Kinh tế

Sổ tay nhà quản lý

Lao động & Công đoàn

Quy hoạch

1000 năm Thăng long - Hà Nội

Kiến trúc

Tư vấn kiến trúc

Ý tưởng kiến trúc

Nội thất

Đời sống Nông thôn - Đô thị

Thị trường BĐS

Vật liệu xây dựng

Văn hóa - Thể thao

Thế giới xây dựng

Pháp luật xây dựng

Bạn cần biết

Các trang khác

Tìm kiếm

Các chuyên mục khác

Văn bản mới

Bạn hỏi - Bộ Xây dựng trả lời

Công trình văn hóa tâm linh

Khoa học & công nghệ

Diễn đàn kinh tế

Thầy thuốc của bạn

Giao lưu trực tuyến

Bài đọc nhiều nhất

Bếp đẹp trong nhà Việt tân thời

Cửa sổ 2 cánh mở trượt - Eurowindow

20 công trình kiến trúc Việt Nam tiêu biểu

Hòa quyện giữa đất và nhà

Hai phương án giải A kiến trúc Bảo tàng Lịch sử Quốc gia: Nhận được sự đồng thuận của nhân dân và giới chuyên môn

Cần hoàn thiện hơn nữa về mô hình kiến trúc bên ngoài của tòa nhà Với phương án đạt giải A L787

Biệt thự phố

Sử dụng tre trong kiến trúc hiện đại: Tại sao không?

Nguyên tắc thiết kế cầu thang

17 Phương án thi tuyển kiến trúc công trình Nhà Quốc hội: Tiếp tục được triển lãm tại TP.HCM và Đà Nẵng

Dành cho quảng cáo

Hôm nay là Thứ Ba, 1 Tháng Giêng 2002

Kiến trúc 30/04/2010

Tạo đột phá trong cải tạo chung cư cũ

Cập nhật: 10/28/2009 3:30:54 PM

"Các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tiến triển quá chậm. Việc thực hiện NQ 34 với mục tiêu đến năm 2015, hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ chắc chắn là không thực hiện được..."- Đây là đánh giá cũng như thực trạng của Thành phố Hà Nội - địa phương được coi là đi đầu trong cả nước về thực hiện cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. NQ 34 của Chính phủ, QĐ 48 của UBND TP đã đưa ra chủ trương cũng như cơ chế chính sách cho lĩnh vực này, vậy mà tại sao dự án nào cũng là nan giải, đầy vướng mắc để rồi chưa triển khai được. Rõ ràng chúng ta phải nhìn nhận lại để đưa ra những giải pháp hữu hiệu đẩy nhanh tiến độ các dự án.

Bao giờ diện mạo đô thị được thay đổi.

Vẫn trong thế bí

Thành phố Hà Nội có trên 30 khu chung cư cũ với hàng trăm các dãy nhà cần phải cải tạo xây dựng lại. Trong những năm qua mặc dù rất nỗ lực, chủ động triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại các khu nhà này nhưng kết quả mà TP đạt được không đáng là bao so với yêu cầu thực tế. Chỉ một số nhà đơn lẻ được phá đi xây mới như nhà B4 Kim Liên, nhà I1, I2,I3 Thành Công, nhà C Thành Công, C7 Giảng Võ...khi mà công trình đã đến mức quá nguy hiểm, dân không thể tiếp tục ở được nữa. Các dự án khác chủ yếu vẫn trong quá trình khảo sát, điều tra xã hội, lập quy hoạch. Nhiều doanh nghiệp được giao còn chưa triển khai. Những công trình chung cư đơn lẻ tập trung tại khu trung tâm có vị trí sinh lời cao thì được nhiều nhà đầu tư quan tâm, mong muốn giao làm chủ đầu tư. Trong khi hàng loạt các dự án chung cư cũ khác đã xuống cấp lại chưa được quan tâm.

Một vấn đề nổi lên khi triển khai các dự án này đó là để đạt được thuận lợi, các chủ đầu tư hết xin điều chỉnh quy hoạch lại xin cơ chế riêng (tạo ra sức ép, buộc các cơ quan chức năng phải xem xét để phá vỡ các nguyên tắc quy định của các văn bản pháp quy và quy hoạch đô thị với các tiêu chí, quy chuẩn mang tính quốc gia-Bản thân các quy định cũng nới lỏng cho phép các DN). Thực tế họ phải làm như vậy để giải bài toán vừa bảo đảm tái định cư tại chỗ vừa cân đối được tài chính cho DN. Nhiều cán bộ quản lý cũng như các chủ đầu tư than rằng: Mỗi khi xuất hiện thông tin về việc xin cơ chế đặc thù ở dự án này, thì cư dân của khu chung cư khác đang trong quá trình triển khai dự án lại mong ngóng, so bì. Không những thế, khi cơ chế chung không được tôn trọng và thực hiện một cách đầy đủ, đúng đắn, việc đấu tranh của người dân để bảo đảm quyền lợi chính đáng theo đúng quy định của pháp luật đã bị lợi dụng, biến tướng thành những cuộc "mặc cả" khó có hồi kết. Đây chính là yếu tố làm tăng thêm những thắc mắc, dẫn đến thiếu đồng thuận trong người dân của các khu chung cư trong diện phải cải tạo, xây mới. Tuy nhiên lại có nhiều ý kiến băn khoăn trước thực tế có những khu ở vị trí trung tâm, đắc địa thì các doanh nghiệp sẵn sàng xin làm chủ đầu tư. Nhưng có những khu xa trung tâm, có hạ tầng kỹ thuật, xã hội kém, diện tích cơi nới lấn chiếm rất lớn, khó khăn trong công tác GPMB hỗ trợ, đền bù như các khu Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Mai, Nghĩa Tân ... thì làm thế nào để thu hút các nhà đầu tư. Nếu đáp ứng đúng chỉ tiêu quy hoạch thì chủ đầu tư sẽ bị lỗ lớn. Như vậy lại cần có cơ chế riêng như thế nào vừa để thu hút nhà đầu tư, vừa bảo đảm lợi ích cho người dân? Tất cả những vấn đề đó đang tạo thành một vòng luẩn quẩn, bó chân các dự án, chưa thể tiến triển được.

Nâng tầng -nâng áp lực đô thị.

Khu vực đắc địa có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Cảnh báo chủ trương tái định cư tại chỗ

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã nêu một thực tế: Trước đây các dự án cải tạo chung cư cũ của Trung Quốc bị thất bại cũng do chủ trương tái định cư tại chỗ. Còn của chúng ta hiện nay, các cơ chế, chính sách trong cải tạo chung cư cũ đang mâu thuẫn khi vừa thực hiện chủ trương xã hội hóa lại vừa thiên về khuyến khích người dân tái định cư tại chỗ (người dân được nhà mới, diện tích rộng hơn, thêm hộ thì thêm nhà...). Để bảo đảm về tái tài chính cho DN cũng như lợi ích của các bên, bắt buộc phải tăng mật độ xây dựng, tăng quy mô dân số đô thị. Vấn đề này đang là lời cảnh báo đối với các đô thị. Thứ trưởng Nam cũng phân tích: Bản thân các khu chung cư cũ cũng đã bị quá tải rất nhiều. Kể cả khi cho linh động chỉ tiêu quy hoạch xây lên tầng nhưng đường xá, điện, cấp thoát nước... hạ tầng xung quanh cũng không tải nổi. Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Phí Thái Bình cũng khẳng định: cơ sở hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội khu vực nội đô còn quá yếu kém, nếu chúng ta tiếp tục thực hiện "Thành phố nén" như hiện nay sẽ không bảo đảm sự phát triển bền vững. Thực tế đang diễn ra với tình trạng giao thông tắc nghẽn, thiếu trường lớp...

TS Phạm Sĩ Liêm - Phó chủ tịch Tổng Hội XDVN cũng cho rằng việc quy hoạch theo cách cũ (như các khu chung cư cũ hiện nay) chính là một trong những nguyên nhân tạo ra căng thẳng về giao thông đô thị. Cải tạo chung cư cũ cần đặt trong bối cảnh rộng lớn, nó đòi hỏi một tư duy mới chứ không thể thấy nhếch nhác rồi phá đi xây lại. "Chúng ta phải xây dựng các khu mới có chức năng hỗn hợp, có chỗ ở, trường học, khu giải trí. Chúng ta phải thay đổi quan niệm, cách thức của vấn đề tái định cư đối với các dự án cải tạo chung cư cũ. Hầu hết người dân không muốn thay đổi chỗ ở vì thói quen, vì chuyện học hành của con trẻ, công ăn việc làm... Nhưng nếu cứ giữ mãi quan niệm tái định cư tại chỗ theo kiểu "bất di, bất dịch", ở nhà nào, phá đi xây mới rồi quay lại chính nhà đó, thì không thể tạo ra sự thay đổi thật sự cho toàn bộ khu ở, cho cả đô thị."

Cảnh sập sệ tại khu Nguyễn Công Trứ.

Phải tạo sự đột phá

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, chúng ta đã đưa ra những cơ chế chính sách cho công tác cải tạo chung cư cũ, nhưng nếu thấy chưa hợp lý, chưa phù hợp với thực tiễn thì có thể bổ sung, sửa đổi để tăng tính khả thi. "Chúng ta cần thiết phải tính tới áp dụng chính sách khuyến khích di dời dân đi hẳn khỏi các nhà chung cư cũ. Ở nơi ở mới diện tích sẽ lớn hơn, điều kiện sống cũng tốt hơn. Chúng ta nên tính đến cách làm này và phải làm sao để thay đổi quan niệm của người dân về nơi ở"- Thứ trưởng Nam nêu vấn đề.

Lãnh đạo TP cũng như đa số các DN cũng đều coi đây là hướng mở, đồng thời bàn cách làm với mong sự đột phá trong công cuộc cải tạo chung cư cũ. Thứ trưởng Nam gợi ý: Chúng ta xây dựng những khu đô thị mới quy mô, đầy đủ hạ tầng kỹ thuật - hạ tầng xã hội, hấp dẫn người dân đến ở để thực hiện di dân. Những khu cũ có vị trí trung tâm có thể chuyển mục đích sử dụng, tạo thành vị trí đẹp, thay đổi diện mạo cho đô thị. Làm được như vậy phải có cơ chế rõ ràng, chính sách phải đưa định hướng ở lại và đi như thế nào... Phó Chủ tịch Phí Thái Bình cũng khẳng định: Chắc chắn phải thực hiện chủ trương giãn dân. Thành phố cũng đã quy hoạch nhiều khu ĐTM cũng như có quỹ đất 20% để bố trí cho TĐC. Các DN khi tham gia xây dựng các khu ở mới này, có thể được hưởng lợi một phần trong các dự án trên khu đất cũ. Các ý kiến đều cho rằng, nếu thực hiện chủ trương này thì công tác quy hoạch phải đi trước một bước. Kèm với phương án di dời, phải đưa ra các phương án về quy hoạch, đất đai, chính sách di dời... Có thể tiền tệ thương mại hoá chính sách đền bù, bởi theo Thứ trưởng Nam, đối tượng GPMB cũng là đối tượng được hưởng mua nhà thu nhập thấp, người dân được bảo đảm có tiền, có nhà.

Dù rất ủng hộ chủ trương này, nhưng một số DN còn băn khoăn: Nếu làm như vậy thì Nhà nước phải đi trước một bước, phải đầu tư hoặc hỗ trợ đầu tư để tạo ra các khu ở mới quy mô, thuận tiện, như vậy mới có thể thực sự thu hút dân về ở. Tuy nhiên cũng nhiều DN cho rằng họ sẵn sàng ứng vốn để làm các khu ĐTM đồng bộ để di dân, sau đó được hưởng một phần lợi ích từ khu đất cũ.

Cùng với việc đi tìm giải pháp hữu hiệu đẩy nhanh tiến độ các dự án, TP Hà Nội cũng nên đưa ra chủ trương dừng các dự án cải tạo lặt vặt, đơn lẻ để làm quy hoạch tổng thể. Có như vậy mới cơ bản giải quyết được vấn đề quy hoạch, xây dựng, thay đổi diện mạo cho đô thị Hà Nội./.

[26-08-2008]

Nhức nhối tái định cư - Bài 1: 'Dài cổ' chờ tái định cư

Nghị quyết số 57/2006 của HĐND TP.HCM quy định đến 30.6.2007 phải giải quyết tái định cư cho gần 5 ngàn hộ dân đang sống tạm cư trong những khu nhà tạm bợ, nhếch nhác từ nhiều năm qua do bị giải tỏa để thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng hạ tầng... Thế nhưng, đã hơn 1 năm sau thời hạn đó, không chỉ nhiều hộ dân vẫn trong cảnh tạm cư, mà thực tế còn phát sinh nhiều hệ lụy nhức nhối...

Hứa nhiều, thất hứa cũng nhiều!

Chủ nhật 17.8, chúng tôi trở lại dự án khu tái định cư 17,3 ha thuộc P.An Phú, Q.2. Dù chỉ đạo của UBND TP là phải khẩn trương hoàn thành để phục vụ cho người dân bị giải tỏa trong dự án đô thị mới Thủ Thiêm, song đến nay các nền đất vẫn còn để trống, cỏ mọc um tùm.

Những con đường nhựa ngập đầy nước sau vài trận mưa vừa qua. Nước đọng đầy quanh các cống thoát nước, chứng tỏ chúng chưa được hoàn thiện.

Cạnh khu tái định cư này là 2 căn nhà lá của gia đình ông Phạm Văn Phép, một trong những hộ dân bị giải tỏa để thực hiện dự án khu tái định cư 17,3 ha. Ông Phép bức xúc: 'Mấy ổng thu hồi đất nhà tui từ năm 2003, nhưng đến nay, gia đình tui vẫn phải chia năm, xẻ bảy sống tứ tán khắp nơi để chờ nhận nền tái định cư'.

Tiếp chúng tôi trong căn nhà lá tạm bợ, ông Phép kể: gia đình ông giao khoảng 8.000m2 đất nông nghiệp và 400m2 đất thổ cư cho Nhà nước để thực hiện dự án. Đổi lại, ông được Công ty Quản lý và Phát triển nhà Q.2 cho xem bản vẽ khu tái định cư 17,3 ha để chọn 5 nền đất tại dự án này, kèm lời hứa: 'Đến quý II/2005 sẽ bàn giao nền'.

Nhưng từ đó đến nay mỗi lần lên hỏi: 'Khi nào được nhận nền tái định cư', thì cán bộ này chỉ qua gặp cán bộ kia, hỏi cán bộ kia lại chỉ qua cán bộ nọ... 'Riết rồi, nhiều cán bộ, nhân viên mấy cơ quan ở quận 2 không ai là không biết mặt hai vợ chồng tui', ông Phép lắc đầu.

Nỗi ưu tư của ông Phép hoàn toàn có lý do, vì gia đình ông từ 9 nhân khẩu (khi giải tỏa năm 2003) đến nay đã tăng lên 14 người (thêm 5 đứa cháu).

'Tui tính toán, thời điểm 2005, với 500 triệu đồng cộng thêm khoản ít tiền còn lại từ việc đền bù, thì có thể xây được 3 căn nhà cấp 4. Nay giá vật liệu, xi măng, sắt, thép... đã tăng cao thì số tiền trên chưa đủ xây 1 căn'.

Tình cảnh các hộ dân 'dài cổ' chờ tái định cư như gia đình ông Phép không phải là ít. Không còn đất để canh tác, bởi đa số các hộ dân tại khu vực này trước đây sống bằng nghề nông, nay lại chẳng có việc làm ổn định, nên hầu hết họ phải 'cắn' vào số tiền ít ỏi nhận được từ việc đền bù đất nông nghiệp, trong thời gian chờ tái định cư.

Do vậy, không ít người như gia đình ông H., ông P.,... đã chuyển nhượng nền lại cho người khác, lấy tiền sang các vùng ven thành phố mua đất, xây nhà.

Nhức nhối chuyện 'bán lúa non'

Giữa tháng 8.2008, dạo một vòng khu tái định cư 38 ha P.Tân Thới Nhất, Q.12, chúng tôi liên tục được các cò đất tại đây chèo kéo, giới thiệu bán nền đất trong dự án.

'Mấy anh muốn lô nào em cũng có sẵn trong tay, khu vực trung tâm 10 ha (thuộc khu 38 ha) giá 13,5 triệu đồng/m2, còn bên ngoài thì 10 triệu đồng/m2. Nếu đồng ý giá thì em sẽ cho gặp chủ ngay', một cò đất tên T., tuyên bố chắc như bắp.

Trong khi đó, theo tìm hiểu của chúng tôi, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước áp dụng cho các trường hợp tái định cư tại chỗ chỉ từ 1,6 triệu đồng đến 4 triệu đồng/m2...

Gạ một hồi, cò T. mới 'bật mí': 'Chủ của các lô đất được đem rao bán phần lớn thuộc đối tượng tái định cư tại dự án, nhưng do chờ nhận nền đất quá lâu, trong khi đó tiền đền bù đã tiêu dần, không đủ tiền mua nền hoặc xây nhà, nên họ phải chuyển nhượng lại cho người khác'.

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Ban quản lý dự án Đầu tư xây dựng khu tái định cư P.Tân Thới Nhất, có hơn 50% các hộ dân TĐC tại đây đã chuyển nhượng nền đất của họ. Tình trạng 'bán lúa non' cũng diễn ra ở chung cư Bình Trưng Đông, khu tái định cư 17,3 ha (Q.2), chung cư Hà Kiều (Q.Gò Vấp)...

Điều đáng nói, mặc dù UBND TP.HCM đã chỉ đạo các quận - huyện và cơ quan chức năng kiểm tra, xử lý việc mua bán phiếu căn hộ, nền đất tái định cư, nhưng thực tế lệnh cấm này tỏ ra thiếu hiệu lực.

Ông Nguyễn Văn Đóa, Giám đốc Ban quản lý dự án Đầu tư xây dựng khu tái định cư P.Tân Thới Nhất, thừa nhận: 'Không thể nào ngăn nổi tình trạng 'bán lúa non', bởi việc chuyển nhượng của họ hoàn toàn hợp pháp'.

Ông Đóa cho biết, trước đây, nhằm hạn chế việc chuyển nhượng nền đất tái định cư tại dự án, Ban quản lý chỉ giải quyết thủ tục cho người đứng tên được cấp nền đất, sau khi hoàn tất đầy đủ thủ tục mới giải quyết chuyển nhượng cho người thứ ba.

Ngay sau đó, những người mua, bán nền tái định cư đã 'lách' quy định trên bằng cách làm hợp đồng ủy quyền có công chứng, với các thỏa thuận, như: được quyền thay mặt và nhân danh bên ủy quyền liên hệ các cơ quan có thẩm quyền để nộp tiền, ký và nhận bàn giao nền đất, làm giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan đến nền đất...

'Với những văn bản pháp lý như vậy, thì chúng tôi đành chào thua', ông Đóa nói. Thế là sau một thời gian tạm lắng, tình trạng 'bán lúa non' tiếp tục diễn ra nhộn nhịp tại các khu tái định cư trên địa bàn TP.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, đến nay thành phố còn 266 hộ dân thuộc các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước và 145 hộ thuộc các dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách chưa được bố trí tái định cư, chưa kể gần 400 hộ dân khác đang khiếu nại, chuyển vị trí tái định cư, chưa đủ tiền đóng...

Thế nhưng, qua các chuyến khảo sát, ông Nguyễn Văn Bạch, đại biểu HĐND TP.HCM, nhận xét: 'Số hộ dân được bố trí tái định cư như báo cáo của các cơ quan chức năng thành phố có khoảng cách khá xa so với thực tế'.