Nhiều ngân hàng cho vay trả góp mua căn hộ

Dưới đây là phiên bản cache tại địa chỉ: http://www.thanhnien.com.vn/news/Pages/200924/20090612230628.aspx

THI CÔNG ỐP TẤM HỢP KIM ALUMAX CHO CÁC CÔNG TRÌNH LỚN TRÊN TOÀN QUỐC ... - 320.000 VNĐ

LINH KIỆN MÁY TÍNH RẺ NHẤT TP.HCM -CTY TNHH TÂN MỸ HUỆ (http://www.vatgia.com/ta ...

Bán Nokia N85 Hàng Công Ty mới 98%,Full Box,BH 10 Tháng giá 3tr8 - 3.800.000 VNĐ

Đăng rao vặt miễn phí cho hàng triệu người xem

Công ty CP đầu tư bất động sản An Bình (ABland), đơn vị phân phối độc quyền block A khu căn hộ cao cấp Hoàng Anh River View (tại số 37 đường Nguyễn Văn Hưởng, P.Thảo Điền, Q.2), cho biết khách hàng mua căn hộ sẽ được Ngân hàng (NH) An Bình, và một số NH khác hỗ trợ cho vay trả góp 75% trong vòng 15 - 20 năm.

Công ty địa ốc Đất Xanh hỗ trợ 4% lãi suất vay ngân hàng đến hết tháng 11.2010 với khách hàng mua căn hộ dự án Sunview Apartment (Q.Thủ Đức). Ngoài ra, khách hàng cũng được vay 60 - 70% giá trị căn hộ trong vòng 15 năm tại các NH Tiền Phong, Vietinbank, VID Public Bank, Techcombank... Khách mua căn hộ Riverside Residence của Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng được 12 NH cho vay trả góp tới 70% trị giá căn hộ trong 20 năm, lãi suất từ 11% - 12,75%/năm, riêng 3 NH PG Bank, Mekong Bank, VCB Nam Sài Gòn cho vay với lãi suất ưu đãi từ 11% - 11,4%/năm.

.000 căn hộ giá rẻ cho dân mua trả góp trong 13 năm

Dưới đây là phiên bản cache tại địa chỉ: http://www.vtc.vn/1-215990/kinh-doanh/7000-can-ho-gia-re-cho-dan-mua-tra-gop-trong-13-nam.htm

Bán Nokia N85 Hàng Công Ty mới 98%,Full Box,BH 10 Tháng giá 3tr8 - 3.800.000 VNĐ

THI CÔNG ỐP TẤM HỢP KIM ALUMAX CHO CÁC CÔNG TRÌNH LỚN TRÊN TOÀN QUỐC ... - 320.000 VNĐ

LINH KIỆN MÁY TÍNH RẺ NHẤT TP.HCM -CTY TNHH TÂN MỸ HUỆ (http://www.vatgia.com/ta ...

Đăng rao vặt miễn phí cho hàng triệu người xem

(VTC News) - Ngày 27/5, UBND TP Đà Nẵng vừa ban hành Đề án Xây dựng 7.000 căn hộ nhằm giải quyết nhu cầu có nhà ở cho người dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Các căn hộ này được bán trả góp cho người dân trong vòng 13 năm với lãi suất ưu đãi.

> Sẽ bùng nổ nhà giá rẻ vào năm 2009

> Nhà giá rẻ có thực sự rẻ?

> Xây nhà giá rẻ lợi nhuận "bèo"

> Sẽ bắt đầu xây nhà giá rẻ từ quý 3/2009

Theo đó, các đối tượng gồm: Gia đình chính sách, các hộ tái định cư, các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước, các đối tượng là công nhân tại các khu công nghiệp và sinh viên học sinh các trường Đại học, Cao đẳng, Trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và người có thu nhập thấp đang sinh sống tại khu vực đô thị,...chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích ở bình quân dưới 5m2/người chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà và đất ở... sẽ được mua, thuê các căn hộ này trong vòng 13 năm với lãi suất ưu đãi (2,6%/năm).

Đến 2010, Đà Nẵng sẽ có thêm 7.000 căn hộ được bán trả góp cho người dân (Ảnh : Bửu Lân)

Cụ thể, từ 2009-2010, Đà Nẵng sẽ xây dựng thêm 7.000 căn hộ chung cư tương đương với khoảng 500.000m2 diện tích sàn xây dựng với tổng mức dự toán đầu tư khoảng 1.700 tỷ đồng. Các khu chung cư sẽ được đầu tư đồng bộ về diện tích căn hộ (50-70m2), hạ tầng kỹ thuật, số tầng (5-7 tầng), hạ tầng giao thông công cộng, cơ sở dịch vụ...và cho người dân mua trả góp.

Để có thể mua các căn hộ này, các hộ dân chỉ cần thanh toán trước 25% giá bán căn hộ, số tiền còn lại sẽ trả góp hàng tháng theo lãi suất quy định của ngân hàng cho vay đầu tư nhà ở xã hội trong thời gian lên đến 13 năm.

Được biết, từ 2006 đến nay, Đà Nẵng đã triển khai xây dựng được gần 3.500 căn hộ chung cư tương đương khoảng 174.200 m2 sàn, phục vụ nhu cầu có nhà ở cho hàng ngàn người dân thành phố. Đây là một trong những nổ lực lớn của TP trong chủ trương "có nhà ở" cho tất cả người dân Đà Nẵng.

Bửu Lân

Vay tiền mua nhà trả góp: Không giành cho người nghèo!

Thứ tư, 22 Tháng 7 2009 00:21

Email Array In Array PDF.

Vài năm gần đây, các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại thi nhau "tung" ra dịch vụ cho vay mua nhà trả góp. Nghe thì có vẻ hấp dẫn, nhưng qua tìm hiểu mới vỡ lẽ là những người có thu nhập thấp và trung bình không thể chi trả nổi.

Chỉ dành cho người thu nhập cao

Theo quảng cáo thì nhiều tổ chức tín dụng như: Ngân hàng TMCP Các doanh nghiệp ngoài quốc doanh (VPBank), Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), Ngân hàng An Bình (ABBANK)... khách hàng có thể vay tiền mua nhà với thời hạn trả góp từ 3-20 năm, giá trị khoản vay từ 70% đến 90% căn hộ... Nhưng để đáp ứng được điều kiện tiếp cận dịch vụ này lại không hề dễ dàng.

Trong vai người muốn vay tiền mua nhà trả góp, phóng viên baoxaydung.vn tìm đến Ngân hàng An Bình chi nhánh Trần Đăng Ninh, Q.Cầu Giấy, TP.Hà Nội. Sau khi hỏi, một nhân viên đã cho biết, muốn vay theo phương thức này, căn hộ định mua phải có sổ đỏ, nằm trong khu đô thị mới và chung cư cao cấp.

Ngoài ra, người vay phải có hộ khẩu thường trú hoặc KT3 ở nơi có trụ sở chi nhánh ngân hàng định vay, phải được cơ quan nơi đang công tác ký hợp đồng lao động dài hạn hoặc vô thời hạn... Nhưng sốc nhất đó là nếu khách hàng muốn vay trả góp để mua một căn hộ chung cư với giá 1, 2 tỷ đồng, cần phải có mức thu nhập trên 30 triệu đồng/tháng (!).

Vì hiện nay ngân hàng An Bình chỉ cho vay tối đa 80% giá trị căn hộ, với thời hạn trả góp là 5 năm. Như vậy, tính ra mỗi tháng người vay phải trả 16 triệu đồng tiền gốc chưa tính lãi (cộng thêm lãi suất khoảng 15% một năm). Với mức lương của cán bộ công nhân viên chức bây giờ thì đó quả là một khoản thu nhập ngoài sức tưởng tượng.

Bà Nguyễn Thị Vân Anh, ở Q.Tây Hồ, TP.Hà Nội, sau khi hỏi về dịch vụ này ở đây, đã nói: "Hai vợ chồng tôi đang có ý định vay tiền ngân hàng để mua nhà chung cư. Nhưng lúc nãy tôi hỏi, họ đòi phải có mức thu nhập trên 28 triệu đồng/tháng. Tôi cũng đã từng đến Eximbank, hỏi vay như thế và đã nhận được điều kiện thu nhập tương tự. Nói thật, nếu được mức lương cao như vậy thì nhà tôi đã không cần tìm đến ngân hàng"

Có thể gặp rủi ro trong quá trình trả góp

Anh Hoàng Xuân Đại, Trưởng bộ phận kinh doanh của chi nhánh Ngân hàng Liên Việt Q.Cầu Giấy, TP.Hà Nội trao đổi: Với căn hộ khoảng trên một tỷ đồng thì LienVietbank cũng đặt ra yêu cầu thu nhập người vay phải trên 30 triệu đồng/tháng. Bởi vì chúng tôi phải tính cả những khoản chi tiêu có thể phát sinh trong thời gian khách hàng trả nợ nữa.

Chưa nói đến chuyện người mua nhà sẽ phải chịu áp lực tiền lãi suất hàng tháng, và những chuyện bất lợi có thể gặp phải...Nếu người trả góp bỏ dở giữa chừng, không thể chi trả hết số tiền đã vay thì sẽ phải gánh chịu nhiều thiệt hại, mà cụ thể là số tiền lãi suất ngân hàng đã trả.

Chị Trần Thị Thu Trang, chuyên viên quan hệ khách hành Ngân hàng An Bìnhcho biết: Trong quá trình trả nợ, nếu người mua không có khả năng thanh toán nữa, chúng tôi sẽ tiến hành phát mại, tức là bán đấu giá căn hộ đó, khách hàng chỉ được nhận tỷ lệ phần trăm đã trả được trong tài sản đó.

Điển hình như chị T.T.P, ở Q.Hoàn Kiếm, hai vợ chồng đều công tác ở một công ty liên doanh nước ngoài. Cũng vì muốn thoát cảnh ở trọ nên quyết định vay ngân hàng để mua chung cư theo hình thức trả góp dài hạn. Nhưng mới trả nợ được 1 năm thì cả hai đều phải nghỉ làm để nằm viện, đồng nghĩa với các khoản thu nhập bị cắt đứt. Rốt cuộc, hai vợ chồng đành cắn răng để cho ngân hàng phát mại, cũng may mà giá đất lúc đó đang "sốt" nên chỉ bị lỗ chút xíu.

Không những thế, do thời hạn kéo dài nên mức lãi suất có thể tăng, giảm tuỳ theo chính sách của từng ngân hàng. Nhưng thường thì lãi suất sẽ chỉ tăng theo thời gian, và người vay luôn phải ở thế bị động. Do đó, trước khi vay theo hình thức này, ngoài yếu tố cần có mức lương rất cao và ổn định, người vay nên tìm hiểu kỹ các điều luật về mua bán bất động sản, và cách tính lãi suất theo thời gian của tổ chức tín dụng đó.

Nhà ở xã hội: "Không nên lấy thu nhập để xác định đối tượng"

HUYENVI

Việc lấy tiêu chí là thu nhập để xác định đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội là không hợp lý và dễ nảy sinh tiêu cực.

Quan điểm trên được TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng đưa ra trong cuộc trao đổi với PVxung quanh những ý kiến phản hồi về việc Bộ Xây dựng căn cứ vào mức thu nhập công khai để lựa chọn đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ.

Ông Liêm nói:

Trước hết, cần phải khẳng định rằng, thu nhập thấp là khái niệm mang tính chất định tính. Vì vây, nếu hướng nó theo định lượng là rất khó. Phần lớn thu nhập của các hộ gia đình hiện nay từ hai nguồn, một là từ những đồng lương chính thức, lợi nhuận từ kinh doanh có đăng ký.

Nhưng có một nguồn khác không chính thức (dù không phải là phi pháp) là từ việc làm thêm khi có điều kiện nhưng lại không đăng ký.

Ví dụ, hiện nay chúng ta đang không đánh thuế thu nhập chứng khoán nên không ai có thể kiểm soát được mỗi người chơi chứng khoán kiếm được bao nhiêu tiền, hay tiền dạy thêm, viết văn, viết báo...

Do vậy, không nên lấy tiêu chí định lượng để phân ra người thu nhập thấp với thu nhập trung bình hay thu nhập cao. Chúng ta đang bàn về nhà ở thì chúng ta phải bám sát yếu tố nhà ở để làm căn cứ lựa chọn đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ.

Có nghĩa rằng theo ông, nếu căn cứ vào thu nhập để xác định đối tượng thì dễ nảy sinh tiêu cực?

Hiện nay chúng ta vẫn nghĩ rằng, công chức thì ai không phải đóng thuế thu nhập là vẫn thuộc diện thu nhập thấp. Đó chỉ là lý thuyết. Khi mà đối tượng cần nhà rất lớn mà căn cứ thu nhập để cân đong thì dễ nảy sinh ra tiêu cực, kiện cáo...

Chính vì lấy căn cứ là thu nhập để xác định đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội nên chính bản thân Bộ Xây dựng cũng phải thừa nhận là rất khó và nhạy cảm. Do đó, trong số 6 -7 thông tư hướng dẫn về nhà ở xã hội thì đến nay, Bộ này vẫn đang "nợ" thông tư cuối cùng là "hướng dẫn xác định đối tượng thụ hưởng".

Tóm lại, theo tôi, nếu căn cứ vào thu nhập để xác định đối tượng thì sẽ dễ phát sinh nhiều tiêu cực, dối trá, chạy chọt để có được mức thu nhập "thấp" là đủ điều kiện.

Vậy, theo ông thì chúng ta nên chọn theo tiêu chí nào để đảm bảo công bằng và đúng đối tượng hơn?

Theo tôi, tiêu chí khá đơn giản là căn cứ vào điều kiện nhà ở hiện tại của các hộ gia đình và phân thành từng nhóm cụ thể thì sẽ đơn giản hơn rất nhiều.

Chẳng hạn, trong điều kiện nguồn cung còn hạn chế thì chúng ta nên ưu tiên công chức trước. Tuy nhiên, những đối tượng công chức được thụ hưởng phải đáp ứng điều kiện tối thiểu là 45 tuổi trở lên. Đây là tuổi cần có được một ngôi nhà ổn định. Còn lớp trẻ thì tạm thời có thể để họ đi thuê cũng là chấp nhận được.

Thứ hai là người đó phải đang ở trong căn nhà không đảm bảo điều kiện tối thiểu: có bình quân dưới 5m2/người và không có khu phụ độc lập hay đi ở nhờ nhà người khác...

Tất nhiên, nếu lấy tiêu chí là diện tích nhà để xác định đối tượng thì cũng phải có điều kiện đi kèm. Chẳng hạn như, nếu một gia đình có chỗ ở quá chật thì cũng phải có xác nhận là ở trong bao lâu. Nếu ở "khổ" càng lâu thì càng được ưu tiên.

Nhưng nếu phân thành đối tượng như vậy cũng dễ nảy sinh tiêu cực trong xét duyệt vì ai cũng muốn được hưởng trước?

Nhà nước hoàn toàn có thể tìm và quyết định đối tượng cấp bách nhất. Ở Anh họ cũng đã từng áp dụng hình thức này. Họ xác định trong từng giai đoạn cụ thể thì sẽ ưu tiên cho những đối tượng nào, chẳng hạn như cảnh sát, hộ lý, bưu tá... thì họ đã loại bớt được đối tượng tại thời điểm đó.

Ngay như ở Tp.HCM trước đây cũng đã hình thành các làng giáo viên, văn nghệ sỹ với sự hỗ trợ của nhà nước. Do đó, tôi cho rằng, mô hình này nên tiếp tục được áp dụng đối với nhà ở xã hội hiện nay.

Hơn nữa, đã là công chức thì bao giờ cũng có tổ chức công đoàn tại cơ quan đó. Vậy, thì Nhà nước phân phối chỉ tiêu và công đoàn sẽ tiến hành đánh giá hoàn cảnh từng cá nhân, gia đình là chính xác, sát thực nhất, bởi trong một đơn vị nhỏ thì mọi điều là gần như công khai, ai cũng biết nên sẽ hạn chế được tiêu cực, xin cho.

Có nghĩa là việc xác định đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội là không quá khó như Bộ Xây dựng "kêu"?

Đúng vậy, nếu chúng ta đừng có cầu kỳ quá. Kinh nghiệm của thế giới chỉ ra rằng: thể chế cũng có thể phức tạp, nhưng mà muốn có nó thì phải có trình độ, năng lực vận dụng giỏi. Do vậy, với thực tiễn của chúng ta hiện nay thì nên chọn những thể chế đơn giản hơn, dễ áp dụng để thuận lợi trong giám sát, quản lý thì sẽ hiệu quả hơn nhiều.

Chúng ta luôn nhớ rằng, cái gì phức tạp quá thì luôn tạo ra lỗ hổng để nhiều người lợi dụng. Còn lúc nào đấy mà nền kinh tế phi chính thức không đáng kể thì chúng ta cũng có thể áp dụng tiêu chí thu nhập để xác định đối tượng.

Theo Từ Nguyên (VnEconomy)

Bà Lê Diệu Ánh

TTCN - Dự án 415 là dự án nâng cấp đô thị và cải thiện vệ sinh, nâng cấp kênh Tân Hóa - Lò Gốm được thực hiện dưới sự viện trợ không hoàn lại của Chính phủ Vương quốc Bỉ.

Trong đó, mục tiêu chính của dự án là cải thiện chất lượng sống về mặt môi trường và phát triển đô thị cho người dân sống trong khu vực với những hạng mục chính như: lập trạm trung chuyển rác, khu xử lý nước thải, phân lô nền nhà và trường tiểu học, nâng cấp tại chỗ làm khu tái định cư cho người dân ở phường 11, quận 6. Đây là một dự án được làm một cách bài bản. Từ đây có thể rút ra bài học nào cho việc tái định cư ở TP.HCM? Bà Lê Diệu Ánh - giám đốc Ban quản lý dự án 415 - trao đổi với TTCN.

* Bà có thể cho biết những vấn đề quan trọng nhất khi làm công tác tái định cư cho những người có thu nhập thấp?

- Trong công tác tái định cư cho người có thu nhập thấp, vấn đề đặt ra trước mắt là phải tính đến khả năng chi trả của người tái định cư cho nhà mới bởi hầu hết những ngôi nhà vốn có thường là những căn nhà không có giá trị và họ thường không đủ khả năng tài chính để mua một căn nhà mới. Vì vậy, phải tính đến việc làm loại nhà như thế nào để đảm bảo giá thành không quá cao và có những khuyến khích về mặt chi trả để người dân có thể trả được.

Theo đó, thiết kế phải đạt yêu cầu đơn giản và tối thiểu nhất cho nhu cầu cuộc sống. Về chế độ chi trả, cần có chính sách cho người dân trả góp hoặc cho vay để xây nhà. Còn một vấn đề nữa là tái định cư tại chỗ để người dân có khả năng duy trì công ăn việc làm và môi trường sống cũ.

* Không ít ý kiến cho rằng nhiều người dân sau khi tái định cư vẫn chưa thể an cư, nhiều dự án tái định cư giống như "đem con bỏ chợ"?

- Các dự án nên có một nhóm công tác xã hội tiếp xúc với người dân ngay từ khi dự án mới bắt đầu triển khai cho đến giai đoạn hậu tái định cư. Trong đó có hẳn những tính toán về việc tạo lại công ăn việc làm để tái tạo thu nhập, những chính sách xã hội như hộ khẩu, y tế, học hành, giáo dục môi trường và ngay cả những việc tạo một tập quán sinh hoạt trong chung cư... Các nhóm này làm công tác vận động dân cư, phối hợp với các cấp chính quyền địa phương như một cầu nối để thu xếp ổn thỏa các vấn đề nảy sinh.

Trên thực tế, các địa phương, các đơn vị chủ quản, đơn vị thi công... thường cứ làm xong cái nhà là... thôi. Trong khi đó những đội công tác xã hội lại chưa có hoặc còn rất mỏng và hoạt động không liên tục, không thường trực với dân, không quan tâm tới những ý kiến, tâm tư nguyện vọng của người dân, chưa phát huy được tiềm lực và vai trò hoạt động của các hội đoàn khác tham gia vào quá trình xây dựng các dự án.

* Trên thực tế, người tái định cư không chuộng đến nơi ở mới cho nên mục tiêu tái định cư nâng cao đời sống người dân xem ra không đạt hiệu quả?

- Do nhà tái định cư có giá bán thấp hơn nhiều so với giá thị trường và người dân thường chỉ thấy cái lợi trước mắt mà không tính toán đến cuộc sống lâu dài sau này. Thường khi bán xong căn nhà họ cũng không biết cách sử dụng đồng tiền này một cách hợp lý. Họ thường dạt ra những khu ở chưa được qui hoạch khác để sau đó gặp phải trường hợp giải tỏa nhiều lần.

Đó là một mâu thuẫn và vấn đề căn bản là Nhà nước chưa có những chính sách ràng buộc nghĩa vụ của người dân tái định cư với quyền lợi của họ. Ví dụ như qui định thời gian ở bao lâu và không được sang nhượng khi đời sống kinh tế gia đình chưa khá lên...

Mặt thứ hai chính là do các mẫu nhà trên thực tế có thiết kế không phù hợp với điều kiện kinh tế của người dân và không phù hợp với khả năng chi trả so với thu nhập vốn đã thấp của họ.

Thứ ba, do Nhà nước đã và đang thiếu hẳn đội ngũ lo những vấn đề hậu tái định cư. Người dân chưa hiểu, không quen với cuộc sống chung cư, không được hướng dẫn, cung cấp thông tin về môi trường sống mới. Nói cụ thể hơn, vai trò của công tác xã hội và công tác phát triển cộng đồng trong quá trình tái định cư cho người dân là vấn đề rất quan trọng, nó giúp nâng cao nhận thức của người dân về cuộc sống hậu tái định cư.

Dãy hành lang dùng làm lối thoát hiểm bị cơi nới nấu nướng trở thành khu ổ chuột mới tại chung cư Huỳnh Văn Chính 1 (Q.Tân Phú)

Giải pháp cho vấn đề ở của người nghèo đô thị ở TP.HCM (theo kinh nghiệm mà thế giới tích lũy cho đến nay) là phải dựa trên năm nguyên tắc cơ bản: một sự nhận thức đúng đắn, một sự can thiệp hợp lý, một chính sách hợp tình, một sự tham dự đầy đủ và một công nghệ thích hợp.

Không nên hiểu vấn đề ở của người nghèo đơn giản chỉ là cái-nhà-để-ở, mà là sự phối hợp đồng thời của ba nhu cầu cơ bản: công ăn việc làm để có thu nhập, được hưởng các dịch vụ công cộng (điện nước, y tế cộng đồng, học hành của con trẻ), có được một nơi ở do họ tạo dựng nên. Một sự can thiệp hợp lý có lẽ là không nên can thiệp vào sự ổn định đã được hình thành, nhất là can thiệp một cách thô bạo vào các khu ở trên danh nghĩa là cải thiện nhà ở cho người nghèo nhưng thực chất là đẩy họ ra khỏi khu đất họ sống để lấy đất kinh doanh. Chính sách hợp tình hợp lý là cân nhắc cải thiện từng bước, nâng cấp các khu nhà ổ chuột và tiến đến hoàn thiện thay vì phá hủy hay di dời, bởi giải tỏa ở nơi này nó sẽ mọc lên ở nơi khác. Giải pháp đúng đắn cho việc cải thiện tình hình tại các khu nhà ổ chuột phải là dựa trên sự tham dự đầy đủ của cư dân các cộng đồng ấy vào mọi khâu của quá trình cải thiện. Cuối cùng, công nghệ xây nhà chung cư cho người nghèo cần các tổ chức tư vấn kỹ thuật hoạt động trên nguyên tắc không vụ lợi.

Ông TRƯƠNG QUANG THẠO

(Trưởng ban thường trực Ban chỉ đạo các dự án nâng cấp đô thị)

* Đang có những quan ngại về chất lượng xây dựng của nhiều công trình, do suất đầu tư dành cho những căn hộ chung cư này còn quá thấp?

- Vấn đề chất lượng công trình trong quá trình xây dựng không đảm bảo, theo tôi, không phải vì suất đầu tư mà đây là vấn đề lương tâm của những nhà quản lý lẫn người chủ đầu tư các công trình. Đây cũng chính là lý do khiến nhiều người vẫn thích sở hữu một căn nhà riêng của họ để từ đó có thể tự sửa chữa theo ý thích của mình. Và cũng vì "cha chung không ai khóc" nên mới xảy ra tình trạng mất vệ sinh, bát nháo ở các chung cư mà nhiều người sợ rằng tương lai của chúng rồi sẽ giống như những "ổ chuột mới".

Có một điều cần quan tâm là tốc độ xây dựng và chuẩn bị các chung cư còn quá chậm. Nhiều dự án xây dựng chung cư tái định cư cho người dân bị giải tỏa bị giậm chân tại chỗ. Chưa chuẩn bị trước cho người dân một chỗ ở trước khi tách họ ra khỏi môi trường sống cũ gây thêm những tâm lý bất an. Và cũng từ đây mới nảy sinh chuyện "tự đi" tìm chỗ ở mới, "tự tái định cư" cho mình.

Chất lượng các chung cư tái định cư chỉ được nâng cao khi chủ đầu tư (bao gồm cả ban quản lý dự án và đơn vị điều hành dự án giúp chủ đầu tư) và tư vấn giám sát làm hết trách nhiệm của mình. Có như vậy nhà thầu mới không làm mưa làm gió. Sắp tới sở sẽ kiểm tra lại năng lực của ban quản lý các dự án, tư vấn giám sát cũng như đưa ra những (dự thảo) qui định xử phạt hành chính đối với những vi phạm trong thiết kế và quản lý công trình xây dựng: phạt, buộc ngưng công trình, ngưng hoạt động và rút chứng chỉ hành nghề. Sẽ có những biện pháp chế tài cụ thể với các cá nhân, đơn vị không tuân thủ qui định quản lý chất lượng trong trình tự thực hiện xây dựng công trình ở tất cả các khâu: khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát, bảo hành, bảo trì... Với những công trình đã đưa vào sử dụng sẽ có những hướng dẫn về bảo trì công trình, chống việc hư hỏng xuống cấp quá nhanh chóng.

Ông Nguyễn Văn Hiệp (Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM)

Với những người dân tái định cư, khi thay đổi môi trường ở cho họ, có hai việc lớn cần tính tới, đó là chỗ ở và công ăn việc làm. Từ một căn nhà lụp xụp (nhưng có cuộc sống tự do) họ vấp ngay chuyện tiền đền bù không đủ cho chỗ ở mới. Mà một chỗ tái định cư trên một chung cư cao tầng cũng đồng nghĩa với việc kỹ thuật xây dựng và quản lý cao cấp thì làm sao có giá rẻ, nên chỉ riêng với khái niệm nhà chung cư tái định cư dành cho người có thu nhập thấp cũng là một cụm từ cực kỳ khó giải quyết về mặt cân bằng kinh phí đầu tư. Hệ quả là những người nhận căn hộ đó sẽ đem bán ngay cho những người có thu nhập cao hơn và dẫn đến chỗ phải tự xoay xở một chỗ ở khác nữa. Nếp sống cũng như khả năng chi trả để cho khu ở tinh tươm sạch sẽ dễ chịu hơn rõ ràng không nằm trong mức của những gia đình nghèo cần tái định cư này.

Phải có những chính sách về mời gọi đầu tư để cho những loại nhà tái định cư trở thành một thứ hàng hóa được Nhà nước hỗ trợ về chính sách tài chính chứ không thể đơn giản coi đó là một bài toán mua bán như lâu nay. Nhà nước sẽ linh động hơn trong việc đặt ra những nhu cầu, yêu cầu và có những chính sách hỗ trợ cho nhà đầu tư. Chính điều đó sẽ làm các nhà thầu nghiên cứu nghiêm túc hơn việc đầu tư như thế nào để vừa bán được nhà vừa có những căn hộ tái định cư đạt yêu cầu do Nhà nước đặt ra. Họ phải chịu trách nhiệm với Nhà nước về môi trường dân sinh, bảo trì bảo dưỡng căn nhà...

KTS NGUYỄN VĂN TẤT

HOÀI TRANG - TỰ TRUNG thực hiện

Hải Phòng sắp có nhà chung cư giá 200 triệu/ căn?

Đối với dự án khu tái định cư và nhà ở cho người nghèo thuộc phường Vĩnh Niệm có quy mô xây dựng gồm 5 lô nhà chung cư 5 tầng với 424 căn hộ, diện tích từ 43 đến 62m2.

Khu nhà tái định cư đang được hoàn thiện

Vừa qua, tại Hà Nội, những căn hộ chung cư có giá 189 triệu đã được người dân nhiệt tình đón nhận. Ở TP HCM sau các khu nhà dành cho lao động tỉnh ngoài tại các khu công nghiệp, chế xuất, một số dự án nhà chung cư cũng đã bắt đầu khởi động. Còn ở Hải Phòng, một thành phố công nghiệp nằm trong tốp đầu của cả nước thì sao?

Không phải là địa phương tiên phong nhưng từ năm 2001, nhiều người dân thành phố Cảng đã được biết đến những căn hộ dành cho người có thu nhập thấp tại Khu nhà chung cư E2 Cát Bi do Cty xây dựng và phát triển đầu tư làm chủ dự án. Số lượng đơn đăng ký nguyện vọng mua nhà của các hộ dân là hơn 500 đơn, cao gấp nhiều lần so với số 180 căn hộ thực bán và đây vẫn được xem là niềm mong ước an cư của nhiều người dân nghèo.

Gần 10 năm trôi qua, không ít các khu đô thị mới mọc lên, mở rộng góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị của thành phố, song những dự án nhà ở chung cư cho người nghèo thì dường như ít được quan tâm và các chủ đầu tư cũng không mấy mặn mà. Ông Nguyễn Ngọc Thành - Giám đốc Cty CP xây dựng và phát triển đầu tư không giấu giếm: "Đang tồn tại một thực tế là nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp, người nghèo thì nhiều mà các nhà đầu tư vẫn đứng ngoài cuộc. Điều quan trọng là phải có cơ chế, chính sách, ở đó nhà đầu tư vẫn duy trì được hoạt động sản xuất, kinh doanh, còn người dân vẫn có nhà ở với giá hợp lý. Không ai khác, Nhà nước phải đóng vai trò bà đỡ, là người khởi xướng vì mục đích an sinh xã hội".

Nhìn lại, trên địa bàn thành phố, sau khu nhà ở thu nhập thấp Cát Bi, hiện tại duy nhất có dự án xây dựng khu tái định cư và nhà ở cho người nghèo thuộc phường Vĩnh Niệm là cơ hội an cư cho số ít người nghèo. Đây là dự án thành phần số 2 thuộc dự án cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư thu nhập thấp thành phố Hải Phòng, do BQL dự án nâng cấp đô thị làm chủ đầu tư, sử dụng nguồn vốn ODA vay ngân hàng thế giới. Mục tiêu xây dựng khu tái định cư tại phường Vĩnh Niệm nhằm đáp ứng yêu cầu về chỗ ở cho các hộ dân có đất bị thu hồi hoàn toàn, nằm trong diện được bố trí tái định cư, ở đây chủ yếu là các hộ dân dọc hai tuyến kênh An Kim Hải và nâng cấp, cải tạo tuyến đường Chùa Hàng. Qua khảo sát, trong tổng số gần 900 hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án thì có khoảng 200 hộ phải bố trí tái định cư.

Căn hộ mẫu loại nhỏ 43m2-niềm mong đợi của không ít gia đình

Đối với dự án khu tái định cư và nhà ở cho người nghèo thuộc phường Vĩnh Niệm có quy mô xây dựng gồm 5 lô nhà chung cư 5 tầng với 424 căn hộ, diện tích từ 43 đến 62m2. Tầng 1 của các khu nhà được dành cho các công trình công cộng như siêu thị mini, nhà để xe, phòng quản lý khu nhà và các thiết bị PCCC, bơm nước, trạm điện... phần nhà ở được tính từ tầng 2 trở lên. Trên phần mặt bằng dự án 5,4ha, giữa các lô nhà đều có khuôn viên cây xanh, đường dạo, đặc biệt là khu nhà chợ 2 tầng rộng gần 1.300m2 và các dãy ki-ốt bán hàng tươi sống phục vụ tại chỗ cho cư dân trong khu vực.

Hầu hết các lô nhà được khởi công xây dựng vào đúng thời điểm giá cả nguyên vật liệu tăng cao nên các nhà thầu gặp không ít khó khăn. Hiện tại, 2 lô nhà với tổng số 166 căn hộ do Cty CP đầu tư và xây dựng HUD 1 thi công đã cơ bản hoàn thiện. Dự kiến sẽ khánh thành và đưa vào sử dụng trong đầu quý IV-2009, theo anh Nguyễn Thanh Bình, cán bộ kỹ thuật ở đây phản ảnh: "Gần đây nhiều người dân nằm trong diện tái định cư của dự án đến tham quan khu nhà là nơi ăn chốn ở của gia đình sau này và cũng có không ít người dân đến hỏi mua".

Người viết bài khi đi thực tế tình cờ gặp một người dân là chị Bùi Thu Hằng, 39 tuổi, ở khu tập thể Vạn Mỹ, chị băn khoăn: "Nhà em 3 thế hệ ở trong căn nhà tập thể chật chội, bí bách mấy chục năm rồi, vợ chồng dành dụm được một chút cũng muốn ra ở riêng. Căn hộ 62m2 ở đây thì thoáng mát, kiên cố, nhưng không rõ giá cả thế nào, không biết có đủ tiền mua không?".

Trao đổi với chúng tôi, ông Lương Cao Huấn - Giám đốc BQL dự án nâng cấp đô thị cho biết: "Đây là dự án đầu tiên mà Ngân hàng thế giới phá lệ cho vay vốn để xây nhà ở. Bên cạnh việc sẵn sàng về nơi ở cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án nâng cấp đô thị thì phần còn lại sẽ được bán cho người nghèo. Để đảm bảo thực hiện mục tiêu trên, trong quá trình thiết kế, dự toán, thi công, chủ đầu tư tính toán hợp lý sao cho vừa đảm bảo chất lượng công trình, song mỗi loại căn hộ lại vừa có giá thành phù hợp với túi tiền người nghèo. Chúng tôi đang đề xuất thành phố và ngành chức năng cho phép tách rời giá trị đầu tư một số hạng mục cơ sở hạ tầng, hỗ trợ tiền sử dụng đất... để căn hộ loại 43m2 có giá thấp nhất khoảng 200 triệu đồng".

Sau khi tiếp tục làm thủ tục đấu thầu xây dựng hai lô nhà còn lại, dự kiến sang năm 2010 các căn hộ dành cho người nghèo sẽ được hoàn thiện. Cũng chưa quá muộn, mong rằng các cấp chính quyền, các ngành chức năng thành phố cùng vào cuộc để người nghèo có thêm cơ hội an cư.

TheoKIM OANH_anhp.com.vn

Dân đô thị mất... "chỗ thở"

TT - Hiện nay, ở nhiều đô thị đang có tình trạng vỉa hè không còn chỗ đi bộ, người già, trẻ em - nhất là người nghèo - bị gạt ra khỏi nhiều sân chơi, không gian công cộng.

Vườn hoa Hàng Đậu (Hà Nội) là một trong số khu công cộng không hàng rào, không thu phí dành cho người già, trẻ em thư giãn, vui chơi và hít thở khí trời - Ảnh: TUẤN PHÙNG

Đó là hàng loạt bất cập đã được chỉ ra tại hội thảo quy hoạch và sử dụng đất công cộng trong đô thị do Tổng hội Xây dựng VN, Hội Kiến trúc sư VN, Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng tổ chức ngày 18-12 tại Hà Nội. Nguyên nhân là do đất công đã bị biến thành đất thương mại, nhiều khu đô thị không dành chỗ chơi chung cho mọi người.

Nhà càng cao, đường càng kẹt

Theo chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN Trần Ngọc Hùng, tình trạng ùn tắc giao thông nghiêm trọng ở các đô thị hiện nay không chỉ do ôtô, xe máy tăng nhanh mà còn do việc cấp phép ồ ạt các khu văn phòng, khách sạn, nhà ở cao tầng, siêu thị... vào trung tâm đô thị cũ vốn đã quá tải. Đồng thời còn do quy hoạch các khu trung tâm đô thị không hạn chế số nhà cao tầng. Hàng loạt nhà máy, kho tàng trong nội ô được giải tỏa, đất lẽ ra phải dành cho vườn hoa, cây xanh thì nay lại "cắm" vào đó các siêu thị, trung tâm buôn bán và khách sạn, nhất là Hà Nội và TP.HCM.

Theo PGS.TS Nguyễn Hồng Thục, trên 700 khu đô thị mới đưa vào sử dụng trong cả nước, không nơi nào xây dựng hoàn chỉnh các công trình dịch vụ công cộng đời sống tối thiểu như chợ, trường học, hành chính dân cư, công trình hạ tầng xã hội, công viên, phòng khám. Điều này đã làm hoạt động của đô thị tại chỗ thật sự bế tắc.

TS Nguyễn Ngọc Hiếu - Học viện Hành chính - nhận xét nhiều khu vực đất công cộng ở đô thị chưa quản lý hiệu quả, đang bị xâm hại, sử dụng sai mục đích. Không gian công cộng của nhiều khu chung cư cũ tại Hà Nội xây dựng từ thế kỷ trước như Giảng Võ, Thanh Xuân, Trung Tự, Kim Liên, Nguyễn Công Trứ đều ít nhiều có tình trạng "làm ngơ" trước các hành vi xâm hại.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển Trần Trung Chính chỉ rõ mấu chốt chính là đất công cộng quyết định chất lượng đô thị, nhưng việc xâm lấn đất công cộng nhức nhối đến mức mọi mảnh vỉa hè của đô thị cũng bị lấn chiếm. Ở thành phố nhưng người dân không thể đi bộ, công trình không có không gian công cộng như một cách loại bỏ người già, trẻ em...

Còn về tình trạng úng ngập ở các đô thị, theo ông Trần Ngọc Hùng, cũng không phải do đường cống cũ, mưa quá to, do triều cường... mà trước hết do chính các nhà quy hoạch đã cấp phép hàng loạt dự án lấp ao hồ, ruộng, nước sông ngòi quanh các đô thị. Ông Trần Trung Chính cho rằng những tình trạng xấu đã nêu đều có phần thuộc trách nhiệm quản lý nhà nước.

Trả lại đất công cho cộng đồng

Trước thực trạng trong thời gian qua nhiều trụ sở công đã bị đem cho tư nhân thuê, chợ chuyển thành siêu thị, các công trình công cộng bị "biến hóa công năng" cho các nhà đầu tư khai thác, kiến trúc sư Trần Thanh Vân cho rằng "khái niệm ăn ở" giờ đã khác. Đất đai đang bị tận dụng vào nhiều dự án kinh doanh có lãi. Cứ tưởng nhiều tiền là sống ngày một khá hơn, thực chất cuộc sống đang suy thoái, các bệnh do stress đô thị gây nên sự thay đổi tâm lý, các bệnh như tâm thần, ù tai, đau mắt hột, viêm phế quản cũng nhiều hơn.

Kiến trúc sư Trần Thanh Vân thẳng thắn nêu: "Chuyện đất công viên Thống Nhất suýt bị lấy xây khách sạn là vấn đề nghiêm trọng. Không chỉ vì khu đất vàng này gợi lòng tham của nhà đầu tư mà nhận thức kém cỏi của nhà quản lý, cấp chính quyền cũng là hậu thuẫn lớn cho lòng tham này biến thành hiện thực".

Theo chuyên gia tư vấn phát triển đô thị Nguyễn Thị Hiền, chính quyền cần cân nhắc loại bỏ những rào cản bao bọc các khu công viên công cộng để bán vé vào cửa. Vì dù thu tiền ở bất cứ giá nào cũng bị coi là rào cản đối với người muốn sử dụng không gian công cộng hằng ngày, nhất là người nghèo, người nhập cư. Có như vậy không gian công cộng mới thật sự mang ý nghĩa phục vụ cộng đồng. Bà Hiền còn đề xuất cần nhân rộng những điểm vui chơi như công viên Tao Đàn (TP.HCM), vườn hoa Hàng Đậu (Hà Nội)...

Còn TS.KTS Khuất Tuấn Hưng cho biết đi qua các khu đô thị mới "bình dân" của thủ đô như Mỹ Đình, Mễ Trì Hạ, Trung Yên, Linh Đàm, Đại Kim... đều thấy vắng bóng sân chơi dành cho trẻ em. Duy nhất ở khu đô thị mới Định Công, dưới chân các tòa nhà tái định cư NƠ4A, NƠ4B và NƠ4C có vài cái đu quay và bập bênh, nhưng theo giải thích của một số cư dân ở đây là lắp vào để cho thanh niên khỏi đá bóng.

Theo ông Trần Ngọc Hùng, Bộ Xây dựng cần trình Chính phủ nghị định về quy hoạch cải tạo chỉnh trang khu đô thị cũ. Trong đó quy định tăng diện tích các công trình công cộng từ hệ thống hạ tầng cơ sở đến các công trình phục vụ vui chơi giải trí công cộng. Đặc biệt, khi thu hồi, di chuyển nhà máy, kho xưởng phải dành toàn bộ cho các công trình công cộng, hạn chế các công trình cao tầng và ưu tiên mở rộng hè lối đi cho người đi bộ.

Thứ Tư, 20/08/2008 - 08:22

Không thể cấp sổ đỏ cho chung cư đã xuống cấp

(Dân trí) - Dù đã có thông báo về việc dừng bán nhà theo Nghị định 61/CP cho các hộ dân đang thuê ở nhà nguy hiểm I1, I2, I3 khu tập thể Nam Thành Công (Hà Nội) song việc cải tạo chung cư cũ này vẫn đang vướng vì sổ đỏ.

Muốn được mua nhà trước khi cải tạo

Khu nhà I1, I2, I3 Nam Thành Công, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội hiện có 111 hộ đang sinh sống. Theo những người dân tại đây, khu nhà được xây dựng từ những năm 1980 và hiện đã xuống cấp nghiêm trọng. Người dân phải sống trong tình trạng rất khốn khổ, hễ mưa là dưới thì ngập, trên thì dột, nhiều nhà đã bị lún nặng... Năm 2001, Bộ Xây dựng đã khảo sát và xác định tình trạng xuống cấp ở mức độ nghiêm trọng, cần phải di dời ngay.

Năm 2003, dự án cải tạo chung cư này đã được giao cho công ty Điện tử Hà Nội (Hanel) làm chủ đầu tư. UBND TP cũng đã có quyết định số 3519/QĐ-UB về việc thu hồi 5.283m2 đất tại I1, I2, I3 khu tập thể Nam Thành Công, giao cho đơn vị này để đầu tư xây dựng Khu nhà ở cao tầng và văn phòng làm việc.

Tuy nhiên, việc triển khai dự án vấp phải trở ngại của người dân khi họ đòi phải được cấp "sổ đỏ" trước khi thực hiện việc thu hồi đất. Theo họ, hiện có khoảng 61 hộ chưa được cấp sổ đỏ.

Do đó, ngày 6/1/2005, UBND Tp Hà Nội đã có thông báo số 44/UB-NNĐC về việc bố trí tái định cư khi xây dựng lại nhà I1, I2, I3 Thành Công. Thông báo nói rõ: dừng việc bán nhà theo Nghị định 61/CP cho các hộ dân đang thuê nhà ở tại nhà I1, I2, I3 khu tập thể Nam Thành Công vì khu nhà trên là nhà nguy hiểm, xuống cấp.

Đồng thời, việc bố trí tái định cư thực hiện theo nguyên tắc các hộ gia đình chưa mua nhà theo Nghị định 61/CP nếu không tiếp tục thuê nhà mà có nguyện vọng mua nhà mới xây dựng thì được hưởng chính sách như các hộ đã mua nhà cũ.

Nhưng rồi dự án vẫn dậm chân tại chỗ do không thống nhất được ý kiến. Đến đầu năm 2008, thành phố Hà Nội đã đồng ý giao cho Tổng Công ty Sông Hồng đã tiếp nhận dự án với phương án tái định cư rất rõ ràng.

Đối với các hộ đang sử dụng căn hộ tại tầng 2, 3, 4 của các nhà I1, I2, I3 (có hợp đồng thuê nhà) được xét bố trí tái định cư với diện tích căn hộ mới bằng 1,4 lần diện tích hợp pháp của các hộ (Nghị quyết của Chính phủ và quy chế của UBND thành phố chỉ quy định tối đa là 1,3 lần).

Các hộ đang sử dụng tại tầng 1được bố trí tái định cư với diện tích căn hộ mới bằng 2 lần diện tích cũ (bao gồm một căn hộ mới tại tầng 5 và một kiốt tại tầng 1). Phía chủ đầu tư cũng đã có phương án cụ thể trong việc bố trí tạm cư...

Tuy nhiên, phía Tổng Công ty Sông Hồng vẫn vấp phải sự phản đối của người dân cũng chỉ vì họ muốn được mua nhà theo Nghị định 61 trước khi cải tạo khu chung cư này!

Không thể cấp sổ đỏ cho nhà xuống cấp

Trong bản kiến nghị ngày 4/7/2007 gửi chính quyền thành phố Hà Nội, các hộ dân cho biết hiện 3 nhà I1, I2, I3 còn tới 61/90 hộ dân chưa đựơc giải quyết mua nhà theo nghị định 61/CP vì vướng công văn số 44 của UBND Tp Hà Nội. Dù họ đã nhiều lần gửi kiến nghị lên các cấp có thẩm quyền nhưng không được giải quyết.

Sở dĩ người dân muốn có sổ đỏ trước khi bàn giao đất cho chủ đầu tư vì họ sợ nếu không có sổ đỏ, sau này họ có thể phải mua nhà mới với giá cao hơn so với bây giờ, thậm chí có người còn sợ sẽ không được tái định cư tại chỗ mà phải dời đi chỗ khác... Sự lo lắng ấy cứ kéo dài trong khi khu chung cư ngày càng xuống cấp nghiêm trọng, rất nguy hiểm.

Tuy nhiên cũng có những quan điểm khác, như ông Phạm Văn Chỉ - một Vụ trưởng thuộc Ủy ban Kế hoạch Nhà nước (cũ) đã nghỉ hưu - ở tại phòng 208 cho rằng: Việc năm 2005, UBND thành phố Hà Nội dừng giải quyết bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê tại khu vực này do nhà xuống cấp, phải xây dựng lại theo quy hoạch là hoàn toàn đúng pháp luật. Ông cũng đánh giá rất cao phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư của chủ đầu tư.

Theo ông, sở dĩ vẫn còn nhiều hộ dân không đồng tình, thậm chí là phản đối gay gắt là do sự tuyên truyền, giải thích không đầy đủ, chưa đúng tầm. Bởi vậy, ông cũng mong muốn lãnh đạo thành phố, quận Đống Đa trực tiếp đến nói chuyện, giải thích cho người dân hiểu và chấp hành.

Ông Chỉ cho rằng: không cần thiết có sổ đỏ trước khi cải tạo mà chỉ cần có một xác nhận chính thức của chính quyền về sở hữu hợp pháp căn hộ cụ thể và những chi tiết về căn hộ tái định cư sau khi hoàn thành dự án. Khi đó chính quyền sẽ đồng thời cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ nhân, bao gồm cả diện tích tăng thêm sau cải tạo.

Về phía cơ quan chức năng, ông Hoàng Tú, Phó trưởng ban phụ trách Ban 61, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trong quy chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hỏng của UBND thành phố cũng đã đề cập đến. Việc cấp sổ trước khi cải tạo là không thể giải quyết được do pháp luật không cho phép. Nhưng để người dân yên tâm hơn, chúng tôi cũng tính đến phương án ghi nhận hiện trạng trước khi cải tạo (bao gồm cả việc tính tiền bán nhà theo Nghị định 61) và khi người dân tái định cư ở nhà mới sẽ tiến hành cấp sổ một lần theo giá đã được ghi nhận.

Phóng viên cũng đã có cuộc làm việc với bà Trương Thị Nhung - Chủ tịch UBND phường Láng Hạ về vấn đề này. Bà Nhung cho biết: Cũng chính vì chuyện vướng sổ đỏ mà việc cử cán bộ đại diện các hộ dân trong diện giải phóng mặt bằng tham gia Tổ công tác giúp việc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã gặp không ít khó khăn!

Việc cần có sổ đỏ cho một khu chung cư đang bị xuống cấp nghiêm trọng hay không có lẽ không cần phải bàn cãi. Vấn đề là chính quyền địa phương có quyết tâm cùng tham gia với chủ đầu tư để xoá bỏ các khu chung cư cũ đó không? Bởi qua buổi làm việc với lãnh đạo phường cho thấy, đây là vấn đề phức tạp và cho dù thế nào, họ cũng "ngại" va chạm với người dân!

Lan Hương

Home Tương tác Phản biện Nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp

Nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp

THứ SÁU, 03 THÁNG 4 2009 11:01 TUầN VIệT NAM

Tiền là chuyện thiết yếu nhưng sự thành công của các đề án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp lại tùy thuộc vào quan niệm đúng đắn về vấn đề này và khả năng phối hợp tổ chức để các chung cư, các khu nhà ở đạt được tiêu chuẩn chất lượng tối thiểu, đảm bảo được giá trị kinh tế lâu dài.

Người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn tại các đô thị và lực lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về. Dòng người này chỉ có thể và cần phải trở thành một nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển công nghiệp tại các thành phố với điều kiện họ được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở.

Cùng với số lao động nghèo tại chỗ, họ hình thành nên các khu nhà ổ chuột, nơi hoành hành của các tệ nạn xã hội và nạn thất nghiệp, trở thành một gánh nặng mà các thành phố phải cưu mang một cách khó chịu và miễn cưỡng.

Do đó, vấn đề chỉnh trang đô thị, triệt phá các khu nhà ổ chuột, xây dựng các khu nhà ở khang trang cho người nghèo và người có thu nhập thấp, tạo điều kiện cho họ được đào tạo tay nghề và có công ăn việc làm, có thu nhập ổn định phải là những giải pháp gắn bó, liên kết trong một kế hoạch hành động tổng thể nằm trong một chương trình phát triển kinh tế xã hội chung của thành phố.

Nếu thực hiện những giải pháp đó một cách riêng rẽ, không đồng bộ, không gắn kết, sẽ dẫn đến lãng phí lớn và thất bại.

• Ảnh: xaluan.com

Vấn đề sở hữu

Ở nhiều nước, Chính phủ thường quan niệm là họ chỉ có trách nhiệm "ban phát" một nơi ở thuê cho người nghèo, người có thu nhập thấp mà không nghĩ là cần phải tạo điều kiện cho họ làm chủ sở hữu một ngôi nhà. Phần lớn các khu chung cư, khu nhà ở do Chính phủ xây dựng, những công nhân viên, người lao động có thu nhập thấp thường là người ở thuê và tình trạng làm khách trọ đối với căn nhà mình ở có thể theo họ đến suốt đời.

Ở Việt Nam, chúng ta có chính sách hóa giá nhà cho người thuê. Đây là một chính sách hữu sản rất tốt nhưng chỉ thực hiện với những ngôi nhà xây cũ và đối tượng được hóa giá còn mang tính chọn lọc và chưa được phổ biến trên diện rộng. Thủ tục hóa giá nhà cũng khá phức tạp.

Đối với những khu nhà hoặc chung cư xây dựng mới, mô hình đang áp dụng phổ biến là nhà nước đứng ra tổ chức, xây dựng, tài trợ rồi cấp nhà cho dân ở (có thể với một giá thuê rất ưu đãi) và nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu và quản lý.

Tuy nhiên, thực tế và kinh nghiệm ở nhiều nước trên thế giới đã cho thấy đây chưa phải là một mô hình có hiệu quả: chất lượng xây dựng công trình thường kém, việc quản lý thiếu hiệu quả, nhà ở xuống cấp nhanh vì không được bảo dưỡng thường xuyên.

Mức sống, nếp sinh hoạt tại các khu dân cư sau một thời gian cũng trở nên xuống cấp và không khác gì cuộc sống tại các khu nhà ổ chuột trung tâm tệ nạn xã hội: tình trạng mất an ninh, trộm cắp rồi cướp bóc, mại dâm, ma túy xuất hiện. Người dân lâm vào tình cảnh có "cư" mà không "an".

• Ảnh bên : Với những khu nhà hoặc chung cư xây dựng mới, mô hình áp dụng phổ biến là nhà nước đứng ra tổ chức, xây dựng, tài trợ rồi cấp nhà cho dân ở. (Ảnh: giadinh.net.vn)

Ngay ở Mỹ, hàng loạt khu vực chung cư cho người nghèo được xây vào những thập niên 1960 và 1970 và người dân được trợ cấp của chính phủ để thuê lại với giá thuê rất ưu đãi (chỉ phải trả khoảng 20% giá thị trường) nhưng thường chỉ trong vòng 5, 10 năm các khu dân cư này đã biến thành những khu ổ chuột (ghetto) đầy trộm cướp, buôn bán ma túy, thiếu vệ sinh. Thành phố mất nguồn đầu tư, các doanh nghiệp thương mại tránh xa những khu này. Giá nhà đất suy sụp, trường học xuống cấp trầm trọng.

Trong khi đó, các thành phố nào có chủ trương tạo điều kiện cho dân nghèo có thu nhập thấp được làm chủ căn hộ của mình thì những nơi đó trở thành những khu kinh tế mới khang trang sầm uất, thu hút được nhiều doanh nghiệp vào đầu tư, nhà nước thu được nhiều thuế hơn, tạo được nhiều công ăn việc làm mới. Họ sống có kỷ cương kỷ luật, biết dành dụm, dám mơ ước về một tương lai tốt đẹp hơn và biết cách biến những mơ ước đó thành hiện thực.

Vấn đề tổ chức

Tiền là chuyện thiết yếu nhưng sự thành công của các đề án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp lại tùy thuộc vào quan niệm đúng đắn về vấn đề này và khả năng phối hợp tổ chức để các chung cư, các khu nhà ở đạt được tiêu chuẩn chất lượng tối thiểu, đảm bảo được giá trị kinh tế lâu dài.

Các tiêu chuẩn này đòi hỏi một sự phối hợp tốt từ khung kế hoạch đô thị, thiết kế, đấu thầu, xây dựng, quản lý công trình, đến chọn đúng đối tượng người mua, định giá, phương thức bán trả góp cho đến việc quản lý khu phố, bảo đảm an ninh, giữ gìn vệ sinh tốt và tổ chức tốt việc duy tu bảo dưỡng thường xuyên...

Một đề án như thế không chỉ mang tính cách xã hội mà còn mang đến lợi ích kinh tế lâu dài cho khu vực xung quanh, tạo ra được những giá trị tăng lớn về đất đai, môi trường kinh tế, thương mại. Khi đề án chứng minh được giá trị kinh tế của nó và hiệu quả kinh tế chung thì tự nó sẽ hấp dẫn được các nguồn đầu tư lớn.

Giá trị kinh tế ở đây không chỉ là giá trị thị trường ở mức cung cầu khi công trình mới hoàn tất vào thời điểm hiện tại mà còn là độ ổn định và khả năng tăng trưởng của giá trị đó trong tương lai. Giá trị càng cao, càng bền vững thì khả năng thu hút đầu tư càng lớn và giá tài trợ (lãi suất) của đề án sẽ càng thấp.

• Ảnh: Nguyễn Nga

Những điều kiện cơ bản tạo giá trị

Chắc chắn địa điểm xây dựng khu nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ không thuộc các khu vực mà giá đất quá đắt. Một vị trí thích hợp là nơi có trục lộ giao thông để các cư dân khu nhà mới có thể dễ dàng đến làm việc tại các khu công nghiệp và các tụ điểm thương mại, dịch vụ nhỏ vùng ngoại ô.

Thiết kế, đấu thầu, xây dựng, quản lý công trình đến khi hoàn tất, chìa khóa trao tay. Đây là công đoạn quan trọng cần có sự điều tiết của thị trường và sự kiểm soát, cân bằng (check and balance) chặt chẽ của các đơn vị tham gia, kể cả các đơn vị nước ngoài đã có nhiều kinh nghiệm xây dựng chung cư cao tầng cho người có thu nhập thấp.

Mục tiêu ưu tiên phải là độ an toàn tuyệt đối: thiết kế, kỹ thuật xây dựng và vật liệu xây dựng phù hợp với nhu cầu sử dụng và môi trường, tiết kiệm được chi phí bảo trì và nhờ đó có độ khấu hao tối thiểu.

Chương trình quản lý hiệu quả sau xây dựng từ bảo trì đến an ninh, vệ sinh để đảm bảo môi trường sinh sống tốt. Đây phải là trách nhiệm của một dịch vụ chuyên nghiệp, hoạt động dưới sự giám sát của một hội đồng quản lý chung cư gồm những thành viên là những dân cư do chính các chủ căn hộ bầu lên. Họ là những người sống ở đó, hiểu rõ nhu cầu của cộng đồng họ và họ có trách nhiệm trực tiếp với công việc.

Chi phí xây dựng trung bình cho một căn hộ trong một chung cư cao tầng 500 căn hộ, mỗi căn có diện tích 50 - 70m2 với vật liệu bền, ít tốn kém bảo trì là khoảng 300 triệu đồng. Với giá này người chủ căn hộ có thể chỉ phải trả khoảng 2 triệu đồng trả góp mỗi tháng để có thể làm chủ căn nhà trong thời gian 30 năm với lãi suất áp dụng là 5% mỗi năm.

Tuy nhiên, người có thu nhập thấp còn có thể được hưởng một điều kiện về mức trả góp ưu đãi hơn và một thời gian ngắn hơn để làm chủ ngôi nhà nếu dự án xây dựng chung cư được thực hiện trong kế hoạch tổng thể chỉnh trang đô thị, đền bù giải tỏa các khu nhà ổ chuột và xây dựng các khu tái định cư mới.

Huỳnh Bửu Sơn - Trần Sĩ Chương (Trích từ cuốn "Nói chuyện làm ăn")

Home Tương tác Góc nhìn Để nhà xã hội không thành nhà ổ chuột

Để nhà xã hội không thành nhà ổ chuột

THứ SÁU, 03 THÁNG 4 2009 13:07 TRÙNG QUANG / SGTT

Với khoảng hai trăm ngàn căn nhà ở xã hội vừa được Chính phủ chỉ đạo TP.HCM và Hà Nội xây dựng, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản lo ngại: Nếu không có chính sách và quản lý tốt, những khu nhà này sẽ trở thành những "khu ổ chuột" trong tương lai.

Chất lượng căn hộ 300 triệu đồng

Theo tính toán của một doanh nghiệp bất động sản (xin được giấu tên), nếu doanh nghiệp phải tự lo quỹ đất, thì doanh nghiệp bán giá 7 triệu đồng/m2 sẽ không có lãi. Nếu doanh nghiệp bán giá cao hơn, thì không phải là giá nhà ở xã hội nữa. Do vậy, mức giá mà bộ Xây dựng đề xuất từ 6 - 7 triệu đồng/m2 rất khó thực hiện ở thời điểm hiện tại. Bởi giá vật liệu đang có chiều hướng tăng trở lại, trong khi giá nhân công chỉ tăng, chứ không giảm.

• Ảnh bên : Một khu nhà "ổ chuột" bên cạnh các khu nhà cao tầng, văn minhở Ấn Độ (nguồn: Telegraph)

Trao đổi với PV, TS Trương Thái Sơn, phó tổng giám đốc công ty địa ốc Hoàng Quân phân tích, những căn nhà xã hội này có lạc hậu, trở thành "ổ chuột" trong tương lai hay không, chủ yếu do yếu tố quỹ đất quyết định. Nếu quỹ đất manh mún, nhỏ lẻ, nhà đầu tư lại tự lo liệu, thì sẽ không có cách gì để xây dựng những căn hộ có giá ba trăm triệu đồng mà doanh nghiệp vẫn có lời. Theo ông Quân, chi phí xây dựng 1m2 đất hiện nay khoảng hai đến ba triệu đồng. Nếu tính cả đất, chi phí đền bù giải toả, chi phí vốn vay... một mét vuông này giá sẽ đội lên rất cao, có thể cao hơn khung giá mà bộ Xây dựng đưa ra là 6 - 7m2.

Mặt khác, những dự án nhà ở xã hội thường cách xa trung tâm (Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn) vì có quỹ đất lớn, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng thấp. Điều đó đòi hỏi chi phí đi lại của người mua nhà có thể tăng lên gấp ba đến bốn lần. Thu nhập của họ đã thấp, lại trở nên thấp hơn. Đó là chưa kể với giá ba trăm triệu đồng/căn, phải đóng trước 20%. Tính cả vốn lẫn lãi, chi phí có thể đội lên ba đến bốn lần giá trị căn nhà. Không phải gia đình người thu nhập thấp nào cũng mặn mà với điều này.

Theo báo cáo của UBND TP.HCM, đến nay, thành phố đã phê duyệt 99 dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích hơn 425ha với hơn 37.000 căn, trong đó có 31.200 căn hộ chung cư và 6.454 nền đất. Hiện tại, TP.HCM đã hoàn thành 28 dự án với hơn 5.600 căn. Năm 2010, TP.HCM sẽ xây dựng thêm chín dự án nhà ở xã hội với cơ chế: thành phố sẽ giao quỹ đất sạch cho doanh nghiệp theo sát giá thị trường, đổi lại doanh nghiệp bàn giao lại quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất sạch được giao.

Tất cả những yếu tố này dẫn đến một câu hỏi: Liệu chủ nhân của những căn hộ này có thực sự là người thu nhập thấp? Hay sẽ có tình trạng người có tiền mua gom, rồi sẽ chờ bán dưới dạng hợp đồng công chứng, cho phép được thay mặt chủ đầu tư bán sau khi đã hoàn trả hết khoản tiền nợ.

Đổi đất lấy hạ tầng - bài toán căn cơ?

Giải pháp mà TS Sơn đưa ra để giải quyết căn cơ những hạn chế trên, chính là Nhà nước sẽ hợp tác thực hiện với doanh nghiệp theo cách đổi đất lấy hạ tầng. Nhà nước tạo ra quỹ đất, giao cho doanh nghiệp xây dựng, sau đó Nhà nước sẽ lấy một tỷ lệ căn hộ nhất định. Nếu làm điều này, Nhà nước sẽ có ba cái lợi. Thứ nhất, sẽ tránh được tình trạng lãng phí đất công. Thứ hai, sẽ tạo động lực để kích cầu kinh tế. Thứ ba, người lao động nghèo, thu nhập thấp và trung bình sẽ được sử dụng những căn hộ có chất lượng tốt, đẹp, nhưng giá không cao.

Theo TS Sơn, Nhà nước nên tạo cơ chế mở cho các doanh nghiệp cùng tham gia thông qua hình thức tranh thầu. Nhà đầu tư nào đủ năng lực, đủ tiêu chuẩn, sẽ trúng thầu, thực hiện dự án. Tuy nhiên, ông Sơn cho rằng, nên tách bạch các khâu: giải phóng mặt bằng, xây dựng, thiết kế, phân bổ đối tượng... sẽ giúp Nhà nước quản lý, giám sát quá trình thực hiện dự án tốt hơn.

Đồng quan điểm với TS Sơn, giám đốc một công ty địa ốc cũng nêu ý kiến, Nhà nước nên xây dựng theo một đơn giá chuẩn chung cư và Chính phủ hỗ trợ vào giá cho chủ đầu tư, thì công trình mới đảm bảo. Ví dụ, đơn giá là bảy triệu đồng/m2, thì có thể bán bốn triệu đồng/m2, còn lại Nhà nước bù trực tiếp cho doanh nghiệp ba triệu đồng/m2.

Đất Việt - 15:02 (27/02/2010)

Việc những hộ dân vừa nhận xong nhà tái định cư đã rao bán không chỉ gây tâm lý hoang mang cho người sắp đến mà còn ảnh hưởng đến chương trình xóa nhà tạm của thành phố.

Được TP HCM tạo điều kiện chuyển về sinh sống tại chung cư Tân Mỹ (quận 7, TP HCM), một số hộ dân "xóm nước đen" bị kẻ xấu lôi kéo, rao bán nhà tái định cư, gây tâm lý hoang mang cho những người sắp đến nhận nhà trong các đợt tiếp theo.

Không chỉ gây hoang mang, việc bán căn hộ tái định cư còn ảnh hưởng đến chương trình xóa nhà tạm bợ trên kênh rạch, chỉnh trang đô thị của thành phố.

Chung cư Tân Mỹ ở trung tâm quận 7 với hơn 300 căn hộ, phục vụ tái định cư cho cư dân rạch Ụ Cây

Chưa quen ở nhà chung cư

Hầu hết hộ gia đình dọn đến ở tại chung cư Tân Mỹ đều thừa nhận môi trường sống ở đây rất tốt. Các cụ già khỏe ra do không phải hít thở mùi hôi của kênh rạch. Bà Trần Thị Út, ở phòng 25 khu A 25, phấn khởi vì từ khi về đây, giấc ngủ trưa của bà không còn bị quấy rối bởi những tiếng la hét, đánh nhau như cơm bữa của đám thanh niên trong xóm cũ. Tuy nhiên, nơi ở mới chỉ 36m2, trong khi phần lớn gia đình hộ dân được bố trí tái định cư có đến 6 - 7 nhân khẩu, có hộ đến 10 người. Với các hộ sống bằng nghề buôn bán hàng rong thì về đây coi như thất nghiệp.

Bà Trần Thị Ngà, phòng 20 khu A4, chỉ hành lang sau nhà, nói: Ban ngày đó là chỗ phơi quần áo, còn ban đêm là chỗ ngủ của con trai. Nếu không sử dụng hành lang làm chỗ ngủ, cả gia đình 8 người không biết xoay sở làm sao với căn hộ nhỏ xíu. Bà Nguyễn Thị Thoa, phòng 21 khu A 3, tính: Nhà có 8 nhân khẩu, 20 năm nay, sống dựa vào gánh xôi chè. Giờ về ở chung cư, không buôn bán được gì nên mất nguồn thu nhập chính. Để giải quyết khó trước mắt, gia đình tính đến chuyện bán nhà, tìm chỗ rộng hơn, lại có thể buôn bán. Cũng theo bà Thoa, thành phố, quận, phường đã hết sức lo cho bà con có nơi ở mới khang trang, nhưng ở trong tình cảnh này, người nghèo không biết phải làm ăn ra sao.

Đục nước béo cò!

Trước ngày 9/2 - thời điểm UBND quận 8 bàn giao nhà tái định cư cho người dân bị giải tỏa trên rạch Ụ Cây, nhiều trang web rao vặt xuất hiện các dòng quảng cáo nhận mua căn hộ chung cư Tân Mỹ với số lượng lớn, không giới hạn, nhiều nơi còn rao bán trả góp, bán giá gốc căn hộ ở đây. Đến khi có quyết định giao nhà, thì lập tức các căn hộ tái định cư được rao bán tràn lan. Các mẩu tin như Cần bán chung cư Tân Mỹ,DTSD 36 m2, giá từ 650 triệu đến 700 triệu. Liên hệ:A T theo số 091.6267.... Hoặc căn hộ chung cư Tân Mỹ, thuộc diện tái định cư, không có nhu cầu ở nên bán lại với giá rẻ, 460 triệu/căn, liên hệ 0687644... Khi liên hệ, những người này hướng dẫn tận tình cách làm thủ tục, đóng phí... và chỉ cho gặp chủ nhà khi thủ tục mua bán hoàn tất.

Chị Đặng Vĩnh Hảo, khu A 5, phòng 12, cho hay ngay sau khi nhận quyết định giao nhà, nhiều người đã bán ngay và kiếm chênh lệch mấy chục triệu đồng. Những người đã bán nhà còn dò la xem lân cận ai có ý định bán để giới thiệu, kiếm chút "tiền cà phê". Ngoài ra, nhiều đối tượng biết được hoàn cảnh những hộ gặp phải khó khăn khi dọn về nơi ở mới, nên dụ dỗ bán lại căn hộ. Những tờ rơi "tấc đất tấc vàng" để mua bán nhà tái định cư này cũng được phát nhiều nơi. Các hộ quanh năm đi làm thuê, không biết tìm đâu ra mấy trăm triệu đồng để mua nhà, dù rất muốn về ở nơi mới khang trang, nên đành phải bán nhà. Những hộ buôn gánh bán bưng, không thể làm nghề cũ ở khu dân cư cao cấp bị lôi kéo bán nhà nhiều nhất. Chị N., khu A2 đang chuẩn bị chuyển đến nơi khác. Trước mắt, cả gia đình sẽ thuê nhà ở tạm. Chị N. thừa nhận rất thích ở chung cư, nhưng vì hoàn cảnh gia đình quá khó khăn, nên phải sang nhà, tìm nơi khác.Hiện nay, tình trạng rao bán nhà tái định cư ở chung cư Tân Mỹ vẫn tiếp diễn, nếu chính quyền không có biện pháp xử lý kịp thời, e rằng chính sách đúng đắn sẽ bị kẻ xấu trục lợi, còn người dân vẫn tiếp tục trong vòng lẩn quẩn của sự nghèo khó.

Ngày 9/2, Ban Tuyên giáo quận 8 ra thông báo gửi đến các hộ dân, khuyến cáo bà con không nên nghe theo lời lôi kéo của một số đối tượng xấu, thấy lợi trước mắt mà bán nhà tái định cư. Công an quận sở tại phối hợp công an quận 7 đang nắm tình hình và có biện pháp xử lý các đối tượng này.

Vấn đề sở hữu : hữu sản hoá nhà ở

Ở nhiều nước, chính phủ thường quan niệm là họ chỉ có trách nhiệm "ban phát" một nơi ở thuê cho người nghèo, người có thu nhập thấp mà không nghỉ là cần phải tạo điều kiện cho họ làm chủ sở hữu một ngôi nhà.

Phần lớn tại các khu chung cư, khu nhà ở do Chánh phủ xây dựng, công nhân viên, người lao động có thu nhập thấp thường chỉ là những người ở thuê và tình trạng làm người khách trọ đối với căn nhà mình ở có thể theo họ đến suốt đời.

Ở Việt Nam, chúng ta đã thực hiện chính sách hóa giá nhà cho người thuê, đây là một chính sách hữu sản rất tốt, nhưng chỉ thực hiện với những ngôi nhà xây cũ và đối tượng được hóa giá còn mang tính chọn lọc và chưa được phổ biến trên diện rộng.

Thủ tục hóa giá nhà cũng khá phức tạp. Đối với những khu nhà hoặc chung cư xây dựng mới, mô hình đang áp dụng phổ biến là nhà nước đứng ra tổ chức, xây dựng, tài trợ, rồi cấp nhà cho dân ở (có thể với một giá thuê rất ưu đãi) và nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu và quản lý.

Tuy nhiên, thực tế và kinh nghiệm ở nhiều nước trên thế giới đã cho thấy đây chưa phải là một mô hình có hiệu quả : chất lượng xây dựng công trình thường kém,việc quản lý kém hiệu quả, nhà ở xuống cấp nhanh vì không được duy tu bảo dưỡng thường xuyên; mức sống, nếp sinh hoạt tại các khu dân cư sau một thời gian cũng trở nên xuống cấp và không khác gì cuộc sống tại các khu nhà ổ chuột : trung tâm tệ nạn xã hội, tình trạng mất an ninh, trộm cắp rồi cướp bóc, mại dâm, ma túy xuất hiện; người dân lâm vào tình cảnh có "cư" mà không có "an".

Ngay ở Mỹ, hàng loạt khu vực chung cu cho nguời nghèo dược xây vào những thập niên 60 và 70 , người dân được trợ cấp của chính phủ để thuê lại với giá thuê rất ưu đãi (chỉ phải trả tương đương 20% giá thị trường).

Nhưng thường chỉ trong vòng 5, 10 năm các khu dân cư này đã biến thành những khu ổ chuột (ghetto) đầy trộm cướp, buôn bán ma túy, thiếu vệ sinh, gây thiệt hại chung cho cả khu phố và thành phố. Thành phố mất nguồn đầu tư; các doanh nghiệp thương mại tránh xa những khu này; giá nhà đất suy sụp; trường học xuống cấp trầm trọng.

Trong khi đó, các thành phố nào có chủ trương tạo điều kiện cho dân nghèo được làm chủ căn hộ của mình thì sau một thời gian những nơi đó trở thành những khu kinh tế mới, khang trang sầm uất, thu hút dược nhiều doanh nghiệp vào đầu tư, nhà nước thu được nhiều thuế hơn, tạo dược nhiều công ăn việc làm mới.

Nhiều công trình nghiên cứu, công cũng như tư, đã đưa đến một kết luận chung: khi được làm chủ sở hữu thì cư dân mới có sự hãnh diện với cái gì mình có (pride of ownership), có ý thức trách nhiệm, biết chăm lo không những căn hộ của mình mà còn cả bộ mặt của khu phố vì lợi ích chung.

Nhiều công trình nghiên cứu, công cũng như tư, đã đưa đến một kết luận chung: khi được làm chủ sở hữu thì cư dân mới có sự hãnh diện với cái gì mình có (pride of ownership), có ý thức trách nhiệm, biết chăm lo không những căn hộ của mình mà còn cả bộ mặt của khu phố vì lợi ích chung.

Chính sự nảy sinh ý thức trách nhiệm đối với cá nhân, với cộng đồng của người dân nghèo đã biến họ thành những con người mới, chịu khó làm việc, chịu khó học tập, sống có kỷ cương kỷ luật, biết dành dụm, dám mơ ước về một tương lai tốt đẹp hơn và chịu khó học cách biến những mơ ước đó thành hiện thực.

Vấn đề tổ chức thực hiện

Tiền là một vấn đề quan trọng thiết yếu nhưng sự thành công của các đề án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp lại tùy thuộc vào quan niệm đúng đắn về vấn đề này và khả năng phối hợp tổ chức như thế nào để các công trình chung cư, các khu nhà ở đạt được tiêu chuẫn chất lượng tối thiểu, đảm bảo được giá trị kinh tế lâu dài.

Các tiêu chuẩn này đòi hỏi một sự phối hợp tốt từ khung kế hoạch đô thị, thiết kế, đấu thầu, xây dựng, quản lý công trình, chọn đúng đối tượng người mua, định giá, quyết định phương thức bán trả góp cho đến việc quản lý khu chung cư, bảo đãm an ninh, giử gìn vệ sinh tốt và tổ chức tốt việc duy tu bảo dưỡng thường xuyên.

Khi đề án chứng minh đuợc giá trị kinh tế của nó và hiệu quả kinh tế chung mà nó mang lại thì tự nó sẽ hấp dẫn được các nguồn đầu tư lớn.

Một đề án như thế không chỉ mang tính cách xã hội mà còn mang đến lợi ích kinh tế lâu dài cho khu vực xung quanh, tạo ra được những giá trị gia tăng lớn về đất đai, về môi trường kinh tế, thương mại. Khi đề án chứng minh đuợc giá trị kinh tế của nó và hiệu quả kinh tế chung mà nó mang lại thì tự nó sẽ hấp dẫn được các nguồn đầu tư lớn.

Giá trị kinh tế ở đây không chỉ là giá trị thị trường ở mức cung cầu khi công trình mới hoàn tất vào thời điểm hiện tại, mà còn là độ ổn định và khả năng tăng trưởng của giá trị đó trong tương lai. Giá trị càng cao, càng bền vững thì khả năng thu hút đầu tư sẽ lớn và giá tài trợ (lãi suất ) của đề án sẽ càng thấp.

Những điều kiện cơ bản tạo giá trị

Địa điểm: Chắc chắn địa điểm xây dựng khu nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ không thuộc các khu vực mà giá đất quá đắt . Một vi tri thích hợp là nơi có trục lộ giao thông để các cư dân khu nhà mới có thể dễ dàng đến làm việc tại các khu công nghiệp, và các tụ điểm thương mại, dịch vụ nhỏ vùng ngọai ô.

Các khu dân cư và các tụ điểm kinh tế một khi có điều kiện liên kết lại để tạo nên một quy mô kinh tế sẽ có tiềm năng phát triển mạnh để trở thành những khu kinh tế thương mại dịch vụ có tác động cộng hưởng cho sự tăng trưởng của nền kinh tế toàn thành phố.

Thiết kế, đấu thầu, xây dựng, quản lý công trình đến khi hoàn tất, chìa khoá trao tay: đây là công đoạn quan trọng cần có sự điều tiết của thi trường và sự kiểm soát, cân bằng (check and balance) chặt chẽ của các đơn vi tham gia, kể cả các đơn vị nước ngoài đã có nhiều kinh nghiệm xây dựng chung cư cao tầng cho người có thu nhập thấp. Mục tiêu ưu tiên phải là độ an toàn tuyệt đối; thiết kế, kỹ thuật xây dựng và vật liệu xây dựng phù hợp với nhu cầu sử dụng và môi trường; tiết kiệm được chi phí bảo trì, và nhờ đó có độ khấu hao tối thiểu.

Chương trình quản lý hiệu quả sau xây dựng: từ bảo trì đến an ninh, vệ sinh để đảm bảo môi trường sinh họạt tốt. đây nên là trách nhiệm của hội đồng quản lý gồm những thành viên là những dân cư do chính các chủ căn hộ bầu lên.

Họ là những người sống ở đó, hiểu rõ nhu cầu của cộng đồng dân cư, và có trách nhiệm trực tiếp với công việc. Họ cần một khung chính sách chuẫn có thể dược tư vấn bởi những chuyên gia đã có kinh nghiệm quản lý các chung cư cao tầng.

Giải pháp tài chính cho giai đoạn đầu

Mục tiêu của bất cứ xã hội phúc lợi nào là mỗi gia đình, mỗi công dân đều có một nơi ở đàng hoàn. An cư lạc nghiệp là một đòi hỏi chính đáng của mọi người dân đồng thời là một mục tiêu hành động của mọi chính phủ.

Tuy nhiên, mong muốn là một chuyện, biến mong muốn thành hiện thực lại là một chuyện khác. Nó tùy thuộc vào khả năng tài chính có được và một chương trình hành động đúng đắn và thực tế. Khả năng tài chính thường là hạn chế, trong khi nhu cầu lại quá lớn nên không thể đồng thời giải quyết vấn đề nhà ở cho mọi người dân nghèo, người có thu nhập thấp ở thành phố. Có những đối tượng được lực chọn trước vì có các điều kiện khả thi hơn .

Tuy nhiên đây phải là một chương trình hành động tổng thể, liên tục, dài hạn, có lộ trình, đối tượng và mục tiêu thích hợp cho từng giai đoạn thực hiện. Giải pháp tài chính cũng cần phù hợp cho mỗi giai đoạn nhất định. Bài này chỉ mong được góp ý vào một giải pháp tài chính có thể áp dụng trong giai đoạn đầu.

Ở giai đoạn này, đối tượng là những người, những gia đình cư ngụ trong các khu nhà ổ chuột, những công nhân viên có thu nhập thấp nhưng ổn định sống trong các chung cư ở nội thị nhưng đã xuống cấp nghiêm trọng cần phải giải tỏa trong chương trình chỉnh trang đô thị.

Tiền đền bù giải tỏa và chi phí hỗ trợ cho việc tái định cư có thể trở thành phần tiền đặt cọc mua nhà (down payment), lên đến trên 50% giá trị căn hộ mà họ được mua trong chương trình tái định cư.

Đối với các đối tượng này, có hai nguồn tài chính ban đầu có thể giúp họ được tái định cư. Một là tiền đền bù giải tỏa; hai là chi phí hỗ trợ cho việc tái định cư.

Hai nguồn tiền này trở thành phần tiền đặt cọc (down payment ) không nhỏ của họ, có thể lên đến trên 50% giá trị căn hộ mà họ được mua trong chương trình tái định cư. Con số này giảm thiểu số tiền trả góp mà họ phải gánh chịu hàng tháng.

Một cơ chế hỗ trợ tài chính có tính chất ưu đãi cũng cần được thiết lập như một bộ phận của chương trình tổng thể này, chẳng hạn thời gian trả góp sẽ kéo dài đến 30 năm tùy khả năng, điều kiện tài chính và sự chọn lựa riêng của đối tượng, lãi suất tài trợ cho chương trình sẽ là lãi suất ưu đãi (dưới 5%/năm ). Cơ chế hỗ trợ này sẽ khiến cho mức trả góp hàng tháng xuống thấp hơn và nằm trong phạm vi có thể chịu đựng được của đối tượng.

Cơ chế hỗ trợ tài chính có thể là kết quả của một sự phối hợp hành động giữa chính phủ và các định chế tài chính quốc tế như Ngân hàng Thế Giới (World Bank ), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) hay Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JBIC).

Nguồn vốn ban đầu (tiền đền bù giải tỏa và chi phí tái định cư) có thể xuất phát từ ngân sách nhà nước và được hoàn trả về ngân sách bởi nhà đầu tư sau này nếu họ được hưởng những lợi ích từ việc khai thác những vị trí đã được đền bù giải tỏa.

Nguồn vốn ban đầu (tiền đền bù giải tỏa và chi phí tái định cư) có thể xuất phát từ ngân sách nhà nước và được hoàn trả về ngân sách bởi nhà đầu tư sau này nếu họ được hưởng những lợi ích từ việc khai thác những vị trí đã được đền bù giải tỏa.

Nguồn vốn tài trợ chính cho xây dựng có thể được vay dài hạn từ các định chế tài chính quốc tế nói trên vì những một trong những mục tiêu tài trợ chính yếu của họ là cho các chương trình dân sinh tại các nước đang phát triển.

Như vậy, đối với các nhà đầu tư, dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp được xây dựng như một bộ phận trong chương trình tổng thể chỉnh trang đô thị, được tài trợ dài hạn với lãi suất thấp từ các định chế tài chính quốc tế và được hưởng quyền khai thác kinh doanh từ những khu đã giải tỏa - những khu này có thể có những vị trí rất "đắc địa" trong thành phố - chắc chắc không phải là những dự án tồi mà thật ra còn là những dự án không kém phần hấp dẫn.

Hiệu quả lợi nhuận mang lại của dự án, nếu được quản lý phân phối một cách công bằng ngay từ đầu, khi xây dựng các điều kiện đấu thầu dự án ,có thể sẽ một tác động lớn trực tiếp đến việc xây dựng các căn hộ cho người nghèo, người có thu nhập thấp.

Họ sẽ có thể sở hữu được một căn hộ khang trang để ở với số tiền phải trả từ họ rất thấp gần như không đáng kể . Điều đó rất có ý nghĩa vì sẽ tăng cường khả năng tài chính của họ trong việc tu bổ , bảo trì căn hộ sau này.

Các căn hộ được xây dựng cho người có thu nhập thấp trong khuôn khổ chương trình tổng thể này không thể là loại nhà rẻ tiền, chất lượng thấp. Các loại nhà này có tể không có những tiện nghi đắt tiền như hệ thống máy lạnh (thiết kế hợp lý vẫn có thể làm cho căn nhà thoáng mát), và các vật dụng trang trí sang trọng nhưng vật liệu phải tốt và bền.

Chất lượng căn hộ sẽ nằm trong điều kiện hồ sơ đấu thầu dự án và sẽ được kiểm tra chặt chẽ trong quá trình nghiệm thu.

Một căn hộ đàng hoàng trong chung cư cho người có thu nhập thấp với diện tích 40-50m2 hoàn toàn có thể xây dựng được với khỏang 150 triệu đồng (3 triệu đồng /m2 ).

Một căn hộ đàng hoàng trong chung cư cho người có thu nhập thấp với diện tích 40-50m2 hoàn toàn có thể xây dựng được với khỏang 150 triệu đồng (3 triệu đồng /m2 ).

Về tiền đất, có thể đóng góp lớn nhất của Nhà nước trong chương trình tổng thể này chính là việc dành ra các khu đất thích hợp cho việc tái định cư người nghèo người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư hưởng lợi nhiều từ việc khai thác kinh doanh các khu đã giải tỏa, việc họ chịu tiền đất cho vùng tái định cư ở ngọai thành cũng không phải là một điều bất hợp lý.

Người mua phải dùng các khỏan tiền đền bù và chi phí tái định cư để trả trước. Các khoản này có khả năng chiếm từ 50% đến 80% trị giá căn hộ. Nhà đầu tư phải xây dựng khu tái định cư trước rồi mới khấu trừ lại cho các đối tượng tiền đền bù giải tỏa (giải tỏa sau).

Do đó một hợp đồng mua nhà cần phải được ký trước khi thực hiện giải tỏa giữa nhà đầu tư và các đối tượng nhằm xác định phần đặt cọc (50%) và tiền đền bù giải tỏa cho mỗi trường hợp.

Có thể xảy ra trường hợp chênh lệch giữa tiền đền bù giải tỏa và tiền đặt cọc mua nhà, nhưng đây là một vấn đề nhỏ có thể được giải quyết tay đôi giữa người mua nhà và nhà đầu tư.

Việc đặt cọc mua nhà có giá trị tâm lý rất quan trọng, thể hiện một sự gắn bó quyền lợi và trách nhiệm giữa hai bên và làm cho người mua cảm thấy họ đúng là chủ căn hộ.

Người dân có quyền lợi và lợi ích đối với căn hộ mà họ sẽ là chủ sở hữu hợp pháp, vì căn nhà đó họ có được do chính đồng tiền hợp pháp và chính đáng của họ chứ không phải nhận được một ân huệ từ sự ban phát.

Một ban đại diện cho những người mua cần được thành lập để tham gia vào việc nghiệm thu công trình. Điều này sẽ khiến nhà đầu tư có trách nhiệm hơn và làm cho người mua nhận thức được quyền lợi và trách nhiệm của họ.

Họ có quyền và lợi ích đối với căn hộ mà họ sẽ là chủ sở hữu hợp pháp và chính đáng vì có được do chính đồng tiền hợp pháp và chính đáng của họ chứ không phải nhận được một ân huệ từ sự ban phát.

Một cách tính đơn giản cho thấy nếu người nghèo, người có thu nhập thấp có thể dùng tiền đền bù giải tỏa cho họ để trả trước 50% giá trị căn hộ trị giá 150 triệu đồng và phần còn lại sẽ trả trong thời hạn 30 năm với lãi suất 5%/năm, phần trả góp hàng tháng của họ chỉ vào khoảng 450 ngàn đồng.

Điều này hoàn toàn nằm trong khả năng tài chính của một gia đình người có thu nhập thấp, với mức thu nhập ước tính khỏang 2 triệu đồng/ tháng.

Tuy nhiên, đó chỉ là một phép tính đơn giản, dựa trên những điều kiện hiện nay của người có thu nhập thấp mà chưa tính đến những tiềm năng.

An cư sẽ phát sinh lạc nghiệp, một đôi vợ chồng sở hữu ngôi nhà sẽ có trách nhiệm nhiều hơn với gia đình, với tương lai, và sẽ làm việc nhiều hơn, chăm chỉ hơn. Nhiều khả năng là cả hai sẽ có việc làm tốt hơn, thu nhập cao hơn và con cái sẽ được học hành tốt hơn.

Trong thời gian 30 năm, các đô thị sẽ bước những bước phát triển rất dài, đất nước sẽ trở nên cường thịnh, thu nhập của người thu nhập thấp hiện nay sẽ có khả năng tăng gấp 10 lần, 20 lần vào phân kỳ trả nợ cuối. Chắc chắn căn nhà đã thuộc quyền sở hữu của họ từ rất lâu, có thể từ trước khi đứa con đầu lòng bây giờ mới 10 tuổi của họ sinh đứa cháu đầu tiên.

Cũng có thể họ đã bán căn hộ của họ cho một đôi vợ chồng trẻ tuổi khác và giờ nay họ đang sống an nhàn, sung túc tại một ngôi nhà khang trang có vườn hoa ở ngoại ô thành phố. Điều họ sẽ nhớ mãi và biết ơn là cơ hội có được căn nhà đầu tiên, căn nhà đã làm thay đổi cuộc đời của họ.

Tất cả những điều đó không phải là giấc mơ, đó là hiện thực vì hiện thực đó đã xảy ra. Nhiều người trong số những cư dân giàu có của thành phố hiện nay đã từ nông thôn nhập cư và đã từng sống trong những khu nhà ổ chuột.

Tất cả những điều đó không phải là giấc mơ, đó là hiện thực vì hiện thực đó đã xảy ra. Nhiều người trong số những cư dân giàu có của thành phố hiện nay đã từ nông thôn nhập cư và đã từng sống trong những khu nhà ổ chuột.

Nhưng con đường họ đã đi qua khá dài và gặp nhiều trắc trở chính vì họ đã không được là những đối tượng quan tâm của một chương trình tổng thể chỉnh trang đô thị và cải thiện dân sinh.

Đó là những bài học, những kinh nghiệm quý giá có được trên con đường phát triển của một đô thị, một đất nước. Chúng ta hoàn toàn có thể tiếp thu những kinh nghiệm đó để làm tốt hơn./.

Tìm đâu ra nhà tái định cư?

• Nội dung

• Bình luận (0)

Nội dung

(Đăng ngày 22 tháng 08 năm 2008)

Q.8, TP.HCM hiện có 26.615 căn nhà trên và ven kênh rạch thuộc diện phải giải tỏa để triển khai chương trình chỉnh trang đô thị, di dời nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch nhằm tạo mỹ quan đô thị. Đa số là nhà cấp 4 có kết cấu tạm bợ, chắp vá, dễ cháy nổ bởi chúng chỉ có diện tích từ 10 - 20 m2, được lợp và quây lại bằng những tấm tôn rách nát, được chống đỡ bằng vài cây cừ tràm trên những dòng kênh, rạch nước chảy đen sì, đầy rác rưởi và bốc lên mùi hôi thối nồng nặc.

Tuy nhiên, để giải tỏa được các căn nhà ở đây là chuyện cực khó vì những người ngụ cư tại các khu vực này đều là lao động nghèo, chủ yếu làm nghề đan lát, bốc vác hoặc buôn bán nhỏ. Muốn giải tỏa, ngoài việc phải bố trí chỗ ở tái định cư với số lượng lớn, TP còn vấp phải vấn đề nan giải là giải quyết việc làm cho hơn 50 nghìn lao động phổ thông. Do bị vướng cả hai yếu tố trên nên việc di dời nhiều năm qua vẫn dậm chân tại chỗ khiến chính quyền lúng túng và người dân đều bất an. Anh Tôn Văn Tuyên 31 tuổi, nhà số 291, Ụ Cây cho biết: "Giải tỏa sớm ngày nào chúng tôi cũng mừng ngày ấy. Ở đây ô nhiễm quá nhưng là dân lao động nghèo, kiếm ăn từng bữa còn khó nói gì đến việc cải thiện chỗ ở. Nếu giải tỏa để được đến nơi ở mới tốt hơn ở đây thì quá tốt rồi nhưng nếu chỉ đền bù cho một ít rồi bảo chúng tôi bỏ tiền ra mua nhà chung cư thì chúng tôi thà ở đây bởi tiền đâu mà mua chung cư bây giờ?". Bác Ba, 75 tuổi - người sống ở đây từ trước giải phóng mệt mỏi: "Tui nghe nói giải tỏa từ lâu lắm rồi mà đến nay vẫn chưa thấy chính quyền làm gì cả. Giải tỏa để thoát khỏi cảnh sống chung với ô nhiễm ai mà chả mừng nhưng làm sao chúng tôi mua nổi nhà chung cư. Nhà nước có chủ trương cho mua nhà trả góp nhưng đối với những người có thu nhập ổn định thì đơn giản, còn chúng tôi kiếm tiền sống qua ngày đã là một vấn đề nói gì dành tiền trả góp nhà hàng tháng. Vả lại qua chung cư chúng tôi biết làm gì để sống?". Cùng trăn trở đó, bà Bùi Thị Hai ngụ ở số nhà 174P, Ụ Cây than thở: "Chúng tôi chờ đợi giải tỏa mãi nhưng không biết bao giờ. Chỉ cần Nhà nước đền bù là chúng tôi đi liền. Nhà cửa lụp xụp vậy mà có dám sửa sang gì đâu, mùa mưa cực lắm nhưng vẫn phải ráng chịu vì đâu biết ngày nào giải tỏa mà sửa. Thôi thì Nhà nước đã thương thì thương cho trót luôn".

Ông Nguyễn Thành Chung - Chủ tịch UBND Q.8 cho biết: "Sở dĩ mãi không giải tỏa được là do thiếu vốn. Để gỡ rối khó khăn này quận đã kêu gọi các nhà đầu tư bỏ vốn. Mục đích là xây dựng bờ kè chống xói lở, sau đó xây dựng các tuyến đường giao thông ven kênh rạch. Nhưng do không tạo được quỹ đất kinh doanh nên không thu hút được các nhà đầu tư. Giải tỏa, di dời nhà ven kênh rạch, chỉnh trang đô thị là điều cần phải làm nhưng những căn nhà ven kênh rạch này có diện tích rất nhỏ, trong khi nhà tái định cư đều có diện tích từ 50 - 60m2/căn hộ, giá lại cao, vượt quá khả năng của đại bộ phận dân nghèo ở đây. Hiện một căn hộ từ 50 - 60m2 trên thị trường có giá khoảng 600 triệu đồng, với số tiền đó người nghèo sẽ không đủ sức mua mặc dù Nhà nước đã có chính sách hỗ trợ mua nhà trả góp".

Mặc dù đã có kế hoạch di dời từ lâu nhưng được biết phải đến năm 2010 Q.8 mới có được 221 căn hộ ở chung cư Xóm Củi để bố trí tái định cư cho một số hộ dân ở khu vực rạch Ụ Cây bị giải tỏa và khoảng 1.099 căn khác để bố trí tái định cư cho các hộ trên kênh rạch dọc bờ bắc Kênh Đôi. Số còn lại quận vẫn chưa biết tìm đâu ra quỹ nhà, quỹ đất để tái định cư. Do đó chương trình chỉnh trang đô thị trên địa bàn Q.8 có lẽ sẽ còn phải kéo dài.