡o ra thu nhp thñc të b¥t Ùng s£n

Nguyên t¯c này cho r±ng, Ã °Ûc tính giá trË thñc mÙt b¥t Ùng s£n, c§n ph£i ánh giá §y ç các y¿u tÑ tham gia quá trình t¡o ra thu nhp thñc të b¥t Ùng s£n ó. ViÇc ánh giá các y¿u tÑ nói trên °ãc thñc hiÇn thông qua ho¡t Ùng xem xét, ánh giá m·t giá trË cça tëng y¿u tÑ. Ã £m b£o tính Óng nh¥t vÁ m·t giá trË, th°Ýng trong quá trình ánh giá ng°Ýi ta °a giá trË cça tëng y¿u tÑ vÁ cùng mÙt m·t b±ng thÝi gian. Các y¿u tÑ tham gia quá trình t¡o ra thu nhp thñc të b¥t Ùng s£n bao gÓm: Lao Ùng, vÑn, ¥t ai, qu£n lý.

4/ Nguyên t¯c thay Õi

Nguyên t¯c này cho r±ng giá thË tr°Ýng cça mÙt lo¡i b¥t Ùng s£n cå thÃ không bao giÝ giï nguyên vì các lñc l°ãng tñ nhiên, kinh t¿, nhà n°Ûc và pháp lut, xã hÙi và môi tr°Ýng luôn tác Ùng làm thay Õi giá trË cça b¥t Ùng s£n, thay Õi môi tr°Ýng cça b¥t Ùng s£n, thay Õi c£ xu th¿ cça thË tr°Ýng Ñi vÛi lo¡i b¥t Ùng s£n ó nh° xu th¿ vÁ quy mô §u t° b¥t Ùng s£n, vÁ ch¥t l°ãng §u t° b¥t Ùng s£n... Sñ thay Õi là mÙt quy lut khách quan, nó diÅn ra liên tåc không phå thuÙc vào ý muÑn chç quan cça con ng°Ýi, viÇc °Ûc tính giá thË tr°Ýng hay viÇc Ënh giá trên c¡ sß giá thË tr°Ýng tuy chÉ có giá trË vào thÝi iÃm Ënh giá, nh°ng nó bao hàm ph£n ánh °ãc c£ xu th¿ t°¡ng lai cça b¥t Ùng s£n. Nguyên t¯c thay Õi luôn vn dång k¿t hãp vÛi nguyên t¯c dñ báo .

5/ Nguyên t¯c cân Ñi

Cân Ñi trong thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n °ãc hiÃu, ó là sñ §u t° hãp lý giïa các y¿u tÑ £nh h°ßng tÛi giá thË tr°Ýng mÙt b¥t Ùng s£n ho·c các b¥t Ùng s£n trong cùng mÙt khu vñc, mÙt vùng xác Ënh, Ã giá trË thu °ãc të chúng ¡t tÛi méc cao nh¥t.

Nguyên t¯c cân Ñi có ý ngh)a kép.

- Khi áp dång Ñi vÛi mÙt b¥t Ùng s£n riêng biÇt: Nguyên t¯c này cho r±ng giá thË tr°Ýng tÑi a ¡t tÛi khi các y¿u tÑ t¡o ra b¥t Ùng s£n ¡t tÛi tr¡ng thái cân Ñi.

- Khi áp dång vào mÙt vùng hay mÙt khu vñc cå thÃ, nguyên t¯c cân Ñi chÉ ra r±ng giá thË tr°Ýng tÑi a cça mÙt b¥t Ùng s£n có thÃ ¡t tÛi khi quù ¥t dành cho viÇc xây dñng b¥t Ùng s£n ó °ãc sí dång hãp lý

Nguyên t¯c cân Ñi khi áp dång cho mÙt vùng hay mÙt khu vñc cå thÃ nào ó th°Ýng có sñ k¿t hãp vÛi nguyên t¯c c¡nh tranh.

6/ Nguyên t¯c phù hãp

Nguyên t¯c này cho r±ng, viÇc Ënh giá mÙt b¥t Ùng s£n ph£i trên c¡ sß mÙt giá trË sí dång duy nh¥t Ñi vÛi toàn bÙ b¥t Ùng s£n ó. Trong thñc t¿ mÙt b¥t Ùng s£n có thÃ °ãc sí dång vào nhiÁu måc ích. Do ó, m×i b¥t Ùng s£n cùng mÙt lúc có thÃ có nhiÁu lo¡i giá trË khác nhau nh° giá trË Ã ß, giá trË Ã kinh doanh th°¡ng m¡i - dËch vå, giá trË hiÇn t¡i, giá trË tiÁm nng& Trong ó, måc ích sí dång ¥t là cn cé mang tính pháp lý và giï vai trò quy¿t Ënh chi phÑi måc ích sí dång cça toàn b¥t Ùng s£n. Vì vy, khi Ënh giá mÙt b¥t Ùng s£n ph£i cn cé vào måc ích sí dång chính cça b¥t Ùng s£n Ã Ënh giá, không °ãc l«n lÙn vÛi các sí dång khác và càng không °ãc l«n lÙn vÛi sí dång tiÁm nng.

7/ Nguyên t¯c c¡nh tranh

ThË tr°Ýng b¥t Ùng s£n là mÙt thË tr°Ýng c¡nh tranh không hoàn h£o, bßi vy tính ch¥t và méc Ù cça c¡nh tranh không gay g¯t nh° các lo¡i hàng hoá thông th°Ýng. Song £nh h°ßng cça c¡nh tranh có t§m quan trÍng trong viÇc xác Ënh giá cça b¥t Ùng s£n. Các thía ¥t có thÃ không giÑng nhau nh°ng chúng có thÃ thay th¿ °ãc cho nhau. Ng°Ýi mua b¥t Ùng s£n thuÙc khu vñc dân c° có thÃ thích mÙt vË trí ho·c mÙt lo¡i nhà biÇt thñ, nh°ng ng°Ýi ó cing có thÃ thay b±ng mÙt vË trí ho·c mÙt laÍi nhà ß khác n¿u giá c£ h¥p d«n. Nhïng ng°Ýi kinh doanh b¥t Ùng s£n có thÃ chuyÃn të thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n Ëa ph°¡ng này Ã ¿n thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n cça Ëa ph°¡ng khác Ã tìm ki¿m lãi nhun cao h¡n.

8/ Nguyên t¯c óng góp

Nguyên t¯c óng góp cho r±ng: Giá trË cça mÙt bÙ phn c¥u thành b¥t Ùng s£n tuó thuÙc vào sñ óng góp cça nó vào giá trË tÕng thu nhp të b¥t Ùng s£n mà nó tham gia hãp thành, n¿u thi¿u nó thì s½ làm gi£m giá trË thu nhp cça b¥t Ùng s£n mà nó tham gia hãp thành.

VÛi các b¥t Ùng s£n t¡o ra lãi nhun thì giá trË cça mÙt ph§n tài s£n nào ó cça b¥t Ùng s£n có thÃ °ãc o b±ng Ënh l°ãng vÁ giá trË mà nó óng góp vào tÕng thu nhp thñc, vì thu nhp thñc có thÃ °ãc vÑn hoá thành giá trË.

9/ Nguyên t¯c tng và gi£m ph§n sinh lãi

Nguyên t¯c này cho r±ng khi sñ gia tng liên tåc cça mÙt nhân tÑ trong s£n xu¥t diÅn ra bên c¡nh các nhân tÑ khác °ãc cÑ Ënh, thì thu nhp thñc (thu nhp ròng) s½ tng lên tÛi mÙt giÛi h¡n nh¥t Ënh. Sau ó sñ gia tng liên tåc cça nhân tÑ ó s½ làm gi£m giá trË thu nhp thñc (thu nhp ròng) trong t°¡ng lai.

10/ Nguyên t¯c tng, gi£m giá trË b¥t Ùng s£n do tác Ùng bßi nhïng b¥t Ùng s£n khác.

Tng, gi£m giá trË b¥t Ùng s£n do tác Ùng bßi nhïng b¥t Ùng s£n khác trong Ënh giá b¥t Ùng s£n °ãc hiÃu, ó là sñ ph£n ánh tính phå thuÙc vÁ m·t giá trË cça b¥t Ùng s£n chç thÃ °ãc §u t° so vÛi các b¥t Ùng s£n so sánh trong cùng mÙt vùng giá trË.

Giá trË thË tr°Ýng cça nhïng b¥t Ùng s£n có giá trË thñc th¥p s½ °ãc tng thêm nhÝ sñ hÙi nhp vÛi các b¥t Ùng s£n khác trong vùng có cùng kiÃu lo¡i sí dång nh°ng chúng có giá trË cao h¡n nhiÁu l§n.

Nhïng b¥t Ùng s£n có giá trË thñc cao n±m trong mÙt khu vñc mà nhïng b¥t Ùng s£n ß ó chç y¿u có giá trË th¥p h¡n nhiÁu l§n, thì giá trË thË tr°Ýng cça các b¥t Ùng s£n có giá trË cao ó có chiÁu h°Ûng gi£m so vÛi giá trË thñc cça chính nó.

11/ Nguyên t¯c thay th¿

Nguyên t¯c này cho r±ng: Giá thË tr°Ýng cça mÙt b¥t Ùng s£n chç thÃ có khuynh h°Ûng bË áp ·t bßi giá bán mÙt b¥t Ùng s£n thay th¿ khác t°¡ng tñ vÁ giá trË và các tiÇn dång so vÛi b¥t Ùng s£n chç thÃ, vÛi gi£ thi¿t không có sñ chm trÅ trong viÇc tho£ thun giá c£ và thanh toán.

Nguyên t¯c thay th¿ óng vai trò là c¡ sß cho ba ph°¡ng pháp Ënh giá b¥t Ùng s£n: Ënh giá b¥t Ùng s£n theo giá thành, theo thË tr°Ýng và theo thu nhp.

12/ Nguyên t¯c kh£ nng sinh lÝi cu£ ¥t

Các nhà kinh t¿ chia các y¿u tÑ s£n xu¥t ra làm 4 nhóm: ¥t ai, lao Ùng, vÑn và qu£n lý. Nguyên t¯c kh£ nng sinh lÝi të ¥t cho r±ng ph§n thu nhp còn l¡i sau khi trë các kho£n chi phí vÁ lao Ùng, vÑn và qu£n lý là thuÙc vÁ ¥t ai. Nguyên t¯c kh£ nng sinh lÝi të ¥t nh¥n m¡nh ¿n ·c tính Ùc nh¥t vô nhË vÁ vË trí cça thía ¥t trong s£n xu¥t kinh doanh, nguyên t¯c này giúp cho viÇc gi£i thích t¡i sao giá trË cça ¥t l¡i có thÃ thay Õi mÙt cách m¡nh m½ theo các vË trí.

Vai trò cça ho¡t Ùng môi giÛi b¥t Ùng s£n

Rõ ràng môi giÛi b¥t Ùng s£n có nhïng m·t tích cñc và tiêu cñc, chính nhïng ng°Ýi tham gia nhiÁu khi bi¿n cho thË tr°Ýng này méo mó, nh°ng không thÃ phç nhn vai trò cça nhïng nhà môi giÛi hÍ chính là ch¥t xúc tác °a các giao dËch tÛi thành công, Óng thÝi thúc ©y sñ phát triÃn cça thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n. Vai trò cça dËch vå này thÃ hiÇn qua các m·t sau:

1. Cung c¥p thông tin cho các chç thÃ tham gia vào ho¡t Ùng giao dËch hàng hoá b¥t Ùng s£n:

Do tính ·c thù vÁ cça hàng hoá b¥t Ùng s£n và thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n. Nó là mÙt thË tr°Ýng không hoàn h£o, thông tin vÁ thË tr°Ýng, vÁ hàng hoá không tht §y ç và không °ãc phÕ bi¿n rÙng rãi nh° các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia ánh giá b¥t Ùng s£n cing không chính xác nh° các hàng hoá khác. Chính vì vy hÇ thÑng thông tin óng mÙt vai trò quan trÍng Ñi vÛi sñ vn hành cça thË tr°Ýng tr°Ýng b¥t Ùng s£n, ó là toàn bÙ các thông tin liên quan ¿n b¥t Ùng s£n, bao,gÓm các thông tin vÁ: lut pháp, chính sách ¥t ai, quy ho¡ch k¿ ho¡ch sí dång ¥t, vË trí cça b¥t Ùng s£n, môi tr°Ýng, nhu c§u,méc cung tâm lý tp quán& b¥t Ùng s£n là mÙt hàng hoá ·c biÇt, khan hi¿m, chËu sñ tác Ùng cça r¥t nhiêu y¿u tÑ và là bÙ phn tài s£n quan trÍng cça các doanh nghiÇp, tÕ chéc kinh t¿, tÕ chéc chính trË xã hÙi và cça các hÙ gia ình và cá nhân. Khi trên thË tr°Ýng thông tin vÁ các giao dËch §y ç, Óng bÙ s½ °a thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n vn hành thun tiÇn h¡n, ng°Ýi mua và ng°Ýi bán Áu hiÃu bi¿t vÁ nhïng thông tin ó, hÍ s½ dÅ dàng quy¿t Ënh lña chÍn thË tr°Ýng tham gia giao dËch. Óng thÝi ta bi¿t r±ng thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n n°Ûc ta mÛi s¡ khai hình thành các giao dËch công khai trên thË tr°Ýng ít chç y¿u là giao dËch ng§m , và sÑ l°ãng ng°Ýi tham gia giao dËch trên thË tr°Ýng là sÑ l°ãng nhÏ không ç Ã trß thành c¡nh tranh hoàn h£o. Të ó d«n tÛi giá c£ c¡nh tranh cing là không hoàn h£o và ng°Ýi bán có nhiÁu lãi th¿ h¡n trong viÇc quy¿t Ënh. Nh° th¿ rõi ràng giá c£ ß ây không ph£n ánh úng mÑi quan hÇ cung c§u. HÇ thÑng thông tin không hoàn h£o thi¿u chính xác s½ d«n ¿n bi¿n Ùng m¡nh, thË tr°Ýng lên c¡n sÑt giá ho·c là såp Õ, ng°òi tham gia giao dËch nhiÁu khi ph£I ch¥p nhn nhïng giá quá cao, có nhu c§u mua nh°ng l¡i không có kh£ nng thanh toán.. Các tÕ chéc môi giÛi là mÙt trong các chç thÃ cung c¥p thông tin quan trÍng trên thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n. HÇ thÑng các tÕ chéc nay càng phát triÃn, ho¡t Ùng càng chuyên nghiÇp thì méc Ù hoàn h£o cça thông tin b¥t Ùng s£n ngày càng cao, h¡n ch¿ °ãc r¥t nhiÁu rçi ro cho các Ñi t°ãng tham gia trên thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n.

Do thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n ng°Ýi mua và ng°Ýi bán không có c¡ hÙi và §y ç l°ãng thông tin c§n thi¿t Ã lña chÍn thË tr°Ýng phù hãp vÛi mình. ThË tr°Ýng bên c¡nh sñ ho¡t Ùng chính théc d°Ûi sñ qu£n lí cça nhà n°Ûc là thË tr°Ýng ho¡t Ùng không chính théc ngoài sñ kiÃm soát cça nhà n°Ûc. ThË tr°òng phát triÃn mÙt cách tñ phát, tình tr¡ng §u c¡ vào ¥t thì nhiÁu, të ó d«n tÛi gía quá cao khi¿n t¥t c£ mÍi ng°Ýi không thÃ bi¿t °ãc giá ó là th°c hay là giá £o . Vì th¿ khi mà thË tr°Ýng l¡nh sÓ l°ãng các giao dËch b¥t Ùng s£n ít s½ d«n ¿n nhiÁu nhà §u c¡ éng tr°Ûc bÝ phá s£n .Óng thÝi do không n¯m b¯t °ãc thông tin nên viÇc Ënh giá cing thi¿u chính xác x£y ra tình tr¡ng §u c¡ tràn lan nh°ng không ph£i ai cing có lãi nhun. iÁu này kìm hãm sñ phát triÃn cça thË tr°Ýng. Rõ ràng thË tr°Ýng c§n ph£i có t° v¥n ß trình Ù cao, mÙt trong các lo¡i t° v¥n ó là dËch vå môi giÛi b¥t Ùng s£n. Thông qua các tÕ chéc môi giÛi nhïng ng°Ýi ã qua ào t¡o có kinh nghiÇm và ki¿n théc chuyên môn n¯m °ãc thông tin thË truÝng, am hiÃu pháp lut vÁ b¥t Ùng s£n, giúp các Ñi t°ãng có nhu c§u giao dich b¥t Ùng s£n tho£ mãn iÁu kiÇn cça mình, giúp cho hÍ tính toán k) l°áng trong viÇc mua bán Ã quy¿t Ënh phù hãp nh¥t. Óng thÝi thông qua tÕ chéc môi giÛi, viÇc cung c¥p thông tin s½ °ãc hoàn h£o h¡n, viÇc §u c¡ hay §u t° b¥t Ùng s£n cça các cá nhân tÕ chéc s½ có cn cé xác thñc h¡n, giá c£ b¥t Ùng s£n trên thË tr°Ýng s½ ph£n ánh úng mÑi quan hÇ cung c§u, °a các giao dËch vào ho¡t Ùng công khai minh b¡ch, h¡n chÁ tình tr¡ng §u c¡ ¥t tràn lan, ép giá. Vì vy, ho¡t Ùng cça tÕ chéc môi giÛi có vai trò khá quan trÍng, góp ph§n thúc ©y thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n phát triÃn.

3. Khai thác nguÓn thu cho ngân sách nhà n°Ûc

ThË tr°Ýng b¥t Ùng s£n ngày càng mÙt phát triÃn thì nhu c§u giao dËch s½ ngày càng tng c£ vÁ sÑ l°ãng và ch¥t l°ãng. Nh°ng do ·c tính vÁ b¥t Ùng s£n là thông tin th°¡ng không hoàn h£o, giao dËch chç yéu là giao dËch ng§m nhà n°Ûc không thÃ kiÃm soát °ãc các giao dËch ó, nên viÇc thu thu¿ Ñi vÛi nhïng ng°Ýi có thu nhp cao khi tham gia giao dËch trên thË tr°Ýng nhà n°Ûc không thÃ thñc hiÇn °ãc. Theo thÑng kê có trên 70% các giao dËch b¥t Ùng s£n °ãc thñc hiÇn thông qua các tÕ chéc môi giÛi không ng kí kinh doanh, gây th¥t thu lÛn cho ngân sách cça nhà n°Ûc. Mà thu¿ là nguÓn thu chính cça nhà n°Ûc Ã trang tr£i cho mÍi ho¡t Ùng, chi phí cça c£ n°Ûc . Vì vt khi các tÕ chéc, cá nhân môi giÛi này °ãc công nhn cho phép hành nghÁ và có ng kí kinh doanh s½ giúp cho hÍ ho¡t Ùng có hi¹u qu£ h¡n Óng thÝi thông qua các giao dËch ó nhà n°Ûc tng thu nhp vÁ thu¿.

4. Góp ph§n Õn Ënh trt tñ, an ninh xã hÙi

B¥t Ùng s£n là tài s£n quan trÍng Ñi vÛi m×i quÑc gia, cÙng Óng và ng°Ýi dân. Nó là tài s£n có giá trË lÛn, chính vì vy b¥t kì mÙt quan hÇ giao dËch b¥t Ùng s£n nào trên thË tr°Ýng cing có tác Ùng m¡nh ¿n các ho¡t Ùng kinh t¿ xã hÙi khác nhau. Mà thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n phå thuÙc và chËu sñ chi phÑi cça iÁu kiÇn tñ nhiên, kinh t¿ xã hÙi, tp quán cça m×i vùng, m×i Ëa ph°¡ng, m×i cÙng Óng khác nhau. Thông tin và các y¿u tÑ c¥u thành thË tr°Ýng th°Ýng không hoàn h£o. Nguyên nhân là do b£n thân hiÇn vt cça cça tëng b¥t Ùng s£n chÉ ph£n ánh °ãc tình tr¡ng vt ch¥t mà không ph£n ánh d°ãc tình tr¡ng pháp lý vÁ quyÁn sß hïu ( quyÁn sç dång ) cua b¥t Ùng s£n. ó là nhïng thông tin, y¿u tÑ mà ng°Ýi mua, thuê, nhn th¿ ch¥p, nhn góp vÑn & c§n n¯m b¯t, am hiÃu. Th¿ nh°ng h§u h¿t ng°Ýi mua, thuê nhn th¿ ch¥p& l¡i không am hiÃu ho·c không có ç iÁu kiÇn Ã tìm hiÃu k) các thông tin vÁ b¥t Ùng s£n. MÙt khi thË tr°Ýng ho¡t Ùng không lành m¡nh , giá c£ lên xuÑng th¥t th°Ýng, s½ tác Ùng trñc ti¿p ¿n xã hÙi, xáo trÙn t° t°ßng, ng°Ýi dân hoài nghi vÁ chính sách pháp lut làm cho xã hÙi thi¿u Õn Ënh .

Thông qua các tÕ chéc môi giÛi chuyên nghËêp,các chç thÃ tham gia giao dËch b¥t Ùng s£n s½ °ãc cung c¥p §y ç, chính xác các thông tin vÁ b¥t Ùng s£n, h¡n ch¿ tiêu cñc phát sinh, góp ph§n Õn Ënh trt tñ, an ninh xã hÙi.

MÙt thË tr°Ýng phát triÃn vïng m¡nh khi nó có mÙt hành lang pháp lý hoàn thiÇn. Là cn cé quan trÍng cho Nhà n°Ûc trong viÇc iÁu ti¿t v) mô và kiÃm soát các ho¡t Ùng cça thË tr°Ýng, Óng thÝi giúp cho mÍi Ñi t°ãng tham gia ho¡t Ùng kinh doanh b¥t Ùng s£n tuân thç úng pháp lut. M×i mÙt b¥t Ùng s£n thì b£n thân nó cing chéa ñng các thông tin vÁ pháp lý, ·c tính& Chính vì vy thông qua các giao dËch trên thË truÝng b¥t Ùng s£n nhïng iÁu kiÇn không phù hãp thñc t¿ trong chính sách qu£n lí ¥t ai cça nhà n°Ûc s½ °ãc bÙc lÙ. ó là mÙt trong các c¡ sß Ã Nhà n°Ûc Õi mÛi, bÕ sung, hoàn thiÇn công tác qu£n lí ¥t ai qu£n kí b¥t Ùng s£n: thi¿t lp hÇ thÑng, quy trình ng kí ¥t ai, ng kí tài s£n, lp b£n Ó Ëa chín, c¥p gi¥y chéng nhn quyÁn sí dång ¥t& nh±m t¡o iÁu kiÇn cho các quan hÇ ¥t ai °ãc thñc hiÇn phù hãp vÛi các quan hÇ kinh t¿- xã hÙi, të ó mß rÙng và phát triÃn thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n, kh¯c phåc tình tr¡ng giao dËch ng§m, tình tr¡ng hành chính hoá các quan hÇ dân sñ vÁ ¥t ai. Nhu c§u giao dËch b¥t Ùng s£n ngày càng phong phú và a d¡ng cça các doanh nghiÇp, các tÕ chéc kinh t¿- chính trË - xã hÙi và cça các t§ng lÛp dân c° có thÃ áp éng °ãc các giao dËch trên thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n, thông qua các tÕ chéc trung gian môi giÛi vÁ b¥t Ùng s£n. Sñ hình thành và phát triÃn cça các tÕ chéc môi giÛi là t¥t y¿u khách quan. DËch vå môi giÛi cing là mÙt nghÁ c§n °ãc công khai hoá coi ngành này nh° bao ngành nghÁ khác và t¡o khuôn khÕ pháp lý cho dËch vå môi giÛi phát triÃn úng h°Ûng.

VAI TRÒ CæA THÊ TR¯ÜNG QUYÀN Sì DäNG ¤T

TRONG PHÁT TRIÂN KINH T¾ THÊ TR¯ÜNG N¯ÚC TA

I. LÙ trình hình thành thË tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t trong quá trình Õi

mÛi ß n°Ûc ta

Trong nía §u thp k÷ 80 cça th¿ k÷ tr°Ûc, s£n xu¥t nông nghiÇp thi¿u séc

sÑng, ¥t n°Ûc ta thi¿u l°¡ng thñc, nhiÁu gia ình ß khu vñc nông thôn r¡i vào tình

tr¡ng "ét bïa". Tr°Ûc tình hình ó, £ng và Nhà n°Ûc ta ã quy¿t Ënh thñc hiÇn

ch°¡ng trình "Õi mÛi" vào nm 1986. iÃm Ùt phá °ãc £ng ta lña chÍn là iÁu

chÉnh l¡i mô hình s£n xu¥t tp thÃ trên c¡ sß hãp tác xã nông nghiÇp bc cao sang

mô hình s£n xu¥t hÙ gia ình trên c¡ sß giao ¥t s£n xu¥t nông nghiÇp cho hÙ gia

ình, cá nhân Ã sí dång Õn Ënh lâu dài. Quy¿t Ënh chi¿n l°ãc này ã làm cho

chúng ta tñ b£o £m an ninh l°¡ng thñc quÑc gia sau 2 nm Õi mÛi, ti¿p ó n°Ûc ta

Nm 1987, QuÑc hÙi ã thông qua Lut ¥t ai §u tiên cça n°Ûc ta vÛi måc tiêu

thÃ ch¿ hoá viÇc giao ¥t nông nghiÇp cho hÙ gia ình, cá nhân Ã sí dång Õn Ënh

lâu dài và xác lp hÇ thÑng qu£n lý ¥t ai n°Ûc ta (Lut này có hiÇu lñc thi hành të

nm 1988 nên v«n gÍi là Lut ¥t ai nm 1988). Lut ¥t ai nm 1988 ch°a thÃ

hiÇn các y¿u tÑ cça thË tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t vì khi xây dñng Lut này c¡ ch¿

kinh t¿ thË tr°Ýng Ënh h°Ûng xã hÙi chç ngh)a cça n°Ûc ta ch°a °ãc xác Ënh.

Thñc hiÇn NghË quy¿t ¡i hÙi £ng toàn quÑc khoá VII, c¡ ch¿ kinh t¿ thË

tr°Ýng Ënh h°Ûng xã hÙi chç ngh)a °ãc xác Ënh, Hi¿n pháp nm 1992 °ãc QuÑc

hÙi xác lp, Lut ¥t ai nm 1993 °ãc QuÑc hÙi thông qua và i vào cuÙc sÑng.

Lut này ã tp trung chç y¿u vào iÁu chÉnh quan hÇ ¥t ai nh±m ki¿n t¡o nÁn s£n

xu¥t hàng hoá trong nông nghiÇp trên c¡ sß: mÙt là Nhà n°Ûc trao cho hÙ gia ình,

cá nhân sí dång ¥t s£n xu¥t nông nghiÇp, ¥t ß 5 quyÁn chuyÃn Õi, chuyÃn

nh°ãng, cho thuê, thëa k¿, th¿ ch¥p; hai là xác Ënh ¥t có giá do Nhà n°Ûc quy

Ënh. M·c dù Lut ¥t ai nm 1993 có hiÇu lñc thi hành të 15/10/1993 nh°ng

không có vn b£n h°Ûng d«n thi hành Ã °a viÇc thñc hiÇn 5 quyÁn cça hÙ gia ình,

cá nhân vào cuÙc sÑng. ThË tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t Ñi vÛi hÙ gia ình, cá nhân

ã có thÃ ch¿ nh°ng cuÙc sÑng ch°a °ãc ti¿p nhn. M·t khác, Lut ¥t ai nm

1993 ch°a Á cp tÛi c¡ ch¿ tham gia thË tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t cça các tÕ chéc

kinh t¿. Do thñc t¿ cuÙc sÑng yêu c§u, ngày 14/10/1994 U÷ ban Th°Ýng vå QuÑc

hÙi ã ban hành Pháp lÇnh vÁ quyÁn và ngh)a vå cça tÕ chéc trong n°Ûc °ãc Nhà

n°Ûc giao ¥t, cho thuê ¥t và Pháp lÇnh vÁ quyÁn và ngh)a vå cça tÕ chéc, cá nhân

n°Ûc ngoài thuê ¥t t¡i ViÇt Nam, Chính phç ã ban hành nhiÁu vn b£n quy ph¡m

pháp lut vÁ ch¿ Ù qu£n lý, sí dång ¥t phi nông nghiÇp và cå thÃ hoá vÁ quyÁn,

ngh)a vå cça tÕ chéc kinh t¿ sí dång ¥t. Qua các vn b£n này có thÃ th¥y, thË

tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t Ñi vÛi các tÕ chéc kinh t¿ mÛi chÉ °ãc xác lp nh° mÙt

y¿u tÑ g¯n vÛi thË tr°Ýng các tài s£n ã §u t° trên ¥t thuê cça Nhà n°Ûc.

Báo cáo chính trË t¡i ¡i hÙi £ng toàn quÑc khoá VIII ã quy¿t Ënh chç

tr°¡ng Õi mÛi chính sách ¥t ai và thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n vÛi nÙi dung là "Qu£n

lý ch·t ch½ ¥t ai và thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n. ¥t ai thuÙc sß hïu toàn dân,

không t° nhân hoá, không cho phép mua bán ¥t ai. Thñc hiÇn úng Lut ¥t ai;

bÕ sung, hoàn chÉnh hÇ thÑng pháp lut và chính sách vÁ ¥t ai. Trong viÇc giao

quyÁn sí dång hay cho thuê ¥t ph£i xác Ënh úng giá các lo¡i ¥t Ã sí dång ¥t

có hiÇu qu£, duy trì và phát triÃn quù ¥t, b£o £m lãi ích cça toàn dân. Kh¯c

phåc tình tr¡ng §u c¡ ¥t và nhïng tiêu cñc, y¿u kém trong qu£n lý và sí dång

¥t ". VÛi nÙi dung này, thË tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t °ãc vn hành theo úng

pháp lut vÁ ¥t ai; xác Ënh úng giá các lo¡i ¥t khi Nhà n°Ûc cung ¥t ai ra

thË tr°Ýng thông qua viÇc giao ¥t, cho thuê ¥t; c§n chÑng l¡i §u c¡, tham nhing,

tiêu cñc trong qu£n lý và sí dång ¥t.

Nm 1998, QuÑc hÙi ã thông qua Lut sía Õi, bÕ sung mÙt sÑ iÁu cça

Lut ¥t ai, trong ó ã bÕ sung quyÁn cho thuê l¡i quyÁn sí dång ¥t, b£o lãnh

và góp vÑn b±ng quyÁn sí dång ¥t Ñi vÛi hÙ gia ình, cá nhân, bÕ sung các

tr°Ýng hãp tÕ chéc trong n°Ûc °ãc Nhà n°Ûc giao ¥t và quyÁn chuyÃn nh°ãng,

cho thuê, cho thuê l¡i quyÁn sí dång ¥t, th¿ ch¥p, b£o lãnh, góp vÑn b±ng quyÁn

sí dång ¥t. Chính phç ã ban hành NghË Ënh sÑ 17/1999/N-CP ngày 29/3/1999

vÁ thç tåc thñc hiÇn các quyÁn cça ng°Ýi sí dång ¥t. ¿n thÝi gian này, thË

tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t ã °ãc mß rÙng h¡n: mÙt là hÙ gia ình, cá nhân có

nhiÁu quyÁn h¡n, hai là cho các tÕ chéc kinh t¿ trong n°Ûc trong ph¡m vi h¡n ch¿

°ãc tham gia thË tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t.

Báo cáo chính trË t¡i ¡i hÙi £ng toàn quÑc khoá IX ã °a ra chç tr°¡ng

vÁ thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n bao gÓm c£ quyÁn sí dång ¥t vÛi nÙi dung chç y¿u là

"Hình thành và phát triÃn thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n, bao gÓm c£ quyÁn sí dång ¥t

theo quy Ënh cça pháp lut; tëng b°Ûc mß thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n cho ng°Ýi ViÇt

Nam ß n°Ûc ngoài và ng°Ýi n°Ûc ngoài tham gia §u t°". ¿n ây, thË tr°Ýng

quyÁn sí dång ¥t mÛi °ãc thëa nhn chính théc nh° mÙt thành ph§n cça thË

tr°Ýng b¥t Ùng s£n, h°Ûng tÛi mß rÙng §u t° cho n°Ûc ngoài tham gia.

B°Ûc vào nm 2002, BÙ Chính trË ã nhìn th¥y nhiÁu b¥t cp trong chính sách

¥t ai Ñi vÛi phát triÃn kinh t¿ - xã hÙi trong thÝi gian 10 nm qua và ã quy¿t

Ënh triÃn khai Á án tÕng k¿t 10 nm thñc hiÇn chính sách, pháp lut vÁ ¥t ai Ã

°a ra nhïng quy¿t sách ti¿p tåc Õi mÛi. Ngày 12/3/2003, HÙi nghË l§n thé b£y Ban

Ch¥p hành Trung °¡ng £ng khoá IX ã thông qua NghË quy¿t sÑ 26-NQ/TW vÁ

hoá, hiÇn ¡i hoá ¥t n°Ûc. NghË quy¿t ã °a ra chç tr°¡ng ti¿p tåc Õi mÛi chính

sách, pháp lut vÁ ¥t ai vÛi các quan iÃm chç y¿u là "¥t ai là tài nguyên quÑc

gia vô cùng quý giá, là t° liÇu s£n xu¥t ·c biÇt, là nguÓn nÙi lñc và nguÓn vÑn to

lÛn cça ¥t n°Ûc; quyÁn sí dång ¥t là hàng hoá ·c biÇt. Chính sách ¥t ai ph£i

b£o £m hài hoà lãi ích cça Nhà n°Ûc, ng°Ýi §u t° và ng°Ýi sí dång ¥t. Õi mÛi

ph£i phù hãp vÛi °Ýng lÑi phát triÃn nÁn kinh t¿ thË tr°Ýng Ënh h°Ûng xã hÙi chç

ngh)a. Chç Ùng phát triÃn vïng ch¯c thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n có sñ qu£n lý và iÁu

ti¿t cça Nhà n°Ûc, vÛi sñ tham gia cça nhiÁu thành ph§n kinh t¿, trong ó kinh t¿

Nhà n°Ûc giï vai trò chç ¡o; không tách rÝi thË tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t và các

tài s£n g¯n liÁn vÛi ¥t". Chç tr°¡ng ti¿p tåc Õi mÛi ã coi ¥t ai là nguÓn lñc,

·t yêu c§u hoàn chÉnh hÇ thÑng tài chính ¥t ai phù hãp vÛi c¡ ch¿ thË tr°Ýng, làm

c¡ sß cho viÇc hình thành các công cå kinh t¿ Ã iÁu ti¿t lãi ích të sí dång ¥t; ã

coi quyÁn sí dång ¥t là hàng hoá trong thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n; các thành ph§n

kinh t¿ Áu °ãc tham gia thË tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t.

Lut ¥t ai nm 2003 °ãc QuÑc hÙi thông qua (ngày 26/11/2003), ã thÃ

hiÇn §y ç chç tr°¡ng cça NghË quy¿t sÑ 26-NQ/TW. Lut ¥t ai này ã quy

Ënh nÙi dung cå thÃ vÁ sß hïu toàn dân Ñi vÛi ¥t ai, trong ó mÙt sÑ quyÁn

nng ã trao cho ng°Ýi sí dång ¥t Ã phù hãp vÛi c¡ ch¿ thË tr°Ýng; quyÁn sí

dång ¥t °ãc coi là tài s£n cça ng°Ýi sí dång ¥t; các tÕ chéc kinh t¿ trong n°Ûc

°ãc quyÁn lña chÍn hình théc °ãc giao ¥t ho·c °ãc thuê ¥t të Nhà n°Ûc; áp

dång c¡ ch¿ 1 giá ¥t phù hãp vÛi giá ¥t trên thË tr°Ýng trong iÁu kiÇn bình

th°Ýng, téc là ã xoá bÏ c¡ ch¿ "xin - cho" vÁ ¥t; ã hình thành hÇ thÑng qu£n lý

công khai, minh b¡ch trên c¡ sß hÇ thÑng ng ký ¥t ai thÑng nh¥t vÛi các trình

tñ thç tåc hành chính r¥t rõ ràng; công khai hoá të khâu quy ho¡ch sí dång ¥t,

cách ti¿p cn quù ¥t Ã thñc hiÇn dñ án §u t°, trình tñ bÓi th°Ýng, h× trã, tái Ënh

c° gi£i phóng m·t b±ng; xí lý úng b£n ch¥t giá trË cça viÇc chuyÃn ¥t nông

nghiÇp sang sí dång vào måc ích s£n xu¥t kinh doanh phi nông nghiÇp, b£o £m

quyÁn lãi cça Nhà n°Ûc, nhà §u t° và quyÁn lãi cça ng°Ýi bË thu hÓi ¥t.

Dñ th£o Báo cáo chính trË t¡i ¡i hÙi £ng toàn quÑc khoá X ã Á xu¥t nÙi

dung Õi mÛi chính sách vÁ ¥t ai và b¥t Ùng s£n bao gÓm "Phát triÃn thË tr°Ýng

b¥t Ùng s£n (bao gÓm thË tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t và b¥t Ùng s£n g¯n liÁn vÛi

¥t): b£o £m quyÁn sí dång ¥t chuyÃn thành hàng hoá mÙt cách thun lãi; làm

cho ¥t ai thñc sñ trß thành nguÓn vÑn cho phát triÃn; tëng b°Ûc làm cho thË

tr°Ýng b¥t Ùng s£n trong n°Ûc có séc c¡nh tranh so vÛi thË tr°Ýng khu vñc, có

séc h¥p d«n các nhà §u t°. Thñc hiÇn công khai, minh b¡ch và tng c°Ýng tính

pháp lý, k÷ lut, k÷ c°¡ng trong qu£n lý ¥t ai. Nhà n°Ûc iÁu ti¿t giá ¥t b±ng

quan hÇ cung - c§u vÁ ¥t ai và thông qua các chính sách vÁ thu¿ có liên quan

¿n ¥t ai. Nhà n°Ûc vëa qu£n lý tÑt thË tr°Ýng b¥t Ùng s£n vëa là nhà §u t°

b¥t Ùng s£n lÛn nh¥t. Hoàn thiÇn hÇ thÑng lut pháp vÁ kinh doanh b¥t Ùng

s£n". ¿n ây, thË tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t ã °ãc hoàn chÉnh, ç séc tñ phát

triÃn Ã cùng vÛi thË tr°Ýng vÑn, thË tr°Ýng lao Ùng iÁu ti¿t §u vào cça thË

tr°Ýng s£n xu¥t và kinh doanh hàng hoá.

Sñ nghiÇp Õi mÛi cça £ng ta và nhân dân ta ã triÃn khai °ãc 20 nm, l¥y

iÃm Ùt phá vào nm 1986 là Õi mÛi chính sách ¥t ai nh±m phát triÃn kinh t¿

nông nghiÇp. Ti¿p theo, chính sách ¥t ai ã °ãc liên tåc Õi mÛi theo h°Ûng xác

lp và hoàn thiÇn thË tr°Ýng quyÁn sí dång ¥t mà trÍng tâm và khu vñc ¥t phi nông

nghiÇp. B°Ûc i cça 20 nm qua ã ph£n £nh mÙt quá trình nhn théc vÁ vai trò cça

¥t ai trong phát triÃn chính trË, kinh t¿, xã hÙi cça ¥t n°Ûc. ¿n nay, ¥t n°Ûc ta ã

¡t °ãc nhiÁu thành tñu trong Õi mÛi chính sách ¥t ai, nh°ng thñc t¿ Ýi sÑng

kinh t¿ cça xã hÙi ã chÉ ra v«n còn nhiÁu b¥t cp. Quá trình ti¿p tåc Õi mÛi còn

nhiÁu viÇc ph£i làm ang ß phía tr°Ûc.

Bạn đang đọc truyện trên: Truyen2U.Pro

Trước Sau